6. Kết cấu của luận văn
2.1.2. Ngành bất động sản
2.1.2.1. Cơ chế và quy luật vận hành thị trường bất động sản
Cũng tương tự như một số thị trường hàng hóa khác, TTBĐS chịu sự chi phối của các cơ chế vận hành sau:
Thứ nhất, cơ chế giá. Đây là nội dung chủ yếu điều tiết hoạt động của TTBĐS cũng như quan hệ cung cầu. Hơn nữa, nó cũng là công cụ quan trọng dung cấp thông tin cho nhà nước để tiến hành điều tiết vĩ mô, đảm bảo tình hình thị trường được ổn định, thông suốt.
Thứ hai, quy luật cung cầu. Được thể hiện bằng mối quan hệ giữa hàng hóa và tiền, giữa người bán và người mua, quan hệ giữa lượng hàng bán và sức mua hàng. Theo đó, giữa cung - cầu có mối quan hệ qua 4 phương diện là số lượng, kết cấu, không gian và thời gian. Chỉ khi cân bằng được mối quan hệ đó thì cung và cầu mới có thể cân bằng. Tuy nhiên, quan hệ cung cầu chỉ là tương đối, không có tính tuyệt đối. Cuối cùng, quy luật cạnh tranh. Cơ chế này biểu hiện ở việc đoạt lợi ích kinh tế giữa người cung ứng hoặc cạnh tranh giữa người có nhu cầu mua. Điều này sẽ làm giá cả của BĐS tăng cao. Đây cũng là cách để kiểm nghiệm giá trị BĐS trong một thời điểm nhất định.
2.1.2.2. Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản trong những năm qua ở Việt Nam
Dưới đây là một số những quy định của Nhà nước về nội dung và phương thức thực hiện quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng cộng sản Việt Nam đã xác định: "quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản" là một trong bốn hoạt động chủ yếu để "tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường". Đại hội định hướng cho hoạt động này trong thời kỳ 1996 - 2000 là "ban hành những quy chế cụ thể về sử dụng các sở hữu bất động sản."Năm 2013 Luật Đất đai mới ra đời Luật này có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2014. Đến hiện tại, Nhà nước đã ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, quy định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị bất động sản làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số doanh nghiệp Nhà nước, ban hành các chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới và nhà ở. Những quy định của Nhà nước về quản lý thị trường bất động sản là yếu tố mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho thấy người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác
liên quan đến quyền sử dụng đất đai đã xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi và bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và bảo lãnh cho bên thứ 3 vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng quyền sử dụng đất. Hơn nữa trong Luật Đất đai bổ sung còn cho quyền những người thuê đất đai trả tiền trước tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng có các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được thế chấp tài sản của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh, được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất (Điều 78c) có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy Luật Đất đai không chỉ cho phép các nhân, hộ gia đình mà cả một số tổ chức được Nhà nước giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất) được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hoá các nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 các đối tượng tham gia thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản được mở rộng, không chỉ hộ gia đình, cá nhân và các tô chức trong nước mà còn cả các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cũng được tham gia thị trường nếu họ được Nhà nước giao đất co thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra các đối tượng này còn được tham gia đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cơ sở snả xuất kinh doanh, kết cấu hạ tầng, có quyền bán, cho thuê, tặng cho tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, để thừa kế tài sản gắn liền với đất. Để kiểm soát các hoạt động của thị trường bất động sản. Nghị định 181/CP đã quy định các tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế được phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản về đăng ký quyền sử dụng tin đất đai, giới thiệu địa điểm đầu
tư, định giá và thẩm định giá đất, giá bất động sản, nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bất động sản, tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chứng khoán bất động sản. Đặc biệt, sự tác động mạnh nhất cảu Nghị định 181 đến hoạt động cuả thị trường bất động sản là việc quy định cấm phân lô bán nền dự án. Với quy định này, thị trường bất động sản là việc quy định cấm phân lô bán nền đất dự án. Với quy định này, thị trường bất động sản đang bùng phát phi mã đã bị chặn lại một cách đột ngột. Đang từ một thị trường "sốt nóng" chuyển sang trạng thái một thị trường "đóng băng" và có nguy cơ đổ vỡ từng bộ phận. Để phá băng thị trường, Chính phủ đã đề ra hiểu giải pháp, trong đó 3 giải pháp của Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra với hy vọng sẽ hâm nóng trở lại thị trương, nhưng kết quả không được như mong đợi. Một trong các giải pháp được nhiều kinh doanh trong đợt đã được Chính phủ thực hiện với sự ra đời của Nghị định 17 ngày 27-01-2006 cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án sau khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng cho các chủ đầu tư khác; đối với các dự án ngoài thành phố, thị xã còn được phép phân lô bán nền sau khi đã xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng.
