TT Tên dự án Tổng diện tích (m2) Tổng tiền theo giá sàn (1.000đ) Tổng tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch (1.000đ) Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn (lần)
1 Ddụựng án đấđất khu u giá quyđấu giá xã ền sử
Đông Mỹ (2018)
924 12.936.000 16.447.200 349.140 1.27
2 Ddựụ án ng đấđất khu u giá quyđấu giá Tền sửứ
Hiệp – Ngũ Hiệp (2018) 1.668,6 43.533.750 81.206.210 37.672.460 1.87 3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Tứ Hiệp (2019) 5.229,1 226.761.658 330.750.460 103.988.802 1.47 4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt nhỏ lẻ tại thôn Lưu Phái, Ngũ Hiệp (2019) 437,56 14.220.700 23.955.698 9.734.998 1.68 Tổ 8.259,26 297.452.108 452.359.568 154.907.460 1.57
ng
(Nguồn: Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng, Phòng Tài chính Kế hoạch)
Từ bảng 3.18 cho ta thấy, với diện tích 8.259,26 m2 đất qua đấu giá quyền sử dụng đất đã thu 452.359.598.000 đồng vượt 154.907.460.000 đồng so với giá sàn điều đó cho thấy hiệu quả kinh tế của việc đấu giá quyền sử dụng đất là rất lớn đã thu lại một khoản tiền lớn cho Nhà nước. Mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu của 4 dự án là: MCL = 452.359.568.000/ 297.452.108.000 = 1.57 (lần); đồng thời mức chênh lệch giữa các dự án không chênh lệch nhiều. Việc xác định giá khởi điểm cũng khá sát với giá trúng đấu giá của các bất động sản.
3.3.1.2 Đối với người sử dụng đất
Việc công khai minh bạch các thông tin về dự án bán đấu giá, phương án bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện tương đối tốt, nhận được sự hài lòng của nhân dân.
Đất đấu giá là đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất…
Không mất phí hoa hồng (môi giới đất) và các loại phí tương tự khác. Người sử dụng đất không phải mất thuế chuyển quyền sử dụng đất.
3.3.2. Hiệu quả xã hội
3.3.2.1 Phát triển hạ tầng kỹ thuật - xã hội
Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, tạo nguồn đầu tư xây dựng, cải tạo và nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: trường học, chợ, đường giao thông, bệnh viện, cấp thoát nước... Mặt khác, còn tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hội khác như: hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn, tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, cải thiện chỗ ở…
3.3.2.2 Hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng vào các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp.
cũng được đầu tư một nguồn vốn đáng kể từ công tác đấu giá tạo thêm công ăn việc làm cho nhiều lao động dư thừa.
3.3.3. Hiệu quảđối với công tác quản lý Nhà nước
Tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai: a) Là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả.
b) Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, công tác cấp GCN quyền sử dụng đất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người tham gia đấu giá.
c) Là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản.
d) Là một hình thức khai thác, sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế Xin - Cho hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương trong cả nước.
3.3.4. Hiệu quả môi trường
Ngoài các hiệu quả về kinh tế, xã hội công tác đấu giá cũng đem lại hiệu quả về môi trường, góp phần tạo sự ổn định về môi trường, điều kiện sống, sinh hoạt, và các hoạt động khác.
Qua việc đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, phương án quy hoạch chi tiết đã tạo ra cảnh quan môi trường, tạo ra các phương án bảo vệ môi trường như: Nước thải được tiêu thoát và thu gom theo một hệ thống chung, rác thải có điểm tập kết trước khi vận chuyển đi, dân cư ở tập trung có cảnh quan và không gian theo tiêu chuẩn, có hệ thống hạ tầng đồng bộ về điện, nước sinh hoạt….chính điều này đã góp phần thúc đẩy cho kinh tế - xã hội của huyện được phát triển mạnh hơn.
3.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn cán bộ chuyên môn và người dân cán bộ chuyên môn và người dân
3.4.1. Kết quả phỏng vấn cán bộ trực tiếp làm công tác đấu giá quyền sử
dụng đất
Thông qua phỏng vấn trực tiếp 30 cán bộ làm công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì thu được kết quả như sau:
Bảng 3.19. Kết quảđiều tra cán bộ làm công tác đấu giá quyền sử dụng đất STT Nội dung phỏng vấn Câu trả lời PhiSố
ếu Tỷ
lệ(%)
1
Trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay đổi kể từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực hay không ?
1. Có 0 0
2. Không 30 100 2 Việc xây dựng dự án đấu giá tại huyện Thanh
Trì căn cứ vào yếu tố nào?
