5. í nghĩa khoa học và thực tiến của đề tài
1.3. Dự ỏn nhà ở chung cư cho người thu nhập thấ p:
1.3.1. Thực trạng vấn đề nhà ở hiện nay ở nước ta
Theo số liệu thống kờ điều tra dõn số và nhà ở được cụng bố , tớnh ngày 01/04/2009 tổng tổng dõn số Việt Nam là 85.846.997 người (tăng 57.424 người so với số liệu tổng hợp sơ bộ). Trong 10 năm qua, dõn sốđó tăng thờm 9,523 triệu người, khiến Việt Nam là nước đụng dõn thứ ba trong khu vực
Đụng Nam Á và đứng thứ 13 trong số những nước đụng dõn nhất trờn thế
giới.
Mặt khỏc số liệu thống kờ cũng cho thấy số nhà ở kiờn cố mới chỉ ở con số
46,3% trờn toàn quốc , nhà bỏn kiờn cố chiếm 37,9%, nhà ở %, nhà thiếu kiờn cố 8% và nhà đơn sơ vẫn cũn ở mức 7,8%. Trong đú, đồng bằng sụng Hồng là vựng cú tỷ trọng nhà ở kiờn cố cao nhất (90,4%) trong khi con số nhà ở đơn sơ của đồng bằng sụng Cửu Long cũng chiếm tỷ lệ cao (22%). Những con số
kể trờn cho thấy, vẫn cũn một số lượng khụng nhỏ người dõn phải sống trong những căn nhà ọp ẹp, và cũn rất nhiều người dõn vẫn luụn ấp ủ ước mơ cú
được một căn nhà chắc chắn để nương thõn.
Tại cỏc thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chớ Minh sự gia tăng dõn số
mạnh do nhập cư của nguồn lao động từ cỏc địa phương gõy nờn ỏp lực lớn cho Xó hội về vấn đề nhà ở tại đõy.
Vấn đề nhà ở cho người lao động luụn nan giải đối với mọi đất nước, nhất là cỏc nước đang phỏt triển cú mức thu nhập thấp. Về giải phỏp, giải quyết nhà ở phải được vận hành theo cơ chế thị trường. Nhưng về bản chất, giải quyết vấn đề nhà ở cho dõn lại mang tớnh xó hội.Thị trường luụn đặt lợi ớch lờn trước nhằm bảo đảm phỏt triển, trong khi vấn đề xó hội lại phải giải quyết trờn nguyờn tắc nhõn bản để bảo đảm bền vững. Đõy chớnh là tớnh đối ngẫu của sự việc, thể hiện hai mặt đối lập trong việc tỡm giải phỏp.
Trong hoàn cảnh riờng của thị trường nhà ở nước ta hiện nay, giỏ đất ở và nhà ở đang ở mức rất cao, trong khi thu nhập bỡnh quõn của người lao động
lại rất thấp. Về danh nghĩa, tiền nhà đó được đưa vào lương, nhưng đồng lương thực lại khụng thể bao được chi phớ thuờ nhà ở trờn thị trường. Hoàn cảnh này càng làm cho vấn đề giải quyết nhà ở cho người lao động khú khăn hơn, nan giải hơn. Tuy nhiờn, muốn hay khụng thỡ cũng phải cú giải phỏp để
giải quyết bài toỏn này và hiệu quả phụ thuộc vào giải phỏp được lựa chọn. Vấn đề nhà ở cho người lao động, nhất là cho người lao động cú thu nhập thấp, đó là trọng điểm trong chớnh sỏch nhà ở của Nhà nước ta. Đến nay, việc khuyến khớch cỏc doanh nghiệp đầu tư xõy dụng tham gia vào cỏc dự ỏn nhà ở
thu nhập thấp là một trong những giải phỏp nhằm giải quyết phần nào ỏp lực về nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ở cỏc thành phố lớn trong cả nước.
1.3.2 . Tỡnh hỡnh thực hiện cỏc dư ỏn nhà ở cho người thu nhập thấp
Một năm trước, hàng trăm doanh nghiệp đăng ký xin xõy dựng nhà ở xó hội,
đẩy số dự ỏn lờn tới hơn 520 dự ỏn, trong đú cú tới 263 dự ỏn nhà ở thu nhập thấp, 264 dự ỏn nhà ở cụng nhõn đăng ký triển khai.
Tuy nhiờn, theo bỏo cỏo mới nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chớnh sỏch nhà ở và thị trường bất động sản, tớnh đến nay, cả nước mới cú 92 dự ỏn nhà ở
sinh viờn, 34 dự ỏn nhà ở thu nhập thấp, 24 dự ỏn nhà ở cụng nhõn được khởi cụng.
