3.2. Phân tích thực trạng đầu tƣ xây dựng các dự án phát triển nhà ở
3.2.3.Thực trạng nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
Đối với công nhân làm việc tại các cụm công nghiệp, mức thu nhập bình quân hàng tháng khoảng 2 đến 3,5 triệu đồng/tháng, mức chi trả tiền nhà từ lƣơng khoảng 300.000 đến 500.000 đồng/tháng.
Với mức thu nhập bình quân và khả năng tích lũy của công nhân khu công nghiệp so với giá nhà ở trên thị trƣờng có sự chênh lệch rất lớn, đó chính là nguyên nhân cơ bản làm cho đại bộ phận những ngƣời lao động trong các khu công nghiệp phải thuê nhà bên ngoài với diện tích chật chội và giá cả các dịch vụ khác nhƣ điện, nƣớc cao gấp nhiều lần so với các hộ thông thƣờng.
Theo khảo sát, điều tra cùng với số liệu cung cấp của Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bắc Ninh số công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung khoảng 144.740 ngƣời. Trong đó, ƣớc có 72.370 công nhân có nhu cầu thuê nhà để ở (chiếm 50%).Trung bình hàng năm số lao động và nhu cầu ở tăng khoảng 20-25%.
Qua điều tra, thống kê của Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh, số lƣợng lao động và nhu cầu về nhà ở đến cuối năm 2013 tăng 24,22 % so với năm 2012. Hiện tại số công nhân có nhu cầu nhà ở vào khoảng 72.370 người. Dự kiến nhu cầu ở hàng năm tăng từ 10.000-15.000 người.
(Theo đề án phát triển thu hút nguồn nhân lực tỉnh Bắc Ninh mỗi năm thu hút 20.000-30.000 lao động).
Bảng 3.1: So sánh mức tăng lao động và nhu cầu về nhà ở năm 2012-2013 Năm 2012 Năm 2013 Tỷ lệ tăng (%) 2012-2013
Số Lao động Nhu cầu về nhà ở Số lao động Nhu cầu về nhà ở Số lao động Nhu cầu về nhà ở 116.523 58.261 144.740 72.370 24,22 24,22
(Nguồn:Học viên tự tổng hợp từ nguồn báo cáo của Sở xây dựng tỉnh Bắc Ninh, năm 2014)
Bảng 3.2: Thống kê lao động phân bố trong các khu công nghiệp năm 2013 STT Tên các khu công nghiệp Tổng số Lao động Lao động
lao động địa phƣơng ngoài tỉnh
1 Tân Hồng + Hoàn Sơn (KCN Tiên Sơn) 22934 8687 14247 2 Vsip 13811 3295 10516 3 Quế Võ 39096 23162 15934 4 Quế Võ 2 87 47 40 5 Yên Phong 1 61065 7756 53309 6 Đại Đồng – Hoàn Sơn 5105 1450 3655
7 Hanaka 212 104 108
8 Thuận Thành 3 2430 2296 134
Tổng cộng 144740 46797 97943
(Nguồn: Học viên tự tổng hợp từ nguồn báo cáo của Sở xây dựng tỉnh Bắc Ninh, năm 2014)
3.2.3.2. Thực trạng về nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp
Đến cuối năm 2014, mức thu nhập bình quân lao động trong khu vực Nhà nƣớc là 6.800.000 đồng/tháng, nhƣ vậy tổng thu nhập bình quân hộ gia đình 2 con ăn theo là 13.600.000 đồng/tháng.
Theo tỉ lệ chi trả các khoản sinh hoạt gia đình từ kết quả điều tra xã hội học của Bộ Xây dựng (ăn uống chiếm 25,2%, mua sắm đồ dùng gia đình 18,6%, học tập của bản thân và con cái 11,5%, giao tiếp xã hội 11,2%, điện nƣớc sinh hoạt 8,9%, may mặc 6,1%, khám chữa bệnh 3,8%, chi khác 3,2%) thì khả năng chi cho nhà ở từ lƣơng tối đa đạt khoảng 11% tƣơng đƣơng 1.496.000đồng/tháng.
Mức lƣơng của gia đình vợ chồng trẻ là công chức hạng A1 thu nhập hàng tháng là 2x2,34x1.150.000 = 5.382.000 đồng, mức chi trả tiền nhà từ lƣơng đạt tối đa 592.020 đồng/tháng/hộ.
Nhƣ vậy mức thu nhập bình quân và khả năng tích lũy các đối tƣợng thu nhập thấp so với giá nhà ở trên thị trƣờng có sự chênh lệch rất lớn, đó chính là nguyên nhân cơ bản làm cho đại bộ phận những ngƣời lao động, bao
gồm cả những đối tƣợng hƣởng lƣơng từ ngân sách và làm việc ở các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác. Việc tạo lập chỗ ở của các đối tƣợng này là rất khó khăn nếu không có chính sách tạo điều kiện và sự hỗ trợ của Nhà nƣớc.
