3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê thị xã Cửa Lò và một số cơ quan, đơn vị liên quan. Thu thập các trường hợp chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2017 tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Cửa Lò.
3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu về thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò và mức độ thuận lợi về cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi của thửa đất, nghiên cứu chọn 4 nhóm đường đại diện cho các khu vực, tuyến đường phố phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của Thị xã để nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đó là:
Đường nhóm 1 là những tuyến đường có mức giá quy định từ Từ 5 triệu đến 12 triệu/ m2. Đây là những tuyến đường giáp biển, có khả năng sinh lời cao nhất từ các nhà hàng, khách sạn và dịch vụ du lịch khác trên địa bàn bao gồm:
STT Tuyến đường đại diện
1 Đường Bình Minh
2 Đường 15m khối 1 phường Thu Thủy
Đường nhóm 2 là những tuyến đường có mức giá quy định từ 3.5 triệu đến 5 triệu/ m2, là những đường “tuyến 2” gần với những tuyến đường nhóm 1 nhưng không sát biển, nơi được sử dụng để kinh doanh các dịch vụ liên quan đến du lịch như:
STT Tuyến đường đại diện
1 Đường Vinh - Cửa Hội 2 Đường Nguyễn Sinh Cung
Đường nhóm 3 là những tuyến đường có mức giá quy định từ 2.5 triệu đến 3 triệu/ m2, đây là những tuyến đường ở các khu vực tiếp giáp với khu vực trung tâm (khu vực 1 và 2).
STT Tuyến đường đại diện
1 Đường đất khu Quy hoạch phường Nghi Hương 2 Đường ven sông Lam
Đường nhóm 4 là những tuyến đường ở khu vực xa trung tâm, có mức giá quy định từ 680 nghìn đến 1.8 triệu/ m2 bao gồm:
STT Tuyến đường đại diện
1 Đường đi Nghi Quang
2 Đường nhựa (Từ chợ nghi Hương đi khối 8)
3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Sử dụng phiếu điều tra in sẵn để phỏng vấn người dân về giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu. Cụ thể, đối tượng điều tra là những hộ gia đình, cá nhân đã tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn và các chuyên gia là các cán bộ, chuyên viên làm việc trong lĩnh vực đất đai của các cơ quan ở thị xã Cửa Lò và Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Nghệ An. Nội dung điều tra chính bao gồm tên người được điều tra; giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các thông tin về thửa đất Tổng số phiếu điều tra là 120 phiếu, trong đó: người dân là 90 phiếu và chuyên gia là 30 phiếu.
3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp, sắp xếp, phân tích số liệu thu thập thứ cấp theo trình tự
- Phương pháp xử lý số liệu: Để xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị xã, tôi sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932). Thang đo Likert được sử dụng để đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở và ảnh hưởng của thành phố Vinh theo 5 mức độ:
1. Rất nhỏ < 20% 2. Nhỏ 20% - 39% 3. Trung bình 40% -59% 4. Lớn 60% - 79% 5. Rất lớn >= 80%
Trường hợp bậc thang đo là 5, thì phân cấp mức độ đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được xác định theo nguyên tắc:
- Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy số quan sát.
- Tính độ lớn của khoảng chia (a): a =
n Min Max
, trong đó n là bậc của thang đo. Trong nghiên cứu sử dụng thang đo 5 bậc. - Xác định thang đo:
+ Rất lớn: ≥ (min +4a)
+ Lớn: (min+3a) đến <(min+4a)
+ Trung bình: (min+2a) đến <(min+3a) + Nhỏ: từ (min+a) đến <(min+2a) + Rất nhỏ: <(min+a)
Trường hợp bậc thang đo là 5, thì phân cấp mức độ đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được xác định: Rất lớn: >=4,20; Lớn: Từ 3,40 đến 4,19; Trung bình: từ 2,60 đến 3,39; Nhỏ: từ 1,80 đến <2,59; Rất nhỏ <1,8.
Bảng 3.1. Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng
TT Thang đo Hệ số Chỉ số đánh giá
1 Rất lớn/ Rất cao/ Rất nhiều 5 ≥ 4,20 2 Lớn/ Cao/ Nhiều 4 3,40 - 4,19 3 Trung bình 3 2,60 - 3,39 4 Nhỏ/ Thấp/ Ít 2 1,80 - 2,59 5 Rất nhỏ/ Rất thấp/ Rất ít 1 < 1,80 Nguồn: Số liệu tổng hợp 3.5.5. Phương pháp so sánh
Từ các phiếu điều tra thu thập được và bằng thang đo Likert để so sánh các mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hương đến giá đất của thị xã Cửa Lò.
