phƣơng tại Việt Nam
1.6.1. Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại một số nước tại khu vực châu Á
a. Tại Trung Quốc:
Kinh nghiệm của Trung Quốc trong cải cách nhà ở là các khoản tiết kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của mọi ngƣời dành cho nhà ở.
Kinh nghiệm thứ hai là Trung Quốc đã thiết lập quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp vào năm 2001 và chính thức áp dụng trên toàn quốc từ 1/3/2004. Chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của nhà nƣớc. Bên cạnh đó, Trung Quốc thực hiện chiến lƣợc bao cấp tiền thuê nhà, chiến lƣợc này cũng tỏ ra linh hoạt và ít tốn kém hơn so với chiến lƣợc trực tiếp cấp nhà cho thuê với giá thấp cho các hộ gia đình có thu nhập thấp, mô hình hợp tác với các công ty nhà đất theo hƣớng hợp tác nhà nƣớc - tƣ nhân cũng tỏ ra là một công cụ đắc lực.
b. Tại Philippines:
Các Chƣơng trình tổ chức nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của Philippines rất đa dạng với sự tham gia phối hợp giữa cộng đồng, các tổ chức phi chính phủ và cơ quan nhà nƣớc. Nhà nƣớc tham gia vào các chƣơng trình phát triển nhà ở bằng bỏ vốn cho các cơ quan Chính phủ vay với lãi suất thích hợp. Luật pháp Philippines quy định tất cả các tổ chức tƣ nhân phải
đóng góp vào quỹ phát triển nhà ở cho ngƣời nghèo bằng khoản trích ra từ lợi nhuận. Các tổ chức phi chính phủ phải tự triển khai công việc lo nhà cho ngƣời nghèo.
c. Tại Thái Lan:
GHB đƣợc thành lập theo đạo luật của Ngân hàng Chính phủ vào năm 1953, là một cơ sở tài chính đặc biệt với 100% vốn cổ phần do Bộ Tài chính nắm với số vốn đăng ký ban đầu 20 triệu bạt. GHB cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với lãi suất thấp nhất trên thị trƣờng. Ngoài ra, GHB đã cung cấp các khoản vốn vay cho ngƣời thu nhập thấp có thể mua đƣợc nhà ở, góp phần quan trọng nhằm triển khai dự án phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.
d. Tại Singapore:
Xây dựng chƣơng trình Nhà ở Quốc gia dƣới sự điều hành của cơ quan nhà ở Quốc gia HDB. Tài chính cho chƣơng trình nhà ở gồm 2 nguồn chính là: Nguồn vốn ngân sách quốc gia và Quỹ dự phòng TW (CPF). Thành lập quỹ CPF: ngƣời gửi CPF đƣợc quyền mua nhà của HDB với giá thấp hơn giá thị trƣờng. Chính phủ cho ngƣời có nhu cầu nhà đƣợc vay vốn với lãi suất thấp. Linh hoạt trong các hình thức mua - thuê nhà.
1.6.2. Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại một số địa phương tại Việt Nam.
a. Tại Hà Nội:
Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội khóa XIII tại kỳ họp thứ 6 đã có Nghị quyết về nhiệm vụ trọng tâm của thành phố 6 tháng cuối năm 2006, trong đó nêu rõ:
“...Điều 2. Thống nhất chủ trương xây dựng thí điểm quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố, giao UBND thành phố tổng kết các mô hình xây dựng nhà ở xã hội đã triển khai trên địa bàn thành phố trong thời gian qua ....; không hình thành các khu nhà ở chất lượng thấp, khu ổ chuột trong tương lai.
Thành ủy Hà Nội đã thống nhất chủ trƣơng xây dựng thí điểm quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2006-2010 tại chƣơng trình số 11/CTr-TU ngày 04/8/2006.
Thực hiện chƣơng trình này, UBND thành phố đã xây dựng “Chƣơng trình đầu tƣ xây dựng thí điểm nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2006-2008” với một số nội dung chính sau:
- Loại hình đầu tƣ:
+ Nhà ở xã hội đầu tƣ 100% vốn từ ngân sách thành phố, mô hình dạng căn hộ cho thuê, thời gian hoàn vốn ngân sách nhà nƣớc là 30 năm.
+ Nhà ở xã hội đầu tƣ ứng trƣớc từ ngân sách thành phố, mô hình dạng căn hộ cho thuê mua, thời gian hoàn vốn ngân sách nhà nƣớc là 20 năm.
+ Nhà ở xã hội cho công nhân lao động thuê bằng nguồn vốn ứng trƣớc của ngân sách thành phố, thời gian hoàn vốn ngân sách nhà nƣớc là 25 năm.