Theo khảo sát, điều tra cùng với số liệu cung cấp của Sở Lao động - Thƣơng binh và Xã hội, Liên đoàn Lao động tỉnh, các trƣờng đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và dạy nghề trên địa bàn tỉnh, số hộ cán bộ, công chức, viên chức chƣa có nhà ở hoặc đang ở nhà tạm tính đến cuối năm 2012 là 24.295 căn hộ, trong đó các dự án đã và đang triển khai đã đáp ứng đƣợc 13.371 căn hộ, đạt tỷ lệ đáp ứng 55,06%, số căn hộ còn thiếu để đáp ứng đƣợc nhu cầu trên tính đến nay là 10.914 căn hộ.
3.2.3.3. Thực trạng nhu cầu về nhà ở cho học sinh sinh viên.
Theo thống kê từ các trƣờng đại học, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh, đến nay số sinh viên, học sinh chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh là 42.955 sinh viên, trong đó ƣớc có 17.231 học sinh có nhu cầu thuê nhà bên ngoài ký túc xá để ở. Đến nay, có 4 dự án nhà ở sinh viên đã đƣợc đầu tƣ xây dựng trên diện tích 2,61ha với diện tích sàn đạt 66.669 m2 với 1279 căn đáp ứng cho 7.088 sinh viên đạt tỷ lệ đáp ứng nhu cầu là 41,13%, số căn hộ còn thiếu so với nhu cầu là 58,87% tƣơng ứng cho 10.143 sinh viên.
3.2.4. Thực trạng tình hình đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
3.2.4.1. Số lượng và quy mô các dự án đầu tư nhà ở xã hội.
a. Nhà ở công nhân, người lao động.
Dựa trên nhu cầu nhà ở công nhân trong thời gian qua, ngoài các khu nhà ở cho thuê do nhân dân tự xây dựng còn có các dự án do các tổ chức
trong và ngoài nƣớc tham gia đầu tƣ xây dựng theo các cơ chế chính sách của Đảng và Nhà nƣớc, trên cở sở đó ta tạm phân ra hai loại mô hình phát triển là:
- Mô hình nhà ở công nhân tập trung: Do các doanh nghiệp nhà nƣớc, tƣ nhân trong và ngoài nƣớc đầu tƣ xây dựng.
- Mô hình nhà ở công nhân riêng lẻ: Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tƣ nhà ở công nhân.
Dựa vào mô hình trên ta có thực trạng xây dựng nhƣ sau:
* Mô hình nhà ở công nhân tập trung:
Theo Quyết định 66/2009/QĐ-TTg, nguồn vốn đầu tƣ nhà ở công nhân chủ yếu đƣợc xã hội hóa. Do vậy, việc kêu gọi đầu tƣ vào lĩnh vực nhà ở công nhân đƣợc thực hiện bằng cách tạo quỹ đất khi phê duyệt đồ án quy hoạch các khu công nghiệp, khu đô thị và khu nhà ở; cải cách mạnh thủ tục hành chính và tăng cƣờng kêu gọi đầu tƣ. Đến nay, trên toàn tỉnh có 06 dự án nhà ở cho công nhân KCN đáp ứng cho khoảng 29.000 ngƣời, tƣơng ứng 41,43% nhu cầu về nhà ở hiện tại của công nhân, bao gồm:
- Có 04 dự án đã hoàn thành và đƣa vào sử dụng:
+ Dự án khu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp Quế Võ do Công ty TNHH Quản lý bất động sản Sông Hồng đầu tƣ, tổng diện tích sàn xây dựng 32.850 m2, đáp ứng nhu cầu ở cho 4.500 công nhân. Dự án đƣợc khởi công xây dựng tháng 9 năm 2011, đã hoàn thành trong Quý II năm 2012;
+ Dự án cho công nhân nhà máy SamSung (giai đoạn 1) tại Khu công nghiệp Yên Phong 1 với tổng vốn đầu tƣ 312,42 tỷ đồng. Diện tích sàn xây dựng 47.345m2, 843 phòng, đáp ứng nhu cầu ở cho 6000 công nhân. Đây là dự án điển hình về thi công và thời gian giải quyết thủ tục hành chính về cấp phép xây dựng;
+ Khu công nghiệp Tiên Sơn: Tổng Công ty Thủy tinh và Gốm Xây dựng (Viglacera) đầu tƣ giai đoạn 1 và 2 gồm 356 căn hộ đáp ứng chỗ ở cho khoảng 2000 công nhân đã đƣa vào sử dụng, giai đoạn 3 đang thi công với diện tích đất 2,3 ha, quy mô xây dựng 48.000m2
sàn đáp ứng cho 6.800 công nhân hoàn thành Quý II/2014;
+ Khu công nghiệp Yên Phong: Tổng Công ty Thủy tinh và Gốm Xây dựng (Viglacera) đầu tƣ với tổng vốn đầu tƣ khoảng 305,7 tỷ đồng, tổng diện tích sàn 47.592,2 m2, đáp ứng nhu cầu ở cho 4.960 ngƣời, đã đƣa vào sử dụng;
- Có 01 dự án đang xây dựng tại khu công nghiệp Quế Võ: Công ty Cổ phần Kinh Bắc đầu tƣ với tổng số vốn 76,16 tỷ đồng, diện tích sàn xây dựng khoảng 11.250 m2, gồm 4 khối nhà cao tầng, đáp ứng nhu cầu ở cho khoảng 1.540 công nhân. Dự án đƣợc khởi công tháng 4 năm 2009, hiện đã thi công xong phần thô một khối nhà;
- Có 04 dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ:
+ Dự án khu nhà ở công nhân của Công ty TNHH Kinh Bắc tại KCN Yên Phong trên diện tích 3,5 ha, với 105.000 m2
sàn đáp ứng cho 9.600 ngƣời, đang làm thủ tục khảo sát địa điểm.