1. Kế hoạch 25 83 2. Nhu cầu 0 0
3. Khác 5 17
3 Khi xây dyếu tố nào ? ựng giá khởi điểm thì căn cứ vào
1. Vị trí 20 67 2. Cơ sở hạ tầng 4 13 3. Giá thị trường 5 17
4. Khác 1 3
4 chViếệ hay không ? c thực hiện đấu giá có thực hiện đúng quy 1. Có 30 100
2. Không 0 0
5 Thdụng ủ tụđấc hành chính trong t như thế nào ? đấu giá quyền sử
1. Phức tạp 0 0 2. Bình thường 25 83 3. Đơn giản 5 17 6 Ông (bà) có đánh giá gì về số tiền thu được
từđấu giá so với giao đất có thu tiền ?
1. Nhiều hơn 30 100 2. Tương đương 0 0 3. Ít hơn 0 0 7 triViểện hc sửạ t dầụng có ng nguđượồn thu tc thực hiừđấệu giá vào phát n hiệu quả
không ?
1. Hiệu quả 28 93 2. Trung bình 2 7 3. Kém hiệu quả 0 0 8 phù hGiá khợởp vi đớiểi thm trong phị trường chươưng án a ? đấu giá đã 1. Phù h2. Chưa phù hợp ợp 23 7 77 23 9 Mthứức c đấđộu giá nh thực hiệưn th thếủ nào? tục giao đất theo hình
1. Nhanh gọn 25 83 2. Bình thường 4 13 3. Phức tạp 1 3 10
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá sau khi trúng đấu giá có được thực hiện đúng hạn hay không?
1. Có 24 80
2. Không 6 20
(Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp)
đấu giá quyền sử dụng đất cho các dự án là đúng các trình tự, thủ tục. Tuy nhiên, có 23% ý kiến cho rằng đơn giá đất áp dụng mức giá để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu dân cư tại thời điểm đấu giá còn thấp hoặc cao và cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.
Về thủ tục giao đất sau đấu giá có 20% cho rằng thủ tục chưa phù hợp. Và 100% ý kiến đều cho rằng công tác đấu giá đều diễn ra công khai minh bạch và việc Nhà nước nên tập trung tạo mặt bằng, bằng cách nên thống nhất giao công tác bồi thường GPMB cho một tổ chức chuyên về bồi thường để thực hiện việc giao đất người dân sau khi trúng đấu giá được dễ dàng.
3.4.2. Kết quả phỏng vấn người trực tiếp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Đối với người trực tiếp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm cả người trúng đấu giá và người không trúng đấu: Đối với giá đất ở để đấu giá quyền sử dụng đất 91% các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu tại 4 khu dân cư được đưa ra đấu giá cho rằng giá đấu là phù hợp với thực tiễn với khả năng tài chính của họ.
Bảng 3.20. Kết quảđiều tra người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất STT Nội dung phỏng vấn Câu trả lời Số
Phiếu
Tỷ
lệ(%)
1 Tìm kiếm nguồn thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất từđâu?
1. Qua bạn bè 12 13 2. Qua các trung tâm 40 44 3. Qua phương tiện 8 9 4. Qua cơ quan quản lý 10 11 5. Qua kênh khác 20 22
2 Nguồn tài chính đểđầu tư vào bất
động sản ?
1. Vay ngân hàng 25 28 2. Nguồn của gia đình 20 22 3. Nguồn chủđầu tư 40 44 4. Nguồn khác 5 6 3 Giá đất đưa ra đấu giá có phù hợp 1. Rất phù hợp 12 13
STT Nội dung phỏng vấn Câu trả lời Số Phiếu Tỷ lệ(%) với thu nhập thực tế của người dân không? 2. Phù hợp 70 78 3. Không phù hợp 8 9 4 Mục đích mua đất của ông (bà) là gì? 1. Đểở 32 36 2. Đểđầu cơ 15 17 3. Để kinh doanh 40 44 4. Mục đích khác 3 3 5 Các thửa đất đấu giá được phân lô
như vậy đã hợp lý chưa?
1. Hợp lý 88 98
2. Chưa hợp lý 2 2 6 Giao dịch BĐS ở huyện Thanh
Trì như thế nào?
1. Rất thuận tiện 78 87 2. Tạm được 10 11
3. Kém 2 2
7 Môi trường khu vực được đưa ra
đấu giá như thế nào? 1. Sạch sẽ 81 90 2. Tạm được 9 10 3. Bụi bẩn 0 0 8 Việc tổ chức thực hiện công tác
đấu giá quyền sử dụng những lô
đất này có công bằng, dân chủ và công khai minh bạch không?
1. Có 87 97
2. Không 3 3
9 Giá trúng đấu giá so với giá thị trường như thế nào?
1. Cao hơn 90 100
2. Ngang nhau 0 0
3. Thấp hơn 0 0 10 Hạ tầng kỹ thuật nhà ở trên địa
bàn huyện Thanh Trì ra sao?
