PHẦN 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.3. NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ,
4.3.2. Giá đất ở thị trườngtrên địa bàn thị xã Cửa Lò
Căn cứ vào giá quy định của UBND thị xã Cửa Lò năm 2015 và điều kiện thực tế của thị xã Cửa Lò. Để tiến hành tìm hiểu giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tôi tiến hành điều tra, tổng hợp giá trị đất trên thị trường tại 9
tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã với khu vực.
Có thể nói trong các loại đất phân theo mục đích sử dụng, đất tồn tại nhiều vấn đề phức tạp, gây nhiều bức xúc tranh cãi trong dư luận, thu hút sự quan tâm nhiều nhất. Vì vậy trên thực tế tại các đô thị như thị xã Cửa Lò giá đất được tập trung nghiên cứu là giá đất ở với mối quan hệ tương hỗ với đất sản xuất kinh doanh. Bởi tâm lý buôn bán, phát triển kinh tế gia đình vẫn còn tồn tại đối với đa phần người dân đô thị. Các loại đất khác vẫn có sự biến động nhưng với mức độ nhỏ hơn, quản lý dễ dàng hơn.
Thông tin, số liệu về giá đất và bất động sản trên thị trường chủ yếu tôi thu thập từ các nguồn: (1) Điều tra, phỏng vấn chủ sử dụng đất. (2) Thông tin từ cán bộ địa chính của phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò. (3) Tham khảo thêm từ trên Internet. (4) Trong đó chủ yếu là thông tin thu thập trực tiếp từ chủ sử dụng đất.
Bảng 4.4. So sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trườngtrên địa bàn thị xã Cửa Lò
Đơn vị: 1000 VNĐ/m2
Khu vực Tên đường
Giá quy định (1000đ/m2) Giá thực tế (1000đ/m2)
Cao nhất Thấp nhất TB Chênh lệch (lần) Cao nhất Thấp nhất TB Chênh lệch (lần) Lệch giá TT và giá QĐ (lần)
Khu vực 1 Đường Bình Minh 12.000 5.500 7.000 2,2 25.000 13.000 19.000 1,9 2,1
Đường 15m khối 1 P Thu Thủy 5.500 5.000 5.250 1,1 11.000 6.500 8.750 1,7 2
Khu vực 2 Đường Vinh - Cửa Hội 5.000 3.500 4.500 1,4 9.500 5.000 7.250 1,9 1,9
Đường Nguyễn Sinh Cung 4.000 3.500 3.750 1,1 9.000 5.000 7.000 1,8 2,3
Khu vực 3 Đường đất khu quy hoạch 3.000 2.000 2.800 1,5 4.500 3.000 3.750 1,5 1,5
Đường ven sông Lam 3.000 2.000 2.500 1,5 4.500 3.500 4.000 1,3 1,5
Khu vực 4
Đường bê tông khối 1 P.Thu
Thủy 1.800 800 1.000 2,3 2.500 1.000 1.750 2,5 1,4
Đường đi Nghi Quang 850 650 750 1,3 1.100 700 900 1,6 1,3
Đường chợ nghi Hương đi khối 8 800 650 750 1,2 1.000 700 850 1,4 1,3
Hình 4.3. Giá đất ở giao dịch thực tế và giá quy định năm 2017
Qua bảng 4.4 và hình 4.3 ta có thể nhận thấy giá đất giao dịch thực tế cao hơn hẳn so với mức giá do Nhà nước quy định, mức chênh lêch giao động từ 1,3 đến 2,3 lần, mức độ chênh lệch giá tăng giảm dần theo loại đường phố. Mức độ chênh lệch giá thực tế và quy định cao nhất ở khu vực 1 giảm dần theo khu vực 2, 3 đến khu vực 4 thì sự chênh lệch giá không còn đáng kể. Mức độ chênh lệch về giá đất cao nhất là 35.7 lần (cao nhất là 25.000.000 đồng/m2 tại mặt đường Bình Minh, thấp nhất là 700.000 đồng/m2 tại mặt đường nhựa Từ chợ nghi Hương đi khối 8).
4.3.2.1. Giá đất thị trường tại khu vực 1
Giá đất cao nhất ở khu vực 1 thuộc về các thửa đất của đường Bình Minh (từ 13.000.000 đồng/m2 đến 25.000.000 đồng/m2), đây là tuyến đường thuận tiện cho việc kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng phục vụ cho du lịch biển. Giá thấp nhất là các thửa đất thuộc đường dọc 15m khối 1 phường Thu Thủy (từ 6.000.000 đến 11.000.000 đồng/m2).
