Thứ nhất, cần quy định bên thế chấp không phải giao giấy tờ sở hữu
tài sản thế chấp và có quyền được bán tài sản. Khi thế chấp là thủ tục bắt buộc, là điều kiện để xác lập vật quyền bảo đảm cùng với việc hoàn thiện hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc giữ giấy tờ sở hữu tài sản là không cần thiết. Bởi lúc này, các thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản đều đã được công khai, các bên khi giao kết giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp hoàn toàn có khả năng biết và có nghĩa vụ phải biết về tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó mà quyết định có hay không thiết lập giao dịch và phải chấp nhận hậu quả pháp lý của việc giao kết. Hơn nữa, về bản chất giấy tờ chứng minh quyền sở hữu chỉ là hình thức ghi nhận các thông tin còn các thông tin đăng ký tài sản (đăng ký quyền sở hữu, đăng ký giao dịch bảo đảm) mới là nội dung chứng minh quyền sở hữu. Các loại giấy tờ này hoàn toàn có thể làm giả, được xin cấp nhiều lần nhưng các thông tin dữ liệu của việc đăng ký tồn tại trong hệ thống đăng ký thì có sự kiểm soát của cơ quan nhà nước không thể làm giả. Với việc phát triển một hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống nhất và có sự trao đổi thông tin với hệ thống cơ quan đăng ký quyền sở hữu và việc tất cả các chủ thể có thể tiếp cận thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản một cách dễ dàng thì việc giữ giấy tờ là không cần thiết. Mặt khác, việc không giữ giấy tờ cũng giúp cho bên thế chấp đáp ứng các yêu cầu về kiểm tra giấy tờ đột xuất, thực hiện các giao dịch khác liên quan đến tài sản thế chấp.
Khi đã công nhận quyền của bên nhận thế chấp là vật quyền bảo đảm và việc đăng ký là thủ tục bắt buộc để công bố quyền thì cần công nhận bên thế chấp được quyền tự do bán tài sản thế chấp. Và khi tài sản được chuyển nhượng cho người khác thì việc thế chấp đã xác lập trên tài sản đó vẫn tồn tại. Nói cách khác, quyền của bên nhận thế chấp vẫn được bảo đảm cho đến khi bên có nghĩa vụ thực hiện xong nghĩa vụ và tiến hành giải chấp. Với hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phát triển thì việc tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản không phải là điều khó khăn. Khi bên mua đã biết tài sản dự định mua là tài sản thế chấp nhưng vẫn quyết định thiết lập giao dịch thì phải chấp nhận trường hợp phải giao ra tài sản thế chấp để bên nhận thế chấp xử lý bù trừ cho nghĩa vụ bị bên có nghĩa vụ vi phạm. Trong trường hợp bên mua muốn giữ lại tài sản thế chấp thì phải thay thế bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp và lúc này bên mua sẽ thành chủ nợ không có bảo đảm của bên thế chấp. Với những quy định này sẽ góp phần giúp cho bên thế chấp khai thác tối đa giá trị của tài sản thế chấp nhất là khi tài sản thế chấp có nguy cơ giảm giá trong tương lai.
Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay ở Việt Nam các thông tin về bất động sản chưa được số hóa, chưa được công khai, minh bạch; đăng ký thế chấp vừa là thủ tục bắt buộc vừa là thủ tục tự nguyện thì việc thực hiện giải pháp này không thể thực hiện ngay mà cần phải thực hiện theo lộ trình. Chỉ khi nào cơ chế đăng ký thế chấp hoàn thiện, các thông tin về quyền sở hữu tài sản, giao dịch bảo đảm có thể dễ dàng cập nhập thì mới khong cần đến việc chuyển giao giấy tờ sở hữu tài sản và cho phép bên thế chấp được tự do bán tài sản thế chấp.
Thứ hai, quy định cụ thể về quyền truy đòi tài sản của bên nhận thế
chấp cũng như cơ chế để bên nhận thế chấp chủ động thực hiện được quyền này. Vật quyền bảo đảm cho phép chủ thể thực hiện quyền của mình đối với
tài sản ngay cả khi tài sản đó đang thuộc sự chiếm hữu của chủ thể khác. Đây là một trong những quyền năng quan trọng của bên nhận thế chấp – chủ thể có quyền đối vật trên tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp không chỉ có quyền thu hồi tài sản từ bên thế chấp để xử lý mà còn có quyền thu hồi, truy đòi tài sản từ người mua, người nhận cho tặng tài sản thế chấp kể cả trường hợp người thứ ba ngay tình. Quyền truy đòi tài sản thế chấp từ người thứ ba đang chiếm hữu tài sản kể cả người thứ ba ngay tình của bên nhận thế chấp cần được công nhận như quyền đòi tài sản của chủ sở hữu tài sản (Điều 256, 257, 258 BLDS). Bởi với việc đăng ký thế chấp là thủ tục bắt buộc công bố quyền của bên nhận thế chấp (vật quyền bảo đảm) và một hệ thống đăng ký hoàn thiện, tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp dễ dàng được tra cứu thì bên mua phải chấp nhận khả năng tài sản thế chấp có thể bị truy đòi khi đã thiết lập giao dịch với tài sản thế chấp.
