CHƢƠNG 2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.3. Đánh giá chung về công tác quản lý thị trƣờng nhàở chung cƣ tại một số
3.3.2. Những tồn tại và hạn chế
Tồn tại và hạn chế trong định hướng phát triển TTNO chung cư
Viê ̣c thiếu hụt nhà ở tại Hàn Quốc thập niên 1970 trở nên ngày càng trầm trọng, đặc biệt là khu vực vùng thủ đô Seoul và Pusan , tỷ lệ đáp ứng nhà ở giảm từ 80% những năm 1960 xuống còn 60%. Để xử lý tình trạng này , Chính phủ Hàn
Quốc đã ban hành Luật khuyến khích xây dựng nhà ở (năm 1972) nhằm mục đích tăng cung về nhà ở, một kế hoạch lớn về xây dựng nhà ở được dự kiến triển khai để đầu tư 2,5 triệu đơn vi ̣ nhà ở trong vòng 10 năm (từ 1972 đến 1981) [21]. Tuy nhiên, do nguồn vốn đầu tư thiếu hụt của Chính phủ và nạn đầu cơ nhà ở tăng nhanh nên kế hoa ̣ch này không được thực hiê ̣n hoàn chỉnh
Điều tiết TTNOCC thông qua các chính sách
Các chính sách về nhà ở chung cư nhìn chung chỉ phù hợp trong từng thời kỳ và hướng tới các đối tượng nhất định. Một số hạn chế và tồn tại từ một số nước như sau:
- Hạn chế từ chương trình nhà ở kinh tế phù hợp (Economical and Comfortable Housing - ECH)) của Trung Quốc:
Chính phủ Trung Quốc hình thành chương trình ECH như một phần của hệ thống cung cấp nhà ở tại giai đoạn cải cách nhà ở năm 1994. Chương trình trở thành nguồn cung chủ yếu và ở giá rẻ cho các hộ gia đình đô thị. Chương trình nhằm mục đích hỗ trợ những gia đình thu nhập trung bình và thấp không có khả năng mua nhà trên thị trường có điều kiện mua nhà ở. Theo đó, trong giai đoạn đầu tất cả loại nhà ở này chỉ bán không cho thuê, vì vậy chính phủ không cần hỗ trợ cho bên kinh doanh cung cấp nhà ở.
Thành công của chương trình này là thị trường hóa được việc mua bán nhà ở nhưng nó cũng có nhược điểm là những hộ gia đình thu nhập cao cũng mua nhà của ECH dẫn đến giá nhà ở trên thị trường bị đẩy lên cao. Để khắc phục điều này chính phủ Trung Quốc đưa ra tiêu chuẩn về thu nhập đầu người, ví dụ tại Bắc Kinh năm 2004 mức thu nhập 60.000 nhân dân tệ được đánh giá là thu nhập trung bình khá. Tại Trùng Khánh gia đình có mức thu nhập bằng 150% thu nhập bình quân được đánh giá là thu nhập trung bình khá. Ngoài thu nhập của người mua nhà thì tiêu chuẩn của đơn vị phát triển, cung cấp nhà ở cũng được xem xét áp dụng, các tiêu chuẩn này là khác nhau tại các địa phương khác nhau. Điều này cũng gây áp lực lớn đối với đối tượng thu nhập cao và đơn vị phát triển, phân phối nhà ở. Đến năm 2006 khi giá nhà tăng cao và thị trường bất động sản tăng nhiệt thì chính phủ Trung Quốc khuyến khích phát triển nhà diện tích nhỏ với hy vọng kéo giá nhà ở xuống. Điều này được quy định cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở là 70% số nhà ở xây
dựng không được vượt quá 90 m2. Đến năm 2009, chính phủ quy định nhà ở thuộc chương trình ECH không được vượt quá 60 m2, tuy nhiên các quy định này cũng không hạn chế được các gia đình thu nhập cao mua nhà từ ECH và nhà diện tích nhỏ, nhiều người mua nhà loại này cho mục đích đầu cơ. Kết quả là giá nhà ECH tăng nhanh vượt quá mức dự kiến. Năm 2008 mức tăng vượt quá 15% dự kiến của hộ gia đình trung bình. Một vấn đề nữa mà chương trình ECH phải đối mặt là sự miễn cưỡng trong triển khai chương trình của chính quyền địa phương do phải bù đắp các khoản chi cho hỗ trợ mua nhà vì vậy chương trình này bị chậm lại từ khoảng gần năm 2000, năm 1999 ECH chiếm khoảng 16% đầu tư về nhà ở đến năm 2007 chương trình này còn chiếm khoảng 5%, ECH được đánh giá là chưa nhìn nhận được mức độ ảnh hưởng khi bắt đầu triển khai (Bộ Xây dựng, 2014).
