CHƢƠNG 2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.3. Đánh giá chung về công tác quản lý thị trƣờng nhàở chung cƣ tại một số
3.3.1. Những thành tựu
Nhìn chung, công tác quản lý TTNOCC tại các nước và lãnh thổ nói trên đã đạt được những thành tựu sau, thể hiện dưới góc độ quản lý nhà nước về thị trường:
Thành tựu trong định hướng phát triển TTNO chung cư
Từng bước giải quyết được nhu cầu về nhà ở của người dân qua các thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Xây dựng được các khu chung cư giải quyết được nhu cầu về chỗ ở ở các khu đô thị và TP lớn trong điều kiện dân số tăng nhanh và diện tích đất ở có hạn.
Các chương trình phát triển nhà ở xã hội, phục vụ cho tầng lớp có thu nhập thấp, đảm bảo an sinh xã hội.
Hiện nay của các nước phát triển đang đi theo định hướng chú trọng đến cơ sở hạ tầng, không gian và môi trường sống.
Thành tựu trong việc tạo lập môi trường vĩ mô cho hoạt động của
TTNO chung cư
Kiểm soát kích thước căn hộ ở Singapore và Hàn Quốc. Ban đầu chính phủ quy định về kích thước căn hộ nhỏ, sau tăng dần theo về kích thước hướng tới chất lượng sống tốt hơn.
Hàn Quốc triển khai thực hiện nhiều hình thức cho thuê nhà ở xã hội đối với các đối tượng được là người chưa có nhà ở hoă ̣c thuộc đối tượng thu nhập thấp . Cụ thể như sau:
Vấn đề nghèo đô thị còn đánh giá nghiêm trọng hơn nhiều với mật độ dân số thành thị, điều này đẫn đến đe dọa ổn định xã hội và ổn định kinh tế. Hệ thống nhà ở xã hội cho thuê khi đó được định hướng nhằm cung cấp cho những người không có đủ điều kiện mua nhà hoặc thuê nhà theo giá thị trường. Chương trình này nhằm vào nhóm người cao tuổi, người tàn tật và hộ gia đình có thu nhập rất thấp. Việc quản lý nhà cho thuê của Hàn Quốc được thực hiện phù hợp với nhiều đối tượng,
cho thuê.
Nhật Bản đã xử lý thành công vấn đề phân phối công bằng. Đây cũng là vấn đề quan trọng giảm thiểu những tiêu cực nảy sinh trong dân chúng và xã hội. Để thực hiện công bằng, thì những người xin mua hoặc thuê nhà phải xuất trình “Giấy chứng nhận thuế cá nhân” cho Sở thuế vụ TP. Căn cứ vào mức đóng thuế này, chính phủ sẽ có phân phối thích hợp cho mọi người. Ngoài ra, việc phân phối vào ở căn hộ nào sẽ do Chính quyền đứng ra tổ chức “bốc thăm” công khai. Nếu như ba lần đầu người dân chưa bốc thăm được thì cơ hội sẽ tăng lên hai lần, tức người đó có 6 cơ hội tiếp để bốc thăm, nên thế nào cũng được căn hộ vừa ý. Bởi vậy tình trạng lừa đảo, mua chui, bán chui nhà ở dường như không xảy ra ở Nhật Bản.
Về cải tạo chung cư cũ ở Bắc Kinh, Trung Quốc: Đối với nhà ở trong khu phố cũ thì thực hiện bảo tồn, nếu chủ nhà không đủ tiền thì Chính phủ sẽ hỗ trợ thêm. Đối với nhà ở tại các khu vực khác thì thực hiện tân trang lại; trường hợp thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải xây dựng đồng bộ hạ tầng, phù hợp với tỷ lệ dân số và theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền (nhà xây dựng lại có thể cao hơn nhà cũ hoặc cao bằng nhà cũ), các chủ đầu tư tự bỏ vốn xây dựng sau đó bán nhà để thu hồi vốn, Nhà nước chỉ bỏ tiền làm đường và làm hạ tầng. Việc bồi thường, tái định cư được thực hiện theo 2 phương thức: bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Tại Bắc Kinh, nếu diện tích tái định cư rộng hơn diện tích nhà cũ thì người dân phải bù thêm tiền cho công ty xây dựng, bình quân cứ 1m2 nhà ở cũ thì được tái định cư 1,7m2 diện tích nhà ở mới (Bộ Xây dựng, 2014).
Về đảm bảo chất lượng nhà ở: Nhật Bản cho rằng công trình xây dựng chất lượng kém chẳng những nhanh chóng xuống cấp mà việc bảo dưỡng cũng khó khăn, nên thực tế là giá thành rất cao chứ không rẻ như các nhà đầu tư tính toán.
