- Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993:
3.1.2 Hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam.
Nam.
3.1.2.1 Quy định khi cho vay bất động sản của các ngân hàng
Mặc dù các ngân hàng thương mại đều xây dựng cho mình các sản phẩm cho vay mua nhà, cho vay tài trợ bất động sản khác nhau với những đặc trưng và ưu điểm riêng để giới thiệu với khách hàng nhưng nhìn chung, khi thực hiện cho vay bất động sản các ngân hàng đều đưa ra các quy định chung như sau:
a) Đối tượng khách hàng:
- Các cá nhân có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn, các tổ chức có trụ sở chính, chi nhánh, văn phòng đại diện tại cùng tỉnh, thành phố hoặc các vùng lân cận(8)
tỉnh thành phố nơi tổ chức cho vay đặt điểm giao dịch.
- Không có lịch sử nợ xấu (nợ quá hạn, nợ gia hạn nhiều lần) tại tổ chức cho vay hoặc các tổ chức tài chính tín dụng khác.
- Đối tượng có thu nhập ổn định, khả năng trả nợ theo đánh giá của tổ chức cho vay
- Thỏa mãn các điều kiện vay vốn khác của tổ chức cho vay quy định tại Quy chế cho vay và các văn bản nghiệp vụ có liên quan của tổ chức cho vay.
b) Điều kiện đối với các dự án xây dựng nhà và các đơn vị kinh doanh nhà.
Tại Việt Nam, các khách hàng chủ yếu vay mua nhà đang được xây dựng tại các dự án xây dựng nhà và các đơn vị kinh doanh nhà. Do vậy, trong quy chế vay của tổ chức cho vay bao giờ cũng quy định các điều kiện đối với dự án xây dựng nhà và các đơn vị kinh doanh nhà. Cụ thể:
b1) Điều kiện đối với các dự án nhà
- Dự án đã được cấp giấy phép xây dựng hoặc đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1: 500
- Bản thiết kế công trình đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Công trình đã được xây dựng xong phần móng
- Khu đất để xây dựng chung cư chưa được mang đi thế chấp tại tổ chức tín dụng nào khác hoặc ngân hàng nhận thế chấp khu đất đó có xác nhận về việc đồng ý giải chấp đối với các căn hộ sẽ được thế chấp tại Tổ chức cho vay. - Dự án của các công ty kinh doanh nhà được tổ chức cho vay tài trợ vốn xây dựng; hoặc căn hộ, đất phân lô thuộc dự án của các đơn vị kinh doanh nhà ký hợp đồng hợp tác với Tổ chức cho vay.
- Ưu tiên các công trình đã xây dựng xong, sẽ bàn giao nhà ngay khi hoàn thành thủ tục mua bán.
b2) Điều kiện đối với các đơn vị kinh doanh nhà
- Có chức năng kinh doanh bất động sản theo Giấy đăng ký kinh doanh do Sở Kế hoạch - Đầu tư các tỉnh, thành phố cấp.
- Có đầy đủ hồ sơ về dự án (có nhà chung cư nằm trong chương trình hợp tác) đã được các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền đối với dự án có nhà chung cư nằm trong chương trình hợp tác.
- Đã hoàn tất việc đền bù và giải phóng mặt bằng toàn bộ diện tích dự án xây dựng nhà chung cư nằm trong chương trình hợp tác.
- Có uy tín, năng lực và khả năng điều hành, quản lý dự án.
- Có năng lực tài chính thực hiện thành công dự án (theo thẩm định của Tổ chức cho vay)
- Cam kết chỉ cấp một bản chính duy nhất hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và biên lai nộp trước tiền mua căn hộ chung cư cho khách hàng vay vốn để khách hàng vay vốn nộp kèm hồ sơ xin vay vốn tại Tổ chức cho vay.
- Cam kết bàn giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất ở của căn hộ chung cư cho Tổ chức cho vay lưu giữ ngay sau khi Sở/Phòng Tài nguyên môi trường cấp.
- Cam kết hợp tác đầy đủ cùng Tổ chức cho vay thực hiện chuyển nhượng căn hộ chung cư (khi Sở /Phòng Tài nguyên môi trường chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất ở và khi khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng hoặc Tổ chức cho vay có thông báo thu hồi nợ trước hạn). - Việc mua bán căn hộ chung cư là hoàn toàn hợp pháp và đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng hợp tác hai bên.
- Cam kết dùng số tiền khách hàng đã thanh toán (cả vốn tự có và vốn vay) để thanh toán nợ vay cho Tổ chức cho vay khi xảy ra một trong các trường hợp sau:
i. Không làm được thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng,
ii. Khi dự án bị ngừng hoạt động trước thời hạn, hoặc bị xử lý để thu hồi nợ trong trường hợp đơn vị kinh doanh nhà không trả được nợ vay ngân hàng,
iv. Phát sinh các sự kiện buộc Đơn vị kinh doanh nhà trả lại tiền mua nhà cho khách hàng.
- Sẵn sàng hợp tác với Tổ chức cho vay để giải quyết các trường hợp phát sinh như trong quy định của hợp đồng hợp tác ba bên.
c) Thời hạn cho vay
- Nếu tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay thuộc các dự án xây dựng: tối đa 15 năm
- Nếu tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay không thuộc các dự án xây dựng: tối đa 5 năm.
- Nếu tài sản bảo đảm là bất động sản hoặc giấy tờ có giá (trừ trường hợp giấy tờ có giá là cổ phiếu chưa niêm yết): Thời hạn cho vay tối đa là 60 tháng. - Nếu tài sản bảo đảm là cổ phiếu chưa niêm yết: thời hạn cho vay tối đa là 12 tháng. Việc cho vay mua nhà trong trường hợp này phải tuân thủ theo Sản phẩm cho vay cầm cố cổ phiếu chưa niêm yết do Tổ chức cho vay ban hành. - Nếu tài sản bảo đảm là các loại tài sản khác thuộc đối tượng tài sản bảo đảm được nhận của Tổ chức cho vay: Thời hạn cho vay tối đa là 36 tháng.
d) Mức cho vay
- Nếu tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay thuộc các dự án xây dựng: cho vay tối đa 70% giá trị nhà. Nếu mua nhà kèm theo mua tiện nghi gia đình thì hạn mức tối đa là 75% giá trị nhà.
- Nếu tài sản đảm bảo là các bất động sản khác: tối đa 60% giá trị nhà nhưng không vượt quá 70% giá trị tài sản đảm bảo.
- Nếu tài sản đảm bảo là các tài sản khác:
i. Tài sản đảm bảo là giấy tờ có giá (trừ trường hợp giấy tờ có giá là cổ phiếu chưa niêm yết): mức cho vay tối đa là 60% giá trị nhà nhưng không vượt quá 90% giá trị tài sản đảm bảo.
ii. Tài sản đảm bảo là ô tô, các tài sản khác: mức vay tối đa là 50% giá trị nhà và không quá 60% giá trị tài sản đảm bảo.
e) Phương thức trả nợ
e1) Trả theo dư nợ thực tế: Có 2 cách là trả nợ gốc đều và trả gốc theo thoả thuận
- Trả nợ gốc đều: khách hàng thực hiện trả đều nợ gốc trong suốt thời gian vay vốn.
Tiền lãi hàng tháng = Số tiền dư nợ thực tế x lãi suất x số ngày 30
Tiền gốc trả theo phân kỳ trả nợ = Tổng số tiền vay
Thời hạn vay (theo phân kì trả nợ) - Trả gốc theo thỏa thuận: Khách hàng thực hiện trả nợ gốc theo tỷ lệ thỏa thuận với Tổ chức cho vay.
Tiền lãi hàng tháng = Số tiền dư nợ thực tế x lãi suất x số ngày 30
e2) Trả nợ theo hình thức trả góp (Add-0n)
Trong trường hợp này, khách hàng thực hiện trả nợ gốc dưới hình thức trả góp và tiền lãi vay sẽ được tính trên tổng số tiền vay theo hợp đồng tín dụng cho suốt thời hạn vay vốn; số tiền phải trả hàng tháng (cả gốc và lãi) là cố định trong thời gian vay. Cụ thể
Tiền lãi hàng tháng = Tổng số tiền vay x lãi suất x số ngày 30
Tiền gốc hàng tháng = Tổng số tiền vay Thời hạn vay (tháng)
Khách hàng chỉ được trả nợ trước hạn khi đã vượt quá 2/3 thời hạn vay. Phí phạt trả nợ trước hạn theo quy định hiện hành của Tổ chức cho vay.
