3.1.1 .Điều kiện tự nhiên quận Nam Từ Liêm
3.4. Kết quả điều tra tình hình thựchiện các quyềnsử dụng đất
3.4.1. Kết quả điều tra đối với các hộ gia đình, cá nhân thựchiện mộtsố quyềnsử
hết sức phong phú và đa dạng về cả số lượng và chất lượng, còn nhiều thửa đất của các khu vực trong tương lai để cung cấp cho những người có nhu cầu. Chất lượng quyền sử dụng đất có thể đáp ứng được đa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp đến giá trị cao. Trong giai đoạn cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, địi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất để giúp việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng phát triển, cán cân cung - cầu ln ổn định và được kiểm sốt, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của quận.
3.4.1. Kết quả điều tra đối với các hộ gia đình, cá nhân thực hiện một số quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất
Khảo sát điều tra thực tế 150 hộ gia đình, cá nhân tại 3 điểm nghiên cứu là phường: Mỹ Đình 2, Đại Mỗ, Xuân Phương về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, tặng cho QSDĐ và ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về các quy định, chính sách pháp luật khi thực hiện các QSDĐ. Kết quả cụ thể như sau:
3.4.1.1. Đối với kết quả điều tra, khảo sát chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Kết quả tại bảng 3.6 cho thấy, có 36 phiếu tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hỏi. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung là đất ở chiếm 100% số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất. Tổng diện tích đất chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn nghiên cứu là 4.525 m2 kết quả được thể hiện qua bảng tổng hợp sau:
Bảng 3.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Đơn vị tính: phiếu STT Chỉ tiêu/đơn vị Phƣờng Mỹ Đình 2 Phƣờng Đại Mỗ Phƣờng Xuân Phƣơng Tổng 1. Tổng số trường hợp chuyển nhượng (trường hợp) 14 13 9 36 Trong đó: Đất ở 14 13 9 36 Đất vườn, ao liền kề 0 0 0 0 2. Diện tích (m2) 1.610 1.565 1.350 4.525 3. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động (trường hợp) 3.1 Hoàn thành thủ tục 13 11 6 30 3.2. Chưa hoàn thành 1 1 1 3
3.3. Giấy tờ viết tay có xác nhận của
chính quyền địa phương 0 1 1 2
3.4 Giấy tờ viết tay 0 0 1 1
4. Thực trạng giấy tờ (trường hợp)
4.1 Có Giấy chứng nhận 14 13 9 36
(Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra)
Qua bảng trên cho thấy tình hình chuyển nhượng của 3 phường điều tra có điều kiện phát triển khác nhau thì số lượng, các trường hợp chuyển nhượng cũng có sự khác nhau rõ rệt. Tại các phường nằm ở trung tâm, cở sở hạ tầng được quan tâm và đầu tư đồng bộ, đơ thị hóa phát triển nhanh thì lượng giao dịch cũng lớn hơn tại các phường xa trung tâm, cụ thể như sau:
+ Đối với phường Mỹ Đình 2 là địa bàn nằm ở trung tâm có tốc độ đơ thị hóa mạnh, có các cơng trình hiện đại tầm cỡ quốc gia, có nhiều điểm mua sắm, vui chơi và tham quan như Sân vận động quốc gia Mỹ Đình, bảo tàng Hà Nội, Trung tâm hội nghị quốc gia, thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán. Do vậy giá đất ở đây cũng
đồng/1m2 tùy vào từng vị trí. Chính vì vậy số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn ra nhiều nhất với 14 phiếu, chiếm 38,88% tổng số phiếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 phường.
+ Đối với phường Đại Mỗ số lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng khá sơi động, có 13 phiếu chiếm 36,11% tổng số phiếu, giá đất ở trên địa bàn này khoảng từ 25-100 triệu đồng/1m2 tùy vào từng vị trí. Nhìn chung thực tế lượng giao dịch trên địa bàn phường có xu hướng mua vào nhiều hơn bán đi do giá quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi tắt là giá đất) được ổn định, thị trường bất động sản khởi sắc hơn.
+ Đối với những phường xa trung tâm như Xuân Phương nhìn chung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ít hơn so với các phường ở trung tâm, kết quả điều tra thực tế có 9 phiếu chiếm 25,0% tổng số phiếu, giá đất trên địa bàn khoảng từ 20 – 80 triệu đồng/1m2
.
Tại bảng 3.6 cho thấy: Tổng 36 phiếu, trong đó: 30 phiếu đã hồn thành thủ tục đăng ký biến động; 03 phiếu đang tiếp tục hoàn thiện hồ sơ đăng ký biến động; 02 phiếu sử dụng giấy tờ viết tay có UBND xã (trước đây); 01 phiếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay..
