Trong giai đoạn 2001-2005 nhờ chính sách lãi suất thấp của Cục dự trữ liên bang, thị trường nhà đất Mỹ đã phát triển rất mạnh và được coi là phát triển “bong bóng”. Thị trường nhà đất nóng lên và giá nhà liên tục tăng là do niềm tin của người dân vào việc giá nhà tăng không ngừng. Người dân thấy lợi ích của việc giá nhà tăng nên đua nhau tìm mua nhà và biến việc mua nhà trở thành một kênh đầu tư. Sự bùng nổ giá nhà giai đoạn 2001-2005 với mức tăng giá khoảng 10% năm 2002 và tăng bình quân trên 25%/năm giai đoạn 2003-2005 là một yếu tố quan trọng đóng góp vào sự phục hồi kinh tế của Mỹ. Lý do giá nhà liên tục tăng làm nguồn cung nhà tăng lên, các công ty xây dựng tăng cường xây nên các ngôi nhà mới, tạo công ăn việc làm cho người lao động. Ngoài ra, vì lãi suất giảm nên giá trị các khoản vay thế chấp hàng tháng của người dân giảm, trong khi đó giá nhà tăng giúp người dân có được những khoản chênh lệch từ việc mua đi bán lại nhà để chi tiêu tiêu dùng, từ đó kích thích tăng trưởng.
Biểu đồ 2.1. Tốc độ tăng trƣởng kinh tế Mỹ giai đoạn 2003-2007
Biểu đồ 2.1 cho thấy kinh tế Mỹ tăng trưởng khá đều đặn từ quý IV năm 2003 đến quý IV năm 2005. Tốc độ tăng GDP của Mỹ năm 2004 đạt 4,4%- mức tăng trưởng cao nhất trong các nền kinh tế tiên tiến trên thế giới. Tuy nhiên, mặc dù Cục dự trữ liên bang Mỹ có cam kết về việc duy trì ổn định giá cả nhưng tỷ lệ lạm phát ở Mỹ đã liên tục gia tăng. Quý I năm 2004, chỉ số giá tiêu dùng đã tăng bình quân 5,1%/năm, cao gấp 2,5 lần so với mức tăng bình quân 1,9%/năm của cả năm 2003. Theo báo cáo của Bộ Lao động Mỹ, trong tháng 10/2004, giá bán buôn ở Mỹ đã tăng 1,7% chủ yếu do chi phí năng lượng và thực phẩm tăng mạnh, đây là mức tăng cao nhất trong gần 15 năm ở Mỹ. Tỷ lệ thất nghiệp bình quân năm 2004 được cải thiện hơn so với năm 2003 nhưng vẫn ở mức cao 5,8%.
Sau khoảng 1 năm (từ 25/6/2003-30/6/2004) duy trì mức lãi suất định hướng liên ngân hàng ở mức thấp kỷ lục 1%/năm- mức thấp nhất trong vòng 46 năm, Cục Dự trữ liên bang Mỹ bắt đầu giai đoạn tăng lãi suất liên tiếp 5 lần trong nửa cuối năm 2004 (mỗi lần tăng 0,25%/năm) đưa mức lãi suất định hướng liên ngân hàng ở Mỹ lên 2,25%/năm vào ngày 14/12/2004. Lý do chính khiến Cục Dự trữ liên bang Mỹ tăng lãi suất, thắt chặt chính sách tiền tệ là do nền kinh tế Mỹ năm 2004 đã phục hồi mạnh và nguy cơ lạm phát gia tăng. Sự gia tăng giá dầu và các nguyên vật liệu khác trên thị trường thế giới cùng với đồng USD mất giá mạnh so với các đồng tiền khác đã làm tăng sức ép lạm phát trong nền kinh tế Mỹ. Như vậy, lần đầu tiên sau 4 năm rưỡi (kể từ ngày 16/05/2000), lãi suất định hướng của Cục Dự trữ liên bang Mỹ lại tăng lên mức cao hơn lãi suất định hướng của Ngân hàng Trung ương châu Âu. Đặc biệt, ngày 29/8/2005 cơn bão Katrina đổ bộ vào Mỹ đã gây nên những hậu quả nặng nề, thiệt hại cho nước Mỹ lên tới hàng tỷ USD và đặc biệt nó đã tác động mạnh tới chỉ số giá tiêu dùng ở Mỹ. Nếu như trước cơn bão, giá tiêu dùng và sản xuất tại Mỹ tăng cao do tác động của những lần giá dầu đạt mức
kỷ lục thì sau cơn bão, giá tiêu dùng (điển hình là giá ga) lại tăng đột biến. Chi tiêu chính phủ tăng góp phần khiến giá cả leo thang. Trong tháng 8, chỉ số giá sản xuất đã tăng tới 5,1% (so với cùng kỳ năm trước); chỉ số giá tiêu dùng tăng từ mức 3,2% của tháng 7 lên mức 3,6%; chỉ số lạm phát cơ bản tăng 2,1%. Giá cả các loại xăng dầu tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2004. Giá cả tăng đã làm niềm tin của người tiêu dùng Mỹ giảm mạnh. Tháng 8/2005 lãi suất liên ngân hàng định hướng của Mỹ (Fed Fund Rate) đạt mức 3,75%/năm và dự kiến còn tiếp tục tăng. Vì vậy, lãi suất này không còn là mức lãi suất hấp dẫn đối với người mua nhà. Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi.
