5. í nghĩa khoa học và thực tiến của đề tài
1.3. 3 Khỏi niệm người thu nhập thấp và cỏc cơ chế, chớnh sỏch ưu đó
đói của Nhà nước về nhà cho người thu nhập thấp
*Khỏi niệm thu nhập thấp :
Là quốc gia đang phỏt triển , mức sống của người lao động nước ta đang ở
mức trung bỡnh .Tiờu chớ để đỏnh giỏ thu nhập của người lao động là thấp là những người cú thu nhập tương đối ổn định nhưng chỉ ở mức tiệm cận dưới so với mức trung bỡnh của xó hội.Tỷ lệ tớch lũy của họ khụng đỏng kể và để
dành cho nhà ở thỡ càng thấp chỉ khoảng 7-10% thu nhập vỡ thế thiếu khả
năng thanh toỏn, trở thành nguyờn nhõn chủ yếu khiến người thu nhập thấp chưa thể tham gia thị trường nhà ở .
*Cơ chế , chớnh sỏch về nhà ở thu nhập thấp :
Chiều 27/4/2009, Thứ trưởng Bộ Xõy dựng Nguyễn Trần Nam đó chủ trỡ cuộc họp bỏo tại Bộ Xõy dựng, cụng bố nghị quyết và cỏc quyết định của Thủ
tướng Chớnh phủ về một số cơ chế, chớnh sỏch nhằm đẩy mạnh phỏt triển nhà
ở cho học sinh, sinh viờn cỏc cơ sở đào tạo và nhà ở cụng nhõn lao động tại khu cụng nghiệp tập trung, người cú thu nhập thấp tại khu vực đụ thị . Theo
đú:
• Đối với chủđầu tư:
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất trong phạm vi dự ỏn, được hưởng thờm 10% lói định mức trờn chi phớ đầu tư, được tăng mật độ
nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự ỏn (giao thụng, cấp điện, cấp thoỏt nước). Chủ đầu tư được kinh doanh theo phương thức bỏn (trả một lần hoặc trả gúp), cho thuờ, cho thuờ mua cho người
cú thu nhập thấp, khú khăn về nhà.
- Nhiều ưu đói khỏc về thuế: thuế giỏ trị gia tăng bằng 0% , miễn thuế
thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi cú thu nhập chịu thuế và
giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và chỉ
phải nộp 10% loại thuế này trong suốt thời gian hoạt động (điều 5 Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg). Ngày 22/07/2009, Thủ tướng Chớnh phủ ban hành Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg sửa đổi một số điều tại cỏc quyết định 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg qui định: giảm 50% mức thuế
suất thuế giỏ trị gia tăng và được miễn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2009 từ ngày 22/7/2009 đến hết ngày 31/12/2009 đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư và kinh doanh nhà ở để cho học sinh, sinh viờn cỏc trường đại học, cao đẳng, trung học chuyờn nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề, cụng nhõn làm việc tại cỏc khu cụng nghiệp và người cú thu nhập thấp cú khú khăn về nhà ở.
- Nhà đầu tư xõy nhà giỏ thấp cũng được hỗ trợ tớn dụng đầu tư từ cỏc nguồn: vay vốn tớn dụng ưu đói hoặc bự lói suất theo quy định; vay từ quỹ phỏt triển nhà ở của địa phương và cỏc nguồn vốn vay ưu đói khỏc
(nếu cú); được UBND cấp tỉnh xem xột, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ
lói vay.