- Quy mô đầu tƣ:
+ Nhà ở cho thuê tại khu đô thị mới Việt Hƣng với 500 căn hộ, tổng mức đầu tƣ 109 tỷ đồng;
+ Nhà ở cho thuê mua tại khu đô thị mới Việt Hƣng với 300 căn hộ, tổng mức đầu tƣ là 63 tỷ đồng và khu đô thị mới Nghĩa Đô – Dịch Vọng với 100 căn hộ, tổng mức đầu tƣ 13,5 tỷ đồng;
+ Nhà ở cho công nhân tại Khu công nghiệp Bắc Thăng Long với 864 căn hộ, giải quyết chỗ ở cho 9.100 công nhân, tổng mức đầu tƣ 317 tỷ đồng.
b. Tại Thành phố Hồ Chí Minh:
UBND thành phố Hồ Chí Minh đã có Quyết định số 114/2006/QĐ- UBND ngày 21/7/2006 ban hành Kế hoạch triển khai Chƣơng trình hành động thực hiện Chƣơng trình nhà ở (giai đoạn 2006 - 2010), theo đó đến 2010 thành phố sẽ xây dựng 25.000 căn hộ cho ngƣời có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang thuê,
thuê mua; 20.000 phòng cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuê ở; 200 căn nhà công vụ. Dự kiến sẽ có khoảng 3.000 đến 5.000 căn hộ chung cƣ phục vụ cho các đối tƣợng này dƣới dạng thuê và thuê mua
Các dự án nhà ở xã hội đã đƣợc triển khai xây dựng và hoàn thành trong năm 2009 là dự án Tân Mỹ ở quận 7 (600 căn), dự án khu chung cƣ An Sƣơng (176 căn) của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn. Các dự án nhà ở xã hội đang chuẩn bị thủ tục đầu tƣ và khởi công xây dựng trong năm 2009, hoàn thành trong năm 2010 là các dự án tại 35 Hồ Học Lãm (quận Bình Tân) của Quỹ Phát triển nhà ở TP, dự án tại phƣờng Bình Hƣng Hòa A (quận Bình Tân) của Ban quản lý dự án nâng cấp đô thị, 8 dự án nhà ở xã hội của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn, 4 dự án của Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn....
TP Hồ Chí Minh là một trong ít địa phƣơng thành lập Quỹ phát triển nhà ở theo điều 52 Luật Nhà ở. Hiện nay, Quỹ Phát triển nhà ở TP đang triển khai chƣơng trình vay vốn ƣu đãi tạo lập nhà ở cho đối tƣợng công chức có thu nhập thấp, có hộ khẩu TP.HCM, có thời gian công tác từ ba năm trở lên. Đối tƣợng này phải có trƣớc tối thiểu 30% giá trị căn hộ cần mua, mức vay tối đa 70% giá trị căn hộ nhƣng không vƣợt quá 300 triệu đồng/hồ sơ, lãi suất 9,9%/năm (TP hỗ trợ 3%/năm, ngƣời vay phải trả 6,9%/năm), thời hạn vay tối đa 15 năm.
c. Tại Bình Dƣơng
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tƣớng Chính phủ tại văn bản số 3073/VPCP ngày 06/6/2007, UBND tỉnh Bình Dƣơng đã xây dựng chƣơng trình đầu tƣ xây dựng thí điểm nhà ở xã hội. Theo đó, từ nay đến năm 2010, tỉnh Bình Dƣơng sẽ xây dựng 12 chung cƣ nhà ở xã hội, giải quyết chỗ ở cho trên 7.000 ngƣời.
Nguồn vốn đầu tƣ từ nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc ứng trƣớc (hoàn vốn trong 20-30 năm) kết hợp với vốn doanh nghiệp.
Các khu chung cƣ này sẽ phân bố chủ yếu ở các huyện có khu công nghiệp tập trung đông, trong đó riêng khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị sẽ xây dựng sáu chung cƣ.
Trong năm 2008, UBND tỉnh Bình Dƣơng đã cho khởi công xây dựng 3 dự án nhà ở xã hội theo chƣơng trình trên.
d. Tại Đà Nẵng
Ðà Nẵng đƣợc coi là địa phƣơng đạt đƣợc nhiều thành công trong việc phát triển nhà ở xã hội. Trong đó phải kể đến chính sách thu hút đầu tƣ và chính sách tài chính mà TP đã thực hiện nhằm tạo điều kiện để ngƣời thu nhập thấp có chỗ ở ổn định.