f) Tài sản đảm bảo
- Tài sản đảm bảo bằng chính nhà mua:
+ Nhà phải có nguồn gốc hợp pháp và phải có sổ đỏ, sổ hồng được cấp bởi Sở/ Phòng Tài nguyên môi trường, hoặc có bản chính hợp đồng mua bán nhà (Đối với nhà thuộc các dự án xây dựng)
+ Việc định giá nhà mới thuộc các dự án xây dựng theo giá bán ghi trên hoá đơn (giá đã có thuế).
- Tài sản đảm bảo bằng bất động sản và giấy tờ có giá:
Việc định giá bất động sản, giấy tờ có giá sẽ thực hiện theo đúng quy định về định giá bất động sản, giấy tờ có giá của Tổ chức cho vay.
- Tài sản đảm bảo khác: Trường hợp tài sản đảm bảo khác áp dụng theo quy định riêng của từng Tổ chức cho vay.
3.1.2.2 Hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng trong giai đoạn gần đây
Tại Việt Nam hiện nay có khoảng 42 ngân hàng thương mại đa năng, được phép vừa huy động tiền gửi trong dân, cho vay doanh nghiệp, cho vay tiêu dùng lại vừa kinh doanh chứng khoán, bảo hiểm, đầu tư trực tiếp vào dự án của doanh nghiệp, chính phủ. Trong hoạt động cho vay, cho vay bất động sản chiếm một tỷ trọng khá lớn vì hoạt động này yêu cầu một lượng vốn lớn, thời gian đầu tư dài. Với sự khởi sắc của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2006-2007, giá bất động sản đã tăng lên rất nhanh. Trong giai đoạn này, với thanh khoản dư dật nên các ngân hàng Việt Nam đều tích cực cho vay thế chấp, cầm cố bất động sản. Các ngân hàng đưa ra nhiều sản phẩm cho vay mua bất động sản mới với điều kiện ngày càng thông thoáng. Cụ thể, ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank) giới thiệu sản phẩm “Cho vay
lãi cấn trừ bất động sản”. Với sản phẩm cho vay này Sacombank đã tạo điều kiện cho khách hàng tiết kiệm hơn. Khi khách hàng vay tiền ngân hàng mà trong tài khoản tiền gửi có tiền thì số tiền này được tính lãi gần bằng với lãi vay. Tiền còn để trong tài khoản khách hàng ngày nào thì khách hàng đã trả lãi được ngày đó. Ngân hàng TMCP xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) cũng công bố chương trình cho vay mua căn hộ tại dự án Sky Garden 3, Phú Mỹ Hưng với thời hạn 20 năm. Mức vay tối đa có thể lên đến 100% nếu khách hàng có thêm tài sản đảm bảo khác ngoài bất động sản mua. Không chịu kém cạnh, đầu tháng 11, Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cũng tài trợ chương trình công bố sản phẩm Sky Garden 3. Theo đó, nếu khách hàng mua căn hộ tại dự án này sẽ được Techcombank cho vay ưu đãi với thời hạn lên đến 20 năm. Nếu vay theo chương trình trọn gói, khách hàng sẽ được giải quyết 80% tổng nhu cầu vốn vay mua nhà, 80% số tiền mua ôtô và 50% tiền mua sắm trang thiết bị sinh hoạt. Mức tài trợ tối đa lên đến 1,5 tỷ đồng. Đi theo hướng dịch vụ, Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABBANK) cho ra đời dịch vụ trung gian thanh toán tiền chuyển nhượng bất động sản (YOUhome). Theo đó, nếu người mua chưa thể lo được toàn bộ số tiền để chuyển tên sang cho mình, người bán cũng không thể chuyển nhượng quyền sở hữu sang cho người mua khi chưa nhận được khoản tiền mà hai bên đã thương lượng, thì ngân hàng An Bình sẽ đóng vai trò kết nối để người bán chuyển quyền sở hữu bất động sản cho người mua. Ngân hàng An Bình cũng đảm bảo cơ sở để ngân hàng giải ngân tiền vay và người bán có thể nhận được khoản tiền chuyển nhượng theo như tiến độ đã thỏa thuận. Sau 10 tháng triển khai sản phẩm mua nhà YOUhouse với thời gian trả nợ 20 năm, phương thức trả nợ linh hoạt, Ngân hàng Thương mại Cổ phần An Bình đã có 1.100 khách hàng vay với tổng số tiền lên hơn 1.100 tỉ đồng. Để cạnh tranh với các ngân hàng trong nước, các ngân hàng nước ngoài tại Việt
Nam cũng bắt đầu cho vay mua nhà với nhiều ưu việt. Ngân hàng Hồng Kông - Thượng Hải (HSBC) cho những khách hàng mua nhà ở Phú Mỹ Hưng vay tiền mua nhà với thời gian lên đến 25 năm. Ngân hàng ANZ cũng tung ra thị trường sản phẩm cho vay mua nhà trả góp với thời gian 20 năm, lãi suất 0,94%/tháng... đáp ứng nhu cầu vay của khách hàng cá nhân.