+ Dự án khu nhà ở công nhân của Công ty CP tập đoàn Dabaco Việt Nam trên diện tích 0,28 ha, với 8.400 m2
sàn, dự kiến khi hoàn thành đáp ứng chỗ ở cho 600 công nhân.
+ Dự án khu nhà ở công ty Đại Hoàng Long trên diện tích 2ha, với 50.000 m2 sàn, dự kiến khi hoàn thành đáp ứng cho 4.571 công nhân.
+ Dự án khu nhà ở công nhân của Công ty Tuấn Thành trên diện tích 3,4 ha, với 85.000 m2
dự kiến khi hoàn thành sẽ đáp ứng cho 7771 công nhân.
Bảng 3.3: Tổng số chỗ ở đáp ứng năm 2013
Số lƣợng Tỷ lệ 72.370 29.000 41,43
(Nguồn:Học viên tự tổng hợp từ nguồn báo cáo của Sở xây dựng tỉnh Bắc Ninh, năm 2014)
Trong quỹ nhà ở đáp ứng cho 29.000 công nhân có: - 17.460 chỗ ở đƣợc hoàn thành và đƣa vào sử dụng - 8.340 đang thi công
Bảng 3.4: Bảng tổng hợp các dự án nhà ở công nhân đang triển khai trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
STT Tên dự án Chủ đầu tƣ Quy mô dự án Diện tích đất XD (ha) Tổng diện tích sàn (m2) Tổng số nhà ở (căn) Số ngƣời đáp ứng 1 Dự án khu nhà ở KCN Quế Võ Công ty TNHH quản lý BĐS Sông Hồng (Singapore) 1.80 32850 450 4500 2 Dự án nhà máy Sam Sung (giai đoạn 1)
Công ty Sam
Sung Việt Nam 0.78 47013 843 6000
3 Dự án nhà ở KCN Quế Võ Công ty cổ phần Kinh Bắc 0.51 11250 192 1540 4 Dự án khu nhà ở KCN Tiên Sơn (giai đoạn 1;2;3) Viglacera 4.10 79321 1500 8800 5 Khu nhà ở KCN
Yên Phong Viglacera 0.42 26312 380 4960
6 Dự án nhà ở KCN Quế Võ Cty CP VS Industry Việt Nam 1.20 30240 672 3200 Tổng 8.81 226986 4037 29000
(Nguồn: Báo cáo tình hình thực hiện các dự án phát triển NOXH của Sở xây dựng tỉnh Bắc Ninh, năm 2014)
* Mô hình nhà ở công nhân riêng lẻ:
Theo thống kê sơ bộ trên địa bàn các huyện, thị xã có khoảng 6400 hộ có nhà ở cho thuê với khoảng 25.000 phòng diện tích trung bình từ 15-20 m2
do nhân dân tự xây dựng để đáp ứng cho số công nhân lao động trong các khu, cụm công nghiệp…chƣa có nhà ở với diện tích từ 4-5m2/ngƣời, giá thuê trung bình từ 500.000 – 700.000 đồng/phòng/tháng. Tập trung chủ yếu tại các địa bàn Yên Phong, Quế Võ, Từ Sơn , Tiên Du
- Huyện Yên Phong có khoảng 838 hộ gia đình có nhà ở cho thuê với 6216 phòng ở, diện tích khoảng 87.000 m2
- Huyện Quế Võ có 1693 hộ gia đình có nhà cho thuê, với 4332 phòng, diện tích 62.994 m2
.
