CHƢƠNG 2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.2. Một số bài học kinh nghiệm trong quản lý thị trƣờng nhàở chung cƣ ở Hà
4.2.1. Bài học từ thành công
4.2.1.1. Bài học về trong định hướng phát triển thị trường nhà ở chung cư
Bài học 1 - Định hướng phát triển thị trường nhà ở chung cư phải phù hợp
với từng giai đoạn phát triển: Thực hiện các chính sách về nhà ởphù hợp với từng
thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia nói chung và thành phố nói riêng. Các thành phố ở Châu Á đều đối mặt với vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị, gây áp lực lên cung nhà ở khi quỹ đất là có hạn. Các thành phố các nước Châu Á đều có những định hướng ứng với từng giai đoạn phát triển nhất định. Ban đầu, nhà nước can thiệp vào thị trường nhà nhiều hơn, các căn hộ chung cư có diện tích nhỏ nhằm đáp ứng đủ nhà ở cho dân. Ở các giai đoạn sau, các căn hộ chung cư có diện tích lớn dần, chất lượng sống, môi trường sống và không gian sống cũng dần được quan tâm phù hợp cho người sử dụng. Trong các giai đoạn phát triển, thành phố các nước đều phải ưu tiên giải quyết vấn đề nhà ở chung cư cho đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội để đảm bảo an sinh xã hội, nhiều nước đã thực hiện thành công, điển hình là Nhật Bản, Singapore và Hàn Quốc. Ngày nay, các thành phố Châu Á đã có nhiều thành công trong vấn đề nhà ở, các chung cư hiện đại, cao tầng được thực hiện theo nhu cầu xã hội và theo đơn đặt hàng, xu hướng phát triển các căn hộ cao cấp chú trọng đến cơ sở hạ tầng, không gian và môi trường sống.
Do chiến tranh và do bước vào kinh tế thị trường chậm hơn các thành phố phát triển khác ở Châu Á, thị trường nhà ở chung cư Hà Nội hình thành và phát triển muộn hơn. Các giai đoạn phát triển, Hà Nội gặp phải nhiều bài toán nhà ở tương tự như các thành phố ở Châu Á đã trải qua. Quy định về kích thước căn hộ 24-34m2 (6m2/người) đã được tăng dần lên. Hà Nội hiện cũng đang phát triển nhiều dự án các căn hộ cao cấp chú trọng đến cơ sở hạ tầng, không gian và môi trường sống.
Tuy nhiên, tới thời điểm hiện tại, qua các giai đoạn phát triển, cơ cấu về nhà ở chung cư cho các tầng lớp dân cư là chưa hợp lý khi nhà ở thương mại thì có khả năng dư cung trong khi nhà ở xã hội thì chưa đáp ứng được nhu cầu cho tầng lớp dân cư có thu thập thấp. Hà Nội cần lấy bài học từ Nhật Bản, Singapore và Hàn Quốc để giải quyết vấn đề này.
4.2.1.2. Bài học từ việc tạo lập môi trường vĩ mô cho hoạt động của thị trường nhà ở chung cư
Bài học 2 - Quản lý nhà cho thuê của Hàn Quốc: Vấn đề nghèo đô thị còn
đánh giá nghiêm trọng hơn nhiều với mật động dân số thành thị, điều này đẫn đến đe dọa ổn định xã hội và ổn định kinh tế. Hệ thống nhà ở xã hội cho thuê khi đó được định hướng nhằm cung cấp cho những người không có đủ điều kiện mua nhà hoặc thuê nhà theo giá thị trường. Chương trình này nhằm vào nhóm người cao tuổi, người tàn tật và hộ gia đình có thu nhập rất thấp. Việc quản lý nhà cho thuê của Hàn Quốc được thực hiện khoa học, hợp lý trên cơ sở phân loại nhà theo mục đích, nguồn vốn và giá cho thuê.
Loại hình nhà ở xã hội cho thuê đã được triển khai ở Gia Lâm và Hoài Đức và một số khu vực khác ở Hà Nội. Đã có thông tin đăng tải về việc cho thuê loại hình nhà ở này. Các đối tượng được ưu đãi cho thuê gồm: người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng; cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; công nhân làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; người thu nhập thấp, hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Ngoài ra còn có các đối tượng là người khuyết tật, người già cô đơn và các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Trường hợp là người khuyết tật, người già cô đơn không nơi nương tựa, không có thu nhập thì được bố trí ở tại các trung tâm bảo trợ xã hội của nhà nước; các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ và hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái
định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư cũng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước...
