PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.4.1. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới
Bảng 2.1; Mục đích của định giá đất tại một số nước trên thế giới
Nước Mục đích
1. Úc - Mục đích của việc định giá đất: (i) Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân; (ii) định giá để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tăng, tiền đền bù …; (iii) mục đích thương mại.
2. Hungari - Định giá đất để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác.
3. Croatia - Xác định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế đất
4. Tajikistan - Định giá đất tại Tajikistan được thực hiện để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất.
5. Guinea - Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn công cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước.
- Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong luật này. Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất.
Mục đích của định giá đất: Tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai. Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là:(i) Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công;(iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai.
Hình thức giá:
Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai. Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá, quy định trong các bộ luật liên quan đến tài chính đất của các nước trên thế giới. Trong số đó, Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ,2012).
Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất:
Bảng 2.2: Hình thức giá cửa một số nước trên thế giới
Nước Nội dung
1. Amenia Giá mua bán trên thị trường
2. Úc (i) Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/bất động sản; giá bảo đảm; giá bảo hiểm
(ii) Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm
3. Belize Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở)
4. Hungari Giá mua bán trên thị trường
5. Croatia Giá thị trường của bất động sản
6.Phần Lan Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
7. Ireland Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán
8. Maldiver Giá có thể được xác định theo giá thị trường
Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2012 )
Trong tổng số 27 nước có quy định về định giá đất trong các luật có liên quan cho thấy: Có 12 nước không có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất; Có 9 nước có quy định Nhà nước có vai trò trong định giá đất; 4 nước quy định cơ quan định giá độc lập và 1 nước quy định cả Nhà nước và cơ quan độc lập có
vai trò trong định giá đất là Úc (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012).
Bảng 2.3: Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất Nước Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất Nước Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất
1. Úc
Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang. Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá.
2. Hungari Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước
3. Israel
Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người. Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm.
4. Lào
Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại.
5. Estonia
Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứng theo các thủ tục thành lập được Chính phủ nước Cộng hoà Croatia. Người định giá cũng có thể là một công chức có chuyên môn trong việc định giá đất
6. Tajikistan Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính phủ phê duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực.
Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2012 ) Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:
Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này).
Bảng 2.4: Nguyên tắc và phương pháp xác định giá
Nước Nội dung
1. Albania Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trên đất 2. Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ được xác định theo giá địa chính của đất; 3. Úc Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị trường. 4. Belize Thông qua khảo sát giá thị trường Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật
5. Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá. 6. Hungari Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương.
8. Croatia - Giá trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản thu được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại.
Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2012 )