Tuy nhiên, khi bên thế chấp hoặc người thứ ba chống đối không giao ra tài sản thì pháp luật cần đề ra những cơ chế hiệu quả để bên nhận thế chấp thực hiện quyền này của mình như: các trường hợp áp dụng cơ chế buộc chuyển giao tài sản, chế tài áp dụng trong trường hợp không chuyển giao, cơ quan có thẩm quyền áp dụng.
Thứ ba, pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân sự rút gọn khi việc
xử lý tài sản thế chấp được tiến hành theo thủ tục tư pháp tại Tòa án. Hiến pháp năm 2013 ra đời đã tạo cơ sở pháp lý cho tính hợp hiến khi xây dựng thủ tục rút gọn được xử lý với thời hạn ngắn hơn so với thủ tục thông thường; bản án, quyết định có giá trị chung thẩm đối với các bên. Việc xây dựng thủ tục rút gọn trong tố tụng dân sự là cần thiết, đáp ứng nhu cầu về việc giải quyết các vụ việc có chứng cứ rõ ràng như yêu cầu thu giữ tài sản thế chấp. Tòa án có thể ra quyết định thu giữ tài sản thế chấp mà không cần phải tiến hành xét xử nếu bên nhận thế chấp cung cấp đầy đủ hai bằng chứng tại Tòa: hợp đồng
thế chấp có hiệu lực và bằng chứng về hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ. Điều này làm giảm bớt các tốn kém về thời gian, chi phí không cần thiết.
Thứ tư, pháp luật cần xây dựng căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh
toán khi xử lý tài sản thế chấp giữa các chủ thể cùng nhận bảo đảm trên một tài sản. Vật quyền bảo đảm được xác lập khi bên có quyền đã công bố quyền của mình trên tài sản bảo đảm. Như vậy, thời điểm công bố quyền trên tài sản bảo đảm chính là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm giữa các chủ thể có quyền trên tài sản bảo đảm (vật quyền bảo đảm). Hình thức công bố quyền không chỉ có đăng ký (là hình thức công bố quyền chủ yếu trên tài sản thế chấp) mà việc chuyển giao tài sản bảo đảm cũng là hình thức công bố quyền trên tài sản thế chấp (là hình thức công bố quyền chủ yếu trên tài sản cầm cố). Theo nguyên tắc bên nào công bố quyền trên tài sản bảo đảm trước thì có quyền ưu tiên thanh toán trước khi xử lý tài sản bảo đảm. Căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán là thời điểm chuyển giao tài sản hoặc thời điểm đăng ký. Theo đó, trong trường hợp vật quyền bảo đảm có đăng ký và vật quyền bảo đảm có chuyển giao tài sản thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự vật quyền bảo đảm được xác lập trước. Trong trường hợp tài sản không được chuyển giao thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các vật quyền bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký vật quyền bảo đảm.
Đối với việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa quyền của bên nhận thế chấp với quyền của bên nhận bảo lãnh khi bên thế chấp đồng thời là bên bảo lãnh: Khi đã xác định thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm đối vật còn bảo lãnh là biện pháp bảo đảm đối nhân, chúng ta phải thừa nhận một nguyên tắc là biện pháp bảo đảm đối vật bao giờ cũng giữ vị trí ưu tiên cao hơn so với biện pháp bảo đảm đối nhân. Nói cách khác, đương nhiên bên
nhận thế chấp sẽ có quyền ưu tiên trước so với bên nhận bảo lãnh khi bên thế chấp đồng thời là bên bảo lãnh.
Trong trường hợp các giao dịch bảo đảm không đăng ký hoặc không chuyển giao tài sản bảo đảm thì không bên nào được quyền ưu tiên hơn khi xử lý tài sản bảo đảm. Bởi công bố quyền là việc làm cần thiết để thiết lập vật quyền bảo đảm đối kháng lợi ích với người thứ ba. Khi bên nhận thế chấp không công bố quyền của mình trên tài sản thế chấp thông qua cơ chế đăng ký thì không có quyền ưu tiên hơn so với các chủ thể khác; bên thế chấp cũng như các chủ nợ không có bảo đảm khác sẽ được thanh toán theo tỷ lệ trên số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp. Và chỉ khi điều này được quy định chặt chẽ thì việc bắt buộc đăng ký mới được các bên nghiêm chỉnh thực hiện.
Thứ năm, pháp luật cần xây dựng quy định cụ thể về việc xác định thứ
tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận thế chấp và các bên có quyền ưu tiên khác. Bên cạnh quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp còn tồn tại nhiều quyền ưu tiên khác trên tài sản thế chấp như quyền được thi hành phán quyết của Tòa án, quyền thu thuế của Nhà nước, quyền yêu cầu trả lương của người lao động... Quyền ưu tiên là quyền của một chủ thể được thanh toán nghĩa vụ về tài sản trước các chủ thể có quyền khác. Quyền này cần được pháp luật quy định một cách cụ thể rõ ràng về các loại quyền ưu tiên cũng như thứ tự ưu tiên.
