PHẦN 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI THỊ XÃ CỬA
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai
4.2.1.1. Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
Thực hiện chiến lược phát triển kinh tế theo hướng đô thị hoá, công nghiệp hóa, hiện đại hóa trên địa bàn tỉnh nói chung và Thị xã Cửa Lò nói riêng. phục vụ Chương trình phát triển du lịch Cửa Lò, trong những năm qua, đã làm cho nhu cầu sử dụng đất của các ngành kinh tế, đặc biệt là cho xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở của nhân dân tăng lên nhanh chóng, đất đai đã trở thành vấn đề sôi động ở nhiều nơi trên địa bàn Thị xã, nhất là ở các khu du lịch và các trục đường giao thông Cửa Lò đi Vinh.
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993 và chỉ đạo của Tổng cục Địa chính (Nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường), trong thời gian từ năm 1993 đến khi Luật
đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, các cơ quan quản lý đất đai đã có nhiều cố gắng trong việc thực hiện 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai một cách đồng bộ và toàn diện trên địa bàn, hạn chế được những tiêu cực phát sinh và cơ bản hoàn thành được nhiệm vụ, kế hoạch của ngành, của Thị đề ra, từng bước đưa công tác quản lý đất đai đi dần vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn góp phần ổn định và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Thực hiện Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, Thị xã luôn chú trọng thực hiện, đến nay công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thị xã đã đi vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn, phần lớn quỹ đất đã được giao, cho thuê cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, đúng mục đích và có hiệu quả.
Luật đất đai năm 2013 ra đời đã góp phần đáng kể vào việc ổn định thị trường bất động sản hơn và tạo khung pháp lý cao hơn, cụ thể hóa hơn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo môi trường thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài...
Cửa Lò là một trong những địa phương đã triển khai thực hiện khá tốt Luật Đất Đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn của Trung ương, của tỉnh.
Để tổ chức quán triệt, triển khai các chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước về thi hành luật đất đai, UBND thị xã đã tổ chứ tập huấn cho cán bộ chủ trì cơ sở, cán bộ công chức cấp xã và các đối tượng có sử dụng đất 6 đợt, trên 800 lượt người về: Luật đất đai, Luật bảo vệ môi trường, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Quyết định số 81/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 ban hành quy định về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An và các văn bản hướng dẫn khác.
Cùng với việc tổ chức quán triệt , tập huấn, Ban Thường vụ Thị xã đã có Chỉ thị 07 về đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất, UBND thị xã có hướng dẫn số 596 về quy trình thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất, đồng thời
tục quy hoạch đất cho phát triển kinh tế, trình tự thủ tục thửa đất cho các doanh nghiệp, quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất và quy định về bảo vệ môi trường trong phát triển các dự án cho các tổ chức thực hiện.
4.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính được thực hiện trên cơ sở kết quả hoạch định lại ranh giới theo chỉ thị 364/ CT ngày 06/11/1991 của Thủ Tướng Chính phủ. Ranh giới giữa thị xã và các huyện giáp ranh được xác định bằng yếu tố địa vật cố định hoặc mốc giới và được chuyển vẽ lên bản đồ.
- Hồ sơ địa giới hành chính được hoàn thiện trên cơ sở bản đồ địa hình, bản đồ hiện trạng...
- Hoàn chỉnh việc xây dựng ranh giới hành chính với các phường có cùng chung ranh giới, ít xảy ra việc tranh chấp đất đai.
4.2.1.3. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
a. Về khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất:
* Điều tra, ra soát diện tích đất nông nghiệp làm cơ sở cho công tác chuyển đổi đất nông nghiệp giai đoạn II lập bản đồ thổ nhưỡng, xây dựng kế hoạch phát triển nông nghiệp hàng năm và tính toán chi phí lợi phí.
* Thẩm Điều tra đất đang sử dụng của các tổ chức thuộc diện Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị 31/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ : toàn thị xã có
* Điều tra hạn điền được thực hiện trên phạm vi toàn thị xã
* Công tác đánh giá phân hạng đất đai là sự đánh giá, so sánh tính chất, khả năng sinh lời của từng loại đất, giúp cho Nhà nước quản lý nguồn tài nguyên đất đai về mặt chất lượng, làm căn cứ để lập quy hoạch, bố trí cây trồng phù hợp, đồng thời là căn cứ để Nhà nước quản lý tài chính về đất đai.
