CHƢƠNG 2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.3. Đánh giá chung về công tác quản lý thị trƣờng nhàở chung cƣ tại một số
3.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế
Qua đánh giá chung về công tác quản lý TTNOCC tại một số TP của Châu Á, ta thấy nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế chủ yếu như sau:
- Các chính sách về nhà ở chung cư nhìn chung chỉ phù hợp trong từng thời kỳ và hướng tới các đối tượng nhất định nên tất yếu có những tồn tại và hạn chế nhất định. Ví dụ như chương trình nhà ở ECH, hướng tới đối tượng có thu nhập thấp, Tuy nhiên, những hộ gia đình thu nhập cao cũng mua nhà của ECH dẫn đến giá nhà ở trên thị trường bị đẩy lên cao.
- Định hướng đúng đắn nhưng việc lập kế hoạch, triển khai thực hiện các chương trình và việc kiểm soát giá trên thị trường không được tốt. Ví dụ như mục đích tăng cung về nhà ở của Hàn Quốc giai đoạn 1972-1981 là phù hợp. Tuy nhiên, do nguồn vốn đầu tư thiếu hụt của Chính phủ và nạn đầu cơ nhà ở tăng nhanh nên kế hoa ̣ch này không được thực hiê ̣n hoàn chỉnh.
- Việc kiểm tra, giám sát hoạt động trên TTNOCC không được thực hiện nghiêm túc. Năm 2004, chính phủ Trung Quốc đưa ra cách thức thực hiện việc cung cấp nhà cho thuê giá rẻ cho tầng lớp nghèo nhất tại đô thị với mục đích củng cố hệ thống nhà ở xã hội cho thuê và gọi tên là chương trình CRH. Chương trình này tập trung mở rộng cung cấp nhà giá phù hợp. Thực tế chương trình tiếp cận từ 2 hướng cung cấp, xây dựng mới nhà giá rẻ và hỗ trợ người thuê nhà. Tuy nhiên, vào năm 2004 chính quyền địa phương lại không thực hiện mục đích này mà chỉ tập trung vào tìm kiếm nguồn tiền cho Quỹ này từ các nguồn ngân sách địa phương khác nhau vì vậy chi phí quản lý tăng cao và hoạt động của chương trình rất chậm chạp. Năm 2006, chính phủ Trung Quốc quy định dành 5% tiền chuyển nhượng đất cho Quỹ tuy nhiên quy định này không được giám sát thực hiện nên nhiều địa phương không thực hiện hoặc thực hiện miễn cưỡng.
- Do các tồn tại và hạn chế chung của cơ chế thị trường, tạo ra phân hóa về giàu nghèo. Nhà nước phải can thiệp tới TTNOCC khi phải đảm bảo các vấn đề về an sinh, xã hội. Sự can thiệp thường sẽ phải hy sinh lợi ích của Nhà nước về chi phí và trong một số trường hợp, can thiệp là quá mức, làm méo mó thị trường.
Nguyên nhân, hạn chế trong quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội
Thứ nhất, thiếu tính khoa học trong việc ban hành các chính sách quản lý. Trong khi các văn bản liên quan tới quy định thủ tục hành chính trong việc cấp sổ đỏ, mức thuế đất, chống đầu cơ và sang nhượng trái phép được ban hành tương đối đầy đủ thậm chí hơi "thừa" thì các văn bản điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường như: ngân hàng thương mại, chủ đầu tư, tổ chức tài chính v.v... lại đang rất thiếu về số lượng và yếu về chất lượng. Cụ thể, hiện nay các văn bản quản lý về kinh doanh nhà đất thương mại và nhà đất xã hội vẫn còn có sự chồng chéo không rõ ràng dẫn tới việc thực thi các chính sách và chiến lược với hai phân khúc thị trường này không được tiến hành bài bản theo một lộ trình cụ thể (Lê Văn Huy, 2015).