Với các sản phẩm vay thông thoáng như trên, số người vay ngân hàng để đầu tư vào bất động sản đã tăng lên rất cao và kết quả là dư nợ tín dụng bất động sản trong các ngân hàng tăng lên rất nhanh, có những ngân hàng tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản chiếm tới 25-30% tổng dư nợ tín dụng, thậm chí cao hơn. Theo số liệu của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ cho vay đối với khách hàng kinh doanh bất động sản cuối năm 2006 là 37.547 tỷ đồng, đến cuối năm 2007 là 62.228 tỷ đồng, tăng 24.681 tỷ đồng (tăng 65,73%). Mặc dù hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thường có tỷ lệ nợ xấu thấp, nhưng vì thị trường bất động sản có đặc điểm tài sản đảm bảo chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nên hoạt động cho vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro tín dụng. Trước tình hình đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung cầu và giá cả trên thị trường, chú trọng quản lý và chỉ cho vay các dự án kinh doanh bất động sản trên cơ sở chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng theo quy định của pháp luật, có phương án vay vốn và trả nợ phù hợp với phương án tiêu thụ sản phẩm khả thi. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước còn khuyến cáo sẽ thực hiện thanh tra những ngân hàng có tỷ lệ cấp tín dụng bất động sản vượt mức 30% tổng dư nợ, nhờ thế tỷ lệ cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng bắt đầu giảm xuống. Theo số liệu thống kê cho thấy, trong năm 2007 theo báo cáo của các ngân hàng thương mại, cho vay lĩnh vực bất động sản chiếm 11,4% và đến hết ngày 31/5/2008 tỷ trọng này còn 10,1%, đến cuối tháng 6 tỷ trọng này giảm
hơn khoảng 9,96%. Khi các ngân hàng quyết định dừng cấp tín dụng cho bất động sản, thị trường bất động sản bắt đầu xuống dốc và trầm lắng dần từ quý II năm 2008. Tốc độ tăng cho vay trong lĩnh vực bất động sản 6 tháng đầu năm 2008 chỉ ở dưới mức 5% trong khi tổng dư nợ tín dụng chung tăng hơn 18%. Các khoản vay bất động sản chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Tp.Hồ Chí Minh 60%, Hà Nội 17%. Cuối tháng 9/2008, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 115.000 tỷ đồng (gần 6,9 tỷ USD) tương đương 9,15% tổng dư nợ và ở mức dưới 10%, là mức thấp hơn so với năm 2007 là 11%. Như vậy, dư nợ cho vay bất động sản của ngành ngân hàng năm sau ít hơn năm trước và cho thấy các ngân hàng đã rất hạn chế cho vay bất động sản vì tính không ổn định của thị trường. Với đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam là nguồn vốn tài trợ cho thị trường chủ yếu thông qua ngân hàng thì khi ngân hàng bắt đầu thắt chặt hoạt động cho vay thì thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng rất lớn. Tiếp nối với sự trầm lắng của năm 2008, thị trường bất động sản năm 2009 tiếp tục rơi vào tình trạng giảm giá và số lượng giao dịch