3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Trên địa bàn các xã, phường thuộc thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
- Thời gian thực hiện đề tài luận văn từ tháng 3 năm 2017 đến tháng 8 năm 2018;
- Số liệu thứ cấp liên quan đến giá đất tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An được thu thập cho giai đoạn 3 năm (từ năm 2015 đến năm 2017);
- Số liệu sơ cấp liên quan đến xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An được thu thập từ tháng 10 đến tháng 12 năm 2017.
3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Do thời gian có giới hạn cũng như số lượng các giao dịch thực tế về các loại đất khác trên địa bàn trong thời gian nghiên cứu để lấy mẫu cũng còn hạn chế nên đề tài tập trung nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 - 2017.
3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An. - Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường.
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê thị xã Cửa Lò và một số cơ quan, đơn vị liên quan. Thu thập các trường hợp chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2017 tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Cửa Lò.
3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu về thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò và mức độ thuận lợi về cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi của thửa đất, nghiên cứu chọn 4 nhóm đường đại diện cho các khu vực, tuyến đường phố phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của Thị xã để nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đó là:
Đường nhóm 1 là những tuyến đường có mức giá quy định từ Từ 5 triệu đến 12 triệu/ m2. Đây là những tuyến đường giáp biển, có khả năng sinh lời cao nhất từ các nhà hàng, khách sạn và dịch vụ du lịch khác trên địa bàn bao gồm:
STT Tuyến đường đại diện
1 Đường Bình Minh
2 Đường 15m khối 1 phường Thu Thủy
Đường nhóm 2 là những tuyến đường có mức giá quy định từ 3.5 triệu đến 5 triệu/ m2, là những đường “tuyến 2” gần với những tuyến đường nhóm 1 nhưng không sát biển, nơi được sử dụng để kinh doanh các dịch vụ liên quan đến du lịch như:
STT Tuyến đường đại diện
1 Đường Vinh - Cửa Hội 2 Đường Nguyễn Sinh Cung
Đường nhóm 3 là những tuyến đường có mức giá quy định từ 2.5 triệu đến 3 triệu/ m2, đây là những tuyến đường ở các khu vực tiếp giáp với khu vực trung tâm (khu vực 1 và 2).
STT Tuyến đường đại diện
1 Đường đất khu Quy hoạch phường Nghi Hương 2 Đường ven sông Lam
Đường nhóm 4 là những tuyến đường ở khu vực xa trung tâm, có mức giá quy định từ 680 nghìn đến 1.8 triệu/ m2 bao gồm:
STT Tuyến đường đại diện
1 Đường đi Nghi Quang
2 Đường nhựa (Từ chợ nghi Hương đi khối 8)
3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Sử dụng phiếu điều tra in sẵn để phỏng vấn người dân về giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu. Cụ thể, đối tượng điều tra là những hộ gia đình, cá nhân đã tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn và các chuyên gia là các cán bộ, chuyên viên làm việc trong lĩnh vực đất đai của các cơ quan ở thị xã Cửa Lò và Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Nghệ An. Nội dung điều tra chính bao gồm tên người được điều tra; giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các thông tin về thửa đất Tổng số phiếu điều tra là 120 phiếu, trong đó: người dân là 90 phiếu và chuyên gia là 30 phiếu.
3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp, sắp xếp, phân tích số liệu thu thập thứ cấp theo trình tự
- Phương pháp xử lý số liệu: Để xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị xã, tôi sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932). Thang đo Likert được sử dụng để đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở và ảnh hưởng của thành phố Vinh theo 5 mức độ:
1. Rất nhỏ < 20% 2. Nhỏ 20% - 39% 3. Trung bình 40% -59% 4. Lớn 60% - 79% 5. Rất lớn >= 80%
Trường hợp bậc thang đo là 5, thì phân cấp mức độ đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được xác định theo nguyên tắc:
- Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy số quan sát.
- Tính độ lớn của khoảng chia (a): a =
n Min Max
, trong đó n là bậc của thang đo. Trong nghiên cứu sử dụng thang đo 5 bậc. - Xác định thang đo:
+ Rất lớn: ≥ (min +4a)
+ Lớn: (min+3a) đến <(min+4a)
+ Trung bình: (min+2a) đến <(min+3a) + Nhỏ: từ (min+a) đến <(min+2a) + Rất nhỏ: <(min+a)
Trường hợp bậc thang đo là 5, thì phân cấp mức độ đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được xác định: Rất lớn: >=4,20; Lớn: Từ 3,40 đến 4,19; Trung bình: từ 2,60 đến 3,39; Nhỏ: từ 1,80 đến <2,59; Rất nhỏ <1,8.
Bảng 3.1. Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng
TT Thang đo Hệ số Chỉ số đánh giá
1 Rất lớn/ Rất cao/ Rất nhiều 5 ≥ 4,20 2 Lớn/ Cao/ Nhiều 4 3,40 - 4,19 3 Trung bình 3 2,60 - 3,39 4 Nhỏ/ Thấp/ Ít 2 1,80 - 2,59 5 Rất nhỏ/ Rất thấp/ Rất ít 1 < 1,80 Nguồn: Số liệu tổng hợp 3.5.5. Phương pháp so sánh
Từ các phiếu điều tra thu thập được và bằng thang đo Likert để so sánh các mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hương đến giá đất của thị xã Cửa Lò.