Thực hiện Nghị định 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết phân hạng đất đai tính thuế SDD nông nghiệp từ năm 1993, đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được phân thành 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng. Đến năm 1996, UBND thị xã đã tiến
hành điều tra, khảo sát thổ nhưỡng và tiến hành phân hạng đất trên các phường căn cứ vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí đất, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Trên cơ sở đó,thị xã đã tổ chức phân hạng đất nông nghiệp từ hạng I đến hạng VI trên phạm vi toàn thị xã. Kết quả phân hạng đất đã đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của đông đảo quần chúng nhân dân trong việc lựa chọn giống cây trồng vật nuôi phù hợp với từng hạng đất, nhờ đó mà năng suất tăng lên đáng kể. Đồng thời phân hạng đất giúp xác định được từng mục đích sử dụng đất cụ thể và phân hạng đất tốt xấu khác nhau trên địa bàn thị xã. Bên cạnh đó, việc đánh giá và phân hạng đất còn là cơ sở để xác định giá trịn hiện thực của đất, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, giúp cho nhà nước trong việc tính thuế SDD và công tác khác liên quan đến đất đai, đảm bảo công bằng cả về quyền lợi và nghĩa vụ cho người SDD. Tuy nhiên, do điều kiện về trang thiết bị cũng như trình độ của đội ngũ cán bộ lúc bấy giờ mà kết quả phân hạng đất còn nhiều hạn chế.
b. Công tác lập BĐĐC, bản đồ hiện trạng SDD và bản đồ quy hoạch SDD :
Năm 1981-1982 lần đầu tiên tiến hành đo đạc diện tích đất đai theo Quyết định 299 của Thủ tướng chính phủ. Đến năm 1996 thị xã được tổ chức đo đạc địa chính lần đầu tiên và đo lại lần 2 trong giai đoạn 2006-2007. Nhìn chung, công tác đo đạc lập bản đồ địa chính đã được UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường quan tâm đầu tư, thực hiện đúng quy trình, quy phạm và đảm bảo chất lượng tốt về quy định của Luật Đất đai, phát huy có hiệu quả góp phần quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thành lập 5 năm một lần trong các kỳ kiểm kê đất đai, kể từ khi thi hành Luật Đất đai năm 1993 UBND thị xã đã cùng với các cơ quan chuyên môn cấp trên xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất vào các năm 1995, 2000, 2005, 2010, 2015 đã thực hiện xong và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Thị xã có 07/07 phường đã thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy với tỷ lệ đo vẽ 1/1000 từ năm 2006 và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường nghiệm thu đưa vào sử dụng từ năm 2007; các biến đông về đất đai thường xuyên được cập nhật kịp thời phục vụ có hiệu quả cho công tác sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn các phường.
1/2000; phường Nghi Hương tỉ lệ: 1/5000 và các phường khác tỉ lệ: 1/2000. Hệ thống bản đồ địa chính được lưu trữ bằng giấy và file số từ cấp phường đến Thị xã, phục vụ tốt cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đất đai, chỉnh lý biến động và thống kê kiểm kê; quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015 đã được thực hiện bao gồm cấp thị xã và 7/7 phường lập quy hoạch.
4.2.1.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng, được sự giúp đỡ của Sở Xây dựng Nghệ An, Viện Quy hoạch Xây dựng Nghệ An và cơ quan thuộc Bộ Xây dựng, Thị xã đã tiến hành lập Quy hoạch chung xây dựng Thị xã Cửa Lò được UBND tỉnh phê duyệt năm 1994 và điều chỉnh năm 1999; Bên cạnh đó Thị xã cũng đã xây dựng được một số quy hoạch chuyên ngành, như: Mạng lưới giao thông đô thị; cải tạo lưới điện; cấp nước sạch; mạng lưới thông tin liên lạc; các công viên, bãi tắm và khu vui chơi giải trí; nghĩa trang và bãi xử lý rác thải,... tổ chức lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất một số khu đô thị mới, khu dân cư, như: Nghi Hoà; khu dân cư đường 19-23 Bình Minh- Cửa Hội; đường ngang số 8-12; đường 12-23; hai bên đường Phan Sào Nam; điều chỉnh quy hoạch một số khu dân cư từ trục 4-6;... nhìn chung, công tác quy hoạch xây dựng đã được quan tâm từ rất sớm, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, thực tế hiện nay định hướng phát triển đã có nhiều thay đổi nên cần bổ sung chỉnh lý quy hoạch cho phù hợp.
4.2.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ
Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã được triển khai theo đúng trình tự, thủ tục. Nhìn chung việc giao đất, cho thuê đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử dụng là một bước tiến mới trong nhận thức về quản lý đất đai, một giải pháp quan trọng của nhà nước nhằm khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư phát triển sản xuất và kinh doanh. Bước đầu thu hút vốn đầu tư của nhân dân và các thành phần kinh tế, tạo bước phát triển mới cho các ngành.
* Công tác giao đất, cho thuê đất:
Khi có Nghị định 64/CP của Chính phủ ra đời, UBND tỉnh Nghệ An đến nay đã tiến hành giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy
định. Từ đó UBND thị xã Cửa Lò cùng các phường đã tuyên truyền sâu rộng chính sách, chủ trương của Đảng và Nhà nước theo tinh thần Nghị định 64/CP, qua đó vẫn còn nhiều vấn đề và đáng chú ý nhất là : Theo nghị định 64/CP thì khi giao đất nông nghiệp mỗi phường có quyền để lại không quá 5% quỹ đất nông nghiệp để làm đất công ích, nhưng các phường lại để nhiều hơn 5% dẫn đến hiện tượng đất nông nghiệp bị dữ trự làm đất công ích nhiều hơn so với quy định. Do đó, không phát huy được hết tiềm năng đất đai.
Đứng trước thực trạng đó, ngày 23/09/2000 tỉnh Nghệ An đã ra quyết định số 926/2000/QĐ-UBND về việc ban hành quy định giải quyết thiếu sót, tồn tại trong quản lý, sử dụng đất vào xây dựng cơ bản, làm nhà ở, điều chỉnh đất nông nghiệp bổ sung ổn định lâu dài cho hộ gia đình cá nhân. Thực hiện Quyết định số 926, thị xã Cửa Lò tiến hành giao bổ sung đất nông nghiệp đến các hộ gia đình, cá nhân, đảm bảo sử dụng ổn định, lâu dài, đến tháng 8 năm 2011 thì hoàn thành trên địa bàn thị xã.
Nhìn chung, các đơn vị, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên cũng còn một số ít các đơn vị, tổ chức chưa thực hiện nghiêm túc các quy định của pháp luật như : để quá thời hạn quy định về giao đất, cho thuê đất mà không sử dụng, để đất hoang hóa, gây lãng phí tiềm năng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất,...
* Công tác thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Việc thu hồi đất được thực hiện đúng trình tự, thủ tục, thẩm quyền theo quy định của pháp luật, đối với đất thu hồi để giao, cho thuê hoặc thực hiện một số dự án GPMB ở thị xã như Đường ngang số 10 (đoạn từ đường Bình Minh đến đường dọc số II); Đường Nguyễn Huệ (đoạn qua địa bàn huyện Nghi Lộc); Quy hoạch chia lô đất ở vị trí 1, vị trí 2 khối Hiếu Hạp và vị trí 4 Khối Hòa Đình phường Nghi Thu; Quy hoạch chia lô đất ở khối 7, phường Nghi Hương khi có đủ hồ sơ hợp lệ và có quyết định thu hồi hoặc thông báo thu hồi đất của UBND tỉnh , UBND huyện có quyết định thu hồi cụ thể đối với hộ gia đình cá nhân. UBND Thị xã Đã thu hồi 54,9 ha diện tích đất ở, đất vườn và đất sản xuất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng và đất 5% của UBND phường Quản lý để thực hiện 41 công trình, dự án phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh trên địa bàn.
Những năm gần đây do dân số ngày càng tăng, kinh tế xã hội của thị xã ngày càng phát triển vì vậy việc chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã ngày một tăng, đặc biệt là từ đất vườn sang đất ở. Tuy nhiên, tình trạng vi phạm Luật đất đaivẫn còn xảy ra, một số trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất đặc biệt là từ đất trồng lúa sang đất nuôi trồng thủy sản không theo quy hoạch đã được cấp duyệt, chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở mà không xin phép. Trong thời gian tới, UBND thị xã tiếp tục chỉ đạo phòng TM&MT phối hợp với thanh tra tiến hành xử lý các trường hợp vi phạm do chuyển sai mục đích sử dụng đất.
Kết quả về giao đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất tính đến hết năm 2017 như sau:
+ Giao đất ở đô thị: 215,8 ha cho 8.215 hộ. + Thu hồi đất để thực hiện các dự án 212ha.
+ Chuyển mục đích sử dụng 82,16ha từ đất nông nghiệp sang đất ở.
4.2.1.6. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các thủ tục hành chính về cấp GCN được công khai tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đất Thị xã, Uỷ ban nhân dân các phường và nhà văn hoá các khối, xóm để các hộ gia đình, cá nhân biết và thực hiện.
Thực hiện các quy định của ngành Tài nguyên và Môi trường để thực hiện