1.2.2.1 Rủi ro khi tạo lập khoản vay gốc
Người cho vay đầu tiên được gọi là người tạo khoản vay thế chấp gốc. Người tạo lập khoản vay gốc chịu 3 loại rủi ro chính là rủi ro lãi suất, rủi ro tín dụng và rủi ro thanh toán sớm món thế chấp.
a) Rủi ro lãi suất:
Nếu lãi suất cho vay thế chấp tăng trong khi tổ chức tạo sản phẩm gốc đã có cam kết cho khách hàng vay với một lãi suất thấp hơn thì các tổ chức này nếu giữ khoản vay trong danh mục đầu tư sẽ thu được mức lãi cho vay thế chấp thấp hơn mức hiện hành trên thị trường. Điều này gây thiệt hại nhất định cho tổ chức tạo khoản vay gốc. Tổ chức tạo khoản vay gốc gặp phải rủi ro lãi suất không chỉ với các khoản vay đã có mà họ còn gặp phải rủi ro lãi suất đối với những đơn xin vay thế chấp đang được xử lý nhưng người làm đơn chọn thời điểm ấn định lãi suất là lúc nộp đơn.
Nếu lãi suất vay thế chấp trên thị trường giảm xuống, các khách hàng vay tiềm năng có thể hủy bỏ cam kết với tổ chức hoặc rút lại đơn xin vay bởi vì việc tìm kiếm một nguồn vay khác sẽ tiết kiệm hơn. Nếu người vay quyết định hủy cam kết trong khi tổ chức tạo khoản vay gốc đã đồng ý bán khoản vay thế chấp với mức lãi suất cố định cho tổ chức trung gian thì bên tạo khoản vay gốc không thể trông cậy vào giao dịch đó nữa mà họ phải giao một khoản vay có lãi suất cho vay cao hơn cho tổ chức trung gian, trong khi lãi suất cho vay trên thị trường đã giảm xuống.
b) Rủi ro tín dụng
Rủi ro tín dụng là khả năng người đi vay không thanh toán được đúng hạn hay thậm chí bị vỡ nợ. Đối với các món vay thế chấp được chính phủ bảo đảm thì rủi ro này là tối thiểu. Đối với các món vay thế chấp được đảm bảo bởi công ty tư nhân thì rủi ro cần được đánh giá theo xếp hạng tín nhiệm của
công ty bảo hiểm tư nhân đã bảo hiểm cho khoản vay. Đối với một món vay thế chấp thông thường (không có bảo đảm), rủi ro này phụ thuộc vào người vay. Xác suất một người vay bị vỡ nợ chịu tác động của cả những điều kiện kinh tế lẫn những đặc điểm riêng của người vay, như mức vốn chủ sỡ hữu mà người vay đã đầu tư, mức thu nhập và lịch sử tín dụng của người vay.
c) Rủi ro thanh toán sớm và tính không chắc chắn của dòng tiền
Rủi ro thanh toán sớm là khả năng người vay trả toàn bộ hoặc một phần của số dư khoản vay thế chấp trước ngày đến hạn.
Hoàn trả sớm có nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, những người chủ sở hữu nhà bán nhà ở của họ và hoàn trả sớm toàn bộ khoản vay thế chấp. Việc bán nhà có thể xảy ra do có một sự thay đổi về việc làm khiến họ phải di chuyển, do việc mua một chỗ ở đắt tiền hơn hay do việc giải quyết vụ ly hôn đòi hỏi phải bán chỗ ở chung của hai người. Thứ hai, người vay có thể hoàn trả một phần của số dư khoản vay khi lãi suất thị trường giảm xuống thấp hơn lãi suất vay thế chấp. Thứ ba, khi người chủ nhà không có khả năng thực hiện những nghĩa vụ của khoản vay thì ngôi nhà sẽ bị tịch thu và bán đi. Tiền thu được từ việc bán đó được sử dụng để hoàn trả khoản vay nếu đó là khoản vay thế chấp thông thường. Nếu khoản vay thế chấp được bảo hiểm thì công ty bảo hiểm sẽ trả số dư của món vay. Cuối cùng, nếu ngôi nhà bị phá hủy do hỏa hoạn hay nếu một dạng thiên tai nào đó được bảo hiểm xảy ra, tiền bảo hiểm được sử dụng để hoàn trả món vay thế chấp đó.
Kết quả của những khoản hoàn trả sớm là khối lượng và thời điểm của dòng tiền nhận được từ một món vay thế chấp là không biết được chắc chắn. Một tổ chức cho vay thế chấp chỉ có thể biết được rằng chừng nào mà khoản vay còn tồn tại thì họ còn nhận được tiền lãi và khoản vốn gốc sẽ được trả dần vào một thời hạn xác định của mỗi tháng và đến thời điểm đáo hạn của món vay thì tổ chức cho vay sẽ nhận lại đủ khoản vay gốc. Tuy nhiên, tổ chức cho
vay không thể biết một cách chắc chắn là khoản vay sẽ tồn tại trong bao lâu và do vậy, dòng tiền mà khoản vay này mang lại sẽ tới vào những thời điểm nào. Khi khoản vay được hoàn trả sớm, tổ chức cho vay sẽ phải tái đầu tư số tiền nhận lại trong một môi trường lãi suất đã thấp hơn trước.