Thứ hai, tồn tại tình trạng thiếu minh bạch. Giống như tình trạng chung của TTNĐ Việt Nam, tại Hà Nội các thông tin liên quan vẫn còn thiếu minh bạch. Mặc dù cơ quan quản lý đã có rất nhiều cố gắng trong việc cung cấp đầy đủ các thông tin
song có thể đánh giá để đạt tới độ minh bạch hoàn toàn thì vẫn còn rất nhiều việc phải làm. Ví dụ, như vấn đề quy hoạch đô thị Hà Nội. Giai đoạn trước, hoạt động quy hoạch Hà Nội như thế nào có rất ít người được biết và nắm rõ sự phân bố các KĐT. Mặc dù mới đây vấn đề này đãđược cải thiện, song người dân cũng chỉ mới được tham quan quy hoạch chung của thủ đô Hà Nội thể hiện bằng hình khối, mô hình, sa bàn, còn những quy hoạch cụ thể, chi tiết khác hầu như không biết. Bêncạnh đó, chính sách điều hành vẫn theo kiểu cảm tính. Trên các phương tiện thông tin đại chúng, chúng ta có thể thấy và nghe rất nhiều về sự biến động của nhà đất hàng ngày, thậm chí hàng giờ. Song căn cứ thực tiễn để chứng minh cho những nhận định trên thường không đầy đủ, cảm tính... Thực tế cho thấy là các cơ quan quản lý vẫn chưa có công cụ nào để kiểm soát vấn đề này (Lê Văn Huy, 2015).
Thứ ba, TTNĐ Hà Nội tồn tại sự bất hợp lý giữa nguồn cung nhà đất thương mại và nhà đất xã hội. TTNĐ Hà Nội giai đoạn trước có sự phát triển lệch lạc, các doanh nghiệp đầu tư vào loại nhà cao cấp nhiều khiến TTNĐ trở nên mất cân đối. Cung loại nhà đất thương mại giá cao thì dư thừa trong khi cung nhà đất xã hội lại thiếu nghiêm trọng. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào tình trạng bão hòabởi nhà ây nhiều trong khi nhu cầu thực tế thấp cộng với việc giá căn hộ cao cấp bị thổi lên quá cao do giới đầu cơ mua đi bán lại đã làm phân khúc trở nên ảm đạm.
Một vấn đề mang tính nghịch lý đang diễn ra tại thành phố. Hà Nội là cónhiều căn hộ xây dựng dành cho người thu nhập thấp đã hoàn thành nhiều năm nhưng vẫn chưa được đưa vào sử dụng. Trong khi đó, một bộ phận lớn dân cư thực sự có nhu cầu cấp thiết để sử dụng lại không thể mua hoặc thuê những căn hộ này. Trên một góc độ khác, cơ chế bán và cho thuê nhà đất xã hội tại Hà Nội cũng là nhân tố tạo ra những rào cản giữa cung và cầu trên phân khúc thị trường quan trọng này. Việc vẫn duy trì cơ chế "xin - cho" trong việc xác định đối tượng, quyết định người thu nhập thấp đã tạo ra những lỗ hổng để hoạt động đầu cơ diễn ra (Lê Văn Huy, 2015).
