đô thị
Khái niệm phát triển nhà ở TNT có thể hiểu là sự phát triển về số lượng, loại hình và hình thức cung cấp nhà ở TNT. Do đó, việc phát triển nhà ở TNT thực chất là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích nhà ở cung cấp cho các đối tượng có thu nhập thấp, gia tăng đối tượng thụ hưởng cụ thể theo quy định của địa phương, gia tăng hình thức, chất lượng cung ứng dịch vụ với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư vào thị trường đầu tư phát triển nhà ở TNT.
1.2.4.1. Tiêu chí đánh giá phát triển về số lượng
Phát triển nhà ở TNT được thực hiện thông qua việc xây dựng mới hoặc cải tạo nhà ở hiện có, đa dạng hóa đối tượng cung cấp nhà ở TNT để làm tăng diện tích sử dụng, tăng số lượng người hưởng thụ, tăng số đối tượng được hưởng thụ nhà ở TNT, tăng số lượng các chủ thể tham gia phát triển nhà ở TNT. Kết quả phát triển về số lượng có thể được phản ánh bằng các tiêu chí như:
- Quy mô và tốc độ phát triển diện tích nhà ở cho người TNT - Diện tích sàn bình quân/ hộ (hoặc 1 người)
- Số lượng và tỷ lệ số người TNT được tiếp cận quỹ nhà ở TNT của Thành phố.
1.2.4.2. Tiêu chí đánh giá về chất lượng (Đánh giá qua sự hài lòng của người dân đã mua nhà)
Nhà ở khác nhau về loại hình, kích thước và thiết kế, nhưng dù dưới bất cứ hình thức nào, cũng cần được đo lường chất lượng để đảm bảo rằng nó đáp ứng quy chuẩn văn hóa và gia đình sinh sống. Chất lượng nhà ở có thể được đo lường thông qua phương pháp khách quan và chủ quan. Như đã đề cập trong phần tổng quan nghiên cứu, đo lường khách quan được sử dụng phổ biến, là việc đánh giá các đặc tính vật lý, cơ sở vật chất, dịch vụ và môi trường. Tuy nhiên, đánh giá khách quan không thể kiểm tra và giải thích các khía cạnh tâm lý xã hội của dân cư. Đo lường chủ quan bao gồm đo lường các vấn đề nhận thức, sự hài lòng, kỳ vọng, sự thất vọng liên quan chặt chẽ đến các khía cạnh tâm lý xã hội của mỗi cá nhân (Nurizan & Hashim, 2001). Trong luận án này, tác giả lựa chọn phương pháp đo lường chủ quan để đánh giá chất lượng nhà ở TNT thông qua sự hài lòng của người dân - những người đã mua, đã thuê nhà ở TNT.
Sự hài lòng là một quá trình đánh giá giữa những gì nhận được và những gì kỳ vọng/mong đợi (Parker và Mathews, 2001). Sự hài lòng có thể được định nghĩa chính xác là sự khác biệt nhận thức giữa kỳ vọng và thực tế, dao động từ nhận thức về sự đầy đủ đến nhận thức về sự mất đi (Campbell và cộng sự, 1976). Sự hài lòng là một phản ứng chủ quan đối với môi trường khách quan (Potter và Cantarero, 2006).
Sự hài lòng của dân cư được hiểu với phạm vi rộng lớn theo quan điểm của nhiều chuyên gia; một vài trong số họ định nghĩa khái niệm này một cách đơn chiều, trong khi một số người khác cố gắng định nghĩa nó từ những quan điểm đa chiều. Ví dụ, Onibokun (1974), xác định sự hài lòng của dân cư là một khía cạnh không gian - Sự hài lòng về nhà ở bao gồm sự hài lòng với thiết kế căn hộ và sự hài lòng với khu dân phố và các khu vực khác. Ngược lại, Satsangi và Kearns (1992), định nghĩa sự hài
lòng của dân cư theo khía cạnh tâm lý - Sự hài lòng về nhà ở là một thái độ phức tạp. Bên cạnh đó, Lu (1999) thì lại định nghĩa sự hài lòng của dân cư là một cấu trúc nhận thức phức tạp. Còn Ogu (2002) báo cáo rằng khái niệm về nhà ở hoặc sự hài lòng của dân cư thường được sử dụng để đánh giá nhận thức và cảm xúc của người dân về các nhà ở và môi trường sống của họ. Mặt khác, Galster (1985) đưa ra định nghĩa sự hài lòng của dân cư như một khía cạnh xã hội. Các khái niệm về sự hài lòng của dân cư đã trở thành một chỉ số xã hội ưu việt được các nhà phát triển nhà ở, các nhà phân tích và hoạch định chính sách sử dụng như trong thập kỷ vừa qua. Ngoài ra, McCray và Day (1977) cho rằng sự hài lòng về nhà ở như là mức độ hài lòng, thỏa mãn của một cá nhân hoặc một thành viên gia đình với tình hình hiện tại của căn nhà.
