PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.3. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC, PHƯƠNG PHÁP
2.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản dưới đây:
2.3.2.1. Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
2.3.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu
nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất.
2.3.2.3.Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).