Băn khoăn lớn nhất của doanh nghiệp khi đầu tư xõy dựng nhà ở xó hội chớnh là chi phớ đầu vào đang tăng cao, trong khi giỏ bỏn lại do Nhà nước quy định. Theo tớnh toỏn, với mức giỏ đầu tư xõy dựng nhà ở xó hội khoảng 7 triệu
đồng/m2 (dự toỏn năm 2009), thỡ so với thực tế giỏ thành xõy lắp hiện nay, doanh nghiệp khú cú thểđầu tư xõy dựng.
Theo ễng Đặng Hoàng Huy, Chủ tịch HĐQT kiờm Tổng giỏm đốc Cụng ty cổ phần Bờ tụng Xuõn Mai, hiện nay, để hoàn thiện một một vuụng nhà ở cú chất lượng vừa, cần từ 10 đến 12 triệu đồng. Như vậy, một căn nhà cú diện tớch 60 m2, giỏ thành đó lờn tới trờn dưới 700 triệu đồng, vượt quỏ khả năng của người cú thu nhập thấp, khiến doanh nghiệp khú bỏn nhà. Tuy nhiờn, nếu
cố ộp để xõy nhà với mức giỏ 6 - 7 triệu đồng/m2 cho vừa tỳi tiền của người cú thu nhập thấp, thỡ sẽ khụng đảm bảo chất lượng cụng trỡnh.
Điều cũng khiến doanh nghiệp khụng mặn mà đầu tư nhà ở xó hội là, cựng một số vốn bỏ ra, nhưng bất động sản thương mại sẽ thu hồi vốn nhanh, lói lớn hơn so với nhà ở xó hội.
Được biết, để được chấp nhận chủ trương đầu tư dự ỏn bất động sản núi chung, khụng những khú khăn về thủ tục, dài về thời gian, mà doanh nghiệp cũn phải chi phớ rất tốn kộm. Nhưng những chi phớ đú, doanh nghiệp khụng dễ
hạch toỏn vào cụng trỡnh khi kết thỳc.
Về vấn đề ưu đói vốn, doanh nghiệp khú tiếp cận được nguồn vốn vay, do mới chỉ cú Ngõn hàng Phỏt triển Việt Nam triển khai chương trỡnh cho vay xõy dựng nhà ở xó hội, với số vốn khiờm tốn hơn 7.000 tỷđồng.
Do chưa cú nguồn vốn ưu đói, nờn khi đầu tư xõy dựng nhà ở xó hội, doanh nghiệp buộc phải vay ngõn hàng. Với lói suất hiện tại là 1,3 - 1,5%/thỏng, nếu
đầu tư, doanh nghiệp sẽ bị lỗ do chỉ thu tiền nhà với lói suất 0,2%/thỏng. Lý do khỏc làm doanh nghiệp ngại ngần đầu tư xõy dựng nhà ở xó hội là việc bỏn nhà đang gặp nhiều khú khăn, khiến doanh nghiệp bị đọng vốn.
ễng Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xõy dựng cho rằng, ỏch tắc trong bỏn nhà ở xó hội là do cú địa phương vẫn muốn can thiệp quỏ sõu vào việc bỏn căn hộ của cỏc doanh nghiệp xõy dựng. Việc chậm đưa ra cỏc văn bản quy
định 10 điểm đểđủđiều kiện mua nhà ở xó hội của cỏc địa phương (trong quy
định về việc chấm thang điểm xột duyệt đối tượng mua nhà, Bộ Xõy dựng đó xỏc định cỏc tiờu chớ lựa chọn chung tới 90/100 điểm, 10 điểm cũn lại do địa phương quy định) khụng những làm chậm tiến độ triển khai chớnh sỏch hỗ trợ
nhà ở cho người dõn, mà cũn khiến cỏc doanh nghiệp bị “tồn” vốn.
Những vướng mắc khỏc như bố trớ quỹđất, việc quản lý nhà ở xó hội khi đưa vào vận hành… cũng là những trở ngại khiến doanh nghiệp chưa mặn mà đầu tư xõy dựng nhà ở xó hội.
Để thỏo gỡ khú khăn cho doanh nghiệp, tại Cụng văn 208/TB-VPCP, Phú thủ
tướng Hoàng Trung Hải vừa giao Bộ Xõy dựng, Bộ Tài chớnh và Ngõn hàng Nhà nước nghiờn cứu cơ chế khuyến khớch hỡnh thành cỏc doanh nghiệp cho thuờ nhà ở, từng bước đỏp ứng nhu cầu thuờ nhà ở xó hội.
Tuy nhiờn, việc chờ cỏc cơ quan chức năng đưa ra những chớnh sỏch khuyến nghị phỏt triển nhà ở để cho thuờ sẽ cần thờm thời gian. Và như vậy, đầu tư
nhà ở xó hội vẫn chưa thực sự khai thụng thế bế tắc nhanh chúng.