Thứ tư, TTNĐ Hà Nội chưa có một hệ thống tài chính ổn định đáp ứng nhu cầu của những người có thu nhập thấp (Lê Văn Huy, 2015). Cụ thể :
đến được với những người có thu nhập thấp do chưa có sự kiện toàn trong cơ chế quản lý tại các cấp địa phương. Phần lớn tài sản đảm bảo là hình thành từ vốn vay nên khi ký hợp đồng hợp tác 3 bên với chủ đầu tư còn phát sinh một số khó khăn do khi thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo thì cơ quan đăng ký giao dịch lại cho rằng không thực hiện dẫn đến không đủ điều kiện vay vốn. Bên cạnh đó, việc xác định một hộ gia đình chỉ có 1 người đứng tên vay là khó; việc ác nhận tạm trú có điều kiện là người tạm trú phải nộp bảo hiểm liên tục 3 năm do đó rất khó khăn, mất nhiều thời gian. Tính đến nay, vẫn chưa có hướng dẫn của ngân hàng Nhà nước và các bộ ngành liên quan về trình tự thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo và ử lý tài sản đảm bảo là nhà xã hội để thu hồi nợ trong trường hợp xảy ra rủi ro trong thời gian tài sản chưa được phép mua bán, chuyển nhượng dẫn đến ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong ử lý tài sản để thu hồi nợ. Một bộ phận người mua nhà vẫn còn tâm lý chờ đợi giá uống tiếp…
Tín dụng thế chấp dù đãđược hình thành nhưng vẫn chưa có sự phát triển đồng bộ theo hướng đáp ứng các nhu cầu thực tiễn của xã hội. Cụ thể, tiền đặt cọc tại các ngân hàng thương mại thực chất là khoản tiền mà người mua nhà đất đã vay trên thị trường phi chính quy. Tuy vậy, do khả năng hạn chế về thu nhập nên nhiều người thu nhập thấp không có khả năng thanh toán trong các kỳ tiếp theo. Điều này khiến cho họ phải bán lại các căn nhà mà chưa được sở hữu đầy đủ. Đây rõ ràng là một hành vi mà chính sách hỗ trợ của Nhà nước không hướng tới song vẫn xảy ra trong thực tiễn. Khi người thu nhập thấp phải dựa chủ yếu vào thị trường tài chính phi chính qui để giải quyết khoản đặt cọc ban đầu thì vô hình họ trở nên "khốn khổ" hơn với các chính sách mà Nhà nước đưa ra.
Thứ năm, sự phát triển của TTNĐ Hà Nội bị chi phối, điều chỉnh bởi thị trường phi chính thức. TTNĐ Hà Nội vẫn bị chi phối bởi thị trường phi chính thức. Điều này được thể hiện thông qua biến động thất thường của giá nhà đất trong một khoảng thời gian dài. Trong hơn mười năm, TTNĐ Hà Nội đã trải qua rất nhiều các đợt sốt giá nhà ở.
khoán, thị trường vàng, thị trường BĐS có sự giảm mạnh từ nửa cuối năm 2008, đến hết quý I/2009 thị trường BĐS vẫn ở tình trạng đóng băng. Sang quý II/2009 thị trường BĐS có dấu hiệu hồi phục trở lại, tới quý III/2009, tại khu vực Hà Nội có sự tăng giá mạnh ở tất cả các mảng thị trường nhà ở. Giá nhà, đất liên tục được điềuchỉnh và tăng khoảng từ 15% đến 20% so với quý II/2009. Đặc biệt, sang nửa cuối quý I và đầu quý II/2010 giá cả BĐS được đẩy lên cao, tăng bình quân 30%, có khu vực tăng hơn 40% so với quý IV/2009. Biến động về lượng giao dịch và việc tăng giá có sự không đồng đều giữa các khu vực. Khu vực phía Tây, giá BĐS tăng đều đặn và có thời điểm tăng cao, giá ảo, các khu vực phía Bắc, phía Nam và phía Đông chỉ mới tăng trở lại từ đầu quý I/2010. Sự biến động mạnh của thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung và TTNOCC nói riêng do nhiều nguyên nhân, trong đó có các nguyên nhân chính là nhu cầu về BĐS là nhà ở là rất lớn, trong khi đó nguồn cung trên thị trường không đủ để đáp ứng đặc biệt là nhu cầu.
Việc đầu cơ, kích giá, "làm giá" ảo của giới đầu cơ để kiếm lời, tâm lý mua bán theo "tin đồn", "tâm lý đám đông" của các nhà đầu tư ngắn hạn cũng là nguyên nhân để đẩy giá BĐS lên cao (Lê Văn Huy, 2015).
Chƣơng 4
MỘT SỐ BÀI HỌC CHO CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ Ở HÀ NỘI TỪ KINH NGHIỆM MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở
CHÂU Á