• Đối với người mua:
- Được vay vốn từ cỏc ngõn hàng thương mại cú hỗ trợ của Nhà nước về
lói suất để trả một lần, trả gúp tiền mua, thuờ mua nhà ở.Với cỏc thủ tục
đơn giản khi mua,thuờ hoặc thuờ mua người cú thu nhập thấp được phộp bỏn hoặc cho thuờ sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư (sau khi
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở), nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bỏn
hoặc hợp đồng thuờ mua với chủ đầu tư dự ỏn. Người cú nhu cầu mua, thuờ, thuờ mua nhà ở thu nhập thấp phải làm đơn cú xỏc nhận của cơ
quan, đơn vị nơi làm việc về đối tượng, mức thu nhập và của UBND cấp phường nơi cư trỳ về hoàn cảnh và thực trạng nhà ở. Sau khi được xỏc nhận, nộp đơn cho chủ đầu tư dự ỏn xem xột, đối chiếu để ký hợp
đồng.
- Quyết định 167 của Thủ tướng Chớnh phủ ký ngày 12/12/2008, quyết
định chớnh sỏch hỗ trợ hộ nghốo về nhà ở đó tạo bước đột phỏ về cung nhà ở giỏ thấp cho người dõn khụng chỉ ở khu vực đụ thị mà cũn ở
vựng nụng thụn. Theo quyết định trờn, trong 3 năm tới, sẽ cú 500.000 hộ cũn khú khăn về nhà ở vựng nụng thụn được hỗ trợ nhà ở với ba yếu tố "cứng", là nền cứng, tường cứng và mỏi cứng.Trong quyết định này, những hộ dõn cú nhu cầu được vay tớn dụng từ Ngõn hàng Chớnh sỏch xó hội để làm nhà ở. Mức vay tối đa 8 triệu đồng/hộ, lói suất 3%/năm. Thời hạn vay 10 năm, trong đú thời gian õn hạn là 5 năm. Thời gian trả
nợ là 5 năm, mức trả nợ mỗi năm tối thiểu là 20% tổng số vốn đó vay.Ngõn sỏch Trung ương sẽ hỗ trợ 6 triệu đồng/hộ. Đối với những hộ
dõn thuộc vựng khú khăn thỡ ngõn sỏch Trung ương hỗ trợ 7 triệu
đồng/hộ.Dự kiến, với chớnh sỏch trờn, đến năm 2015, khoảng 60% số
sinh viờn cỏc cơ sở đào tạo và 50% cụng nhõn lao động tại cỏc khu cụng nghiệp sẽđược đỏp ứng chỗở.
- Bộ Xõy dựng cũng đó ban hành thụng tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người
cú thu nhập thấp tại khu vực đụ thị. Trong đú, nguyờn tắc lựa chọn đối
tượng được mua, thuờ, thuờ mua nhà ở thu nhập thấp được Bộ Xõy dựng dựa theo bảng điểm. Việc lựa chọn đối tượng được mua, thuờ, thuờ mua nhà ở thu nhập thấp thực hiện theo phương phỏp chấm điểm, người cú tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiờn giải quyết trước (với
1.3.4 .Nhận dạng rủi ro tài chớnh của doanh nghiệp khi thực hiện dự ỏn chung cư cho người thu nhập thấp
Là dự ỏn đầu tư xõy dựng nờn Dự ỏn chung cư cho người thu nhập thấp cũng sẽđối đầu với những rủi ro trong từng giai đoạn thực hiện dự ỏn nhưđó trỡnh bày trong cỏc nội dung ở cỏc phần trờn . Nhưng trong phạm vi đề tài ,
đứng trờn phương diện là chủđầu tư ta chấp nhận rằng dự ỏn thực hiện đảm bảo tiến độ và chất lượng cụng trỡnh đặt ra . Đề tài chỉ ước lượng và dự bỏo những rủi ro tài chớnh khi thực hiện dự ỏn để từđú giỳp doanh nghiệp đưa ra quyết định đầu tư gúp phần thỳc đẩy chớnh sỏch nhà ở xó hội , nhưng vẫn đảm bảo lợi ớch của doanh nghiệp .
