Thứ nhất, pháp luật nên quy định về điều kiện của tài sản bảo đảm (tài
sản thế chấp) nói chung mà không nên tách ra theo từng loại tài sản. Việc quy định riêng về vật bảo đảm; tiền, giấy tờ có giá dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự tại các điều 320, 321, 322 BLDS năm 2005 mà không có quy định chung về điều kiện của tài sản bảo đảm nói chung như hiện nay dễ dẫn đến cách hiểu không thống nhất về tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản có cần thiết đáp ứng điều kiện thuộc sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch hay không. Mặc dù điều này đã được hướng dẫn tại văn bản hướng dẫn dưới luật như Nghị định 11/2012/NĐ-CP nhưng việc được ghi nhận trong BLDS với tư cách là luật chung là rất cần thiết.
Thứ hai, loại bỏ quy định giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm xác lập
giao dịch phải lớn hơn tổng giá trị nghĩa vụ trong trường hợp thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự. Giá trị tài sản bảo đảm/giá trị nghĩa vụ là vấn đề mà cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp quan tâm, thỏa thuận khi giao kết hợp đồng thế chấp bởi đây là điều liên quan trực tiếp đến quyền lợi của họ. Khả năng bảo đảm cho nghĩa vụ của tài sản bảo đảm là do sự tự đánh giá của các bên nhất là bên nhận thế chấp. Một tài sản thế chấp có giá trị tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp là thấp hơn so với giá trị nghĩa vụ nhưng bên nhận thế chấp nhìn thấy được khả năng tăng giá trị của nó trong tương lai thì vẫn có thể ký kết hợp đồng thế chấp.
Về nguyên tắc áp dụng pháp luật khi các bên không thỏa thuận giá trị tài sản thế chấp có thể nhỏ hơn hoặc bằng giá trị nghĩa vụ và pháp luật cũng không có quy định cụ thể, thì theo quy định tại khoản 1 Điều 324 BLDS năm 2005 một tài sản chỉ được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của tài sản đó tại thời điểm xác lập giao dịch lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Các quy định này có thể tạo ra nguy cơ tranh chấp, vô hiệu về hợp đồng thế chấp liên quan đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp so với giá trị nghĩa vụ nhất là trong khi cơ chế định giá hiện hành rất phức tạp và giá trị là yếu tố luôn không ổn định phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khấu hao, cung cầu của thị trường…
Vì vậy, để ổn định giao dịch cũng như tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên cần loại bỏ quy định tại khoản 1 Điều 324 BLDS năm 2005 liên quan đến giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ. Theo đó, việc xác định giá trị tài sản bảo đảm, giá trị nghĩa vụ là do các bên tự thỏa thuận; việc nhận bảo đảm, cấp tín dụng do bên nhận bảo đảm quyết định trên cơ sở khả năng thẩm định, định giá, năng lực hoạt động… mà không phụ thuộc vào sự áp đặt bất hợp lý như trên.
Thứ ba, chấm dứt việc thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng
mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Nhà ở hình thành trong tương lai đặc biệt là căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề trong dự án xây dựng là một loại tài sản được thế chấp rất phổ biến trong thực tế. Trước đây việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai gặp rất nhiều khó khăn bởi pháp luật chưa có cơ chế để các bên thực hiện quyền thế chấp của mình. Trước yêu cầu thực tiễn đặt ra, Cục đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia đã hướng dẫn việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” và được đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm (công văn 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007). Tuy nhiên, điều này sẽ
trở nên nguy hiểm khi hợp đồng mua bán nhà chấm dứt (hợp đồng được thanh lý) bởi lúc này quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng này cũng là đối tượng của hợp đồng thế chấp không còn. Thông tư 01 được ban hành với việc quy định đối tượng của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là chính nhà ở đang hình thành đó đã giải quyết được vấn đề trên. Việc đăng ký thế chấp trong trường hợp này được thực hiện tại hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – cơ quan đăng ký quyền sở hữu sau này. Mặt khác, với việc xác định thế chấp tài sản là một quan hệ vật quyền bảo đảm thì việc thừa nhận đối tượng của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang hình thành là điều hợp lý hơn cả.
Không thể trên cùng một loại giao dịch là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhưng đối tượng của giao dịch có thể được xác định là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” hoặc “nhà ở đang hình thành đó”; kéo theo đó là hai chế độ pháp lý khác nhau, hai hệ thống đăng ký khác nhau được áp dụng cho cùng một loại giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Khi đã có cơ sở pháp lý về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là vật hình thành trong tương lai thì nên loại bỏ việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Đối với những hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng có hiệu lực từ trước ngày thông tư 01 có hiệu lực thì vẫn phát sinh hiệu lực.
Thứ tư, xây dựng cơ sở pháp lý cho việc thế chấp quyền sở hữu trí tuệ.
Quyền sở hữu trí tuệ là một trong những tài sản có giá trị ngày càng cao trong xã hội hiện đại. Việc BLDS năm 2005 ghi nhận quyền thế chấp quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng của chủ sở hữu là một bước tiến quan trọng của pháp luật. Tuy nhiên, quyền này cần được đồng
bộ hóa, quy định cụ thể trong luật chuyên ngành là luật sở hữu trí tuệ, tạo cơ sở pháp lý hoàn thiện để các bên thực hiện quyền năng pháp lý của mình.