Biểu đồ 2.2 Sự thay đổi giá nhà tại Mỹ giai đoạn 1988-2008
Nguồn: Standard & Poor/ Case-Schiller Index (2008)
Nhìn vào biểu đồ 2.2 ta thấy, thị trường nhà đất sụt giảm mạnh bắt đầu từ năm 2006. Tháng 8/2006, chỉ số xây dựng nhà của Mỹ giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước. Năm 2007, giá nhà tiếp tục giảm mạnh. Tính đến tháng 11/2007, giá nhà đất trung bình ở Mỹ giảm khoảng 8% so với mức đỉnh điểm năm 2006. Mức sụt giá vào tháng 12/2007 với một năm trước đó là 10,4%. Năm 2008, thị trường nhà đất còn ảm đạm hơn khi số liệu thống kê
cho thấy giá nhà tại Mỹ tháng 12/2008 giảm 18,5% so với năm 2007. Giá nhà tại tất cả các vùng tại 20 thành phố được theo dõi thống kê đều giảm trong tháng 12/2008. Cụ thể, tại Phoenix giảm 34%, tại Las Vegas là 33% và tại San Francisco là 31%
Sự sụt giảm của giá nhà khiến cho các chủ nhà đất lâm vào khó khăn tài chính. Nguyên nhân là cùng với việc lãi suất tăng làm tăng giá trị hóa đơn thanh toán cho khoản vay thế chấp hàng tháng và giá nhà giảm làm giá trị tài sản thế chấp giảm xuống thấp hơn mức tiền vay thế chấp để mua nhà. Tỷ lệ vỡ nợ của người vay tăng lên, đặc biệt là những người vay dưới tiêu chuẩn vốn thường xuyên ở trong tình trạng khó khăn về tài chính, cùng với đó là sự gia tăng nhanh chóng của hoạt động xiết nợ từ các công ty cho vay. Kết quả là trong năm 2007, gần 1,3 triệu bất động sản ở Mỹ bị tịch biên để thế nợ, tăng 79% so với năm 2006 nhưng vẫn không thể bù đắp thua lỗ của những công ty tài chính hoạt động trong lĩnh vực này do giá nhà đã giảm quá mạnh và rất khó khăn để bán nhà thu hồi vốn. Một số công ty tài chính hoạt động trong lĩnh vực này đã phải đệ đơn xin phá sản, trong đó có Công ty tài chính New Century- công ty cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn lớn thứ 2 ở Mỹ. Lãi suất tiếp tục tăng càng khiến giá nhà suy giảm hơn nữa, ảnh hưởng tiêu cực tới cả lĩnh vực cho vay đủ tiêu chuẩn, khiến công ty tài chính cho vay bất động sản lớn nhất của Mỹ Countrywide Financial phải cảnh báo rằng sự phục hồi trong lĩnh vực nhà đất dự báo sẽ không thể diễn ra cho đến năm 2009 do giá nhà đang giảm mạnh chưa từng có. Các ngân hàng lớn và các tổ chức tài chính khác đã báo cáo lỗ khoảng 435 tỷ USD vào thời điểm 17/7/2008. Trong tháng 1/2008, tỷ lệ các khoản vay hết hạn đã lên tới 21% và đến tháng 5/2008 là 25%. Ngày càng nhiều chủ nhà đất tiếp tục nhận được thông báo tịch biên tài sản để thế nợ, cụ thể trong tháng 2/2008 cứ 519 hộ thì một hộ nhận được hồ sơ tịch biên tài sản để thế nợ.
Có thể thấy, thị trường địa ốc Mỹ như một quả bong bóng được thổi phồng lên, phát triển mạnh trong giai đoạn 2001-2004 và xì hơi dần bắt đầu từ cuối năm 2005, đầu năm 2006, đỉnh điểm của sự sụt giảm là năm 2008. Sự sụt giảm của thị trường địa ốc đã ảnh hưởng rất mạnh tới thị trường cho vay thế chấp Mỹ. Đây là nguyên nhân quan trọng khiến sự khủng hoảng trên thị trường cho vay thế chấp Mỹ diễn ra với tốc độ nhanh và trầm trọng hơn.