Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhàở chung cư

1.3. Quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhàở chung cƣ

1.3.8. Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhàở chung cư

TTNĐ nói chung, trong đó có TTNOCC là loại hình thị trường vô cùng phức tạp, sự vận động và phát triển của nó có tác động rất lớn tới phát triển kinh tế - xã hội của từng quốc gia, vùng, miền, do đó luôn cần tới sự quản lý điều tiết của nhà nước. Hoạt động QLNN đối với TTNĐ nói chung và TTNOCC nói riêng bao gồm các nội dung chủ yếu sau:

1.3.8.1. Định hướng phát triển thị trường

Vai trò định hướng phát triển TTNĐ của nhà nước được thể hiện ở việc xâydựng chiến lược phát triển, quy hoạch, kế hoạch phát triển, quản lý nhà ở chung cư. Nhà nước phải xây dựng và quy hoạch thị trường nhà ở chung cư. Hoạt động này được thể hiện qua việc nhà nước xâydựng hệ thống các cách thức và biện pháp nhằm tổ chức sử dụng và quản lý đất đai hợp lý, khoa học và có hiệu quả nhất. Các công cụ được nhà nước đưa ra nhằm đảm bảo hiệu quả, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách tuỳ tiện, trái quy định gây ảnh hưởng tới các mục tiêu kinh tế - xã hội.

Trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, trong từng giai đoạn, Cơ quan quản lý Nhà nước có trách nhiệm xây dựng chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho từng thời kỳ.

Chiến lược phát triển nhàở quốc gia bao gồm các nội dung chính sau:

 Quan điểm phát triển nhà ở;

 Mục tiêu phát triển nhà ở bao gồm diện tích nhà ở tối thiểu, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại đô thị, nông thôn; tỷ lệ phát triển các loại nhà ở; nhu cầu diện tích nhà ở xã hội cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở;

các chương trình mục tiêu phát triển nhà ở cho từng nhóm đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội;

 Trách nhiệm của cơ quan chức của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý nhà ở.

Các chỉ tiêu cơ bản về phát triển nhà ở chung cư trong Chiến lược phát triển nhà ở bao gồm:

 Diện tích nhà ở bình quân đầu người;

 Số lượng nhà ở; diện tích sàn nhà ở xây dựng mới;

 Đối tượng có khó khăn về nhà ở được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở phải được đưa vào nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn.

Việc lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng nhà đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên,phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng nhà đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn quy hoạch chi tiết các công trình nhà đất đô thị cho mình, từ đó xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý.

Bên cạnh việc đưa ra các chính sách quy hoạch TTNĐ, các quốc gia còn định hướng thị trường này thông qua chính sách hỗ trợ, ưu đãi. Nhà nước ban hành các chính sách hỗ trợ vốn vay cho các DN xây dựng nhà đất, nhà cho thuê. Miễn giảm thuế cho DN đầu tư, hỗ trợ cải tạo bảo dưỡng nhà đất, cho các đối tượng thu nhập thấp vay ưu đãi. Các hoạt động này thể hiện năng lực điều tiết của nhà nước để khuyến khích và định hướng các thành phần xã hội tham gia vào TTNĐ.

Nhà nước quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư; thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh, đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư. Việc thông qua và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được thực hiện như sau:

- Đối với thành phố trực thuộc trung ương thì Ủy ban nhân dân thành phố xây dựng chương trình phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật Xây dựng và gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông

qua. Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt và triển khai thực hiện chương trình sau khi Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

Nội dung lấy ý kiến Bộ Xây dựng bao gồm quy hoạch, bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở và phương án giải quyết chỗ ở cho từng nhóm đối tượng; chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người; số lượng, diện tích, tỷ lệ các loại nhà ở cần đầu tư xây dựng; dự kiến các nguồn vốn đầu tư; các cơ chế ưu đãi để phát triển nhà ở; trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc triển khai thực hiện chương trình phát triển nhà ở;

- Đối với tỉnh thì Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật Xây dựng để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua;

- Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định tại Điều 15 của Luật này; trường hợp trong kế hoạch có sử dụng nguồn vốn ngân sách để phát triển nhà ở thì phải lấy ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi phê duyệt.

Trình tự, thủ tục xây dựng và nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

1.3.8.2. Tạo lập môi trường vĩ mô cho hoạt động của thị trường

Vai trò quản lý của nhà nước đối với việc tạo lập môi trường vĩ mô cho sự phát triển của TTNĐ thể hiện qua việc tạo lập môi trường pháp lý và môi trường xã hội. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp về nhà ở, xây dựng cơ chế, chính sách, tạo khuôn khổ pháp lý cho phát triển và quản lý nhà ở chung cư. Nó bao gồm hệ thống luật, nghị định, thông tư …điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia thị trường bao gồm: Bên cung tức người sở hữu ban đầu và bên cầu hay người sở hữu và sử dụng nhà đất. Nhà nước cũng xây dựng và ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở.

TTNĐ chỉ có thể vận hành và phát triển hoàn thiện khi có một hệ thống thể chế đồng bộ. Khuôn khổ của nó phải bao quát hết được các hoạt động và hành vi của bên cung, cầu và các tổ chức trung gian. Bên cạnh đó, các chủ thể quản lý

TTNĐ cũng phải được thể hiện vai trò rõ ràng trong các văn bản pháp lý để thuận lợi trong hoạt động quản lý và giám sát.

1.3.8.3. Quản lý dữ liệu nhà ở chung cư

Theo Luật nhà ở, 2014, Hệ thống thông tin về nhà ở bao gồm: - Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin nhà ở;

- Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng;

- Cơ sở dữ liệu về nhà ở. Cơ sở dữ liệu về nhà ở phải được xây dựng và quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương, được kết nối với cơ sở dữ liệu và thông tin về đất đai.

Cơ sở dữ liệu về nhà ở bao gồm các nội dung sau đây:

a) Cơ sở dữ liệu về hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở;

b) Cơ sở dữ liệu về phát triển nhà ở bao gồm chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, điều tra, thống kê về nhà ở, các thông tin cơ bản về dự án đầu tư xây dựng nhà ở, số lượng, loại nhà ở, diện tích nhà ở, diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở;

c) Cơ sở dữ liệu về các biến động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà ở;

d) Các cơ sở dữ liệu khác có liên quan về nhà ở.

- Cơ sở dữ liệu về nhà ở phải được quản lý chặt chẽ, bảo đảm khai thác, sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích.

- Các thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cung cấp có giá trị pháp lý như hồ sơ, văn bản giấy.

- Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở phải tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu khai thác, sử dụng thông tin nhà ở theo đúng trình tự, thủ tục quy định.

1.3.8.4. Điều tiết thị trường nhà đất thông qua các chính sách 1) Chính sách tài khoá

a) Chính sách về giá nhà đất

- Được thể hiện bằng hình thái tiền tệ;

- Việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một thị trường nhất định, có nghĩa là phải có những điều kiện nhất định về kinh tế - xã hội, luật pháp, quan hệ cung - cầu, thu nhập phải tuân theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định.

b) Chính sách về thuế nhà đất

Hệ thống thuế trong lĩnh vực nhà đất là một cấu phần quan trọng đóng góp vào ngân sách của các quốc gia. Tất cả các nước trên thế giới đều xây dựng hệ thống thuế từ nhà đất để vừa tăng cường nguồn lực vốn cho ngân sách vừa điều tiết sự vận hành của thị trường nhạy cảm này. Theo nhận định trên có thể khẳng định thuế trong lĩnh vực nhà đất được tính toán dựa trên tổng giá trị của nhà đất hoặc giá trị tăng thêm của nó. Điều này có nghĩa là để đánh thuế được nhà đất thì phải định giá được nó. Bên cạnh vai trò quan trọng trong việc đóng góp vào ngân sách thuế trong lĩnh vực nhà đất còn phát huy vai trò là công cụ quản lý và điều tiết trên TTNĐ. Thuế trong lĩnh vực nhà đất góp phần vào việc điều tiết cung - cầu về nhà đất, ổn định giá, thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, hạn chế đầu cơ làm giá trên thị trường. Ngoài ra, đây còn là công cụ quan trọng để phân phối lại thu nhập, thực hiện bình đẳng xã hội.

2) Chính sách tiền tệ

Hoạt động của TTNĐ luôn gắn bó chặt chẽ với thị trường tiền tệ. Có hai nguồn cung ứng chính cho TTNĐ là vốn và nợ. Khi tham gia thị trường, các chủ thể luôn cố gắng kết hợp hài hoà hai nguồn lực trên để tối đa hoá được mục tiêu. Để có thể vận hành tốt TTNĐ, chính sách tiền tệ của nhà nước phải đảm bảo cung ứng đầy đủ nguồn lực vốn để hai nguồn lực trên có thể phát huy vai trò của nó, chi phí của vốn góp là tỷ suất thu lợi trên vốn yêu cầu. Chi phí đi vay được quy ra lãi suất. Thông thường, cả nợ và vốn đều vận động theo chiều hướng tập trung vào nhà đất có tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng cao và mức rủi ro thấp. Nếu lợi nhuận trên vốn tăng ở một bộ phận nào đó của thị trường tài chính thì người cho vay (hoặc người góp vốn) sẽ rút tiền khỏi TTNĐ để đầu tư sang một kênh khác tốt hơn (thị trường chứng khoán, vàng,

v.v…). Kết quả của sự dịch chuyển này tạo ra sự biến động mạnh mẽ trên TTNĐ.