Thứ sáu, pháp luật cần quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp trong
trường hợp bên thế chấp dùng tài sản để phạm tội hoặc vi phạm các quy định hành chính. Nếu bên thế chấp sử dụng tài sản thế chấp để thực hiện hành vi phạm tội hay vi phạm hành chính thì theo quy định của pháp luật hình sự tài sản này sẽ bị tịch thu sung quỹ nhà nước nhưng theo pháp luật dân sự thì quyền của bên nhận thế chấp cần được bảo vệ. Giao dịch thế chấp là hợp pháp và quyền của bên nhận thế chấp trong trường hợp này phát sinh trước thời
điểm có quyết định tịch thu tài sản đó của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, quyền của bên nhận thế cần phải được bảo vệ. Theo đó, bên nhận thế chấp có quyền thu giữ tài sản thế chấp để xử lý và số tiền còn thừa từ xử lý tài sản thế chấp sẽ bị tịch thu sung quỹ nhà nước mà không được trả lại cho bên thế chấp.
Ngoài việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản, chúng ta cần tăng cường việc tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật để người dân nhận thức được quyền và nghĩa vụ của mình để lựa chọn xử sự phù hợp; tránh tình trạng bị thiệt hại do thiếu hiểu biết như trong việc mượn sổ đỏ trong thời gian qua. Bên cạnh đó cần nâng cao trình độ cho các chuyên viên thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hướng tới việc xây dựng một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của quốc gia hoàn thiện đáp ứng yêu cầu thực tiễn; ứng dụng khoa học công nghệ vào việc đăng ký.
KẾT LUẬN
Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và chế định thế chấp tài sản nói riêng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển, ổn định của giao dịch dân sự, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các bên, thúc đẩy sự phát triển của kinh tế xã hội đặc biệt là trong quan hệ tín dụng.
Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề mang tính lý luận về thế chấp tài sản, kết hợp với việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiến thi hành pháp luật trong lĩnh vực này, luận văn đưa ra một số kiến nghị khoa học nhằm góp phần hoàn thiện khung pháp lý về thế chấp tài sản. Theo đó, việc nhìn nhận đúng bản chất của thế chấp tài sản là một quan hệ vật quyền bảo đảm cần được ghi nhận trong phần Vật quyền bên cạnh các vật quyền khác (quyền sở hữu, quyền địa dịch….) là quan trọng nhất. Việc ghi nhận thế chấp tài sản là quan hệ vật quyền bảo đảm phù hợp với xu hướng chung của thế giới, tạo điều kiện cho việc hội nhập kinh tế quốc tế, thúc đẩy đầu tư. Trên cơ sở quy định về vật quyền bảo đảm để ghi nhận các quyền truy đòi, quyền ưu tiên và sự đối kháng lợi ích của bên nhận thế chấp trên cơ sở thực hiện thủ tục đăng ký bắt buộc như cơ chế công bố quyền, xác lập vật quyền bảo đảm.
Nước ta đang trong quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, hội nhập ngày càng sâu rộng với nền kinh tế thế giới. Vì vậy, việc nghiên cứu và tiếp tục hoàn thiện pháp luật nói chung cũng như thế chấp tài sản nói riêng tạo nên khung pháp lý cho việc phát triển và ổn định giao dịch là vô cùng quan trọng.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội.
2. Nguyễn Xuân Bang (2012), “Bàn về thế chấp và bảo lãnh theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005”, Tạp chí Nghề Luật, Số 5, tr. 29-30. 3. Bộ Dân luật Việt Nam Cộng hòa (1972), Sài Gòn (Tài liệu tham khảo
cho Ban soạn thảo BLDS, Bộ Tư pháp).
4. Bộ luật dân sự Pháp (1804)
5. Bộ Tư pháp (2006), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự Nhật Bản, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
6. Bộ Tư pháp – Bộ Xây dựng – Bộ Tài nguyên môi trường – Ngân hàng nhà nước (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD- BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 hướng dẫn một số nội dung đề đăng ký thế chấp nhà ở, Hà Nội.
7. Bộ Tư pháp (2011), Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội.
8. Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 69/2011/TTLT-BTP-BTC ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
9. Bộ Tư pháp – Bộ Giao thông vận tải (2012), Thông tư liên tịch số 02/2012/TTLT-BTP-BGTVT ngày 30/03/2012 hướng dẫn việc đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển, Hà Nội.
10. Bộ Tư pháp-Bộ Tài nguyên Môi trường-Ngân hàng nhà nước (2014),
Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội. 11. Bộ Tư pháp (2007), Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 về việc giải quyết yêu cầu đăng ký thế chấp đối với nhà chung cư chưa