1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển nhà ở xã hội
1.4.3. Các văn bản pháp quy của tỉnh Bắc Ninh về phát triển nhà ở xã hộ
Các chính sách đối với phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh đã ban hành những năm gần đây có ảnh hƣởng trực tiếp đến phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh.
1.4.4. Các chiến lược đầu tư của doanh nghiệp
Chính sách đầu tƣ của doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng ảnh hƣởng rất nhiều đến nguồn cung của thị trƣờng, khi những khó khăn vƣớng mắc về cơ chế chính sách chƣa đƣợc tháo gỡ doanh nghiệp sẽ không muốn đầu tƣ nhà ở xã hội, dẫn đến nguồn cung thấp hơn so với nhu cầu và ảnh hƣởng đến phát triển nhà ở xã hội.
1.4.5. Nhu cầu và thu nhập của người dân
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi ngƣời dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tƣơng ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vƣợt quá mức giới hạn về cầu lƣơng thực và thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu
về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống nhƣ một đƣờng thẳng đồng biến ( thể hiện ở hình minh họa phía dƣới).
Hình 1.1. Đồ thị quan hệ giữa thu nhập với nhu cầu nhà ở
(nguồn: http://sanbatdongsan.net.vn/kienthuc/thitruong)
1.4.6. Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa
Mức độ dịch chuyển lao động tăng dẫn tới tăng trƣởng dân số, đây là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà ở tăng lên. Lƣợng cầu Bất Động Sản nói chung và lƣợng cầu về nhà ở xã hội nói riêng là một đại lƣợng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu nhà ở. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.
Hình 1.2. Đồ thị quan hệ giữa sự tăng trƣởng dân số và nhu cầu nhà ở
(nguồn: http://sanbatdongsan.net.vn/kienthuc/thitruong)
Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bƣớc sang tuổi trƣởng thành, sự hiện diện của ngƣời cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập đƣợc xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chƣa vƣợt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm
cơ bản nhƣ lƣơng thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vƣợt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập đƣợc dành để đầu tƣ cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
1.4.7. Năng lực bộ máy quản lý của Nhà nước và năng lực quản lý của doanh nghiệp
Trong bất kỳ lĩnh vực nào, nguồn lực con ngƣời là một trong những nhân tố ảnh hƣởng chính đến sự phát triển của lĩnh vực đó. Năng lực cá nhân ảnh hƣởng trực tiếp đến năng lực bộ máy quản lý, năng lực quản lý thấp kém kéo theo sự trì trệ, bế tắc không thể phát triển đƣợc và ngƣợc lại.
1.5. Nội dung và điều kiện phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh Ninh
1.5.1. Nội dung phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
- Phát triển về số lƣợng các dự án nhà ở xã hội: đầu tƣ xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích nhà ở cung cấp cho các đối tƣợng xã hội, gia tăng đối tƣợng thụ hƣởng cụ thể theo quy định của địa phƣơng, gia tăng hình thức, chất lƣợng cung ứng dịch vụ với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tƣ vào thị trƣờng đầu tƣ phát triển nhà ở xã hội.
- Phát triển các loại hình và hình thức cung cấp nhà ở xã hội.
- Xác định các phƣơng hƣớng, mục tiêu, nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội.
- Đƣa ra các giải pháp để phát triển nhà ở xã hội.
1.5.2. Điều kiện để phát triển nhà ở xã hội
- Phải xác định rõ nhu cầu của ngƣời dân về thuê, mua nhà ở xã hội để từ đó đƣa ra phƣơng hƣớng, mục tiêu, nhiệm vụ cụ thể
chung bằng các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng nhà ở, Nhà nƣớc phải có chế tài buộc các chủ đầu tƣ thực hiện đúng quy hoạch đã phê duyệt.
- Nhà nƣớc phải có các chính sách ƣu đãi, hỗ trợ để khuyến khích và thu hút đầu tƣ phát triển nhà ở xã hội.