Đối với trường hợp chưa thực hiện đăng ký biến động được do có sự tranh chấp mốc giới, giấy tờ viết tay nhận chuyển nhượng đất từ lâu nhưng nay không liên hệ được với chủ sử dụng đất cũ hoặc liên hệ được nhưng chủ sử dụng đất cũ không phối hợp thực hiện đăng ký biến động. Mặt khác qua điều tra cho thấy người dân khi chuyển nhượng không muốn thực hiện quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền là do tâm lý chưa đi làm bao giờ nên việc đến các cơ quan chính quyền làm thủ tục giấy tờ hồ sơ còn e ngại, một số ý kiến cho rằng thủ tục đăng ký biến động hồ sơ giấy tờ còn rườm rà.
3.4.1.2 Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
Qua khảo sát điều tra thực tế tại 3 phường: Mỹ Đình 2, phường Đại Mỗ, phường Xn phương thì có 52 phiếu thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất với diện tích 5.533 m2
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất Đơn vị tính: phiếu Đơn vị tính: phiếu STT Chỉ tiêu Phƣờng Mỹ Đình 2 Phƣờng Đại Mỗ Phƣờng Xuân Phƣơng Tổng 1. Tổng số trường hợp thế chấp (trường hợp) 21 17 14 52 Trong đó: Đất ở 21 17 14 52 Đất vườn, ao liền kề 0 0 0 0 2. Diện tích (m2) 2.171,0 2.037,2 1.324,8 5.533,0 3. Thời hạn thế chấp 3.1 Từ 1 đến 12 tháng (trường hợp) 9 6 5 20 3.2. 1-3 năm (trường hợp) 10 8 7 25 3.3. 3-5 năm (trường hợp) 2 3 2 7 4. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp (trường hợp) 4.1 Hoàn thành thủ tục 21 17 14 52
5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp (trường hợp)
5.1. Có Giấy chứng nhận 21 17 14 52
(Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra)
Từ bảng 3.7 cho thấy, tổng số 52 phiếu, chiếm 100% tổng số vụ thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện hoàn thành thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội-Chi nhánh quận Nam Từ Liêm. Những hộ đăng ký quyền thế chấp hầu hết là sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn. Tại địa bàn phường Mỹ Đình 2 có 21 phiếu (chiếm 40,38% tổng số phiếu); Phường Đại Mỗ có 17 phiếu (chiếm 32,70% tổng số phiếu); phường Xuân phương có 14 phiếu (chiếm 26,92% tổng số phiếu). Các trường hợp thế chấp ngắn hạn từ 01-12 tháng có 20 phiếu (chiếm 38,46%), từ 1-3 năm có 25 phiếu (chiếm 48,08%), từ 3-5 năm có 07 phiếu (chiếm 13,46%).Tồn bộ 52 phiếu tham gia thế chấp đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
3.4.1.3 Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Qua khảo sát điều tra thực tế 3 phường: Mỹ Đình 2, phường Đại Mỗ, phường Xn phương thì có 21 phiếu, diện tích 5.282,6 m2
nhận thừa kế của người thân để lại. Trong đó: đất ở là 16 phiếu, đất vườn ao liền kề 01 phiếu, đất sản xuất nông nghiệp là 04 phiếu được thể hiện như sau:
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Đơn vị tính: phiếu STT Chỉ tiêu Phƣờng Mỹ Đình 2 Phƣơng Đại Mỗ Phƣờng Xuân Phƣơng Tổng 1. Tổng số trường hợp thừa kế (trường hợp) 8 6 7 21 Trong đó:- Đất ở 7 6 3 16 - Đất vườn, ao liền kề 1 0 0 1
- Đất sản xuất nông nghiệp 0 0 4 4
2. Diện tích (m2) 1.427,6 1.312,0 2.543,0 5.282,6
3. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động (trường hợp)
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 7 5 6 18
3.2. Chưa hoàn thành 1 0 1 2
3.3. Giấy tờ viết tay có xác nhận của
chính quyền địa phương 0 1 0 1
4. Thực trạng giấy tờ (trường hợp) 0 0 0 0
4.1 Có Giấy chứng nhận 8 6 7 21
(Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra)
Từ bảng 3.8 cho thấy có 21 phiếu thực hiện quyền thừa kế. Trong đó nhiều nhất là phường Mỹ Đình 2 có 08 phiếu (chiếm 38,09%), phường Đại Mỗ có 06 phiếu (chiếm 28,57%) và phường Xuân Phương có 07 phiếu (chiếm ,33%) .