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN TỈNH NGHỆ AN
4.1.1 Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Thị xã Cửa Lò là 01 trong 20 đơn vị hành chính cấp huyện của tỉnh Nghệ An, mặc dù có quy mô nhỏ nhưng có vị trí tương đối đặc biệt trong phát triển kinh tế du lịch của tỉnh.
Thị xã Cửa Lò nằm ven biển của tỉnh Nghệ An, có tọa độ địa lý từ 18055' đến 19015' Vĩ độ Bắc và 105038' đến 105052' Kinh độ Đông bao gồm các đảo Ngư (156 ha) và đảo Mắt (300 ha).
- Ranh giới của thị xã được xác định như sau: - Phía Bắc giáp Nghi Lộc.
- Phía Nam giáp Sông Lam và tỉnh Hà Tĩnh. - Phía Đông giáp Biển Đông.
- Phía Tây giáp Nghi Lộc.
Thị xã Cửa Lò có 07 đơn vị hành chính là các phường: Nghi Tân, Nghi Thuỷ, Thu Thuỷ, Nghi Thu, Nghi Huơng, Nghi Hoà và Nghi Hải (phường Nghi Thu và Phường Nghi Hương được thành lập năm 2010). Thị xã cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km về phía đông, có nhiều thuận lợi trong việc liên kết trao đổi, giao lưu hàng hóa, công nghệ, lao động, kỹ thuật…
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Cửa Lò thuộc đồng bằng ven biển, địa hình khá đa dạng, có hướng dốc từ Tây sang Đông. Về tổng thể, có thể chia Cửa Lò thành 2 vùng: Vùng bán sơn địa phía Tây và Tây Bắc (khu vực núi Gươm và núi Lô Sơn), vùng đồng bằng ven biển thuộc Đông Nam và trung tâm Thị xã, đây là khu vực thuận lợi cho phát triển NN và du lịch.
Biển, Đảo Cửa Lò ngoài ý nghĩa về quốc phòng còn có ý nghĩa lớn về kinh tế, đặc biệt là du lịch. Bãi biển nông, cát mịn, trắng, nước biển trong xanh, có độ mặn thích hợp, môi trường khí hậu sạch, kết hợp cảnh quan thiên nhiên ven biển như cây xanh, thảm cỏ, núi non, hang động, có đảo gần bờ, tất cả đã tạo cho Cửa Lò lợi thế về phát triển du lịch.
4.1.1.3. Khí hậu
Thị xã Cửa Lò có khí hậu nhiệt đới gió mùa, đồng thời là Thị xã ven biển nên thường hứng chịu những đợt gió bão nặng nề.
Chế độ nhiệt: Có hai mùa rõ rệt, mùa nóng từ tháng 5 đến tháng 9, nhiệt độ trung bình 230 - 240C, tháng nóng nhất là tháng 7 lên tới 390 - 400C. Mùa lạnh từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, nhiết độ trung bình 190 - 200C, thấp nhất có thể xuống tới 60C. Số giờ nắng trung bình năm là 1.637 giờ.
2.600 mm, nhỏ nhất 1.100 mm. Lượng mưa phân bố không đều trong năm tập trung từ nửa cuối tháng 8 đến tháng 10, nhiều khi dẫn đến lũ lụt. Lượng mưa thấp nhất từ tháng 01 đến tháng 4, chiếm khoảng 10% lượng mưa cả năm.
Chế độ gió: Có hai hướng gió chính. Gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Gió mùa Đông Nam từ tháng 4 đến tháng 10 (tháng 6 - 7 có gió Lào nóng).
Những đặc trưng về khí hậu của thị xã Cửa Lò là: Biên độ nhiệt giữa các mùa trong năm lớn, chế độ mưa tập trung trùng vào mùa bão, mùa nắng nóng có gió mùa khô nóng, đó là những nguyên nhân chính gây nên xói mòn huỷ hoại đất. Nhất là trong điều kiện rừng bị chặt phá và sử dụng đất không hợp lý.
4.1.1.4. Thủy văn
Thị xã Cửa Lò nằm giữa 02 cửa biển với 02 con sông lớn là sông Lam và sông Cấm.
