1.2 Cơ sở lý luận quản lý nhà nƣớc về chuyển đổi mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp
1.2.4 Một số quy định cơ bản liờn quan đến quản lý nhà nƣớc về chuyển mục đớch sử dụng
đớch sử dụng đất nụng nghiệp
1.2.4.1 Cỏc quy định về chuyển mục đớch sử dụng đất Căn cứ chuyển MĐSD đất
Điều 14 nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai quy định chi tiết về điều kiện đối với ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất để thực hiện dự ỏn đầu tƣ. 1. Dự ỏn cú sử dụng đất phải ỏp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:
a) Dự ỏn đầu tƣ xõy dựng nhà ở để bỏn hoặc để cho thuờ hoặc để bỏn kết hợp cho thuờ theo quy định của phỏp luật về nhà ở;
b) Dự ỏn đầu tƣ kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về kinh doanh bất động sản;
c) Dự ỏn sản xuất, kinh doanh khụng sử dụng vốn từ ngõn sỏch nhà nƣớc.
2. Điều kiện về năng lực tài chớnh để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự ỏn đầu tƣ đƣợc quy định nhƣ sau:
a) Cú vốn thuộc sở hữu của mỡnh để thực hiện dự ỏn khụng thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ đối với dự ỏn cú quy mụ sử dụng đất dƣới 20 hộc ta; khụng thấp hơn 15% tổng mức đầu tƣ đối với dự ỏn cú quy mụ sử dụng đất từ 20 hộc ta trở lờn;
b) Cú khả năng huy động vốn để thực hiện dự ỏn từ cỏc tổ chức tớn dụng, chi nhỏnh ngõn hàng nƣớc ngoài và cỏc tổ chức, cỏ nhõn khỏc.
3. Việc xỏc định ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất để thực hiện dự ỏn đầu tƣ khụng vi phạm quy định của phỏp luật về đất đai đối với trƣờng hợp đang sử dụng đất do Nhà nƣớc giao đất, cho thuờ đất để thực hiện dự ỏn đầu tƣ khỏc xỏc định theo cỏc căn cứ sau đõy:
a) Kết quả xử lý vi phạm phỏp luật về đất đai đối với cỏc dự ỏn tại địa phƣơng đƣợc lƣu trữ tại Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng;
b) Nội dung cụng bố về tỡnh trạng vi phạm phỏp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm phỏp luật đất đai trờn trang thụng tin điện tử của Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng, Tổng cục Quản lý đất đai đối với cỏc dự ỏn thuộc địa phƣơng khỏc.
4. Thời điểm thẩm định cỏc điều kiện quy định tại Điều này đƣợc thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tƣ khi cấp Giấy chứng nhận đầu tƣ, thẩm định dự ỏn đầu tƣ, lập bỏo cỏo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tƣ theo quy định của phỏp luật về đầu tƣ, phỏp luật về xõy dựng đối với trƣờng hợp giao đất, cho thuờ đất khụng thụng qua đấu giỏ quyền sử dụng đất, chuyển mục đớch sử dụng đất. Trƣờng hợp đấu giỏ quyền sử dụng đất thỡ thời điểm thẩm định đƣợc thực hiện trƣớc khi tổ chức phiờn đấu giỏ quyền sử dụng đất.
Thẩm quyền cho phộp chuyển MĐSD đất Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:
1. Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quyết định giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển MĐSD đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tụn giỏo; giao đất, cho thuờ đất đối với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài; cho thuờ đất đối với tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài.
2. Uỷ ban nhõn dõn huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển MĐSD đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; giao đất đối với cộng đồng dõn cƣ.
3. Uỷ ban nhõn dõn xó, phƣờng, thị trấn cho thuờ đất thuộc quỹ ĐNN sử dụng vào mục đớch cụng ớch của xó, phƣờng, thị trấn.
4. Cơ quan cú thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển MĐSD đất quy định tại cỏc khoản 1, 2 và 3 Điều này khụng đƣợc ủy quyền.
Điều 9 nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 quy định chi tiết một số điều của luật đất đai đó làm rừ trỡnh tự, thủ thục thẩm định, phờ duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Cỏc hỡnh thức chuyển MĐSD đất
Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định cỏc trƣờng hợp chuyển MĐSD đất phải đƣợc phộp của cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lỳa sang đất trồng cõy lõu năm, đất trồng rừng, đất nuụi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cõy hàng năm khỏc sang đất nuụi trồng thủy sản nƣớc mặn, đất làm muối, đất nuụi trồng thủy sản dƣới hỡnh thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phũng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đớch khỏc trong nhúm ĐNN;
- Chuyển ĐNN sang đất phi nụng nghiệp;
- Chuyển đất phi nụng nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất khụng thu tiền sử dụng đất sang đất phi nụng nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc thuờ đất;
- Chuyển đất phi nụng nghiệp khụng phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xõy dựng cụng trỡnh sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đớch cụng cộng cú mục đớch kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp khụng phải là đất thƣơng mại, dịch vụ sang đất thƣơng mại, dịch vụ; chuyển đất thƣơng mại, dịch vụ, đất xõy dựng cụng trỡnh sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nụng nghiệp.