- Tồn tại và hạn chế từ chương trình Nhà ở cho thuê giá rẻ (Cheap Rental Housing-CRH) của Trung Quốc:
Năm 1998 khi tiền tệ hóa hệ thống phân phối nhà ở thì hệ thống nhà ở xã hội cho thuê bắt đầu được hình thành nhằm cung cấp cho những người không có đủ điều kiện mua nhà ECH hoặc thuê nhà theo giá thị trường. Mục đích chương trình này nhằm vào nhóm người cao tuổi, người tàng tật và hộ gia đình thu nhập cực thấp. Theo công bố của Bộ phát triển nhà ở và nông thôn, thành thị Trung Quốc diện tích bình quân đầu người tăng từ 6,7 m2
năm 1978 lên 28 m2 năm 2008. Tuy nhiên khoảng trên 10 triệu hộ gia đình thành thị vẫn sống với mức dưới 10 m2. Vấn đề nghèo đô thị còn đánh giá nghiêm trọng hơn nhiều với mật động dân số thành thị, điều này đẫn đến đe dọa ổn định xã hội và ổn định kinh tế vì vậy, Chính phủ Trung Quốc phải quyết định hành động. Năm 2004, Chính phủ Trung Quốc đưa ra cách thức thực hiện việc cung cấp nhà cho thuê giá rẻ cho tầng lớp nghèo nhất tại đô thị với mục đích củng cố hệ thống nhà ở xã hội cho thuê và gọi tên là chương trình CRH. Chương trình này tập trung mở rộng cung cấp nhà giá phù hợp. Thực tế chương trình tiếp cận từ 2 hướng cung cấp, xây dựng mới nhà giá rẻ và hỗ trợ người thuê nhà. Tuy nhiên, vào năm 2004 chính quyền địa phương lại không thực hiện mục đích này mà chỉ tập trung vào tìm kiếm nguồn tiền cho Quỹ này từ các nguồn ngân sách địa phương khác nhau vì vậy chi phí quản lý tăng cao và hoạt động của
chương trình rất chậm chạp. Năm 2006, Chính phủ Trung Quốc quy định dành 5% tiền chuyển nhượng đất cho Quỹ tuy nhiên quy định này không được giám sát thực hiện nên nhiều địa phương không thực hiện hoặc thực hiện miễn cưỡng. Từ năm 1998 đến năm 2006 chỉ có khoảng 550.000 hộ gia đình được hưởng lợi từ chương trình CRH và các chương trình cũ từ trước và chỉ khoảng 1% nhà trong giai đoạn này được cung cấp bởi CRH. Về mặt tích cực của chương trình này thì từ khi ra đời CRH đã đặt ra được quy định về nhà cho thuê cho hộ nghèo và tiêu chuẩn về phát triển nhà ở cho thuê. Ví dụ từ giai đoạn cải cách nhà ở năm 1998 quy định xây dựng nhà ở không vượt quá 60% diện tích nhà ở bình quân thì CRH đã đặt ra được quy định xây dựng không vượt quá 50 m2 và chính quyền địa phương cũng đã quy định được tiêu chuẩn được thuê nhà xã hội và kiểu nhà ở xã hội sẽ được xây dựng và CRH cũng đã hạn chế được nhiều nhược điểm của chương trình ECH. Tuy nhiên, vấn đề cố hữu của nhà ở cho người nghèo là mặt bằng xây dựng cũng vẫn chưa giải quyết được. Sự không ủng hộ của chính quyền địa phương với chương trình CRH ngoài việc phải chi trả trợ cấp còn liên quan đến việc thất thu từ các nguồn thu từ đất xây dựng nhà ở giá rẻ cho thuê. Xét một cách tổng quan thì chương trình này là mới được áp dụng cần phải nghiên cứu và điều chỉnh trong dài hạn.