Về giá đất đai trong Luật Đất đai đã quy định rõ mục đích định giá đất và đã được cụ thể hoá bằng Nghị định 87/CP ngày 17-8-1999 của Chính phủ. Nhà nước đã ban hành khung giá các loại đất, trên cơ sở đó Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định khung giá đất cho địa chương trình. Căn vào Nghị định số 45/2014/NĐ-CP hầu hết các đô thị đã xác định được khung giá đất. Đây là một cơ sở quan trọng để thị trường bất động sản được mở rộng, phát triển ở các đô thị như Hà Nội, thành Phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng.
Nhà nước cũng quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ khi sang tên đổi chủ đói với nhà, đất. Tất cả những quy định tên đều nhằm tạo điều kiện cho việc kinh doanh, mua bán nhà đất thuận lợi, đồng thời khắc phục các hiện tượng tiêu cực trong quan hệ nhà đất, động viên các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng giải quyết được một phần khó khăn về nhu cầu nhà ở hiện nay.
Trong thời gian qua. Chính phủ đang gấp rút chuẩn bị và đã trình quốc hộ thông qua dự thảo Luật kinh doanh bất động sản và dự kiến sẽ được thông qua chính thức trong
năm 2006. Đây sẽ là một khuôn khổ pháp lý quan trọng nhất tạo cơ sở cho việc nâng cao hiệu quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản.
Như vậy có thể nói, gần đây hệ thống pháp luật của nước ta liên quan đến quản lý phát triển vận hành thị trường bất động sản đã được hình thành tương đối nhanh góp phần tạo ra những hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động.
2.1.2.3. Phương án quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 – 2030
a. Nhóm đất nông nghiệp
Căn cứ Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ XIII, Kết luận số 81-KL/TW ngày 29 tháng 7 năm 2020 của Bộ Chính trị về bảo đảm an ninh lương thực quốc gia đến năm 2030, tiềm năng đất đai, hiện trạng, biến động và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước; chiến lược an ninh lương thực, chiến lược phát triển lâm nghiệp, thủy sản, thủy lợi… nhu cầu sử dụng đất của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và các địa phương, phương án quy hoạch đất nông nghiệp đến năm 2030 còn 27.878,88 nghìn ha, giảm 108,69 nghìn ha so với năm 2020, trong đó:
a1. Đất trồng lúa
Trên thực tế đến nay cả nước còn 3.916,58 nghìn ha đất trồng lúa, trong đó có 3.175,81 nghìn ha đất chuyên trồng lúa. Diện tích đất lúa tập trung chủ yếu ở các vùng: Đồng bằng sông Hồng (14,32%), Trung du và miền núi phía bắc (14,82%), Bắc Trung bộ và Duyên hải miền Trung (17,94%), Đồng bằng sông Cửu Long (45,13%). Theo Kết luận số 81-KL/TW ngày 29 tháng 7 năm 2020 của Bộ Chính trị và Nghị quyết số 34/NQ-CP ngày 25 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia đến năm 2030 cần quy hoạch giữ trên 3,5 triệu ha đất trồng lúa, với quy mô dân số của Việt Nam vào năm 2030 dự báo đạt khoảng 104 triệu người, nhu cầu lương thực trong nước (bao gồm tiêu dùng trực tiếp của con người, cho chăn nuôi, công nghiêp) và xuất khẩu khoảng 4 - 5 triệu tấn gạo, cùng với sự phát triển của khoa học và công nghệ, năng suất cây trồng trung bình khoảng 64 tạ/ha/năm và hệ số sử dụng đất đạt từ 1,3 - 2,2 lần thì đến năm 2030 quy hoạch đất đai cần phải đảm bảo khoảng 3,5 triệu ha đất trồng lúa.
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đất nước đến năm 2030 đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 50%, hệ thống hạ tầng được hoàn thiện đồng bộ. Dự báo tỷ lệ lao động nông nghiệp giảm từ 33,5 năm 2020 xuống còn dưới 20% trong tổng lao động nền kinh tế vào năm 2030. Do đó, trong thời kỳ 2021- 2030 nhu cầu đất đai cho các mục đích phi nông nghiệp (bao gồm hạ tầng, đô thị, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,...) tăng thêm khoảng 700 nghìn đến 1 triệu ha, chủ yếu lấy vào đất nông nghiệp, trong đó có đất trồng lúa. Tổng hợp nhu cầu của địa phương cần chuyển 536 nghìn ha đất trồng lúa sang các mục đích phi nông nghiệp đến năm 2030, như vậy diện tích đất trồng lúa chỉ còn khoảng 3,38 triệu ha. Tuy nhiên, để đảm bảo an ninh lương thực; tính toán nhu cầu lương thực, dữ trữ, xuất khẩu; thực trạng chuyển dịch đất lúa của các địa phương, vùng trong giai đoạn 2011 - 2020, thì phương án quy hoạch đất trồng lúa của cả nước đến năm 2030 sẽ giữ ở mức 3.568,37 nghìn ha, giảm 348,21 nghìn ha so với năm 2020 (đất chuyên lúa nước còn 3.001,42 nghìn ha, giảm 174,39 nghìn ha); diện tích đất lúa tập trung tại các vùng đồng bằng sông Hồng 459,41 nghìn ha, Trung du và miền núi phía bắc 540,53 nghìn ha, Trung bộ và Duyên hải miền Trung 625,81 nghìn ha và vùng Đồng bằng sông Cửu Long 1.678,72 nghìn ha. Diện tích đất trồng lúa giảm 391 nghìn ha, trong đó chuyển sang đất phi nông nghiệp 230,95 nghìn ha cho các nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, công nghiệp, đô thị, xây dựng nông thôn mới (đất khu công nghiệp 46,07 nghìn ha; phát triển hạ tầng 85,13 nghìn ha; đất ở 62,22 nghìn ha...; chuyển đổi cơ cấu cây trồng khoảng 120,77 nghìn ha. Bên cạnh đó, áp dụng các biện pháp kỹ thuật, thủy lợi… quy hoạch chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang trồng lúa là 3,5 nghìn ha. Trong số 3.568,37 nghìn ha đất trồng lúa, còn có thể cho phép quy hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng nhưng được bảo vệ, không làm mất các điều kiện phù hợp để khi cần thiết vẫn trồng lúa trở lại nhằm mục tiêu vừa nâng cao hiệu quả sử dụng đất, vừa duy trì quỹ đất trồng lúa với diện tích khoảng 300 nghìn ha.
a2. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và đất rừng sản xuất
Hiện nay cả nước có khoảng 15.406,16 ha nghìn ha, trong đó đất rừng phòng hộ 5.117,29 nghìn ha, rừng đặc dụng 2.293,47 nghìn ha và rừng sản xuất 7.995,40 nghìn ha. Phân bổ diện tích đất tập trung ở vùng Trung du và miền núi phía bắc 5.687,96 nghìn ha, vùng Bắc Trung bộ và Duyên hải miền Trung 5.978,99 nghìn ha, Tây
Nguyên 2.435,95 nghìn ha. Theo Chiến lược phát triển Lâm nghiệp Việt Nam giai đoạn 2021 - 2030 theo đó, trồng rừng sản xuất khoảng 340 nghìn ha/năm; trồng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng 4 - 6 nghìn ha/năm; phục hồi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng bình quân 15 nghìn ha/năm; tỷ lệ che phủ rừng ở mức 42% - 43%. Căn cứ hiện trạng và biến động đất lâm nghiệp giai đoạn 2011 - 2021; kết quả thực hiện các chỉ tiêu đất lâm nghiệp theo Nghị quyết của Quốc hội đến năm 2020; quy hoạch 3 loại rừng của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đến năm 2030; quỹ đất đồi núi và đất bãi bồi ven sông, ven biển hiện có (gần 1,1 triệu ha) có thể đầu tư khai thác khoảng 0,5 - 0,6 triệu ha để phát triển lâm nghiệp; nhu cầu sử dụng đất của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, của các địa phương; khả năng khai thác đất chưa sử dụng vào mục đích lâm nghiệp và dự kiến đất lâm nghiệp chuyển sang mục đích phi nông nghiệp để xây dựng các công trình, dự án (giao thông, thủy lợi, thủy điện...). Trên cơ sở các căn cứ trên, tình hình biến động đất đai, kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch đất lâm nghiệp (đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất) đến năm 2030 có 15.865,23 nghìn ha, thực tăng 459,07 nghìn ha so với năm 2020. Trong đó, chuyển sang mục đích phi nông nghiệp để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế khoảng 106,98 nghìn ha, chủ yếu chuyển sang đất hạ tầng 70,47 nghìn ha (giao thông 32,88 nghìn ha; thủy lợi 12,67 nghìn ha; năng lượng 23,50 nghìn ha…). Bên cạnh đó quy hoạch tăng 760,50 nghìn ha (không bao gồm chuyển nội bộ đất lâm nghiệp 215,28 nghìn ha) chủ yếu từ đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác (354,35 nghìn ha). Chuyển đổi nội bộ các loại đất lâm nghiệp có khoảng 215,28 nghìn ha; trong đó: chủ yếu từ đất rừng phòng hộ ít xung yếu chuyển sang rừng sản xuất 135,96 nghìn. Cụ thể:
- Đất rừng phòng hộ: quy hoạch 5.158,46 nghìn ha, thực tăng 41,17 nghìn ha so với năm 2020; trong đó đất rừng phòng hộ tăng 271,98 nghìn ha được khai thác từ đất chưa sử dụng 200,38 nghìn ha, đất trồng cây hàng năm tại các khu vực đồi núi