1.2.2.2 Rủi ro khi cho vay thế chấp dưới chuẩn
a. Rủi ro không thanh toán
Vì những người đi vay thế chấp dưới chuẩn là những người có tiêu chuẩn tín dụng không đảm bảo như trong đi vay thế chấp truyền thống nên hoạt động cho vay thế chấp dưới chuẩn tiềm ẩn nguy cơ rất lớn về việc người đi vay không đảm bảo khả năng thanh toán đúng hạn và đầy đủ. Đặc biệt với các món vay ARM, khi lãi suất đến hạn điều chỉnh lại thì khoản phải thanh toán sẽ tăng lên rất nhiều, người vay bị “sốc thanh toán” và khả năng không thể thanh toán rất cao. Đặc biệt, thông qua nghiệp vụ chứng khoán hóa, rủi ro không thanh toán còn được chuyển sang bên thứ 3, tạo phản ứng dây chuyền khi có khủng hoảng.
b. Rủi ro về giá tài sản
Trong nghiệp vụ vay thế chấp, cả người đi vay, tổ chức cho vay và nhà đầu tư đều kỳ vọng về sự tăng giá của tài sản. Tổ chức cho vay trông chờ giá của tài sản thế chấp tăng, người đi vay có khả năng thanh toán được nợ và điều này đồng nghĩa với việc khoản vay đó của họ không bị rơi vào tình trạng nợ xấu khó đòi. Người đi vay thì hi vọng họ có thể tái điều chỉnh nợ bằng cách bán ngôi nhà đi khi giá của ngôi nhà thế chấp tăng. Nhà đầu tư cũng hy vọng khi giá các ngôi nhà thế chấp tăng, các chứng khoán được đảm bảo bởi danh mục vay thế chấp mua nhà cũng tăng và mang lại cho họ các khoản lợi nhuận. Sự kỳ vọng này khiến cả người đi vay, cho vay và nhà đầu tư phải đối mặt với những rủi ro khi giá của tài sản không tăng như mong muốn của họ, thậm chí là sụt giảm. Khi giá tài sản sụt giảm, những chứng khoán được đảm
bảo bằng các tài sản thế chấp sẽ không thể bán được và người đầu tư sẽ thua lỗ. Giá tài sản sụt giảm, người đi vay có thể không bán được nhà theo giá đã kỳ vọng và không có khả năng trả nợ đúng kỳ hạn.
c. Rủi ro thanh khoản
Khi người vay không thể thanh toán đúng hạn và đầy đủ hoặc bị phá sản, thì người cho vay sẽ phải đối mặt với tình trạng thiếu tính thanh khoản. Khi những chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản thế chấp không thể bán được, công ty phát hành không có khả năng trả tiền cho ngân hàng mà nó mua các khoản vay. Đến lượt mình, các ngân hàng cho vay cũng không thể đòi tiền được từ người vay, không thể bán được các chứng khoán đang nắm giữ và trở nên thiếu vốn. Khi một ngân hàng thiếu tính thanh khoản, ngân hàng khác có thực hiện hợp đồng đầu tư qua đêm với ngân hàng đó cũng bị thiếu tính thanh khoản theo. Hậu quả là một sự cạn kiệt tính thanh khoản trên khắp hệ thống ngân hàng.
d. Rủi ro từ bên thứ ba
Quy trình luân chuyển của một khoản vay thế chấp rất phức tạp và trải qua rất nhiều khâu đoạn khác nhau mà giá trị của nó ngày càng xa giá trị thực ban đầu. Các chủ thể tham gia rất khó có thể kiểm soát rủi ro do hoạt động của bên thứ ba mang lại. Điều này sẽ được phân tích rõ hơn khi đi sâu vào những xung đột của các chủ thể trong quá trình chứng khoán hóa một khoản vay thế chấp dưới chuẩn.
Có thể thấy, cho vay thế chấp dưới chuẩn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nhưng vẫn được các định chế cho vay lựa chọn, thậm chí là hoạt động này còn phát triển mạnh. Nguyên nhân chính khuyến khích người cho vay thực hiện những khoản cho vay cầm cố dưới chuẩn bất chấp tính rủi ro của nó chính là vì nguồn lợi nhuận khổng lồ thu được từ hoạt động cho vay này. Vì mải chạy theo lợi nhuận nên các ngân hàng, tổ chức tín dụng đã bất chấp rủi
ro, hạ thấp tiêu chuẩn cho vay của mình để cho vay nhiều hơn và thu lợi nhuận nhiều hơn.