2.1. Cơ sở lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
2.1.3. Tổ chức và quản lý quá trình chuyển đổi MĐSD ĐNN ở Việt Nam
Chuyển đổi MĐSD đất là chuyển từ mục đích này sang MĐSD khác - như trên đã đề cập. Nhưng xét dưới góc độ tổ chức và quản lý, chuyển đổi mục đích là quá trình với các căn cứ và các nội dung cụ thể sau đây:
- Quy hoạch sử dụng đất nói chung, ĐNN nói riêng: Để chuyển đổi MĐSD đất cần phải tiến hành quy hoạch sử dụng đất nói chung, quy hoạch sử dụng ĐNN nói riêng.
Quy hoạch sử dụng đất được hiểu là tổng thể các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất bền vững, hợp lý và có hiệu quả cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất, tổ chức sử dụng nguồn lao động và tư liệu sản xuất khác liên quan để nâng cao hiệu quả sản xuất, bảo vệ đất và môi trường. Hay, quy hoạch sử dụng đất là bố trí sắp xếp lại đất đai theo các MĐSD khác nhau nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của các ngành, các lĩnh vực kinh tế xã hội, đảm bảo sử dụng đất đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất có thể coi là nội dung của chuyển đổi MĐSD đất, hay chính xác hơn, chuyển đổi MĐSD đất là một trong các nội dung cốt lõi của
quy hoạch đất đai nói chung, quy hoạch sử dụng ĐNN nói riêng. Tuy nhiên trong quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi MĐSD đất được thể hiện ở các phương án sử dụng đất và chu chuyển các loại đất. Đặc biệt, việc xác định các phương án sử dụng đất được xác định một cách khái quát, dựa trên mục tiêu phát triển kinh tế và các điều kiện gắn với sử dụng đất. Vì vậy, đối với chuyển đổi MĐSD đất cho một diện tích cụ thể nào đó, quy hoạch sử dụng đích chỉ được coi như là yêu cầu, là cơ sở cho chuyển đổi.
- Xây dựng các luận chứng chuyển đổi MĐSD ĐNN: Xây dựng luận chứng chuyển đổi MĐSD đất nói chung, ĐNN nói riêng là tạo lập các cơ sở khoa học để minh chứng về sự cần thiết, về hiệu quả kinh tế, xã hội của chuyển đổi MĐSD đất; thiết lập các điều kiện, quy trình và các biện pháp triển khai các hoạt động chuyển đổi, thậm chí soạn thảo các chính sách cần thiết cho quá trình chuyển đổi.
Ví dụ, việc chuyển đổi từ đất trồng lúa bấp bênh sang nuôi trồng thủy sản có hiệu quả rất rõ. Tuy nhiên, do đất đai manh mún không thể hình thành các hồ đầm, đặc biệt do nguồn lực của người dân hạn chế trong việc cải tạo ruộng thành hồ đầm. Nhà nước cần có chính sách tổ chức triển khai dồn điền đổi thửa, hỗ trợ nguồn vốn cho nông dân…
Các luận chứng chuyển đổi MĐSD đất có thể được xây dựng thành các đề án hay dự án. Nếu quy mô chuyển đổi MĐSD đất lớn, việc xây dựng đề án hay dự án có sự hỗ trợ của các nhà khoa học và quản lý.
- Phê duyệt các phương án chuyển đổi MĐSD ĐNN: Để triển khai các đề án, dự án chuyển đổi MĐSD đất (kể cả chuyển đổi từ mục đích này sang mục đích khác trong nội bộ nông nghiệp hay chuyển từ MĐSD cho nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp) đều phải được các cấp có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp với bản quy hoạch sử dụng đất của địa phương đã được thông qua. Nếu đề án, dự án chuyển đổi MĐSD đất để xây dựng nhà để ở hoặc để bán thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản;
Các đề án, dự án được đưa ra thẩm định phê duyệt phải qua những thủ tục hành chính. Theo quy định hiện hành, các thủ tục đó bao gồm:
+ Đơn xin chuyển đổi MĐSD đất (làm theo mẫu);
+ Phương án sản xuất, kinh doanh (nếu Chuyển đổi MĐSD đất sang làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp);
Đối với chuyển đổi MĐSD đất ở quy mô nhỏ, nhất là từ mục đích nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp, việc phê duyệt chuyển đổi MĐSD đất cũng bao gồm các đơn, luận chứng chuyển đổi và kèm theo bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của người xin chuyển đổi MĐSD đất; bản cam kết theo quy định về điều kiện chuyển đổi MĐSD đất.
- Tổ chức các phương án chuyển đổi MĐSD ĐNN: Sau khi các đề án, dự án chuyển đổi mục đích được phê duyệt, các nội dung của tổ chức chuyển đổi MĐSD đất được triển khai. Thường các công việc gồm:
+ Thu hồi đất, giải quyết các bồi thường, khiếu kiện (nếu có sự chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác và thường xảy ra đối với chuyển đổi từ MĐSD cho nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp).
+ Triển khai các hoạt động chuyển MĐSD ĐNN theo các phương án đã phê duyệt: Tùy theo các mục đích chuyển đổi, đặc biệt từ hiện trạng sử dụng so với yêu cầu hiện trạng sau chuyển đổi sẽ có những hoạt động cải tạo, xây dựng trên đất được chuyển đổi MĐSD. Ví dụ: Đối với đất trũng trồng lúa chuyển sang nuôi trồng thủy sản, cần phải xây dựng hồ, đầm…sẽ liên quan đến các hoạt động san lấp, đắp các bờ hồ, đầm, xây dựng các cống, đập, san phẳng, cải tạo làm sạch mặt hồ, đầm… Đối với ĐNN chuyển sang xây dựng khu công nghiệp, đô thị cần phải san lấp mặt bằng, xây dựng các hạ tầng công nghiệp, đô thị, phân lô… Tùy theo MĐSD việc triển khai sẽ do chủ đầu tư và chủ quản đầu tư triển khai và quản lý.
Sau khi các dự án, đề án triển khai xong phần thực hiện chuyển đổi, khai thác các kết quả chuyển đổi là bước cuối cùng. Tùy theo mục đích chuyển đổi, đặc biệt
là phương thức đầu tư, các kết quả đầu tư sẽ do các chủ thể khác nhau quản lý sử dụng. Đối với chuyển đổi mục đích ĐNN sang các mục đích khác của nông nghiệp thường do những người sản xuất nông nghiệp thực hiện nên họ là những người khai thác kết quả đầu tư và lợi ích tăng thêm từ sự chuyển đổi. Đối với chuyển đổi MĐSD ĐNN sang các mục đích phi nông nghiệp thường có sự chuyển đổi chủ sử dụng. Vì vậy, người khai thác kết quả của chuyển đổi MĐSD ĐNN là những người khác. Ở đây có sự điều tiết lợi ích tăng thêm của chuyển đổi MĐSD ĐNN.