1. Tốt 52 58 2. Tạm được 38 42 3. Không tốt 0 0 11 Có đơn thư, kiến nghị gì về phiên đấu giá không? 1. Có 2 2 2. Không 88 98 (Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp)
được đưa ra đấu giá phù hợp với nhu cầu của những người tham gia đấu giá. Theo ý kiến của những người trúng đấu giá và người không trúng đấu giá họ mong muốn sẽ đấu được lô đất mà họ đã chọn. 98% ý kiến cho rằng phiên đấu giá diễn ra thuận tiện công khai minh bạch; thủ tục đấu giá đúng với quy trình, quy định.
Tỷ lệ về nguồn thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất cho rằng công tác tuyên truyền, quảng bá còn kém hiệu quả và cần được đẩy mạnh hơn nữa để công tác đấu giá tại các khu dân cư đến được với những người có nhu cầu thực sự.
Mặt khác, đấu giá đôi khi lại trở thành nơi dành cho những người có điều kiện về vật chất bởi những người có nhu cầu nhưng lại không có khả năng về tài chính nên không trúng đấu giá. Thực tế này cho thấy hạn chế về mặt xã hội đối với những gia đình có nhân khẩu ở chung một nhà mà không có khả năng mua đất.
3.5. Đánh giá những khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sửdụng đất qua các mặt và đưa ra một số giải pháp đối với công tác đấu giá dụng đất qua các mặt và đưa ra một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương
3.5.1. Những khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Việc ban hành văn bản liên quan về đấu giá quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền khác nhau ban hành tại thời điểm khác nhau gây khó khăn cho việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất của cán bộ cũng như việc tìm hiểu về đấu giá của người dân.
- Công tác tuyên truyền, thông tin trên các phương tiện đại chúng chưa đương quan tâm chú trọng nên chỉ một số bộ phận tiếp cận được thông tin dự án.
- Giá sàn và giá khởi điểm vẫn còn thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế ở ngoài dẫn đến giá trúng đấu giá vẫn chưa thật sự đạt được giá trị của nó.
- Cơ sở hạ tầng đối với các dự án đấu giá từng lô vẫn còn sơ sài nên làm giảm giá trị lô đất khi đấu giá.
- Vẫn còn tình trạng người tham gia đấu giá liên kết với nhau để làm giá.. - Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính;
- Để phiên đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành thuận lợi nhanh chóng hoàn thành ngay trong ngày hiện nay hình thức trả giá được tiến hành theo phương pháp bỏ phiếu kín trả giá một lần duy nhất tuy vậy phương pháp này có nhược điểm là không đạt được mức giá giá cao nhất có thể.
- Thủ tục sau khi đấu giá quyền sử dụng đất mặc dù đã được thực hiện nhưng còn rườm ra phức tạp, thủ tục liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau.
- Nhiều người tham gia đấu giá không đánh giá được đúng tiềm năng phát triển của khu đất được đấu giá nên đã trả giá thấp hơn giá trị thật sự của lô đất, tạo nên sự chênh lệch về giá đất.
- Một số trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đã đặt cọc trước đó.
- Người tham gia đấu giá phải là những người am hiểu khu vực đấu giá, có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Hiện nay các dự án đấu giá đất đều có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự không có nhiều.
3.5.2. Một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương
Trên cơ sở đánh giá công tác đấu giá của huyện Thanh Trì trong 3 năm 2017-2019 và qua các dự án cụ thể, tôi xin đề xuất một số giải pháp để tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Thanh Trì như sau:
- Rà soát, hệ thống hóa, tập hợp hóa các văn bản QPPL về đấu giá QSDĐ Sửa đổi bổ sung các văn bản QPPL, đơn giản hóa các thủ tục về đấu giá nhằm tạo cơ sở pháp lý cho đấu giá QSDĐ.
- Ban hành quy chế phối hợp giữa các ngành, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và đơn vị trực tiếp thực hiện hoạt động đấu giá QSDĐ.
* Các giải pháp về cơ chế:
- Cần tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham gia đấu giá và trúng giá.
- Có cơ chế trích lại nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cho huyện để chủ động đầu tư các dự án khác.
- Tăng tối đa tiền đặt cọc theo quy định nhằm giảm tình trạng thông đồng trong đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đầu tư cơ sở hạ tầng tại các vị trí đấu giá để thu hút người mua.
- Cần nghiên cứu phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư sao cho có lợi nhất cho người dân để tránh việc đơn thư, khiếu nại nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng tạo điều kiện tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất được đúng so với kế hoạch đã đề ra.