Thực tế cho thấy, đa số các nhà ở xã hội hiện nay là để bán, chứ chưa hướng tới đối tượng người đi thuê. Nhà ở xã hội vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng "mua đã khó, thuê còn khó hơn". Như vậy, Hà Nội cần đẩy mạnh các dự án nhà ở xã hội cho thuê qua bài học của Hàn Quốc để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng được ưu đãi cho thuê.
Bài học 3 - Vấn đề phân phối công bằng khi mua nhà chung cư ở Tokyo:
Đây cũng là vấn đề quan trọng giảm thiểu những tiêu cực nảy sinh trong dân chúng và xã hội. Để thực hiện công bằng, thì những người xin mua hoặc thuê nhà phải xuất trình “Giấy chứng nhận thuế cá nhân” cho Sở thuế vụ thành phố. Căn cứ vào mức đóng thuế này, chính phủ sẽ có phân phối thích hợp cho mọi người. Ngoài ra, việc phân phối vào ở căn hộ nào sẽ do Chính quyền đứng ra tổ chức “bốc thăm” công khai. Nếu như ba lần đầu người dân chưa bốc thăm được thì cơ hội sẽ tăng lên hai lần, tức người đó có 6 cơ hội tiếp để bốc thăm, nên thế nào cũng được căn hộ vừa ý. Bởi vậy tình trạng lừa đảo, mua chui, bán chui nhà ở dường như không xảy ra ở Nhật Bản.
Hà Nội có thể tham khảo bài học này khi việc đóng thuế thu nhập cá nhân được minh bạch, rõ ràng và dễ dàng hơn, từ đó có thể tránh được tình trạng mua chui, bán chui đang rất phổ biến trên thị trường nhà ở chung cư, đặc biệt là nhà ở xã hội.
Bài học 4 - Về cải tạo chung cư cũ ở Bắc Kinh, Trung Quốc: Đối với nhà ở
trong khu phố cũ thì thực hiện bảo tồn, nếu chủ nhà không đủ tiền thì Chính phủ sẽ hỗ trợ thêm. Đối với nhà ở tại các khu vực khác thì thực hiện tân trang lại; trường hợp thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải xây dựng đồng bộ hạ tầng, phù hợp với tỷ lệ dân số và theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền (nhà xây dựnglại có thể cao hơn nhà cũ hoặc cao bằng nhà cũ), các chủ đầu tư tự bỏ vốn xây dựng sau đó bán nhà để thu hồi vốn, Nhà nước chỉ bỏ tiền làm đường và làm hạ tầng. Việc bồi thường, tái định cư được thực hiện theo 2 phương thức: bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Tại Bắc Kinh, nếu diện tích tái định cư rộng hơn diện tích nhà
cũ thì người dân phải bù thêm tiền cho công ty xây dựng, bình quân cứ 1m2 nhà ở cũ thì được tái định cư 1,7m2 diện tích nhà ở mới.
Qua kết quả điều tra, khảo sát của cơ quan chức năng, do áp lực về diện tích ở, nhu cầu cuộc sống cũng như việc chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, sự yếu kém về quản lý nên hầu hết các khu chung cư đều có việc cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất trống, sân chung, "đeo ba lô, chuồng cọp"…
Do vậy, mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật nói chung ở các chung cư đều cũ nát, đặc biệt hệ thống cấp nước do dân tự cải tạo thành mạng lưới đường ống chằng chịt trên mặt nhà, rất mất mĩ quan. Các căn hộ tầng 1 đều ẩm thấp, môi trường sống rất kém, thậm chí có một số chung cư có nền tầng 1 thấp hơn sân, đường nội bộ.