Khi chuyển MĐSD đất theo quy định trờn thỡ ngƣời sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của phỏp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đƣợc ỏp dụng theo loại đất sau khi đƣợc chuyển MĐSD.
Thời hạn sử dụng đất khi chuyển MĐSD đất Điều 127 Luật đất đai 2013 quy định:
- Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khi chuyển MĐSD đất đƣợc quy định nhƣ sau:
+ Trƣờng hợp chuyển đất rừng phũng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đớch khỏc thỡ thời hạn đƣợc xỏc định theo thời hạn của loại đất sau khi đƣợc chuyển MĐSD. Thời hạn sử dụng đất đƣợc tớnh từ thời điểm cú quyết định cho phộp chuyển MĐSD đất;
+ Trƣờng hợp chuyển đất trồng lỳa, đất trồng cõy hàng năm khỏc, đất trồng cõy lõu năm, đất rừng sản xuất, đất nuụi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phũng hộ, trồng rừng đặc dụng thỡ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đƣợc sử dụng đất ổn định lõu dài;
+ Trƣờng hợp chuyển MĐSD giữa cỏc loại đất bao gồm đất trồng cõy hàng năm khỏc, đất trồng cõy lõu năm, đất rừng sản xuất, đất nuụi trồng thủy sản, đất làm muối thỡ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất đú theo thời hạn đó đƣợc giao, cho thuờ.
+ Khi hết thời hạn, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc xem xột gia hạn sử dụng đất nhƣng khụng quỏ thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu cú nhu cầu tiếp tục sử dụng;
+ Trƣờng hợp chuyển ĐNN sang sử dụng vào mục đớch phi nụng nghiệp thỡ thời hạn sử dụng đất đƣợc xỏc định theo thời hạn của loại đất sau khi đƣợc chuyển MĐSD. Thời hạn sử dụng đất đƣợc tớnh từ thời điểm cú quyết định cho phộp chuyển MĐSD đất;
+ đ) Trƣờng hợp chuyển MĐSD từ đất phi nụng nghiệp sử dụng ổn định lõu dài sang đất phi nụng nghiệp sử dụng cú thời hạn hoặc từ đất phi nụng
nghiệp sử dụng cú thời hạn sang đất phi nụng nghiệp sử dụng ổn định lõu dài thỡ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đƣợc sử dụng đất ổn định lõu dài.
- Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp cú vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực hiện dự ỏn đầu tƣ khụng thuộc KCN, cụm cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao khi chuyển MĐSD đất đƣợc xỏc định theo dự ỏn đầu tƣ quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật này.
- Tổ chức kinh tế chuyển MĐSD từ đất phi nụng nghiệp sử dụng ổn định lõu dài sang đất phi nụng nghiệp sử dụng cú thời hạn hoặc từ đất phi nụng nghiệp sử dụng cú thời hạn sang đất phi nụng nghiệp sử dụng ổn định lõu dài thỡ tổ chức kinh tế đƣợc sử dụng đất ổn định lõu dài.
1.2.4.2 Trỡnh tự, thủ tục cho phộp chuyển MĐSD đất
- Trỡnh tự, thủ tục đăng kớ chuyển MĐSD đất đối với trường hợp khụng phải xin phộp
1. Ngƣời sử dụng đất cú nhu cầu chuyển MĐSD đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm cú:
a) Tờ khai đăng kớ chuyển MĐSD đất theo mẫu do Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng quy định.
b) Giấy chứng nhận hoặc một trong cỏc loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai (nếu cú)
2. Ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển MĐSD đất sau hai mƣơi (20) ngày kể từ ngày nộp hồ sơ, trừ trƣờng hợp Văn phũng đăng kớ quyền sử dụng đất cú thụng bỏo khụng đƣợc chuyển MĐSD đất do khụng phự hợp với quy định Luật đất đai 2013.
3. Việc đăng kớ chuyển MĐSD đất đƣợc quy định nhƣ sau:
a) Văn phũng đăng kớ quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm kiểm tra hồ sơ; trƣờng hợp đăng kớ chuyển MĐSD đất khụng phự hợp với quy định tại Luật đất đai 2013 thỡ trả lại hồ sơ và thụng bỏo rừ lớ do; nếu phự hợp với quy định tại Luật đất đai 2013 thỡ xỏc nhận vào tờ khai đăng kớ và chuyển hồ sơ đến cơ quan tài nguyờn và mụi trƣờng cựng cấp để chỉnh lớ Giấy chứng nhận;
b. Cơ quan Tài nguyờn và Mụi trƣờng cú trỏch nhiệm chỉnh lớ Giấy chứng nhận.
4. Thời gian thực hiện cỏc cụng việc quy định tại khoản 3 Điều này khụng quỏ mƣời tỏm (18) ngày làm việc kể từ ngày Văn phũng đăng kớ quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày ngƣời sử dụng đất nhận đƣợc Giấy chứng nhận đó chỉnh lớ.
* Trỡnh tự, thủ tục chuyển MĐSD đất đối với trường hợp phải xin phộp
1. Ngƣời xin chuyển MĐSD đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng nơi cú đất đối với tổ chức, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cỏ nhõn nƣớc ngoài; tại phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng nơi cú đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; hồ sơ gồm cú:
a) Đơn xin chuyển MĐSD đất;
b) Giấy chứng nhận hoặc một trong cỏc loại giấy tờ Giấy chứng nhận hoặc một trong cỏc loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Luật đất đai 2013 (nếu cú).
c) Dự ỏn đầu tƣ theo quy định của phỏp luật về đầu tƣ đối với trƣờng hợp ngƣời xin chuyển MĐSD đất là tổ chức, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cỏ nhõn nƣớc ngoài.
2. Cơ quan tài nguyờn và mụi trƣờng cú trỏch nhiệm thẩm tra hồ sơ, xỏc minh thực địa; xem xột tớnh phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trƣờng hợp chƣa cú quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phũng đăng kớ quyền sử dụng đất trực thuộc làm trớch sao hồ sơ địa chớnh.
3. Văn phũng đăng kớ quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm làm trớch sao hồ sơ địa chớnh gửi cơ quan tài nguyờn và mụi trƣờng cựng cấp và gửi số liệu địa chớnh cho cơ quan thuế để xỏc định nghĩa vụ tài chớnh.
4. Cơ quan tài nguyờn và mụi trƣờng cú trỏch nhiệm trỡnh ủy ban nhõn dõn cựng cấp quyết định cho chuyển MĐSD đất; chỉnh lớ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; kớ lại hợp đồng thuờ đất đối với trƣờng hợp thuờ đất.
5. Thời gian thực hiện cỏc cụng việc quy định tại cỏc khoản 2, 3 và 4 Điều này khụng quỏ ba mƣơi (30) ngày làm việc (khụng kể thời gian ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chớnh) kể từ ngày cơ quan tài nguyờn và mụi trƣờng nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày ngƣời sử dụng đất nhận đƣợc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó chỉnh lớ.
Nghĩa vụ tài chớnh khi chuyển MĐSD đất
Là số tiền mà ngƣời sử dụng đất phải trả trong trƣờng hợp chuyển MĐSD đất với một diện tớch đất xỏc định.
Luật đất đai 2013 quy định:
Khi chuyển MĐSD đất trong trƣờng hợp quy định tại cỏc điểm c, d và đ khoản 1 Điều này thỡ ngƣời sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo quy định sau đõy:
a) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi đƣợc chuyển MĐSD đối với trƣờng hợp chuyển đất rừng phũng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất sang đất phi nụng nghiệp cú thu tiền sử dụng đất;
b) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi đƣợc chuyển MĐSD trừ đi giỏ trị quyền sử dụng đất của loại đất trƣớc khi chuyển MĐSD tớnh theo giỏ đất do Nhà nƣớc quy định tại thời điểm đƣợc phộp chuyển MĐSD đất đối với trƣờng hợp chuyển đất trồng cõy hàng năm, đất trồng cõy lõu năm, đất rừng sản xuất, đất nuụi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nụng nghiệp cú thu tiền sử dụng đất;
c) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi đƣợc chuyển MĐSD trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trƣớc khi chuyển MĐSD đối với trƣờng hợp chuyển đất phi nụng nghiệp khụng phải là đất ở sang đất ở;
d) Trả tiền thuờ đất theo loại đất sau khi chuyển MĐSD đối với trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất lựa chọn hỡnh thức thuờ đất;
đ) Việc tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất đƣợc ỏp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chớnh phủ.
Chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 đó đƣợc chớnh phủ cụ thể húa bằng nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 và cú hiệu lực từ ngày 01/07/2014.