4.2.4.1. Chủ động tìm đến khách hàng
Điều này rất quan trọng vì nó hạn chế rủi ro cho ngân hàng, đảm bảo vốn cho vay ra đƣợc thu hồi đầy đủ, đúng hạn và có lãi, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng. Khi chủ động tìm đến khách hàng là ngân hàng đã chủ động thẩm định trƣớc về khách hàng để lựa chọn, tìm kiếm khách hàng tốt, loại
những khách hàng có tình hình tài chính yếu kém. Điều đó sẽ tránh đƣợc sự phân tán vào các thông tin do khách hàng chủ động cung cấp bởi vì các thông tin này thƣờng đã đƣợc điều chỉnh có lợi cho khách hàng để đƣợc vay vốn. Đồng thời cũng không bị giới hạn bởi thời gian thẩm định trong trƣờng hợp khách hàng chủ động tìm đến ngân hàng.
4.2.4.2. Xác định thị trường và các lĩnh vực cho vay
* Căn cứ các phân tích kinh tế vĩ mô, xu hƣớng phát triển, tiềm lực tài chính và rủi ro ngành của các ngành, lĩnh vực trong nền kinh tế. Ngân hàng cần nhận diện thị trƣờng mục tiêu bằng cách nhận diện các phân đoạn kinh doanh có thể chấp nhận trong phạm vi toàn bộ thị trƣờng.
* Căn cứ phƣơng pháp kinh doanh và khả năng chấp nhận rủi ro trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
* Căn cứ vào các đặc điểm, thế mạnh, hạn chế và nguồn lực hiện có của ngành hàng về vốn, cơ sở vật chất, trình độ, kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên ngân hàng.
* Ngân hàng xem xét, quyết định lựa chọn các đối tƣợng tín dụng trong từng giai đoạn để tập trung mở rộng tín dụng
4.2.4.3. Xây dựng các giới hạn an toàn trong hoạt động tín dụng
Căn cứ năng lực tài chính, khả năng đáp ứng vốn của ngân hàng, ngân hàng xây dựng các giới hạn tín dụng phù hợp đối với ngành, sản phẩm, khu vực địa lý trong từng thời kỳ nhất định.
+ Giới hạn tập trung tín dụng đối với ngành, sản phẩm
+ Giới hạn tập trung tín dụng theo khu vực kinh tế trọng điểm + Giới hạn tín dụng đối với khách hàng
4.2.4.4. Xây dựng chính sách khách hàng trong hoạt động tín dụng
- Chính sách khách hàng của ngân hàng đƣợc xây dựng trên cơ sở phân loại khách hàng theo các chỉ tiêu tài chính và phi tài chính.
- Căn cứ kết quả phân loại khách hàng, ngân hàng có chính sách cụ thể áp dụng với từng khách hàng và nhóm khách hàng theo hƣớng ƣu đãi đối với khách
hàng đƣợc xếp loại chất lƣợng cao và ngƣợc lại:
+ Chính sách về lãi suất tiền vay và các loại phí có liên quan. + Các điều kiện vay vốn ( tài sản đảm bảo, hạn mức tín dụng…) + Các dịch vụ hỗ trợ kèm theo ( hỗ trợ về ngoại tệ…)
4.2.4.5. Nâng cao công tác thẩm định tài sản bảo đảm
- Xác định chính xác vị trí, diện tích và chủ sở hữu tài sản: Chi nhánh cần tăng cƣờng đào tạo và nâng cao trình độ cán bộ thẩm định tài sản bảo đảm, đồng thời có hƣớng dẫn cách thức và phƣơng pháp định giá cụ thể đối với từng loại và từng đặc điểm của tài sản cần định giá. Khi tiến hành định giá thực tế tài sản bảo đảm, cần xác định rõ vị trí, hƣớng nhà, đặc điểm tài sản so với hồ sơ về tài sản bảo đảm mà khách hàng gửi ngân hàng. Các dấu hiệu cần đối chiếu, kiểm tra nhƣ đƣờng đi, ao hồ ở bên cạnh, phía sau,… xung quanh tài sản; thực hiện tính toán, đo đặc diện tích đối với các tài sản có diện tích tƣơng đối, các tài sản nằm trong nội thành; trong quá trình thẩm định thực tế nhất thiết phải có mặt của chủ sở hữu tài sản để đảm bảo bên có tài sản thế chấp/cầm cố tài sản một cách tự nguyện và hiểu rõ trách nhiệm của mình khi bên vay không trả đƣợc nợ, đồng thời làm rõ mối quan hệ giữa chủ sở hữu tài sản và bên vay vốn.