Với những đặc trưng của nền kinh tế thị trường như:
- Cạnh tranh là đặc trưng chủ yếu của kinh tế thị trường. Cạnh tranh là biểu hiện bờn ngoài của quy luật thị trường, quy luật cung cầu trờn thị trường và là kết quả tỏc động của qui luật nội tại của sản xuất hàng hoỏ. Tỏc động này cú tớnh chất cưỡng chế đối với người sản xuất hàng hoỏ. Cạnh tranh thường diễn ra xoay quanh giỏ cả, giữa những người bỏn hoặc giữa những người mua, hoặc giữa người bỏn và người mua qua việc hạ giỏ, nõng giỏ hàng hoỏ. Cạnh tranh trờn thị trường phản ỏnh sự cạnh tranh trong sản xuất.
- Xó hội hoỏ là đặc trưng thứ hai của kinh tế thị trường. Sản xuất khụng khộp kớn ở một vựng hay một nước. Mọi hoạt động SXKD được triển khai và cú mối liờn hệ qua lại trờn quy mụ cả nước, khu vực và thế giới. Cho nờn sản xuất trong kinh tế thị trường là sản xuất mở, xó hội hoỏ, quốc tế hoỏ. Điều đú núi lờn trỡnh độ xó hội húa rất cao của kinh tế thị trường.
- Trong kinh tế thị trường, mục đớch cơ bản nhất của sản xuất và kinh doanh là thu lợi nhuận. Việc phõn phối tài nguyờn trước hết là nhằm đạt được hiệu quả kinh tế cao, nghĩa là phải tăng thờm giỏ trị.
- Một đặc trưng kộo theo của kinh tế thị trường là tớnh rủi ro, tớnh bất định cao trong SXKD, trao đổi hàng hoỏ.
của cỏc yếu tố trong nền kinh tế thị trường như lói suất ngõn hàng, giỏ thành xõy dựng … là những yếu tố rủi ro sẽ tỏc động đến cỏc chỉ tiờu hiệu quả tài chớnh của cỏc dự ỏn đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp.
• Giỏ cả vật liệu luụn biến động theo thị trường , khi giỏ cả vật liệu tăng sẽ làm giảm lợi nhuõn của doanh nghiệp đầu tự và ngược lại , khi giỏ vật liệu giảm dẫn đến chi phi mà doanh nghiệp đầu tư cho dự ỏn giảm dẫn đến lơi nhuận doanh nghiệp sẽ tăng lờn
• Lói suất cho vay của ngõn hàng đối với cỏc doanh nghiệp khi đầu tư vào cỏc dự ỏn nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ được tiếp cận với nguồn vốn ngõn sỏch của nhà nước với lói suất ưu đói ,song lói suất vay sẽ
thay đổi điều chỉnh theo thị trường nờn doanh nghiệp cần xột đến tỏc
động của yếu tố này đến cỏc chi tiờu hiệu quả
• Mỗi doanh nghiệp khi đầu tư vào cỏc dự ỏn sẽ luụn đặt ra nhưng con số
lợi nhuõn mục tiờu cần đạt được , con số này cung thay đổi theo từng năm, theo từng thời kỳ cần được xem xột
• Giỏ bỏn căn hộ chung cư cho người thu nhập thấp cũng là yếu tố ảnh hưởng lớn đến tớnh hiệu quả dự ỏn .
Trong phạm vi để tài, tỏc giả tập trung phõn tớch tỏc động của bốn yếu tố rủi ro cơ bản nờu trờn lờn cỏc chi tiờu hiệu quả của dự ỏn ,từđú phõn tớch định lượng rủi ro tài chớnh của doanh nghiệp khi thực hiện cỏc dự
ỏn chung cư cho người thu nhập thấp.
CHƯƠNG II
CHƯƠNG 2
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIấN CỨU 2.1. Cơ sở toỏn học của cỏc phương phỏp phõn tớch rủi ro:
Cú khỏ nhiều cỏch tiếp cận khi phõn tớch đỏnh giỏ rủi ro .Lý thuyết xỏc suất là một trong nhưng cỏch tiếp cận cổđiển, cú cơ sở khoa học và sử dụng rộng rói hàng thế kỷ nay .