- Chính sách thu hút đầu tư:
Thành phố tập trung giải phóng mặt bằng, giao "đất sạch", miễn giảm thuế đất, kêu gọi DN mạnh dạn đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, làm cầu nối cho DN tiếp cận nguồn vốn từ Quỹ Hỗ trợ phát triển, các ngân hàng, tổ chức tài chính... hay sử dụng một phần vốn ngân sách để hỗ trợ giảm giá bán, dùng ngân sách mua lại một phần dự án... tạo nên bƣớc đột phá trong phát triển nhà ở xã hội. Thể hiện rõ nét nhất về thành tựu của địa phƣơng này đó là việc đa dạng hóa nguồn vốn đầu tƣ mà địa phƣơng đã thực hiện.
Cụ thể, tháng 9-2012, Công ty Cổ phần Kỹ thuật Xây dựng Phú Mỹ (PMEC) liên danh với hai Công ty NIBC và Handong E&C (Hàn Quốc) khởi công công trình nhà ở xã hội Nethomes 1 tại phƣờng Nại Hiên Ðông (quận Sơn Trà, Ðà Nẵng), gồm bốn khối nhà cao chín tầng, tổng diện tích gần 10 nghìn m2 với 420 căn hộ, tổng mức đầu tƣ 145 tỷ đồng. Ðiều đáng nói là giá mỗi căn hộ ở dự án này đã đƣợc giảm một nửa nhờ vào các chính sách giảm giá của UBND TP Ðà Nẵng nhƣ miễn giảm thuế đất, giao mặt bằng
"sạch"... Ngoài ra, UBND TP Ðà Nẵng sẽ mua lại một nửa số căn hộ để cấp cho cán bộ viên chức các cơ quan hành chính sự nghiệp trực thuộc thành phố, một động thái trực tiếp kích cầu rất hiệu quả cho các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Ðiều này đã đƣợc các nhà đầu tƣ đánh giá rất cao và là động lực để dự án đƣợc triển khai nhanh hơn. Cuối 2014, Công ty cổ phần Kỹ thuật Xây dựng Phú Mỹ đã tiếp tục triển khai dự án Nethomes 2 tại phƣờng Hòa Minh, quận Liên Chiểu với diện tích hơn 3.000 m2, góp phần giải quyết thêm chỗ ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Ðà Nẵng.
Một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên đƣợc xây dựng tại Ðà Nẵng do DN đầu tƣ là khu chung cƣ số 2 Nguyễn Tri Phƣơng, chủ dự án là Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà (Vicoland). Dự án này đã đƣợc đƣa vào sử dụng. Với diện tích 3.672 m2, chia làm 147 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 52 đến 65 m2, là mô hình chung cƣ đầu tiên ở Ðà Nẵng dành cho ngƣời có thu nhập thấp đạt tiêu chuẩn về chất lƣợng xây dựng. Ngoài ra, dự án nhà ở xã hội Blue House liên danh giữa Công ty CP Xây dựng Ðức Mạnh và Công ty CP Ðầu tƣ và xây dựng 579, cũng đang dần hoàn thiện để bàn giao cho ngƣời mua. Dự án này cũng đƣợc UBND thành phố Ðà Nẵng áp dụng nhiều chính sách ƣu đãi và sử dụng ngân sách mua lại một phần các căn hộ để giải quyết chỗ ở cho cán bộ viên chức... Với những DN tham gia xây nhà ở xã hội, chính quyền thành phố luôn tạo điều kiện thuận lợi nhất về thủ tục, giao mặt bằng "sạch", miễn giảm thuế đất, làm cầu nối cho DN tiếp cận nguồn vốn từ Quỹ Hỗ trợ phát triển, các ngân hàng, tổ chức tài chính với lãi suất ƣu đãi, sử dụng ngân sách để bao tiêu một phần đầu ra... giúp DN yên tâm, mạnh dạn đầu tƣ.
- Chính sách tài chính:
Theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Ðà Nẵng Phùng Tấn Viết: "Phƣơng châm của Ðà Nẵng là thực hiện xã hội hóa chƣơng trình nhà ở xã hội,
vừa sử dụng ngân sách Trung ƣơng, ngân sách địa phƣơng vừa kêu gọi, tạo điều kiện để DN tham gia đầu tƣ. Từ nay đến năm 2015, Ðà Nẵng sẽ tiếp tục triển khai giai đoạn 2, xây dựng 7.000 căn nhà xã hội với kinh phí dự kiến là 6.500 tỷ đồng". Tính đến giữa năm 2014, thành phố đã hoàn thành và đƣa vào sử dụng 163 khối nhà với 7.811 căn hộ, trong đó có 158 khối nhà với 7.270 căn hộ đƣợc xây dựng từ nguồn ngân sách thành phố. Thành phố cũng đang triển khai xây dựng 41 khối nhà với hơn 4.000 căn hộ và 59 khối nhà với gần 8.700 căn hộ trong giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ. Về chỗ ở cho học sinh, sinh viên, hiện thành phố đã hoàn thành khu ký túc xá phía tây gồm sáu khối nhà với khoảng 700 phòng, đủ bố trí cho gần 6.000 sinh viên. Ngoài ra, các khu ký túc xá khác tại đông nam hồ Bàu Tràm, khu Tuyên Sơn cũng đã thi công xong phần thô, đang đƣợc các đơn vị hoàn thiện. Hiện nay, Ðà Nẵng là một trong các thành phố đứng đầu cả nƣớc trong phát triển nhà ở xã hội.
- Chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội:
Ðà Nẵng đang thực hiện chủ trƣơng "năm không, ba có", trong đó có chủ trƣơng "có nhà ở". Đặc biệt, việc tạo chỗ ở ổn định cho ngƣời thu nhập thấp thông qua chƣơng trình phát triển nhà ở xã hội của Ðà Nẵng đã góp phần quan trọng trong ổn định đời sống xã hội, thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế, giữ gìn an ninh trật tự, tạo môi trƣờng xã hội trong sạch. Ðó là cơ sở quan trọng để Ðà Nẵng đề ra mục tiêu xây dựng "thành phố đáng sống" với môi trƣờng trong lành, xã hội lành mạnh, kinh tế phát triển vững chắc. Điển hình là ngay từ khi Chính phủ đề ra chƣơng trình kích cầu tiêu dùng và xây dựng nhà ở xã hội vào tháng 4/2009, với mục tiêu phấn đấu là mỗi ngƣời dân đều có nhà ở, thành phố đã triển khai ngay chƣơng trình xây nhà ở dành cho các đối tƣợng là sinh viên, công nhân và ngƣời có thu nhập thấp. Theo đó, trong năm 2010 – 2012, triển khai xây dựng 7.000 căn hộ chung cƣ, kinh phí đầu tƣ khoảng 1.700 tỷ đồng để giải quyết nhu cầu cấp
thiết về nhà ở cho nhân dân trên địa bàn, tập trung chủ yếu cho các đối tƣợng khó khăn về chỗ ở (hộ chính sách, hộ nghèo chƣa có chỗ ở ổn định, các hộ tái định cƣ…), các đối tƣợng hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc (cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang). Diện tích trung bình mỗi căn hộ là 50m2 và tối đa không quá 70m2; đây là nh ững căn hộ thực sự dành cho ngƣời thu nhập thấp, đủ cho 4-6 ngƣời/nhà. Giá trị đầu tƣ cho mỗi căn hộ có diện tích 50m2 là 200 triệu đồng. Việc này đã giải quyết vấn đề nhà ở trên địa bàn thành phố, góp phần thực hiện mục tiêu chƣơng trình “có nhà ở”, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, hƣởng ứng chủ trƣơng bảo đảm an sinh xã hội, phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ.
1.6.3. Một số bài học rút ra.
Từ kinh nghiệm của các thành phố đã thành công trong việc xây dựng chính sách nhà ở xã hội đã để lại bài học giá trị cho các thành phố lớn trong việc xây dựng phát triển chính sách nhà ở xã hội nhƣ sau:
- Một là, Nhà nƣớc hỗ trợ trực tiếp: thông qua việc cấp vốn, cho vay
ƣu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với ngƣời mua hoặc thuê nhà. Hình thức hỗ trợ trực tiếp này có thể thực hiện thông qua một số biện pháp cụ thể nhƣ: Nhà nƣớc cho các đối tƣợng thu nhập thấp vay vốn ƣu đãi từ ngân sách để mua nhà theo giá kinh doanh hoặc ngân sách hỗ trợ bù phần chênh lệch lãi suất vay vốn tín dụng thƣơng mại để tạo điều kiện cho ngƣời thuộc diện đƣợc vay vốn có thể mua nhà ở theo giá thị trƣờng. Hỗ trợ trực tiếp tiền thuê nhà ở để các đối tƣợng chính sách xã hội tự thuê nhà ở (thông qua hình thức Nhà nƣớc trợ giá thuê nhà ở theo mức quy định và quản lý chặt chẽ việc thực hiện chế độ hỗ trợ tiền nhà ở). Nhà nƣớc bảo lãnh một phần tiền thuê nhà theo nguyên tắc ngƣời thuê nhà đƣợc bảo đảm thanh toán một phần chi phí thuê nhà ở thông qua việc cấp giấy bảo lãnh thanh toán. Bên thuê nhà có thể tự liên