- Sông Lam chảy ở phía Nam, là ranh giới giữa Nghệ An và Hà Tĩnh, đổ ra biển ở Cửa Hội.
- Sông Cấm ở phía Bắc, chảy ra biển ở Cửa Lò.
4.1.1.5. Tài nguyên đất
Về Thổ nhưỡng, toàn Thị xã có hai nhóm đất chính và được chia thành 3 đơn vị đất như sau:
Cồn cát trắng:
Diện tích cồn cát trắng khoảng 1.324 ha, chiếm 47,08 % diện tích tự nhiên của Thị xã. Đây là loại đất xấu, khả năng giữ nước rất thấp, nghèo về mùn, đạm lân, kali. Cồn cát phân bố chủ yếu ở các phường ven biển như Nghi Tân, Nghi Thu, Nghi Hương được sử dụng để trồng rừng phòng hộ, chắn cát, một số diện tích trồng cây thực phẩm như đậu, đỗ còn lại bỏ hoang.
Đất cát biển:
Diện tích 1.168 ha, chiếm 41,54% diện tích tự nhiên của Thị xã. Đất có thành phần cơ giới cát pha, hàm lượng sét thấp so với đất cùng loại ở các huyện Diễn Châu, huyện Quỳnh Lưu, loại đất này ở thị xã Cửa Lò đã bị phủ một lớp cát biển nên hạt thô và rời rạc hơn. Đây là loại đất có giá trị trong sản xuất NN của thị xã Cửa Lò, diện tích lớn, thích hợp cho trồng các loại rau màu, cây công nghiệp hàng năm như rau cải, ngô, lạc, vừng...
Đất xói mòn trơ sỏi đá:
Diện tích 21 ha, chiếm 0,75 % diện tích tự nhiên của Thị xã. Hiện tại phần lớn diện tích đã được trồng rừng để phủ xanh, phần còn lại tiếp tục được trồng cây, nâng cao độ che phủ.
Nhìn chung, đất Thị xã đa dạng về chủng loại, chất lượng kém so với nhiều nơi trong tỉnh. Nhưng có một số diện tích thích hợp trồng các loại cây có giá trị kinh tế như lúa, rau, cây công nghiệp ngắn ngày, cây ăn quả.
4.1.1.6. Tài nguyên nước
- Nguồn nước mặt.
Nguồn nước mặt quan trọng nhất cho sản xuất và sinh hoạt của người dân là hệ thống sông Lam, sông Cấm, ao hồ và nguồn nước mưa, chất lượng tương đối tốt, lượng nước dồi dào.
- Nguồn nước ngầm (Nước dưới đất).
Theo kết quả nghiên cứu địa chất thủy văn thu thập thì, nguồn nước ngầm trên địa bàn thị xã Cửa Lò có ở 3 tầng nước chủ yếu, hiện đang cung cấp nước cho sinh hoạt và sản xuất phát triển kinh tế. Nước tập trung dạng túi nước ở các tầng như: Tầng Holocen, tầng Plestocen và một phần ở tầng Karst.
4.1.1.7. Tài nguyên rừng
Diện tích rừng của thị xã là 116,74 ha, chiếm 4,19% diện tích tự nhiên, chủ yếu là rừng trồng sản xuất và rừng phòng hộ ven biển phục vụ bảo vệ chắn cát và cảnh quan, bên cạnh đó còn có một số loại cây trồng chính như phi lao, keo và cây bóng mát trong khu đô thị. Nhìn chung, tài nguyên rừng của thị xã Cửa Lò ngoài ý nghĩa về phòng hộ ven biển, còn có vai trò quan trọng là cây xanh bóng mát, cảnh quan thiên nhiên góp phần tích cực vào việc điều hoà khí hậu, bảo vệ nguồn nước, tạo cảnh quan môi trường sinh thái phục vụ cho du lịch.
4.1.1.8. Tài nguyên biển
Thị xã có nguồn lợi hải sản khá phong phú (Bao gồm cả khai thác, đánh bắt và nuôi trồng). Do có 2 sông lớn đổ ra biển kèm theo nhiều phù sa, phù du từ trong lục địa nên có nguồn hải sản phong phú gồm nhiều loại có giá trị kinh tế như: Cá chim, cá thu, tôm, mực, vẹm, ngao... Đặc biệt khu vực Cửa Hội là khu vực hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi cho phát triển nghề cá.