a) Lý thuyết về sự hài lòng của dân cư
Sự hài lòng của dân cư, được định nghĩa là cảm giác mãn nguyện khi người ta có hay đạt được những gì họ cần hoặc mong muốn với một ngôi nhà, là một chỉ báo quan trọng được các nhà quy hoạch, kiến trúc sư, nhà phát triển và các nhà hoạch định chính sách sử dụng theo nhiều cách. Thật vậy, các lý thuyết về sự hài lòng của dân cư tất cả đều xoay quanh quan niệm cho rằng sự hài lòng của dân cư đo lường sự khác biệt giữa thực tế và mong muốn (hoặc khao khát) về nhà ở và tình trạng khu phố của cư dân (Galster và Hesser, 1981). Có ba giả thuyết chính mà hầu hết các nghiên cứu thực nghiệm lấy làm cơ sở. Đó là lý thuyết nhu cầu nhà ở, lý thuyết thâm hụt nhà ở và lý thuyết cấu trúc tâm lý.
(1) Lý thuyết nhu cầu nhà ở: Rossi (1955) đưa ra khái niệm nhu cầu nhà ở để khái niệm hóa “sự hài lòng/không hài lòng của dân cư”. Trong lý thuyết của ông, Rossi thừa nhận rằng việc thay đổi nhu cầu và nguyện vọng nhà ở của các hộ gia đình theo các giai đoạn của chu kỳ sống khác nhau thường đặt họ vào tình huống bất mãn với ngôi nhà và khu phố hiện tại. Sự lệch pha giữa tình trạng hiện tại và nhu cầu tạo ra căng thẳng hoặc cảm giác không hài lòng với nơi ở hiện tại của họ. Các hộ gia đình đối phó với áp lực/sự bất mãn này thông qua việc di cư, chuyển gia đình đến căn nhà khác có thể thỏa mãn nhu cầu. Thay đổi chu kỳ cuộc sống có thể phát sinh các yêu cầu về không gian, đây được coi là nhu cầu quan trọng nhất. Vì thế, các hộ gia đình có thể sẽ cảm thấy không hài lòng nếu nhà ở và khu phố của họ không đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng cư trú của họ.
(2) Lý thuyết Thiếu hụt nhà ở: Morris và Winter (1978) đưa ra khái niệm “Thiếu hụt nhà ở” để khái niệm hóa “sự hài lòng/ không hài lòng của dân cư”. Trong mô hình điều chỉnh nhà ở do di cư, họ đưa ra giả thuyết rằng các cá nhân đánh giá điều kiện nhà ở của mình theo các chuẩn mực quy định, bao gồm cả chuẩn mực văn hóa,
được xác định bởi các tiêu chuẩn hoặc quy tắc xã hội về điều kiện sống, và chuẩn mực gia đình/cá nhân, tức là tiêu chuẩn của riêng hộ gia đình đó. Như vậy, sự không tương thích giữa tình trạng nhà ở thực tế và các chuẩn mực văn hóa và chuẩn mực gia đình về nhà ở dẫn đến sự thiếu hụt nhà ở, do đó làm nảy sinh sự bất mãn trong dân cư. Các hộ gia đình có hiệu ứng “thiếu hụt nhà ở” cảm thấy không hài lòng có xu hướng cân nhắc một số cách điều chỉnh nhà ở. Họ có thể cố gắng điều chỉnh tại chỗ để giảm bớt sự bất mãn bằng cách sửa đổi nhu cầu và nguyện vọng của mình để hòa hợp với sự không tương đẳng kia hoặc có thể cải thiện điều kiện nhà ở thông qua tu sửa. Họ cũng có thể di chuyển đi nơi khác, nơi phù hợp với nhu cầu của họ.
(3) Lý thuyết Cấu trúc tâm lý: Galster (1985) đưa ra khái niệm cấu trúc tâm lý về sự hài lòng và đưa ra giả thuyết rằng nhận thức của mỗi cá nhân đều xây dựng một điều kiện tham chiếu cho từng khía cạnh cấu thành nên tình trạng sinh sống của họ. Số lượng, chất lượng của các khía cạnh được quyết định bởi điểm tham chiếu, và điểm tham chiếu thì phụ thuộc vào nhu cầu và khát vọng mà cá nhân tự đánh giá.