Về hình thức quản lý nhà ở chung cư: Tại Hong Kong và Đài Loan, chung cư có các chế độ quản lý khác nhau, chủ đầu tư thường quản lý đối với chung cư ít hơn 24 hộ gia đình ở Đài Loan và 62 hộ gia đình tại Hong Kong. Trong khi đó, phương thức giao cho bên thứ 3 quản lý được ưa chuộng đối với các nhà chung cư có từ 77 hộ gia đình ở Đài Loan và 415 hộ gia đình ở Hong Kong. Các nhà ở chung cư được
hình thành bởi cụm tòa nhà cũng thường chọn bên thứ 3 để quản lý (81% phần trăm ở Hong Kong và 75% ở Đài Loan) (Yip, 2007).
Thành tựu trong quản lý dữ liệu nhà ở chung cư
Các nước đều đã hình thành các quỹ nhà đất.
Hàn Quốc ban hành hệ thống giá trần thống nhất đối với tất cả các đối tượng xây dựng căn hộ để bán.
Thành tựu trong hợp tác quốc tế TTNOCC (Bộ Xây dựng, 2014).
Tại Singapore, để hạn chế người nước ngoài đầu cơ nhà ở, Singapore đã áp dụng thuế bất động sản là 4%/năm cho trường hợp mua 01 nhà để ở và 12%/năm cho trường hợp mua nhà từ thứ 2 trở lên. Trường hợp người nước ngoài mua toàn bộ các căn hộ trong 1 tòa nhà thì phải có sự đồng ý của Bộ trưởng Bộ Tư pháp.
Là nước có chế độ chính trị và các quy định về chế độ sở hữu, sử dụng đất đai giống Việt Nam nhưng từ năm 1984, Trung Quốc đã cho phép người nước ngoài cư trú tại Trung Quốc được mua nhà ở. Đến năm 2006 và 2007, để hạn chế việc mua nhà ở của người nước ngoài, Chính phủ Trung Quốc đã quy định chỉ cho phép mỗi người nước ngoài được phép cư trú tại Trung Quốc từ 1 năm trở lên được mua 1 nhà thươngmại để ở và nghiêm cấm việc mua nhà không phải để ở . Ngoài ra , Trung Quốc cũng không cho người nước ngoài vay các khoản vay trung và dài hạn (khoản vay trên 1 năm) tại các ngân hàng ngoại thương của Trung Quốc để mua nhà ở.
Để thúc đẩy thị trường trầm lắng đột ngột và sự cần thiết của thị trường ngoại hối sau cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997, Hàn Quốc đó mở cửa tự do cho người nước ngoài từ năm 1998. Với sự phê duyệt của cấp có thẩm quyền, người nước ngoài có thể mua đất có mục đích sử dụng được cho phép với diện tích không hạn chế trước khi Luật sở hữu đất đối với người nước ngoài được sửa đổi. Luật sửa đổi vào năm 1998 cho phép người nước ngoài có thể sở hữu đất không hạn chế về cả diện tích và mục đích sử dụng. Tuy nhiên, mua đất an ninh quốc phòng, bảo tồn văn hóa, bảo tồn tự nhiên hoặc một số khu đất cụ thể khác thì cần phải được phê duyệt trước.
Thành tựu trong điều tiết TTNOCC thông qua các chính sách
hiện theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước.
Các hình thức về thuê nhà ngày càng phát triển và phổ biến, làm cho chi phí về chỗ ở giảm đi, tiết kiệm chi phí cho đầu tư phát triển chung.
Chính sách cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi cố định trong thời gian dài Chính sách về nhà ở xã hội thông qua quỹ an sinh xã hội ở Singapore. Theo đó, người lao động đóng góp tiền lương (người lao động và người sử dụng lao động phải nộp theo một tỷ lệ nhất định). Quỹ an sinh xã hội sử dụng cho 3 mục đích chính là: chăm sóc y tế, trả lượng hưu và cho vay mua nhà đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp, được trả góp từ 25 - 30 năm. Người lao động trước khi nghỉ hưu 5 năm thì được rút 50% số tiền gửi tiết kiệm để mua nhà ở xã hội, phần còn lại sẽ được Chính phủ cho vay để mua nhà ở. Khi về hưu (đúng tuổi) sẽ được rút toàn bộ tiền đã gửi vào quỹ CPF. Mục đích của Quỹ CPF là không kinh doanh tiền tệ, đặt mục tiêu an sinh xã hội lên trên hết để mọi người dân mua được nhà ở xã hội và có cuộc sống tốt hơn từ lợi ích của Quỹ. Chính phủ có vai trò điều tiết vốn để đảm bảo hoạt động của Quỹ CPF theo đúng mục đích của Chính phủ về mục tiêu phát triển nhà ở xã hội (Bộ Xây dựng, 2014).