- Cần có quy định cụ thể về việc nhận tài sản bảo đảm: Chi nhánh cần quy định chặt chẽ trong việc nhận tài sản bảo đảm. Cụ thể ƣu tiên hoặc kiên quyết chỉ nhận những tài sản của bên thứ ba là ngƣời có mối quan hệ ruột thịt với bên vay, tài sản của chính lãnh đạo/thành viên Hội đồng quản trị/thành viên Hội đồng thành viên công ty vay vốn nhằm nâng cao trách nhiệm và nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Trong trƣờng hợp tài sản nằm ở xa trung tâm thành phố, không có số nhà và vị trí rõ ràng, ngƣời sở hữu tài sản có trình độ dân trí thấp, không có mối quan hệ ruột thịt gần gũi với bên vay hoặc không phải tài sản của lãnh đạo/thành viên Hội đồng quản trị/thành viên Hội đồng thành viên công ty vay vốn, Chi nhánh không nhận hoặc cần xem xét đánh giá thẩn trọng trƣớc khi nhận những tài sản này đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay trong từng trƣờng hợp cụ thể. Ngoài ra, đối với bên thế chấp/cầm cố tài sản là bên thứ ba không có mối quan hệ ruột thịt đối với
bên vay, Chi nhánh cần quy định hệ số tài sản bảo đảm thấp hơn so với quy định của NHHT khi tiến hành định giá tài sản bảo đảm.
- Cần tham khảo và thu thập nhiều nguồn thông tin khác nhau, đáng tin cậy khi định giá tài sản bảo đảm: Nhƣ đã phân tích ở phần hạn chế, Chi nhánh vẫn chỉ đơn thuần dựa trên giá bán trên các trang web giao bán trên mạng internet, mức độ tin cậy chƣa đƣợc kiểm chứng. Do đó, để kết quả định giá đƣợc chính xác hơn, Chi nhánh cần đa dạng các nguồn thu thập thông tin nhƣ:
+ Từ thông tin trong quá trình định giá thực tế tài sản bảo đảm: Khi đi định giá thực tế tài sản bảo đảm, cán bộ thẩm định cần tham khảo giá trị mua bán xung quanh tài sản cần định giá (hỏi mọi ngƣời xung quang, các quán nƣớc,… quanh vị trí tài sản cần định giá) nhằm xác định giá trị hiện đang thực tế giao dịch.
+ Trên các trang web mua bán nhà đất trên mạng internet: tiếp tục sử dụng nguồn khai thác thông tin này, tuy nhiên việc chọn lựa trang web tin cậy để làm căn cứ định giá cần phải đƣợc Chi nhánh thẩm định, đánh giá và cụ thể hóa trong quy trình thẩm định tài sản bảo đảm. Trên cơ sở giá mua bán đƣợc giao trên mạng, cán bộ tín dụng cần phải chọn lọc loại bỏ các giá mua bán khống, ảo, gây nhiễu nhằm làm lũng đoạn thị trƣờng. Chi nhánh cũng cần chú ý đến số lƣợng tài sản chọn mẫu để lấy giá trị (số lƣợng chọn mẫu càng lớn, mức độ chính xác càng cao), đảm bảo giá trị của những tài sản thu thập đƣợc đại diện cho phần lớn giá trị giao dịch ở xung quanh tài sản cần định giá.
+ Từ các đối tƣợng cò mồi và công ty kinh doanh về bất động sản: Đây là đối tƣợng mà công việc chính của họ liên quan đến thị trƣờng bất động sản nên có rất nhiều thông tin và thƣờng xuyên cập nhật các biến động liên quan đến tài sản cần định giá, vì vậy đây là nguồn tham khảo quý giá để Chi nhánh tham khảo. Do các đối tƣợng cò mồi hoặc các công ty kinh doanh bất động sản thƣờng nắm chủ chốt thông tin ở một số từng khu vực hoạt động cụ thể nên Chi nhánh cần chọn lựa đối tƣợng tham khảo sao cho phù hợp với vị trí tài sản cần định giá, khi đó họ có nhiều thông tin bổ ích hơn. Tuy nhiên việc khai thác thông tin đòi hỏi Chi nhánh phải có sự khéo léo trong cách hỏi vì không ai trả lời về thông tin giá mua bán cũng nhƣ bất lợi của tài sản trong khu vực nếu
biết đây không phải là ngƣời có nhu cầu mua bán thật sự. Do đó việc đóng giả là khách hàng cần phải đƣợc chuẩn bị kỹ lƣỡng, có bài bản, xây dựng cách hỏi cũng nhƣ thông tin hỏi và lƣờng trƣớc đƣợc các tình huống có thể xảy ra trong quá trình khai thác đảm bảo thu thập hiệu quả các thông tin mình cần.
+ Từ các Chi nhánh khác có địa bàn hoạt động nằm trong hoặc gần khu vực tài sản cần định giá: Đây là nguồn thông tin rất hữu ích và đáng tin cậy, đặc biệt đối với tài sản cần định giá nằm ngoài địa bàn Chi nhánh hoạt động hoặc nằm xa trung tâm thành phố. Do tài sản cần định giá nằm trong hoặc gần địa bàn hoạt động của các Chi nhánh khác trong hệ thống NHHT nên các Chi nhánh này có rất nhiều thông tin, kể cả vấn đề quy hoạch của địa phƣơng và hƣớng phát triển liên quan đến tài sản.