- Thị xã Từ Sơn có 573 hộ gia đình có nhà cho thuê, với 2578 phòng diện tích 43.826 m2
* Đánh giá các mô hình:
+ Mô hình nhà ở công nhân tập trung:
- Ƣu điểm:
+ Việc phát triển ổn định kinh tế, gia tăng đầu tƣ đã thu hút ngày càng nhiều nhân công lao động. Mô hình nhà ở tập trung đang ngày càng phát huy hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề nhà ở công nhân, tiết kiệm đƣợc tài nguyên và cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo phát triển không gian quy hoạch và kiến trúc cảnh quan.
+ Đảm bảo an ninh, điều kiện sinh hoạt cho công nhân và ngƣời lao động, quen dần với nếp sống tập thể hiện đại.
+ Giá cho thuê thấp, ổn định do đƣợc nhà nƣớc và doanh nghiệp hỗ trợ và kiểm soát giá cho thuê.
+ Các dịch vụ đi kèm đƣợc tổ chức quy mô chuyên nghiệp, đáp ứng đầy đủ nhu cầu ăn – uống- ngủ - nghỉ, vui chơi giải trí của công nhân.
+ Đảm bảo phát huy vai trò quản lý của nhà nƣớc, qua đó kịp thời theo dõi, thu thập thông tin, đề xuất cơ chế chính xác và kịp thời.
- Nhƣợc điểm:
+ Hiện nay mô hình này chủ yếu tập trung việc cho thuê riêng biệt theo giới tính, chƣa thu hút hết nhu cầu ở của công nhân có gia đình.
+ Các công trình công cộng nhƣ trƣờng học, bệnh viện chƣa đƣợc bố trí hợp lý hoặc chƣa đầu tƣ nên khó hấp dẫn công nhân có gia đình vào ở.
+ Một số trƣờng hợp chƣa quen với lối làm việc, nếp sinh hoạt giờ giấc – lối sống và lối làm việc công nghiệp còn ngần ngại khi tham gia.
+ Mô hình nhà ở công nhân riêng lẻ do nhân dân tự xây dựng:
- Ƣu điểm:
+ Việc xây nhà ở cho công nhân thuê thƣờng đơn giản và có giá thành thấp, không phải đền bù giải phóng mặt bằng, diện tích có thể linh hoạt tùy từng vị trí.
+ Mô hình này cũng là một giải pháp quan trọng giúp các hộ đã bị thu hồi đất có thêm thu nhập và tạo động lực phát triển kinh tế, tăng mức tiêu thụ hàng hóa trong khu vực.
+ Công nhân khi thuê nhà đƣợc “tự do” hơn so với nhà ở tập trung. - Nhƣợc điểm:
+ Mô hình nhà ở riêng không đảm bảo cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phát triển không gian quy hoạch và kiến trúc cảnh quan.
+ Công nhân và ngƣời lao động đang phải trả các chi phí điện nƣớc rác thải cao hơn nhiều so với quy định của nhà nƣớc. Mặc dù đã có quy định về thu tiền điện, nƣớc, rác thải sinh hoạt… nhƣng nhiều hộ gia đình cho thuê vẫn chƣa chấp hành với lý do “khấu hao” tài sản…
+ Không đảm bảo an ninh, điều kiện sinh hoạt cho công nhân và ngƣời lao động.
+ Giá cho thuê cao, không ổn đinh do đƣợc nhà nƣớc khó kiểm soát giá cho thuê.
+ Các dịch vụ đi kèm đƣợc tổ chức không chuyên nghiệp, không đáp ứng đầy đủ nhu cầu ăn – uống- ngủ - nghỉ, vui chơi giải trí của công nhân.
+ Không đảm bảo phát huy vai trò quản lý của nhà nƣớc, qua đó không theo dõi, thu thập thông tin chính xác và kịp thời.
- Đánh giá chung:
Trên cơ sở phân tích ở trên ta thấy mô hình phát triển nhà ở công nhân theo mô hình tập trung có nhiều ƣu điểm về kinh tế, xã hội hơn mô hình phát triển nhà ở công nhân riêng lẻ, vì vậy cần khuyến khích phát triển mô hình nhà ở Tập trung, hạn chế dần mô hình nhà ở phát triển theo mô hình riêng lẻ.
b. Nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Có 02 dự án đã hoàn thành và đƣa vào sử dụng, gồm:
+ Dự án khu nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp Cát Tƣờng: đã hoàn thành và đƣa vào sử dụng 143/793 căn, đáp ứng cho 572 ngƣời.
+ Dự án khu nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp TP Bắc Ninh của Công ty cổ phần đầu tƣ phát triển nhà Bắc Ninh đã hoàn thành 108/504 căn, đáp ứng cho 432 ngƣời.
- Có 03 dự án đang thi công và chuẩn bị khởi công, gồm:
+ Khu nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại phƣờng Đồng Nguyên, thị xã Từ