Có thể thấy, sự hư hỏng, xuống cấp biểu hiện rõ ở tình trạng lún nghiêng, han rỉ cốt thép, nứt vỡ bê tông ở mức độ lớn, điển hình như các khu: Nhà E6 - E7 Quỳnh Mai; nhà A - B Ngọc Khánh; nhà B7 - C1- E6 - E9 – G6A – G6B – G22 Thành Công; các nhà A - B Ngọc Khánh - đường Nguyễn Chí Thanh; A7 Giáp Lục - Tân Mai, B1 Giảng Võ; A1- A2 Giảng Võ; Tập thể Bộ Tư Pháp…
Nút thắt trong việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội là khi không làm tăng dân số cơ học, không chất tải hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật thì khó đảm bảo khả năng cân đối đầu tư của nhà đầu tư về lợi nhuận. Để giải bài toán này, Hà Nội nên tham khảo kinh nghiệm từ Bắc Kinh, Trung Quốc. Trong một số trường hợp, Nhà nước sẽ phải bỏ tiền hỗ trợ người dân và doanh nghiệp đầu tư cải tạo.
Bài học 5 - Về chất lượng và chi phí xây dựng ở Tokyo Nhật Bản: Nhật Bản
cho rằng cho rằng công trình xây dựng chất lượng kém chẳng những nhanh chóng xuống cấp mà việc bảo dưỡng cũng khó khăn, nên thực tế là giá thành rất cao chứ không rẻ như các nhà đầu tư tính toán.
Tại Hà Nội, giai đoạn vừa qua có rất nhiều chung cư có chất lượng chưa tốt, từ lúc bàn giao nhà cho đến khi vận hành sử dụng, đã có nhiều ý kiến khiếu kiện của người dân như báo chí đã phản ánh. Nhiều nhà ở chung cư vừa xây dựng xong đã
xuống cấp, một số dự án chung cư đã xảy ra hỏa hoạn, gây mất an toàn. Việc sửa chữa, bảo trì các chung cư này sẽ tốn kém và không rẻ như dự tính ban đầu của nhà đầu tư và người sử dụng. Hà Nội cần có những quy định chặt chẽ hơn nữa về chất lượng nhà ở chung cư và về công tác bảo trì, sửa chữa.
Bài học 6 - Về hình thức quản lý nhà ở chung cư ở Hong Kong và Đài
Loan: Chung cư có các chế độ quản lý khác nhau, chủ đầu tư thường quản lý đối
với chung cư ít hơn 24 hộ gia đình ở Đài Loan và 62 hộ gia đình tại Hong Kong. Trong khi đó, phương thức giao cho bên thứ 3 quản lý được ưa chuộng đối với các nhà chung cư có từ 77 hộ gia đình ở Đài Loan và 415 hộ gia đình ở Hong Kong. Các nhà ở chung cư được hình thành bởi cụm tòa nhà cũng thường chọn bên thứ 3 để quản lý (81% phần trăm ở Hồng Kông và 75% ở Đài Loan).
Các tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân ở chung cư đã xảy ra trong một thời gian dài. Chất lượng quản lý nhà ở chung cư nhìn chung còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Bộ xây dựng và thành phố Hà Nội đã có quy chế về quản lý và sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, tùy quy mô của các tòa nhà chung cư, Hà Nội có thể tham khảo kinh nghiệm từ Hong Kong và Đài Loan để chọn ra hình thức quản lý phù hợp.
4.2.1.3. Bài học về điều tiết thị trường nhà ở chung cư thông qua các chính sách
Bài học 7 - Chính sách về nhà ở xã hội thông qua quỹ an sinh xã hội ở
Singapore: Theo đó, người lao động đóng góp tiền lương (người lao động và người
sử dụng lao động phải nộp theo một tỷ lệ nhất định). Quỹ an sinh xã hội sử dụng cho 3 mục đích chính là: chăm sóc y tế, trả lượng hưu và cho vay mua nhà đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp, được trả góp từ 25 - 30 năm. Người lao động trước khi nghỉ hưu 5 năm thì được rút 50% số tiền gửi tiết kiệm để mua nhà ở xã hội, phần còn lại sẽ được Chính phủ cho vay để mua nhà ở. Khi về hưu (đúng tuổi) sẽ được rút toàn bộ tiền đã gửi vào quỹ CPF. Mục đích của Quỹ CPF là không kinh doanh tiền tệ, đặt mục tiêu an sinh xã hội lên trên hết để mọi người dân mua được nhà ở xã hội và có cuộc sống tốt hơn từ lợi ích của Quỹ. Chính phủ có vai trò điều tiết vốn để đảm bảo hoạt động của Quỹ CPF theo đúng mục đích của Chính phủ về
mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.