Sự hài lòng của cư dân đã được khảo sát trong nhiều nghiên cứu thực nghiệm trước đây. Các nhà nghiên cứu kiểm tra, đánh giá các đặc tính phía người sử dụng (hoặc là đặc tính nhận thức hoặc là đặc tính hành vi) hoặc các đặc điểm môi trường, cả môi trường vật chất và môi trường xã hội (Amerigo và Aragones, 1997). Tuy nhiên, đặc điểm của người sử dụng liên quan đến các khía cạnh xã hội, nhân khẩu học và các khía cạnh hành vi. Còn các đặc điểm môi trường liên quan đến các khía cạnh về căn nhà và các khía cạnh khu dân cư. Trong thực tế, những đặc điểm đó được xem là những yếu tố quan trọng trong việc xác định mức độ hài lòng hoặc không hài lòng của cư dân.
Đặc điểm xã hội - nhân khẩu học của dân cư
Các nghiên cứu thực nghiệm đã xác định được một số yếu tố quan trọng thuộc về đặc điểm cư dân, như tuổi tác, thu nhập, thời gian cư trú, tình trạng sở hữu nhà (Lu, 1999; Spear, 1974). Theo một số tác giả (Baum và cộng sự, 2010; Chapman & Lombard, 2006; Lu, 1999; Osward và cộng sự, 2003; Pinquart & Burmedi, 2004) tuổi tác tạo nên hiệu ứng tích cực đến sự hài lòng của dân cư. Những người già có xu hướng hài lòng với căn nhà của họ hơn so với những người trẻ tuổi. Weidemann và cộng sự, (1989) báo cáo rằng, nhìn chung, mức độ hài lòng về nhà ở của người lớn tuổi có xu hướng cao hơn người trẻ tuổi. Galster (1987) cũng cho rằng các kết quả thực nghiệm về nghiên cứu sự hài lòng nên được tách ra theo kiểu hộ gia đình (gia đình và người già). Tuy nhiên, một nghiên cứu của Mohit và nhóm cộng sự (2010), lại phản đối quan điểm này, cho rằng tuổi của hộ gia đình có liên quan tiêu cực đến sự hài lòng về nhà ở.
Yearns (1972) và Tucker (1969) tìm thấy một mối quan hệ qua lại/tương tác quan trọng giữa thu nhập và sự hài lòng về nhà ở. Các công trình nghiên cứu của Adriaanse (2007) và Lu (1999) chỉ ra rằng nhìn chung các hộ gia đình có thu nhập cao hơn thì hài lòng với nhà ở của họ hơn. Frank và Enkawa (2009) cho rằng thu nhập cao hơn cho phép các hộ gia đình chuyển đến những căn nhà tiện nghi hơn, trong những khu dân cư hấp dẫn, dẫn đến mức độ sự hài lòng tương đối cao hơn.
Vera-Toscano và Ateca-Amestoy (2008) đã chỉ ra rằng, trình độ học vấn của chủ hộ gia đình càng cao; thì họ hài lòng hơn với căn nhà của mình so với những chủ hộ có trình độ học vấn thấp. Thật vậy, người ta tìm thấy mối quan hệ tích cực giữa mức độ hài lòng về nhà ở và tuổi tác, thu nhập, giáo dục và tình trạng công việc (Campbell và cộng sự, 1976; Pruitt, 1977). Tuy nhiên, Lu (1999) thấy rằng giáo dục dường như có ảnh hưởng lớn nhất tới sự hài lòng về nhà ở.
Quyền sở hữu nhà hoặc tình trạng sở hữu là một chỉ số quan trọng và là yếu tố quyết định đến sự hài lòng của dân cư. Mặc dù Husna và Nurijan (1987) không tìm thấy bất kỳ sự khác biệt giữa chủ sở hữu và người thuê nhà tại khu nhà ở xã hội giá rẻ ở Kuala Lumpur, song nhiều nghiên cứu lại chỉ ra rằng sự hài lòng của các chủ nhà cao hơn nhiều so với người thuê nhà (Loo, 1986; Lu, 1999). Elsinga và Hockstra (2005) kết luận rằng chủ nhà ở 7 trong số 8 nước châu Âu hài lòng với tình trạng căn nhà của họ hơn là những người thuê nhà và duy nhất chỉ tại một nước, chủ sở hữu nhà và người thuê nhà thể hiện mức độ hài lòng tương tự nhau. Ngay cả với cùng chất lượng căn nhà, người chủ sở hữu có thể sẽ hài lòng hơn người thuê nhà, có thể vì sự sở hữu mang đến trạng thái cảm giác "tự vừa lòng" với chủ sở hữu nó và sinh ra cho họ tâm lý tự hào và hài lòng với các đặc điểm trọng căn nhà của họ (Kaitilla, 1993). Barcus (2004) nhận thấy rằng sự thay đổi quyền sở hữu từ người thuê nhà sang chủ sở hữu là biến duy nhất đáng kể trong dự đoán sự hài lòng ở những người di cư từ nông thôn ra thành thị ở Mỹ; đặc điểm di cư cá nhân và động cơ di cư của họ cũng giải thích phần nào cho việc thay
đổi trạng thái hài lòng. Ngoài ra, Whiteford và Morris (1986) cũng điều tra tác động của tuổi tác và thời gian chiếm hữu của các hộ gia đình đến mức độ hài lòng của họ. Họ phát hiện ra rằng người thuê cao tuổi có mức độ hài lòng tương đương như chủ sở hữu, trong khi người thuê nhà trẻ tuổi thì ít hài lòng hơn nhiều so với các nhóm đánh giá khác.
