Thị trường khoản vay thế chấp bất động sản với cấu trúc bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, là một cơ chế quan trọng thúc đẩy sự phát triển và hoàn thiện cả thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Thị trường khoản vay thế chấp sơ cấp với nhiều loại sản phẩm vay như khoản vay với lãi suất cố định (FRM), khoản vay với lãi suất điều chỉnh (ARM), khoản vay FHA, VA… cung cấp sự lựa chọn phong phú cho người đi vay. Ngoài các đặc điểm chung của khoản vay thế chấp, mỗi sản phẩm có những ưu và nhược riêng, được các chuyên viên tại các tổ chức cho vay phân tích và tư vấn cho khách hàng, giúp khách hàng chọn được sản phẩm vay và thời hạn vay phù hợp nhất với mình. Trên cơ sở các sản phẩm của thị trường sơ cấp, các sản phẩm phái sinh đã hình thành và góp phần thúc đẩy thị trường thứ cấp. Các sản phẩm phái sinh như MBS, ABS, CDO, CDS… mang đến lựa chọn phong phú cho các nhà đầu tư, giúp nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm phù hợp nhất với sở thích và khả năng chịu rủi ro của mình. Từ phân tích trong chương 1 ta thấy thị trường khoản vay thế chấp tồn tại rủi ro rất lớn đối với tổ chức tạo khoản vay gốc, đặc biệt là với tổ chức tạo khoản vay gốc dưới chuẩn. Dù nhiều rủi ro nhưng hoạt động cho vay dưới chuẩn vẫn được các tổ chức cho vay thực hiện vì nguồn lợi nhuận khổng lồ thu được từ hoạt động này. Lúc đầu theo quy trình thực hiện cho vay thế chấp, rất nhiều tiêu chuẩn
và quy định chặt chẽ được các tổ chức cho vay đặt ra như quy định về điểm tín dụng, phạt trả trước, quy định về hệ số thanh toán trên thu nhập…. nhưng sau đó, vì mải chạy theo lợi nhuận nên các ngân hàng đã bất chấp rủi ro, hạ thấp tiêu chuẩn cho vay của mình để cho vay nhiều hơn và thu lợi nhuận nhiều hơn. Ở Mỹ, hoạt động cho vay thế chấp dưới chuẩn ồ ạt của nhiều ngân hàng đã phải trả giá bằng sự sụp đổ hoặc mất tính thanh khoản của chính các ngân hàng này khi khủng hoảng trên thị trường khoản vay thế chấp xảy ra. Chi tiết về nguyên nhân, diễn biến và hậu quả của cuộc khủng hoảng trên thị trường khoản vay thế chấp Mỹ sẽ được tác giả đề cập và phân tích kỹ trong chương 2 của luận văn.