Khi phõn tớch rủi ro ,cỏc yếu tố đầu vào đều khụng phải là cỏc yếu tố xỏc
định hoàn toàn mà là cỏc biến ngẫu nhiờn liờn tục hoặc giỏn đoạn .
Rủi ro là cỏc yếu tố ngẫu nhiờn ảnh hưởng tiờu cực đến sự hỡnh thành và thực hiện cỏc dự ỏn. Đỏnh giỏ mức độ tỏc hại của rủi ro để tỡm mọi biện phỏp ngăn chặn cỏc tỏc động tiờu cực đến kết quả của dự ỏn là những nghiờn cứu cú tớnh hệ thống của lý thuyết quản lý.
Đỏnh giỏ rủi ro dựa vào lý thuyết xỏc xuất đầu tiờn do Von Bortkiewiczl, thế kỉ thứ 19 ứng dụng vào phộp đo tần xuất tai nạn trong diễn tập của quõn
đội Đức. ễng đú nghiờn cứu cỏc ghi chộp về cỏc binh lớnh bị ngó ngựa trong Binh Đoàn số 20 trong vũng 10 năm. Đối với tập hợp 20 cỏc quan sỏt, ụng tớnh toỏn tần suất tương đối với 0,1,2,3 hay 4 người tử vong cú thể xảy ra và so sỏnh kết quả với thực tế. Cỏc tớnh toỏn đú phự hợp tốt với thực tế.
Đến thế kỉ thứ 18, Gauss đú phỏt triển lý thuyết phõn phối chuẩn. Lý thuyết này tiờn đoỏn xỏc suất của một số tai nạn sẽ xảy ra trong một chu kỡ thời gian. Từ những nghiờn cứu về rủi ro đó hỡnh thành nền cụng nghiệp bảo hiểm. Thử nghiệm lớn đầu tiờn để phõn tớch và điều khiển rủi ro là dự ỏn Manhattan chế tạo bom nguyờn tử trong chiến tranh thế giới lần thứ 2. Trước đõy, cỏc cụng nghệ mới được phỏt triển với cỏc thực nghiệm mà khụng cú sự xem xột về an toàn trong việc thiết kế hay cỏc giai đoạn phỏt triển. Một vớ dụ là cỏc vụ
nổ tàu thuỷ chạy hơi nước rất phổ biến trong dũng sụng Mississippi vào thế kỉ
thứ 19. Tuy nhiờn, bắt đầu với dự ỏn Manhattan, cụng nghiệp hạt nhõn đưa ra cỏc bỏo cỏo phõn tớch an toàn, cỏc chuẩn mực an toàn... Trong mỗi giai đoạn
của dự ỏn được phõn tớch đều đặn và hệ thống cỏc mối rủi ro, cỏc cỏch đo lường điều khiển được tuõn theo trước khi cụng việc thực sự bắt đầu. Cỏc phõn tớch an toàn mới chỉ hạn chế ở xỏc định cỏc rủi ro và đỏnh giỏ cỏc hậu quả xấu nhất (phõn tớch trường hợp xấu nhất: worst-case analysis). Cỏc bỏo cỏo an toàn căn bản liờn quan tới trường hợp xấu nhất (tai biến cực đại theo lý thuyết – gọi là cơ sở tai biến thiết kế) đối với một mức độ hậu quả cho trước. Vớ dụ, rủi ro được xem là chấp nhận được nếu cỏc phúng xạ ra ngoài cụng trường từ cỏc tai biến cực đại khụng vượt qua giới hạn cho trước.
Vào năm 1950, Gumbel phỏt triển một lý thuyết cực hạn mà cú thể sử dụng để
tiờn đoỏn tần suất của cỏc sự kiện cực đại. Lý thuyết này lần đầu được ỏp dụng vào cỏc sự kiện tự nhiờn như là dũng chảy sụng cực đại, giú cực đại.... Lý thuyết này cũng được dựng để xỏc định thớch hợp với cỏc dự ỏn điều khiển
đập và lũ lụt, khả năng chống giú của cỏc kết cấu cao tầng...