- Công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội phải có hiệu quả.
1.6. Kinh nghiệm về phát triển nhà ở xã hội tại nƣớc ngoài và một số địa phƣơng tại Việt Nam phƣơng tại Việt Nam
1.6.1. Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại một số nước tại khu vực châu Á
a. Tại Trung Quốc:
Kinh nghiệm của Trung Quốc trong cải cách nhà ở là các khoản tiết kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của mọi ngƣời dành cho nhà ở.
Kinh nghiệm thứ hai là Trung Quốc đã thiết lập quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp vào năm 2001 và chính thức áp dụng trên toàn quốc từ 1/3/2004. Chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của nhà nƣớc. Bên cạnh đó, Trung Quốc thực hiện chiến lƣợc bao cấp tiền thuê nhà, chiến lƣợc này cũng tỏ ra linh hoạt và ít tốn kém hơn so với chiến lƣợc trực tiếp cấp nhà cho thuê với giá thấp cho các hộ gia đình có thu nhập thấp, mô hình hợp tác với các công ty nhà đất theo hƣớng hợp tác nhà nƣớc - tƣ nhân cũng tỏ ra là một công cụ đắc lực.
b. Tại Philippines:
Các Chƣơng trình tổ chức nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của Philippines rất đa dạng với sự tham gia phối hợp giữa cộng đồng, các tổ chức phi chính phủ và cơ quan nhà nƣớc. Nhà nƣớc tham gia vào các chƣơng trình phát triển nhà ở bằng bỏ vốn cho các cơ quan Chính phủ vay với lãi suất thích hợp. Luật pháp Philippines quy định tất cả các tổ chức tƣ nhân phải
đóng góp vào quỹ phát triển nhà ở cho ngƣời nghèo bằng khoản trích ra từ lợi nhuận. Các tổ chức phi chính phủ phải tự triển khai công việc lo nhà cho ngƣời nghèo.
c. Tại Thái Lan:
GHB đƣợc thành lập theo đạo luật của Ngân hàng Chính phủ vào năm 1953, là một cơ sở tài chính đặc biệt với 100% vốn cổ phần do Bộ Tài chính nắm với số vốn đăng ký ban đầu 20 triệu bạt. GHB cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với lãi suất thấp nhất trên thị trƣờng. Ngoài ra, GHB đã cung cấp các khoản vốn vay cho ngƣời thu nhập thấp có thể mua đƣợc nhà ở, góp phần quan trọng nhằm triển khai dự án phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.
d. Tại Singapore:
Xây dựng chƣơng trình Nhà ở Quốc gia dƣới sự điều hành của cơ quan nhà ở Quốc gia HDB. Tài chính cho chƣơng trình nhà ở gồm 2 nguồn chính là: Nguồn vốn ngân sách quốc gia và Quỹ dự phòng TW (CPF). Thành lập quỹ CPF: ngƣời gửi CPF đƣợc quyền mua nhà của HDB với giá thấp hơn giá thị trƣờng. Chính phủ cho ngƣời có nhu cầu nhà đƣợc vay vốn với lãi suất thấp. Linh hoạt trong các hình thức mua - thuê nhà.
1.6.2. Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại một số địa phương tại Việt Nam.
a. Tại Hà Nội:
Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội khóa XIII tại kỳ họp thứ 6 đã có Nghị quyết về nhiệm vụ trọng tâm của thành phố 6 tháng cuối năm 2006, trong đó nêu rõ:
“...Điều 2. Thống nhất chủ trương xây dựng thí điểm quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố, giao UBND thành phố tổng kết các mô hình xây dựng nhà ở xã hội đã triển khai trên địa bàn thành phố trong thời gian qua ....; không hình thành các khu nhà ở chất lượng thấp, khu ổ chuột trong tương lai.