Đặc điểm nhà ở
Theo Lane và Kinsey (1980) các đặc điểm về nhà ở là yếu tố quyết định quan trọng hơn so với đặc điểm nhân khẩu học của người cư trú. Như vậy, các nghiên cứu thực nghiệm cho thấy rằng các tính năng xây dựng như số lượng phòng ngủ, kích thước và vị trí nhà bếp và chất lượng của các đơn vị nhà ở, có liên quan chặt chẽ với
sự hài lòng của dân cư (Noriza và cộng sự, 2010). Morris và cộng sự, (1976) tìm thấy mối quan hệ tích cực giữa số phòng và sự hài lòng. Speare và Stewar (1974) và McCown (1977) lại tìm thấy mối quan hệ tiêu cực giữa tỷ lệ người mỗi phòng và sự hài lòng về nhà ở. Khi số lượng người mỗi phòng tăng lên, tạo ra mật độ môi trường sống cao hơn, sự hài lòng về nhà ở giảm đi. Oh (2000) trong nghiên cứu của mình với đối tượng là hộ gia đình thu nhập trung bình tại Bandar Baru Bangi Malaysia tiết lộ rằng người dân rất hài lòng với không gian và giá cả của căn nhà, nhưng lại không hài lòng với kích thước/diện tích bếp, ống nước và các tiện ích công cộng như khu giải trí, sân chơi, dịch vụ taxi và xe buýt trong khu vực.
Pruitt (1977) đã phân tích các đặc điểm nhà ở liên quan đến sự hài lòng của cư dân và thấy rằng, thời gian chiếm hữu, tuổi thọ của nhà, và chất lượng cấu trúc xây dựng đều liên quan đến sự hài lòng của dân cư. Quyền sở hữu nhà và chất lượng cấu trúc xây dựng cao cũng là chỉ số được nhìn nhận là có tác động đến mức độ hài lòng về nhà ở. Ông tìm thấy mối quan hệ tiêu cực giữa độ tuổi của căn nhà và sự hài lòng của của người cư trú. Những người sống trong các căn nhà có tuổi thọ cao đều có mức độ hài lòng thấp.
Thị hiếu của số đông dành cho một loại cấu trúc nhà ở cụ thể cũng được chứng minh có liên quan đến sự hài lòng của cư dân. Morris và cộng sự (1976) và Rent (1978) thấy rằng những căn nhà xây dựng riêng biệt được ưa thích/ưa chuộng hơn những lựa chọn khác như nhà di động hay nhà chung cư. Ngoài ra, Ukoha và Beamish (1997) quan sát thấy rằng tuy các cư dân tại các khu nhà xã hội ở Abuja, Nigeria hài lòng với các cơ sở vật chất của khu phố, nhưng họ không hài lòng với loại cấu trúc, các đặc điểm tính năng xây dựng, điều kiện và sự quản lý tại khu nhà.
Theo Baum và cộng sự (2005); Hipp (2010) và Parkes cùng cộng sự, (2002), thuộc tính cấu trúc của nhà ở là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự hài lòng của cư dân. Thuộc tính này bao gồm các đặc điểm vật lý khách quan của căn nhà như không gian nhà bếp, khu vực giặt là, khu vực phòng khách và ăn uống, cấu trúc hình học của khu vực sảnh, số lượng và mật độ ổ cắm, số lượng phòng ngủ và phòng tắm, các khía cạnh khác của căn nhà như chất lượng nhà, sự riêng tư (mật độ sống), và các dịch vụ hỗ trợ gia đình cung cấp bởi chủ đầu tư như xử lý rác thải, an ninh, ánh sáng và hệ thống thông gió của ngôi nhà (được trích dẫn từ Tan, 2011).
Đặc điểm khu dân cư
Morris và cộng sự (1976) đã chỉ ra rằng, một gia đình đánh giá chất lượng khu dân phố dựa trên các tiêu chí sau đây:
2) Khả năng tiếp cận các trường học chất lượng.