Cựng với sự phỏt triển của cỏc tờn lửa vượt đại dương với cỏc đầu đạn hạt nhõn, cần thiết cú cỏc đỏnh giỏ rủi ro cấp cao. Một cỳ phúng tờn lửa hạt nhõn khụng được hoạch định hoặc do sơ xuất dẫn tới phỏ huỷ một thành phố là nằm ngoài cỏc nhận thức hoặc tai hoạ thực tếđú biết trước đú. Khụng cú một kinh nghiệm nào để ỏp dụng lý thuyết thống kờ. Một sự tỡm kiếm đối với cỏc tai biến cú thể xảy ra và cỏc cỏch đối phú (nhưđược làm đối với cụng nghiệp hạt nhõn) là cần thiết nhưng chưa thoảđỏng. Một phương phỏp cú hệ thống để đỏnh giỏ xỏc suất của cỏc sơ suất dẫn tới phúng tờn lửa là cần thiết. Và kết quả là phỏt triển được lý thuyết cõy sai lầm (fault tree). Trong phõn tớch cõy sai lầm, một sự kiện đơn (như là sơ xuất phúng nhầm tờn lửa) được đưa thành
định đề. Tiếp theo, cỏc sự kiện khỏc cú thể dẫn tới sơ xuất được tỡm kiếm và sắp xếp trong một sơ đồ giống với hỡnh “cõy”. Quỏ trỡnh này được tiếp tục tới khi cỏc thành phần đơn (con người) gõy lỗi hoặc khởi tạo lỗi được tỡm thấy. Sự sắp xếp cỏc cõy cho phộp chuỗi cỏc sự kiện và sai sút cựng với kết quả được đỏnh giỏ. Việc gắn xỏc suất cỏc sự kiện khởi đầu trong cõy sai lầm cho phộp đỏnh giỏ xỏc suất lan truyền tới cỏc sự kiện trờn cựng cõy. Thực tế, tất cả
cỏc con đường dẫn tới cỏc sự kiện trờn cựng được nhận dạng; cỏc quỏ trỡnh lan truyền cỏc kết quả lớn phớa trờn của cõy từ nhiều lỗi thành phần riờng lẻ
hoặc cỏc sai sút con người được phõn tớch bởi lý thuyết xỏc suất.
Như vậy, giống với sự kiện đỉnh (hoặc sơ xuất 0) cú thể được đỏnh giỏ. Cỏc
đường dẫn khỏc nhau của cỏc sự kiện cú thể dẫn tới cỏc sự kiện đỉnh được xỏc
định. Sựđiều khiển hệ thống cú thểđược ỏp dụng khi cần thiết nhất.
Hiện nay, khoa học và ứng dụng của việc đỏnh giỏ và quản lý rủi do phỏt triển một cỏch nhanh chúng. Nhiều cụng ty đú và đang sử dụng cỏc chức năng quản lý rủi ro. Cỏc cụng ty bảo hiểm trở nờn quan tõm tới cỏc kĩ thuật đỏnh giỏ rủi ro tinh vi hơn.
2.2. Khỏi quỏt một số phương phỏp phõn tớch , đỏnh giỏ rủi ro được nghiờn cứu: nghiờn cứu:
2.2.1 . Phương phỏp phõn tớch điểm hũa vốn
*Nội dung , phạm vi ỏp dụng :
Là phương phỏp được ỏp dụng chủ yếu đối với cỏc doanh nghiệp sản xuất nhằm trỏnh cỏc rủi ro do sản lượng hoặc giỏ bỏn thấp khụng đủ trang trải chi phớ sản xuất. Phương phỏp này giỳp người phõn tớch tỡm ra điểm hũa vốn ,
điểm mà ở đú doanh thu vừa đủ để bự đắp tất cả cỏc chi phớ khả biến và cỏc