Quốc tế và là đầu mối giao thông vận tải của khu vực Bắc Trung Bộ, trung chuyển hàng hóa đi các nước Lào, các tỉnh phía bắc Thái Lan, từ cảng Cửa Lò hiện có các tuyến đường Quốc tế đi Hồng Kông, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, đông âu, tây âu, châu Mỹ...
4.1.1.9. Tài nguyên khoáng sản
Tài nguyên khoáng sản trên địa bàn không nhiều, chủ yếu là vật liệu xây dựng như cát, quặng Titan (ở Nghi Hải).... Tuy nhiên trữ lượng thấp, phân bố rải rác ở các phường, tiềm năng khai thác ít, nên không đưa vào khai thác.
4.1.1.9. Tài nguyên nhân văn
Trải qua quá trình chinh phục, cải tạo thiên nhiên và đấu tranh chống giặc ngoại xâm hàng ngàn năm đã tạo cho vùng đất, con người Cửa Lò khá nhiều giá trị văn hóa trong nếp sống, cách ứng xử và quan hệ xã hội.
Các di tích lịch sử như Đền thờ Nguyễn Sư Hồi, Đền Vạn Lộc, di tích Phùng Khắc Kiều... đã minh chứng về con người, về một vùng đất giầu truyền thống đấu trang cách mạng.
4.1.1.10. Tài nguyên du lịch
Thị xã Cửa Lò đã trở nên nổi tiếng về du lịch tắm biển, trên địa bàn thị xã có bờ biển dài, có bãi cát mịn, nước trong, bãi thoải, cảnh quan đẹp,… đã hình thành được nhiều bãi tắm đẹp nổi tiếng cả nước, như: Bãi tắm Thu Thuỷ, Thu Hương và Hải Hoà. Ngoài ra, đây là một điểm có các danh lam thắng cảnh xung quanh như: Núi Lò, đảo Lan Châu, Mũi Rồng, Hòn Ngư, Hòn Mắt và nhiều di tích khác đã được xếp hạng. Đây cũng là một trong những điểm thuận lợi chính cho việc phát triển du lịch sinh thái và nghỉ mát.
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dich cơ cấu kinh tế
Về việc phát triển mạnh mẽ khu vực dịch vụ, du lịch; Ưu tiên phát triển các ngành nghề công nghiệp, nông - lâm - ngư nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị theo hướng cung cấp các sản phẩm trực tiếp phục vụ cho du lịch, cụ thể trong giai đoạn năm 2017 đã đạt được như sau:
- Cơ cấu kinh tế như sau: Công nghiệp, xây dựng đạt 22,6%, dịch vụ, thương mại đạt 50%, nông, lâm, thủy hải sản là 27,4%.
- GDP trên người năm 2017 đạt khoảng 25 triệu đồng/người/năm.
- Cơ cấu kinh tế tăng mạnh theo hướng phi nông nghiệp và chiếm tỷ trọng cao trong nền kinh tế.
Khu vực kinh tế nông nghiệp
Khu vực kinh tế nông nghiệp những năm qua phát triển khá ổn định, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của thị xã Cửa Lò. Giá trị sản xuất năm 2013 đạt 46,1tỷ đồng, năm 2015 đạt 62,72 tỷ đồng, năm 2017 đạt 767,21 tỷ đồng.
Tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2013 - 2017 đạt 19,2%/năm. Cơ cấu kinh tế khu vực nông nghiệp có sự chuyển dịch theo hướng cơ bản ổn định.
Ngành thuỷ hải sản của thị xã được chú trọng và có điều kiện phát triển do có sông và vị trí ven biển và có nhiều cảng cá, nhưng số lượng tàu thuyền những năm gần đây có giảm đi, tuy nhiên sản lượng ngành thủy sản vẫn tăng nhanh từ năm 2010 – 2017, năm 2017 là 6.100 tấn.
Tuy nhiên, phát triển thuỷ sản còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế do thiếu vốn đầu tư và thị trường tiêu thụ thiếu ổn định.
Khu vực kinh tế công nghiệp
Sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp địa phương trong những năm qua do đầu ra một số sản phẩm, ngành hàng có lúc gặp khó khăn do giá nguyên liệu, nhiên liệu tăng ảnh hưởng đến sản xuất, giá trị sản xuất ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp năm 2013 đã tăng lên 29,345 tỷ đồng năm 2017