1.3.3 . Khỏi niệm người thu nhập thấp và cỏc cơ chế, chớnh sỏch ưu
đói của Nhà nước về nhà cho người thu nhập thấp
*Khỏi niệm thu nhập thấp :
Là quốc gia đang phỏt triển , mức sống của người lao động nước ta đang ở
mức trung bỡnh .Tiờu chớ để đỏnh giỏ thu nhập của người lao động là thấp là những người cú thu nhập tương đối ổn định nhưng chỉ ở mức tiệm cận dưới so với mức trung bỡnh của xó hội.Tỷ lệ tớch lũy của họ khụng đỏng kể và để
dành cho nhà ở thỡ càng thấp chỉ khoảng 7-10% thu nhập vỡ thế thiếu khả
năng thanh toỏn, trở thành nguyờn nhõn chủ yếu khiến người thu nhập thấp chưa thể tham gia thị trường nhà ở .
*Cơ chế , chớnh sỏch về nhà ở thu nhập thấp :
Chiều 27/4/2009, Thứ trưởng Bộ Xõy dựng Nguyễn Trần Nam đó chủ trỡ cuộc họp bỏo tại Bộ Xõy dựng, cụng bố nghị quyết và cỏc quyết định của Thủ
tướng Chớnh phủ về một số cơ chế, chớnh sỏch nhằm đẩy mạnh phỏt triển nhà
ở cho học sinh, sinh viờn cỏc cơ sở đào tạo và nhà ở cụng nhõn lao động tại khu cụng nghiệp tập trung, người cú thu nhập thấp tại khu vực đụ thị . Theo
đú:
• Đối với chủđầu tư:
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất trong phạm vi dự ỏn, được hưởng thờm 10% lói định mức trờn chi phớ đầu tư, được tăng mật độ
nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự ỏn (giao thụng, cấp điện, cấp thoỏt nước). Chủ đầu tư được kinh doanh theo phương thức bỏn (trả một lần hoặc trả gúp), cho thuờ, cho thuờ mua cho người
cú thu nhập thấp, khú khăn về nhà.
- Nhiều ưu đói khỏc về thuế: thuế giỏ trị gia tăng bằng 0% , miễn thuế
thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi cú thu nhập chịu thuế và
giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và chỉ
phải nộp 10% loại thuế này trong suốt thời gian hoạt động (điều 5 Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg). Ngày 22/07/2009, Thủ tướng Chớnh phủ ban hành Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg sửa đổi một số điều tại cỏc quyết định 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg qui định: giảm 50% mức thuế
suất thuế giỏ trị gia tăng và được miễn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2009 từ ngày 22/7/2009 đến hết ngày 31/12/2009 đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư và kinh doanh nhà ở để cho học sinh, sinh viờn cỏc trường đại học, cao đẳng, trung học chuyờn nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề, cụng nhõn làm việc tại cỏc khu cụng nghiệp và người cú thu nhập thấp cú khú khăn về nhà ở.
- Nhà đầu tư xõy nhà giỏ thấp cũng được hỗ trợ tớn dụng đầu tư từ cỏc nguồn: vay vốn tớn dụng ưu đói hoặc bự lói suất theo quy định; vay từ quỹ phỏt triển nhà ở của địa phương và cỏc nguồn vốn vay ưu đói khỏc
(nếu cú); được UBND cấp tỉnh xem xột, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ
lói vay.
• Đối với người mua:
- Được vay vốn từ cỏc ngõn hàng thương mại cú hỗ trợ của Nhà nước về
lói suất để trả một lần, trả gúp tiền mua, thuờ mua nhà ở.Với cỏc thủ tục
đơn giản khi mua,thuờ hoặc thuờ mua người cú thu nhập thấp được phộp bỏn hoặc cho thuờ sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư (sau khi
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở), nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bỏn
hoặc hợp đồng thuờ mua với chủ đầu tư dự ỏn. Người cú nhu cầu mua, thuờ, thuờ mua nhà ở thu nhập thấp phải làm đơn cú xỏc nhận của cơ
quan, đơn vị nơi làm việc về đối tượng, mức thu nhập và của UBND cấp phường nơi cư trỳ về hoàn cảnh và thực trạng nhà ở. Sau khi được xỏc nhận, nộp đơn cho chủ đầu tư dự ỏn xem xột, đối chiếu để ký hợp
đồng.