Thành ủy Hà Nội đã thống nhất chủ trƣơng xây dựng thí điểm quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2006-2010 tại chƣơng trình số 11/CTr-TU ngày 04/8/2006.
Thực hiện chƣơng trình này, UBND thành phố đã xây dựng “Chƣơng trình đầu tƣ xây dựng thí điểm nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2006-2008” với một số nội dung chính sau:
- Loại hình đầu tƣ:
+ Nhà ở xã hội đầu tƣ 100% vốn từ ngân sách thành phố, mô hình dạng căn hộ cho thuê, thời gian hoàn vốn ngân sách nhà nƣớc là 30 năm.
+ Nhà ở xã hội đầu tƣ ứng trƣớc từ ngân sách thành phố, mô hình dạng căn hộ cho thuê mua, thời gian hoàn vốn ngân sách nhà nƣớc là 20 năm.
+ Nhà ở xã hội cho công nhân lao động thuê bằng nguồn vốn ứng trƣớc của ngân sách thành phố, thời gian hoàn vốn ngân sách nhà nƣớc là 25 năm.
- Quy mô đầu tƣ:
+ Nhà ở cho thuê tại khu đô thị mới Việt Hƣng với 500 căn hộ, tổng mức đầu tƣ 109 tỷ đồng;
+ Nhà ở cho thuê mua tại khu đô thị mới Việt Hƣng với 300 căn hộ, tổng mức đầu tƣ là 63 tỷ đồng và khu đô thị mới Nghĩa Đô – Dịch Vọng với 100 căn hộ, tổng mức đầu tƣ 13,5 tỷ đồng;
+ Nhà ở cho công nhân tại Khu công nghiệp Bắc Thăng Long với 864 căn hộ, giải quyết chỗ ở cho 9.100 công nhân, tổng mức đầu tƣ 317 tỷ đồng.
b. Tại Thành phố Hồ Chí Minh:
UBND thành phố Hồ Chí Minh đã có Quyết định số 114/2006/QĐ- UBND ngày 21/7/2006 ban hành Kế hoạch triển khai Chƣơng trình hành động thực hiện Chƣơng trình nhà ở (giai đoạn 2006 - 2010), theo đó đến 2010 thành phố sẽ xây dựng 25.000 căn hộ cho ngƣời có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang thuê,
thuê mua; 20.000 phòng cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuê ở; 200 căn nhà công vụ. Dự kiến sẽ có khoảng 3.000 đến 5.000 căn hộ chung cƣ phục vụ cho các đối tƣợng này dƣới dạng thuê và thuê mua
Các dự án nhà ở xã hội đã đƣợc triển khai xây dựng và hoàn thành trong năm 2009 là dự án Tân Mỹ ở quận 7 (600 căn), dự án khu chung cƣ An Sƣơng (176 căn) của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn. Các dự án nhà ở xã hội đang chuẩn bị thủ tục đầu tƣ và khởi công xây dựng trong năm 2009, hoàn thành trong năm 2010 là các dự án tại 35 Hồ Học Lãm (quận Bình Tân) của Quỹ Phát triển nhà ở TP, dự án tại phƣờng Bình Hƣng Hòa A (quận Bình Tân) của Ban quản lý dự án nâng cấp đô thị, 8 dự án nhà ở xã hội của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn, 4 dự án của Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn....
TP Hồ Chí Minh là một trong ít địa phƣơng thành lập Quỹ phát triển nhà ở theo điều 52 Luật Nhà ở. Hiện nay, Quỹ Phát triển nhà ở TP đang triển khai chƣơng trình vay vốn ƣu đãi tạo lập nhà ở cho đối tƣợng công chức có thu nhập thấp, có hộ khẩu TP.HCM, có thời gian công tác từ ba năm trở lên. Đối tƣợng này phải có trƣớc tối thiểu 30% giá trị căn hộ cần mua, mức vay tối đa 70% giá trị căn hộ nhƣng không vƣợt quá 300 triệu đồng/hồ sơ, lãi suất 9,9%/năm (TP hỗ trợ 3%/năm, ngƣời vay phải trả 6,9%/năm), thời hạn vay tối đa 15 năm.
c. Tại Bình Dƣơng
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tƣớng Chính phủ tại văn bản số 3073/VPCP ngày 06/6/2007, UBND tỉnh Bình Dƣơng đã xây dựng chƣơng trình đầu tƣ xây dựng thí điểm nhà ở xã hội. Theo đó, từ nay đến năm 2010, tỉnh Bình Dƣơng sẽ xây dựng 12 chung cƣ nhà ở xã hội, giải quyết chỗ ở cho trên 7.000 ngƣời.
Nguồn vốn đầu tƣ từ nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc ứng trƣớc (hoàn vốn trong 20-30 năm) kết hợp với vốn doanh nghiệp.
Các khu chung cƣ này sẽ phân bố chủ yếu ở các huyện có khu công nghiệp tập trung đông, trong đó riêng khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị sẽ xây dựng sáu chung cƣ.
Trong năm 2008, UBND tỉnh Bình Dƣơng đã cho khởi công xây dựng 3 dự án nhà ở xã hội theo chƣơng trình trên.
d. Tại Đà Nẵng
Ðà Nẵng đƣợc coi là địa phƣơng đạt đƣợc nhiều thành công trong việc phát triển nhà ở xã hội. Trong đó phải kể đến chính sách thu hút đầu tƣ và chính sách tài chính mà TP đã thực hiện nhằm tạo điều kiện để ngƣời thu nhập thấp có chỗ ở ổn định.
- Chính sách thu hút đầu tư:
Thành phố tập trung giải phóng mặt bằng, giao "đất sạch", miễn giảm thuế đất, kêu gọi DN mạnh dạn đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, làm cầu nối cho DN tiếp cận nguồn vốn từ Quỹ Hỗ trợ phát triển, các ngân hàng, tổ chức tài chính... hay sử dụng một phần vốn ngân sách để hỗ trợ giảm giá bán, dùng ngân sách mua lại một phần dự án... tạo nên bƣớc đột phá trong phát triển nhà ở xã hội. Thể hiện rõ nét nhất về thành tựu của địa phƣơng này đó là việc đa dạng hóa nguồn vốn đầu tƣ mà địa phƣơng đã thực hiện.
Cụ thể, tháng 9-2012, Công ty Cổ phần Kỹ thuật Xây dựng Phú Mỹ (PMEC) liên danh với hai Công ty NIBC và Handong E&C (Hàn Quốc) khởi công công trình nhà ở xã hội Nethomes 1 tại phƣờng Nại Hiên Ðông (quận Sơn Trà, Ðà Nẵng), gồm bốn khối nhà cao chín tầng, tổng diện tích gần 10 nghìn m2 với 420 căn hộ, tổng mức đầu tƣ 145 tỷ đồng. Ðiều đáng nói là giá mỗi căn hộ ở dự án này đã đƣợc giảm một nửa nhờ vào các chính sách giảm giá của UBND TP Ðà Nẵng nhƣ miễn giảm thuế đất, giao mặt bằng
"sạch"... Ngoài ra, UBND TP Ðà Nẵng sẽ mua lại một nửa số căn hộ để cấp cho cán bộ viên chức các cơ quan hành chính sự nghiệp trực thuộc thành phố, một động thái trực tiếp kích cầu rất hiệu quả cho các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Ðiều này đã đƣợc các nhà đầu tƣ đánh giá rất cao và là động lực để dự án đƣợc triển khai nhanh hơn. Cuối 2014, Công ty cổ phần Kỹ thuật Xây dựng Phú Mỹ đã tiếp tục triển khai dự án Nethomes 2 tại phƣờng Hòa Minh, quận Liên Chiểu với diện tích hơn 3.000 m2, góp phần giải quyết thêm chỗ ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Ðà Nẵng.