Hệ thống an sinh xã hội ở Việt Nam có nguồn lực hạn chế. Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm y tế … không theo kịp với đòi hỏi của thực tiễn. Bảo hiểm xã hội, một trụ cột chính của hệ thống an sinh xã hội cũng đang đứng trước nguy cơ vỡ quỹ. Hệ thống quỹ an sinh xã hội cần phải được đảm bảo để có thể áp dụng bài học của Singapore.
Bài học 8 - Áp giá trần với NOXH ở Seoul Hàn Quốc: Chính sách kiểm soát
thị trường được xây dựng trên quan điểm khuyến khí ch cho người lao đô ̣ng thu nhâ ̣p thấp có điều kiê ̣n mua , thuê nhà ở , bắt buô ̣c có khuyến khích đầu tư tư nhân xây dựng nhà ở xã hô ̣i thông qua viê ̣c kiểm soát giá nhà ở (đầu tiên kiểm soát giá nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư , sau đó kiểm soát giá nhà tư nhân đầu tư xây dựng) và kích thước nhà ở (theo Luâ ̣t khuyến khích xây dựng nhà ở năm 1977). Cuối những năm 70, giá nhà ở tại Hàn Quốc tăng nhanh đặc biệt tại khu vực đô thị vùng thủ đô Seoul (ví dụ đầu năm 1978 giá căn hộ mới xây dựng là 480.000 Won/pyong (pyong=3,3m) đến tháng 7/1978 đã là 700.000 Won/pyong), lúc này chính quyền Seoul đã ban hành giá trần nhà xây dựng để bán (theo quy đi ̣nh ta ̣i Luâ ̣t bình đẳng thương mại và ổn định giá ). Đến năm 1981, Chính phủ đã dùng các biện pháp kinh tế khác để khuyến khích xây dựng nhà ở và nghiên cứu triển khai kế hoạch xây dựng 5 triê ̣u căn hô ̣ ở , do vâ ̣y , giá nhà ở tại Seoul lại tăng lên nhanh chóng (Từ 1.000.000 Won/pyong lên 1.380.000 Won/pyong trong vòng vài tháng ), để giảm giá nhà , chính quyền Seoul lại phải áp dụng mức giá trần là 1.340.000 Won/pyong. Hệ thống giá trần này được duy trì đến năm 1989 thì được thay thế bởi hê ̣ thống mới là hê ̣ thống Liên kết chi phí , qua đó kiểm soát các yếu tố đầu vào như đất đai, các chi phí xây dựng và hỗ trợ tài chính từ các Quỹ của Nhà nước .
Tùy điều kiện, tùy từng loại nhà thì NOXH có giá thành xây dựng khác nhau. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ Hàn Quốc cho thấy: trong một số giai đoạn mà giá nhà tăng nhanh chóng, việc áp giá trần cũng nên được xem xét áp dụng.
4.2.1.4. Bài học về kiểm tra, giám sát hoạt động trên thị trường nhà ở chung cư
lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai , Hàn Quốc đã thành Tổng Công ty bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc từ năm 1993. Tổng công ty này được thành lâ ̣p để bảo lãnh cho những người mua nhà ở , người đă ̣t co ̣c thuê nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho các chủ đầu tư hoặc cá nhân vay vốn ngân hàng để đầu tư xây dựng nhà ở hoă ̣c mua nhà ở , góp phần tạo thêm nguồn cung về nhà ở cho thị trường. Chế độ bảo lãnh nhà ở của Hàn Quốc ra đời nhằm góp phần quản lý loại hình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai và bảo vê ̣ quyền lợi của người mua , người thuê nhà ở khi chủ đầu tư xây dựng chậm tiến độ hoă ̣c bi ̣ phá sản mà không thể bàn giao nhà ở cho người mua hoặc người thuê nhà theo hợp đồng đã ký kết .
Theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t nhà ở Hàn Quốc , nếu các chủ đầu tư dự án muốn bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai thì phải đăng ký với Tổn g Công ty Bảo lãnh nhà ở để được cấp Giấy bảo lãnh và phải nô ̣p mô ̣t khoản phí bảo lãnh cho