Hình 4.5. Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1
Có thể nhận thấy giá đất thực tế ở khu vực 1 đã được đẩy lên khá cao so với giá quy định điều đó chứng tỏ đường nhóm 1 có khả năng sinh lợi cao. Mục đích sử dụng ở nhóm đường này chủ yếu là kinh doanh khách sạn, nhà hàng hoặc cho thuê, cho thuê lại để phục vụ kinh doanh. Ở đường Bình Minh có vỉa hè rộng thích hợp với kinh doanh buôn bán như mở quán ăn, quán cà phê … Qua điều tra khảo sát người viết nhận thấy đường dọc 15m khối 1 phường Thu Thủy có ít cửa hàng kinh doanh buôn bán hơn đường Bình Minh do tuyến đường này xa bờ biển
hơn nên giá đất ở đây thấp hơn và biến động giá lớn hơn đường Bình Minh.
Hình 4.6. Đường Bình Minh
Giá đất cao nhất ở nhóm 2 thuộc về các thửa đất của đường Vinh – Cửa Hội (5.000.000 đến 9.500.000 đồng/m2), đây là tuyến đường tập trung nhiều cửa hàng buôn bán của các tiểu thương có khả năng sinh lợi lớn. Giá thấp nhất thuộc về các thửa đất tại đường Nguyễn Sinh Cung (5.000.000 đến 9.000.000 đồng/m2), mức độ chênh lệch giữa giá cao nhất và thấp nhất l.9 lần.
Mức giá thị trường tại các tuyến đường chênh lệch so với giá quy định khoảng 1.9 (đường Vinh – Cửa Hội) đến 2.3 lần (đường Nguyễn Sinh Cung). Mặc dù giá đất quy định ở cả tuyến đường này là gần như nhau nhưng qua điều tra khảo sát thực tế thì người viết nhận thấy ở tuyến đường Vinh – Cửa Hội tập trung nhiều cửa hàng kinh doanh buôn bán, mật độ phương tiện giao thông đi qua đây lớn hơn tuyến đường Nguyễn Sinh Cung và nên giá đất ở đây có giá cao hơn. Ở đường Nguyễn Sinh Cung xuất hiện rải rác các cửa hàng nhỏ lẻ của chủ hộ mọc lên để buôn bán kiếm thêm thu nhập ít được người dân quan tâm để thuê mở các cửa hàng kinh doanh lớn nên mức sinh lợi thấp hơn và giá đất cũng vì thế mà thấp hơn.
Hình 4.9. Đường Vinh - Cửa Hội
4.3.2.3. Giá đất ở thị trường tại khu vực 3
Hình 4.11. Đường Ven sông Lam
Giá đất cao nhất ở khu vực này là 4.500.000 đồng/m2, giá thấp nhất 3.000.000 đồng/m2. Mức giá thị trường tại cả hai tuyến đường chênh lệch so với giá quy định khoảng 1.5 mức độ chênh lệch giữa giá cao nhất và thấp nhất là 1.5
Nhìn chung qua khảo sát, do chất lượng và vị trí của 2 tuyến đường gần như nhau nên giá tiền các thửa đất trên 2 tuyến đường tương đương nhau.
4.3.2.4. Giá đất ở thị trường tại khu vực 4
Giá đất cao nhất ở khu vực này thuộc về các thửa đất của đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy (2.500.000 đồng/m2), giá thấp nhất thuộc về các thử đất ở đường nhựa từ chợ Nghi Hương đi khối 8 (700.000 đồng/m2). Mức độ chênh lệch giữa giá cao nhất và giá thấp nhất là 3.6 lần. Các tuyến đường ở khu vực 4 là đường khối mặt đường bằng bê tông nằm trong các ngõ ngách của các khối trên địa bàn. Số lượng giao dịch đất đai ở vị trí này diễn ra nhiều hơn các vị trí 1,2,3. Mức giá ở các tuyến đường này được định giá bằng độ rộng của đường, đường trước nhà ô tô có vào được tận nơi không. Giá đất ở trung bình trên thị trường của các nhóm đường ở nhóm 4 là sát với giá quy định hơn các nhóm 1,2,3. Qua điều tra khảo sát thực tế các nhóm đường ở nhóm 4 tác giả nhận thấy giá đất ở đây cao hơn hay thấp hơn các thửa đất khác so cùng một vị trí là do bề rộng của tuyến đường chạy qua trước nhà có thuận tiện cho các phương tiện giao thông đi lại không và việc tìm nhà nằm trên đường đó có dễ không. Giá đất ở khu vực này hiện tại tương đối phù hợp với túi tiền của phần lớn người thực sự có nhu cầu mua đất để ở, vì vậy hiện tại thị trường đất đai tại vị trí này vẫn tương đối sôi động.
Hình 4.13. Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy