6. Kết cấu của luận văn
3.2.2. Đối với Chính phủ và các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
3.2.2.1. Phát triển thị trường vay tài chính
Tại Việt Nam, hoạt động của thị trường cho vay tài chính vẫn còn sơ khai. Các DN còn hạn chế về tiếp cận và sự hiểu biết của họ về các sản phẩm đó cũng bị hạn chế. Ở Việt Nam, ngay cả các tổ chức cho thuê tài chính cho vay tài chính cũng chưa chuyên nghiệp. Các văn bản và quy định quản lý hoạt động của thị trường này vẫn chưa toàn diện. Do đó, chúng ta cần tạo dựng và xây dựng một thị trường tín dụng tài chính hoàn chỉnh càng sớm càng tốt.
3.2.2.2. Cải thiện cơ chế quản lý thông tin và tiêu chuẩn BCTC của các công ty niêm yết
Về chuẩn mực kế toán, Việt Nam đang áp dụng các hướng dẫn dựa trên Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS), điều này dễ tạo ra một sự không nhất quán trong hệ thống để xây dựng BCTC. Đồng thời, có ảnh hưởng đến tính nhất quán và khả năng so sánh của các số liệu tài chính được báo cáo trong các BCTC được lập theo các Chuẩn mực Kế toán Việt Nam (VAS). Gần đây, Việt Nam đã cho phép các công ty niêm yết trên sàn GDCK lập và nộp BCTC theo giá thị trường theo Chuẩn mực BCTC Quốc tế (IFRS). Trên thực tế, chỉ một số DN có vốn đầu tư nước ngoài hoặc niêm yết trên thị trường quốc tế công bố BCTC theo IFRS.
Theo đánh giá chung của một số tổ chức, thực trạng yêu cầu và nhận thức về chất lượng BCTC ở Việt Nam còn kém. Điều này chủ yếu là do những bất cập trong quản trị công ty và thực tế là phần lớn các thành viên tham gia thị trường là NĐT tư nhân, cũng như sự thiếu minh bạch, đặc biệt là giữa các công ty nhà nước, vốn đã hạn chế việc tiếp cận của công chúng đối với BCTC đã được kiểm toán. Do đó, cần xây dựng một hệ thống công bố thông tin minh bạch cũng như chế độ BCTC của các DN.
3.2.2.3. Xây dựng phương án phát triển nhà ở xã hội
Nhà nước cần khống chế tỷ lệ hợp lý nhà ở cao cấp, nhà chung cư trong một dự án, phần còn lại dành cho nhiều đối tượng có thể mua nhà để ở. Ngoài ra, Chính phủ
cần thực hiện các biện pháp hỗ trợ như thành lập quỹ tín dụng đất đai, thu mua các dự án đất sạch với tỷ lệ thấp làm quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, đóng góp vốn để đền bù và nhận đất sạch tại các khu vực nội thành. Nhiều dự án đang thực hiện đền bù dở dang, nhiều dự án khác đã đền bù gần xong nhưng đang trong tình trạng khó khăn, không có khả năng tiếp tục thực hiện. Các NĐT này buộc phải bán lại quỹ đất đã được đền bù khi không có khả năng xoay vòng về tài chính. Chính những lúc này, Nhà nước cần quỹ đất sạch để thực hiện các chương trình nhà ở xã hội và tái định cư, do đó cần xúc tiến việc thu hồi. Quỹ đất của các DN trên sẽ là lựa chọn tốt cho nhà nước, ngân hàng và chủ đầu tư dự án, đồng thời góp phần kích thích TTBĐS. Các dự án được lựa chọn để mua lại phải có giá cả hợp lý, và việc đền bù gần như đã hoàn thành, vị trí và cơ sở hạ tầng xung quanh phù hợp với các dự án nhà ở của Nhà nước.
3.2.2.4. Phát triển thị trường trái phiếu
- Hoàn thiện khung pháp lý để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các công ty huy động vốn thông qua thị trường trái phiếu, lôi kéo các NĐT, đặc biệt là cần tăng tính minh bạch và công khai trong quá trình huy động vốn trái phiếu.
- Hoàn thiện và phát triển hệ thống tạo lập thị trường phù hợp với các thông lệ tốt nhất trên toàn thế giới để thực hiện chức năng tạo lập thị trường trên toàn thị trường sơ cấp và thứ cấp.
- Cơ cấu lại các đơn vị trung gian trên thị trường vốn và trái phiếu để nâng cao năng lực tài chính và sự xuất sắc trong hoạt động khi cung cấp dịch vụ thị trường trái phiếu. Nâng cao nhận thức của cộng đồng và minh bạch hóa quá trình huy động vốn trái phiếu, khuyến khích sự phát triển và hoạt động của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm. Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát hành và kinh doanh trái phiếu, cơ sở hạ tầng và công nghệ của thị trường trái phiếu phải được nâng cấp theo hướng hiện đại và đồng bộ. Để hỗ trợ tăng trưởng thị trường trái phiếu DN, nghiên cứu và thiết lập cơ chế công bố thông tin về phát hành và giao dịch trái phiếu DN. Tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các bên tham gia thị trường và Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam.
- Khuyến khích hợp tác quốc tế nhằm thiết lập mối liên kết giữa thị trường trái phiếu trong nước với thị trường trái phiếu khu vực và toàn cầu, cho phép thị trường trái phiếu Việt Nam phát triển theo các chuẩn mực quốc tế.
3.2.2.5. Có những biện pháp cưỡng chế hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác giải phóng mặt bằng
Hiện nay rất nhiều dự án đang đền bù dở dang, hàng chục ngàn tỷ đồng vốn DN và vốn vay ngân hàng đang đóng băng, mất tính thanh khoản, cần gấp rút tháo gỡ vấn đề đền bù để các dự án có thể được triển khai, tháo gỡ khó khăn cho DN và hệ thống ngân hàng. Để giải quyết hài hoà tình trạng này, DN cần thương thảo với người có đất, tuy nhiên nếu DN đã đền bù được trên 70% mà các chủ đất còn lại vẫn không chấp nhận giá đền bù cao nhất của DN thì Nhà nước sẽ hỗ trợ cưỡng chế áp giá theo giá đền bù trung bình của toàn bộ dự án. Quy định như vậy sẽ bảo đảm được tính thông suốt trong triển khai dự án, tạo tính an toàn, minh bạch và bảo đảm đúng tiến độ của dự án triển khai. Giải toả được điểm này cũng sẽ giúp tăng tính thanh khoản cho hàng ngàn tỷ đồng tín dụng ngân hàng đang bị chôn chân tại các dự án đền bù dở dang, và sẽ tạo ra được sự tin tưởng vào cho hệ thống ngân hàng tài chính và TTBĐS.
3.2.2.6. Có những chính sách mở, tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu bất động sản
Trong thời gian tới nhà nước nên mở rộng TTBĐS, căn hộ cho các đối tượng là người nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài. Việc mở rộng đối tượng mua nhà cũng giúp cho tâm lý và lòng tin vào thị trường được ổn định, kích thích người đủ khả năng mạnh dạn mua nhà, tháo gỡ khó khăn cho TTBĐS và tín dụng ngân hàng. Bên cạnh đó chính sách mở rộng diện mua nhà cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài còn mang tính xã hội và nhân bản cao, đồng thời tạo điều kiện ổn định cuộc sống cho những đối tượng này, khuyến khích họ chuyển dịch đầu tư và TS cá nhân từ nước ngoài vào VN, mang lại sự giàu có chung cho đất nước. Đây là chính sách có lợi về mọi mặt rất cần được sớm ban hành. Hầu hết các nước đều khuyến khích người nước ngoài và kiều dân của họ mua nhà và nhà nước ta cũng không nên là ngoại lệ. Chúng ta cần xác định rõ là chúng ta không thiếu quỹ đất để xây nhà mà chính là thiếu nguồn lực tài chính để xây dựng nhà và phát triển hạ tầng, do đó việc mở rộng thị trường cho người nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài là có lợi cho việc phát triển nhà ở và tạo thêm cơ hội cho công ăn, việc làm, thu nhập, cũng như cơ hội sở hữu nhà ở của công dân VN.
- Ban hành chính sách thu hút đầu tư nước ngoài:
Nếu biết tận dụng cơ hội và tạo điều kiện thuận lợi cho các NĐT nước ngoài, đây sẽ là con đường huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư BĐS hiệu quả. Chính quyền địa phương cần ban hành các chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài vào BĐS như bảo lãnh hoặc thanh toán chi phí xây dựng ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, chính sách một giá dịch vụ...
- Công khai và minh bạch hóa hệ thống danh mục phát triển dự án:
Cơ quan quản lý phải công bố danh mục các dự án phát triển BĐS, cấp giấy đề nghị đầu tư trực tiếp nước ngoài, hình thành DN phát triển quỹ đất để chuẩn bị nguồn lực đất đai và cung cấp dịch vụ BĐS công ích. Đồng thời, chủ đầu tư phải thỏa thuận mức độ đền bù giải tỏa, tỷ lệ bán nhà, mặt bằng giá, trách nhiệm xã hội và các vấn đề khác.
- Kêu gọi và mời các NĐT tham gia các dự án BOT, BT:
Trong môi trường hiện nay, các hình thức huy động vốn như yêu cầu các CTCP ngành BĐS tham gia đấu giá đổi đất có thể được sử dụng để xây dựng các khu đô thị mới, khu thương mại tập trung mới, v.v. cơ sở hạ tầng, tranh thủ sự giúp đỡ của người dân địa phương để hiến đất và tài chính, dưới hình thức lợi nhuận trả cho các cổ đông trong các DN công ty BĐS.
Ngoài ra, để tăng cường khả năng huy động vốn, các CTCP ngành BĐS phải có cơ chế cho phép họ huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng, các ngân hàng thương mại phụ trách về năng lực và chủ trương.
- Cần có kế hoạch giải phóng mặt bằng và quy hoạch kiến trúc rõ ràng, thống nhất: Trong thời gian vừa qua, có không ít những thương vụ liên doanh giữa các tập đoàn lớn của Nhật Bản và Hàn Quốc với các CTCP ngành BĐS của Việt Nam bị đổ bể giữa chừng. Một trong những lý do chính là việc quy hoạch kiến trúc và giải phóng mặt bằng có sự thay đổi trong quá trình triển khai dự án. Khiến do các bên không đảm bảo được mục tiêu ban đầu nên phía các NĐT nước ngoài đã rút vốn giữa chừng. Điều đó không chỉ ảnh hưởng đến uy tín của các chủ đầu tư mà còn khiến dòng vốn FDI bị thất thoát ra ngoài.