1.3.8.4. Kiểm tra, giám sát hoạt động trên thị trường nhà đất

Kiểm tra, giám sát là nội dung rất quan trọng của hoạt động quản lý TTNĐ. Thông qua hoạt động này, nhà nước có thể kịp thời định hướng và điều chỉnh để thị trường vận động đúng hướng, giảm thiểu các rủi ro, bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia thị trường. Nội dung chủ yếu của hoạt động kiểm tra, giám sát được thể hiện ở một số mặt như sau:

i) Nhà nước giám sát DN xây dựng trong việc tuân thủ quy định về quy hoạch, thiết kế. Khi việc xây dựng nhà đất được tiến hành, cán bộ giám sát sẽ kiểm tra việc tuân thủ các quy định;

ii) Nhà nước kiểm tra, giám sát hoạt động sử dụng và giao dịch đất đai trên thị trường sơ cấp để đảm bảo tính hiệu quả, tránh lãng phí;

iii) Nhà nước kiểm tra, giám sát năng lực, trình độ của các tổ chức trung gian trên TTNĐ trên các mặt: môi giới, tư vấn, định giá, khả năng tài chính để đảm bảo năng lực khi tham gia;

iv) Nhà nước kiểm tra, giám sát việc tính toán chi phí, giá thành của các DN kinh doanh nhà đất để đảm bảo mức giá đưa ra thị trường là phù hợp với đặc điểm của nền kinh tế. Nhà nước kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của các DN như tính minh bạch, chính xác trong công bố thông tin về dự án.

1.3.9. Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về thị trường NOCC

Quản lý nhà nước về thị trường NOCC chịu tác động bởi các nhân tố khách quan và chủ quan.

Nhân tố có ảnh hưởng lớn là nhận thức của các chủ thể tham gia thị trường nhà ở chung cư và trình độ của cán bộ quản lý TTNOCC.

Hệ thống chính sách và pháp lý ảnh hưởng nhiều tới thị trường bất động sản. Hệ thống tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia thị trường.

Thị trường phi chính thức, tức thị trường không có sự quản lý của nhà nước hoặc nhà nước trong một số trường hợp không quản lý được cũng ảnh hưởng tới sự quản lý của nhà nước về TTNOCC.

Chƣơng 2

PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu

2.1.1. Dữ liệu thứ cấp

Tài liệu thứ cấp là tài liệu có nguồn gốc từ tài liệu sơ cấp đã được phân tích, giải thích và thảo luận, diễn giải. Các nguồn tài liệu thứ cấp chủ yếu gồm: Sách, công trình nghiên cứu, bài báo, tập san chuyên đề, tạp chí, biên bản hội nghị, báo cáo khoa học, sách tham khảo, Luận văn, luận văn, thông tin thống kê, tài liệu văn thư, bản thảo viết tay, Internet...

2.2. Phương pháp xử lý số liệu

Luận văn sử dụng phương pháp luận trên cở sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử để hệ thống hoá, phân tích và luận giải vấn đề nghiên cứu.

Luận văn sử dụng phương pháp thống kê số liệu trên cơ sở các số liệu thứ cấp của Bộ Xây dựng, Savills, CBRE… Có nhiều vấn đề phức tạp khi nghiên cứu TTNOCC cần quán triệt tốt phương pháp trừu tượng hoá khoa học biện chứng kết hợp với đi từ cụ thể đến trừu tượng và trừu tượng đến cụ thể để luận giải chi tiết vấn đề. Các vấn đề cụ thể cần có sự cân nhắc, sàng lọc tránh chồng chéo, vụn vặt.

Luận văn sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp cho việc nghiên cứu lý thuyết và đồng thời cũng sử dụng trong phân tích thực tiễn ở một số nội dung cần thiết.

Luận văn sử dụng phương pháp thống kê - so sánh: Sử dụng các số liệu thống kê, phân tích biến động của TTNOCC trong các giai đoạn khác nhau.

Luận văn sử dụng phương pháp mô hình hoá kết hợp với phương pháp thống kê: được sử dụng nhằm để đưa dự báo, đánh giá tác động biến động TTNOCC tới phát triển kinh tế của thành phố Hà Nội.

2.3. Các phƣơng pháp cụ thể

2.2.1. Phương pháp luận duy vật biện chứng

Phương pháp luận biện chứng duy vật là phương pháp cơ bản của chủ nghĩa Mác-Lênin được sử dụng đối với nhiều môn khoa học khác nhau. Phương pháp luận

này đòi hỏi khi xem xét các hiện tượng, các quá trình nghiên cứu phải đặt trong mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, thường xuyên vận động, phát triển không ngừng, chứ không phải là bất biến. Quá trình phát triển là quá trình tích lũy về lượng dẫn đến thay đổi về chất. Phép biện chứng duy vật coi nguồn gốc của sự phát triển là sự thống nhất và đấu tranh giữa các mặt đối lập. Phép biện chứng duy vật cũng đòi hỏi khi xem xét các hiện tượng và quá trình phát triển gắn liền với những điều kiện và hoàn cảnh cụ thể.

Từ nội dung và yêu cầu của phương pháp biện chứng duy vật, đối tượng nghiên cứu của luận văn được đặt trong trạng thái vận động phát triển và có các mối liên hệ chặt chẽ, biện chứng với nhau, nó cho phép phân tích một cách khách quan các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư qua nhiều giai đoạn, ở các