Tại Hàn Quốc, chính sách kiểm soát thi ̣ trường được xây dựng trên quan điểm khuyến khích cho người lao đô ̣ng thu nhâ ̣p thấp có điều kiê ̣n mua , thuê nhà ở , bắt buô ̣c có khuyến khích đầu tư tư nhân xây dựng nhà ở xã hô ̣i thông qua viê ̣c kiểm soát giá nhà ở (đầu tiên kiểm soát giá nhà ở xã hô ̣i do Nhà nước đầu tư , sau đó kiểm soát giá nhà tư nhân đầu tư xây dựng ) và kích thước nhà ở (theo Luâ ̣t khuyến khích xây dựng nhà ở năm 1977). Cuối những năm 1970, giá nhà ở tại Hàn Quố c tăng nhanh đă ̣c biê ̣t ta ̣i khu vực đô thi ̣ vùng thủ đô Seoul (ví dụ đầu năm 1978 giá căn hộ mới xây dựng là 480.000 Won/pyong (pyong=3,3m) đến tháng 7/1978 đã là 700.000 Won/pyong), lúc này chính quyền Seoul đã ban hành giá trần n hà xây dựng để bán (theo quy đi ̣nh ta ̣i Luâ ̣t bình đẳng thương ma ̣i và ổn đi ̣nh giá ). Đến năm 1981, Chính phủ đã dùng các biện pháp kinh tế khác để khuyến khích xây dựng nhà ở và nghiên cứu triển khai kế hoạch xây dựng 5 triê ̣u căn hô ̣ ở, do vâ ̣y, giá nhà ở tại Seoul la ̣i tăng lên nhanh chóng (Từ 1.000.000 Won/pyong lên 1.380.000
Won/pyong trong vòng vài tháng ), để giảm giá nhà , chính quyền Seoul lại phải áp dụng mức giá trần là 1.340.000 Won/pyong. Hê ̣ thống giá trần này được duy trì đến năm 1989 thì được thay thế bởi hệ thống mới là hệ thống Liên kết chi phí , qua đó kiểm soát các yếu tố đầu vào như đất đai , các chi phí xây dựng và hỗ trợ tài chín h từ các Quỹ của Nhà nước (Bộ Xây dựng, 2014).
Về thuế tài sản, Hàn Quốc thực hiện đánh thuế căn cứ vào giá trị tài sản, mỗi năm thu một lần, hàng năm sẽ tính lại giá trị nhà ở để thu thuế. Cách áp dụng này là phù hợp với kinh tế thị trường.
Thành tựu trong kiểm tra, giám sát hoạt động trên TTNOCC
Để thực hiê ̣n chính sách bảo lãnh giao di ̣ch nhà ở hình thành trong tương lai , Hàn Quốc đã thành Tổng Công ty bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc từ năm 1993. Theo quy định tại pháp luật nhà ở Hàn Quốc , Tổng công ty này đư ợc thành lập để bảo lãnh cho những người mua nhà ở , người đă ̣t co ̣c thuê nhà ở hình thành trong tương lai , bảo lãnh cho các chủ đầu tư hoặc cá nhân vay vốn ngân hàng để đầu tư xây dựng nhà ở hoặc mua nhà ở , góp phần tạo thêm nguồn cung về nhà ở cho thi ̣ trường . Chế độ bảo lãnh nhà ở của Hàn Quốc ra đời nhằm góp phần quản lý loại hình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai và bảo vê ̣ quyền lợi của người mua , người thuê nhà ở khi chủ đầu tư xây dựng chậm t iến độ hoă ̣c bi ̣ phá sản mà không thể bàn giao nhà ở cho người mua hoặc người thuê nhà theo hợp đồng đã ký kết.
Hàn Quốc ban hành các quy định về đăng ký nhà ở , về kiểm soát khả năng đầu tư xây dựng, về mức đô ̣ tay nghề của nhân công xây dựng…
Hàn Quốc lập văn phòng điều tra việc trốn thuế mua bán bất động sản và điều tra nguồn gốc tiền mua bất động sản, những đối tượng "đầu cơ chuyên nghiệp" bị công bố tên rộng rãi (Bộ Xây dựng, 2014).