Về tình hình hồn thiện thủ tục quyền thừa kế (bảng 3.8) cho thấy trong số 21 phiếu thực hiện quyền thừa kế, trong đó: có 18 phiếu hồn tất các thủ tục (chiếm 85.71% ); có 02 phiếu chưa hồn thành thủ tục (chiếm 9.52%) và có 01 vụ có giấy tờ viết tay được chính quyền địa phương xác nhận có di chúc (chiếm 4,76%)
Qua điều tra tìm hiểu cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu của tình trạng thừa kế quyền sử dụng đất mà không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
+ Nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ, một số trường hợp người dân đều cho rằng việc thừa kế quyền sử dụng đất là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, khơng cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước.
+ Một số trường hợp cho rằng thủ tục hành chính phức tạp
+ Một số trường hợp chưa đi làm thủ tục bao giờ nên ngại đến cơ quan thực hiện. + Một bộ phận người dân khơng có các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ không thực hiện khai báo.
Trong tổng số 21 phiếu được điều tra, có 04 phiếu ở phường Xuân Phương được nhận thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp, trong đó đã có 03 trường hợp thực hiện thành cơng việc thừa kế, cịn lại 01 phiếu chưa đầy đủ thủ tục đăng ký biến động. Sở dĩ người dân thực hiện thừa kế đất nông nghiệp là do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp thí điểm các năm 1991, 1992, 1998 thể hiện nhiều thửa đất, nhiều mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận, trong đó có cả thửa đất sản xuất nơng nghiệp. Do đó, việc đăng ký biến động người sử dụng đất phải được tiến hành đồng bộ trên Giấy chứng nhận, kéo theo người dân phải làm thủ tục thừa kế đất nông nghiệp, vấn đề này cũng là một nguyên nhân gây khó khi thực hiện đăng ký biến động, do quy định pháp luật về việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp khá phức tạp.
3.4.1.4 Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Qua khảo sát điều tra thực tế 3 phường: Mỹ Đình 2, phường Đại Mỗ, phường Xn phương thì có 41phiếu thực hiện tặng cho, diện tích 3.649,8 m2
. Trong đó: đất ở là 38 phiếu, đất vườn ao liền kề 03 phiếu được thể hiện như sau:
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Đơn vị tính: phiếu STT Chỉ tiêu Phƣờng Mỹ Đình 2 Phƣờng Đại Mỗ Phƣờng Xuân Phƣơng Tổng 1. Tổng số trường hợp tặng cho (trường hợp) 7 14 20 41 Trong đó: Đất ở 7 13 18 38 Đất vườn, ao liền kề 0 1 2 3 2. Diện tích (m2) 926,3 1.262 1.461,5 3.649,8 3. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động (trường hợp) 3.1 Hoàn thành tất cả các thủ tục 7 14 17 38 3.2. Chưa hoàn thành 0 0 2 2
3.4 Giấy tờ viết tay 0 0 1 1
4. Thực trạng giấy tờ (trường hợp)
4.1. Có Giấy chứng nhận 7 14 20 41
(Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra)
Trong 41 phiếu thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất (trong đó: đất ở 38 phiếu chiếm 92,68% ; đất vườn, ao liền kề 3 phiếu, chiếm 7,32%). Hoàn tất các thủ tục 38 phiếu, chiếm 92,68%; chưa hoàn thành 02 phiếu, chiếm 4,88%; giấy tờ viết tay 01 phiếu chiếm 2,44% và được cấp Giấy chứng nhận là 100,0%.
Việc tặng cho quyền sử dụng đất là rất phổ biến và người tặng cho và người nhận tặng cho quyền sử dụng đất thường là những người có quan hệ huyết thống thường là từ bố mẹ cho các con, ông, bà cho cháu và việc tặng cho này khi thực
hiện thủ tục đăng ký người dân được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Theo quy định của pháp luật việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Trên thực tế, xảy ra một số trường hợp anh, chị em dâu, rể tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau. Theo quy định thì trường hợp này khơng được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu làm Hợp đồng tặng cho thì họ bị áp mức thuế quà tặng rất cao (Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10%) do vậy để tránh bị mất thuế cao như vậy họ thường làm thủ tục tặng cho bố, mẹ rồi sau đó bố, mẹ mới cho lại thửa đất đấy cho người được nhận. Một số trường hợp nếu bố mẹ khơng cịn hoặc do họ cần hoàn thành thủ tục nhanh tránh rườm rà, mất thời gian thì họ thường ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để được áp mức thuế là 2%.
3.4.2. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm