3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện
3.1.3. Đăng ký thế chấp
Về hiệu lực pháp lý của việc đăng ký: Đăng ký thế chấp là phương thức công bố quyền trên tài sản thế chấp đối với người thứ ba. Nó là cơ sở để xác định thứ thự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, đối với một số loại giao dịch thế chấp việc đăng ký là điều kiện có hiệu lực của giao dịch như: Thế chấp quyền sử dụng đất, Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng, Thế chấp tàu bay, Thế chấp tàu biển (khoản 1 Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ- CP). Hợp đồng thế chấp của các bên trong trường hợp này chỉ có hiệu lực khi đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Các giao dịch này dù thể hiện đúng ý chí, thỏa thuận của các bên, đã được công chứng nhưng không đăng ký thì vẫn vô hiệu. Điều này có thực sự cần thiết ? có đảm bảo được quyền tự định đoạt của các chủ thể ? trong khi mục đích thực sự của việc đăng ký thế chấp chỉ là công khai minh bạch hóa các giao dịch trên. Ngoài ra, việc quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào thời điểm đăng ký có thể làm cho giao dịch đó không ổn định trong một số trường hợp,
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên (ví dụ: giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do không đăng ký). Việc giải quyết tranh chấp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về hiệu lực của việc đăng ký giao dịch thế chấp là khá nhiều và mỗi Tòa án lại có quan điểm giải quyết khác nhau khi giải quyết vấn đề này.
Có trường hợp Tòa án vô hiệu hóa biện pháp bảo đảm thế chấp không được đăng ký cho dù đã công chứng mặc dù tranh chấp chỉ tồn tại giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm. Ví dụ, theo một bản án, “việc thế chấp nói trên mặc dù đã được chứng thực nhưng chưa qua đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền, hơn nữa ông Quý cho rằng ông Bửu vi phạm khoản 1 Điều 5 của hợp đồng là không giao khoản tiền vay cho ông và bà Xuân mà chỉ giao cho bà Xuân do đó ông Quý không đồng ý tiếp tục duy trì hợp đồng thế chấp này. Căn cứ Nghị định 90/2006 ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và điểm c khoản 1 Điều 10 của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ thì hợp đồng này chưa có hiệu lực”[49].
Ngược lại, có trường hợp Tòa án lại chấp nhận biện pháp bảo đảm giữa các bên. Ví dụ, theo một bản án của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh, “tại Tòa, đại diện của bị đơn kháng cáo cho rằng: Việc thế chấp bất động sản không đăng ký thì giao dịch dân sự giữa các bên là vô hiệu. Hội đồng xét xử nhận thấy theo quy định tại khoản 2 điều 347 Bộ luật dân sự là nhằm để tránh sự rủi ro trong giao dịch dân sự, chẳng hạn sử dụng một tài sản để thế chấp cho nhiều người. Nhận thấy từ khi bà Anh và ông Phước giao dịch vay nợ thế chấp tài sản đến nay chưa có người nào khác có tham gia giao dịch thế chấp đối với tài sản nói trên nên không dẫn đến hợp đồng trên là vô hiệu. Hơn nữa căn cứ điều 351 Bộ luật dân sự quy định việc đăng ký bất động sản là nghĩa vụ của bên thế chấp, bị đơn không đăng ký là do lỗi của phía bị đơn. Xét khi
vay nợ ông Phước có thế chấp giấy tờ chủ quyền nhà cho bà Anh (gồm các loại giấy tờ đã ghi trong hợp đồng), bà Anh có nghĩa vụ trả lại toàn bộ giấy tờ nhà cho ông Phước cùng lúc với việc ông Phước thanh toán xong nợ cho bà Anh. Trường hợp ông Phước không thực hiện việc trả nợ thì bà Anh có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ”[22]. Tôi hoàn toàn đồng ý với cách giải quyết của Tòa án TP Hồ Chí Minh trong trường hợp này thể hiện sự tôn trọng của pháp luật về thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.
Bên cạnh đó, việc quy định đăng ký thế chấp là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (tức là hợp đồng thế chấp có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký) trong khi việc thế chấp nhà ở-tài sản gắn liền trên đất lại có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng là không hợp lý. Điều này thể hiện sự thiếu thống nhất cả về mặt pháp lý cũng như thực tiễn vì hai tài sản này không những “gắn” với nhau về mặt vật lý mà còn gắn với nhau về số phận pháp lý trong giao dịch.
Về hệ thống cơ quan đăng ký: Hiện nay ở Việt Nam tồn tại nhiều hệ thống cơ quan đăng ký dựa trên sự phân loại tài sản bảo đảm. Theo đó, tương ứng với bốn loại tài sản tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, các tài sản khác là bốn hệ thống cơ quan đăng ký Cục Hàng không Việt Nam, Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm Đăng ký giao dịch tài sản. Việc đăng ký tại các cơ quan này trong thời gian qua đã đạt được nhiều thành tựu đáng ghi nhận và không ngừng tăng nhanh qua các năm, góp phần bảo đảm an toàn trong giao dịch dân sự. Trong đó thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến nhất do tính chất của loại tài sản này. Chỉ tính riêng hai thành phố lớn trong cả nước, trong năm 2007 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 20.603 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp và tại TP Hồ Chí Minh là 114.830 hồ sơ; năm 2008 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải
quyết 20.187 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp, tại TP Hồ Chí Minh là 86.737 hồ sơ; chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2009 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 24.426 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp và tại TP Hồ Chí Minh là 35.913 hồ sơ. Dù mới thành lập nhưng việc đăng ký tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch tài sản thuộc Cục đăng ký giao dịch bảo đảm không ngừng tăng lên tính đến thời điểm 20/4/2011 đã tiếp nhận và giải quyết 790.500 đơn yêu cầu đăng ký và thực hiện 12.428 lượt cung cấp thông tin theo yêu cầu. Theo thống kê của Cục Hàng hải Việt Nam, số lượng tàu biển được đăng ký cầm cố, thế chấp năm 2003 là 76 trường hợp, năm 2004 là 123 trường hợp. Từ năm 2007 đến năm 2009 tại 3 cơ quan đăng ký tàu biển khu vực đã tiếp nhận và thực hiện 812 trường hợp đăng ký thế chấp tàu biển, trong đó năm 2007 là 229 trường hợp, năm 2008 là 273 trường hợp, năm 2009 là 310 trường hợp. Do tàu bay là loại tài sản có giá trị rất lớn và được Nhà nước quản lý rất chặt chẽ nên số lượng giao dịch thế chấp tàu bay được đăng ký cũng thấp hơn so với các loại tài sản khác. Trong 3 năm (từ 2007 đến 2009), Cục Hàng không Việt Nam thực hiện đăng ký 16 giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, trong đó năm 2007 là 07 giao dịch, năm 2008 là 04 giao dịch và năm 2009 là 05 giao dịch[63].
Tuy nhiên, do có nhiều cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và việc thực hiện đăng ký phân biệt thẩm quyền đăng ký giữa các cơ quan đăng ký nên chưa thực sự thuận tiện cho việc đăng ký, tìm hiểu thông tin trong lĩnh vực này. Trong trường hợp thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ mà các tài sản này là các loại tài sản khác nhau thì các bên phải thỏa thuận lập thành nhiều hợp đồng khác nhau để đăng ký tại các cơ quan khác nhau cho phù hợp. Điều này gây nên tốn kém về thời gian và chi phí. Trong khi đó, mặc dù pháp luật đã phân định thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm theo từng loại tài sản: tàu bay, tàu biển, động sản khác (trừ tàu bay, tàu biển) và bất
động sản. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không thực sự rõ ràng, đặc biệt là đối với những tài sản gắn liền với đất, ví dụ: giàn khoan thăm dò dầu khí, dây chuyền thiết bị trong những công trình đặc dụng như nhà máy điện, lọc dầu… thì sự phân biệt không chỉ gây khó khăn cho cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và người yêu cầu đăng ký trong việc xác định thẩm quyền, mà còn dẫn đến những tốn kém về thời gian, chi phí, đặc biệt là có thể dẫn đến những hậu quả bất lợi cho các bên khi tham gia giao dịch, bởi giá trị pháp lý của việc đăng ký sẽ bị vô hiệu nếu việc đăng ký được thực hiện không đúng thẩm quyền.
Ngoài ra, do mô hình tổ chức phân tán nên đã chưa tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai, ứng dụng kỹ thuật tin học trong công tác đăng ký, cung cấp thông tin về tài sản bảo đảm và xây dựng Cơ sở dữ xây dựng liệu quốc gia các giao dịch bảo đảm tại nước ta. Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thống nhất, đồng bộ và có tính hệ thống. Hiệu quả hoạt động của hệ thống đăng ký bị ảnh hưởng do khó khăn trong công tác đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ đăng ký.