- Quyết định 167 của Thủ tướng Chớnh phủ ký ngày 12/12/2008, quyết
định chớnh sỏch hỗ trợ hộ nghốo về nhà ở đó tạo bước đột phỏ về cung nhà ở giỏ thấp cho người dõn khụng chỉ ở khu vực đụ thị mà cũn ở
vựng nụng thụn. Theo quyết định trờn, trong 3 năm tới, sẽ cú 500.000 hộ cũn khú khăn về nhà ở vựng nụng thụn được hỗ trợ nhà ở với ba yếu tố "cứng", là nền cứng, tường cứng và mỏi cứng.Trong quyết định này, những hộ dõn cú nhu cầu được vay tớn dụng từ Ngõn hàng Chớnh sỏch xó hội để làm nhà ở. Mức vay tối đa 8 triệu đồng/hộ, lói suất 3%/năm. Thời hạn vay 10 năm, trong đú thời gian õn hạn là 5 năm. Thời gian trả
nợ là 5 năm, mức trả nợ mỗi năm tối thiểu là 20% tổng số vốn đó vay.Ngõn sỏch Trung ương sẽ hỗ trợ 6 triệu đồng/hộ. Đối với những hộ
dõn thuộc vựng khú khăn thỡ ngõn sỏch Trung ương hỗ trợ 7 triệu
đồng/hộ.Dự kiến, với chớnh sỏch trờn, đến năm 2015, khoảng 60% số
sinh viờn cỏc cơ sở đào tạo và 50% cụng nhõn lao động tại cỏc khu cụng nghiệp sẽđược đỏp ứng chỗở.
- Bộ Xõy dựng cũng đó ban hành thụng tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người
cú thu nhập thấp tại khu vực đụ thị. Trong đú, nguyờn tắc lựa chọn đối
tượng được mua, thuờ, thuờ mua nhà ở thu nhập thấp được Bộ Xõy dựng dựa theo bảng điểm. Việc lựa chọn đối tượng được mua, thuờ, thuờ mua nhà ở thu nhập thấp thực hiện theo phương phỏp chấm điểm, người cú tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiờn giải quyết trước (với
1.3.4 .Nhận dạng rủi ro tài chớnh của doanh nghiệp khi thực hiện dự ỏn chung cư cho người thu nhập thấp
Là dự ỏn đầu tư xõy dựng nờn Dự ỏn chung cư cho người thu nhập thấp cũng sẽđối đầu với những rủi ro trong từng giai đoạn thực hiện dự ỏn nhưđó trỡnh bày trong cỏc nội dung ở cỏc phần trờn . Nhưng trong phạm vi đề tài ,
đứng trờn phương diện là chủđầu tư ta chấp nhận rằng dự ỏn thực hiện đảm bảo tiến độ và chất lượng cụng trỡnh đặt ra . Đề tài chỉ ước lượng và dự bỏo những rủi ro tài chớnh khi thực hiện dự ỏn để từđú giỳp doanh nghiệp đưa ra quyết định đầu tư gúp phần thỳc đẩy chớnh sỏch nhà ở xó hội , nhưng vẫn đảm bảo lợi ớch của doanh nghiệp .
Với những đặc trưng của nền kinh tế thị trường như:
- Cạnh tranh là đặc trưng chủ yếu của kinh tế thị trường. Cạnh tranh là biểu hiện bờn ngoài của quy luật thị trường, quy luật cung cầu trờn thị trường và là kết quả tỏc động của qui luật nội tại của sản xuất hàng hoỏ. Tỏc động này cú tớnh chất cưỡng chế đối với người sản xuất hàng hoỏ. Cạnh tranh thường diễn ra xoay quanh giỏ cả, giữa những người bỏn hoặc giữa những người mua, hoặc giữa người bỏn và người mua qua việc hạ giỏ, nõng giỏ hàng hoỏ. Cạnh tranh trờn thị trường phản ỏnh sự cạnh tranh trong sản xuất.
- Xó hội hoỏ là đặc trưng thứ hai của kinh tế thị trường. Sản xuất khụng khộp kớn ở một vựng hay một nước. Mọi hoạt động SXKD được triển khai và cú mối liờn hệ qua lại trờn quy mụ cả nước, khu vực và thế giới. Cho nờn sản xuất trong kinh tế thị trường là sản xuất mở, xó hội hoỏ, quốc tế hoỏ. Điều đú núi lờn trỡnh độ xó hội húa rất cao của kinh tế thị trường.
- Trong kinh tế thị trường, mục đớch cơ bản nhất của sản xuất và kinh doanh là thu lợi nhuận. Việc phõn phối tài nguyờn trước hết là nhằm đạt được hiệu quả kinh tế cao, nghĩa là phải tăng thờm giỏ trị.
- Một đặc trưng kộo theo của kinh tế thị trường là tớnh rủi ro, tớnh bất định cao trong SXKD, trao đổi hàng hoỏ.
của cỏc yếu tố trong nền kinh tế thị trường như lói suất ngõn hàng, giỏ thành xõy dựng … là những yếu tố rủi ro sẽ tỏc động đến cỏc chỉ tiờu hiệu quả tài chớnh của cỏc dự ỏn đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp.