1.2.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản: bất động sản:
1.2.1.1 Khái niệm:
Thị trường khoản vay thế chấp bất động sản là nơi diễn ra tổng thể các hoạt động kinh doanh khoản vay thế chấp bất động sản bao gồm tạo lập khoản vay thế chấp bất động sản, các dịch vụ đi kèm đến các hoạt động giao dịch mua bán khoản vay, chứng khoán hoá… cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý tài sản, quản lý danh mục đầu tư… giữa các chủ thể có liên quan trên thị trường
1.2.1.2 Phân loại thị trường khoản vay thế chấp bất động sản
Thị trường khoản vay thế chấp bất động sản có thể được phân thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, trong đó:
- Thị trường sơ cấp: là nơi mà khoản vay thế chấp bất động sản được tạo ra. Nói theo một cách khác, thị trường sơ cấp là nơi mà người đi vay và tổ chức cho vay thế chấp gặp gỡ nhau để thương lượng về các điều khoản của hợp đồng vay thế chấp và thực hiện giao dịch vay thế chấp/cho vay thế chấp. - Thị trường thứ cấp: là nơi mua bán các khoản vay thế chấp được tạo ra trên thị trường sơ cấp. Nói theo cách khác, thị trường thứ cấp là nơi các tổ chức tạo khoản vay gốc, tổ chức sở hữu khoản vay và những người có nhu cầu mua khoản vay gặp gỡ nhau để thương lượng và thực hiện giao dịch mua-bán. Thị trường thứ cấp cho phép tổ chức tạo khoản vay gốc, tổ chức cho vay có thể
quay vòng vốn của mình từ việc bán khoản vay mà không cần phải đợi đến khi người đi vay thanh toán khoản vay cho mình. Do vậy, thị trường thứ cấp giúp cung cấp vốn cho tổ chức tạo khoản vay gốc, tổ chức đi vay để các tổ chức này có thể tiếp tục tạo ra nhiều khoản vay thế chấp hơn, từ đó gián tiếp thúc đẩy sự phát triển của thị trường sơ cấp khoản vay thế chấp.
1.2.1.3 Đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản
- Là một bộ phận của hệ thống tài chính, thực hiện việc tài trợ cho nhu cầu tiêu dùng, một loại tiêu dùng đặc biệt là mua nhà.
- Thị trường có tính thanh khoản cao. Các khoản vay thế chấp bất động sản sau khi được tạo ra sẽ được tổ chức cho vay gốc bán ngay hoặc giữ lại trong danh mục đầu tư của mình. Qua quá trình chứng khoán hoá, khoản vay thế chấp ban đầu được gộp với các khoản vay thế chấp khác thành danh mục khoản vay rồi chứng khoán nợ được phát hành trên cơ sở danh mục khoản vay đó. Chứng khoán nợ sau đó được bán cho rất nhiều các nhà đầu tư trên thị trường.
- Thị trường chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách tiền tệ của chính phủ. Sự thay đổi trong chính sách tiền tệ, lãi suất thị trường cao hay thấp tác động rất lớn tới thị trường khoản vay thế chấp bất động sản. Khi lãi suất thị trường tăng, lãi suất của rất nhiều khoản vay thế chấp gốc tăng, làm khoản thanh toán hàng tháng tăng lên, ảnh hưởng tới khả năng trả nợ của người đi vay, từ đó gián tiếp ảnh hưởng tới dòng tiền thu được từ khoản vay thế chấp và do đó sẽ ảnh hưởng tới giá các chứng khoán được phát hành trên cơ sở danh mục khoản vay thế chấp đó.