2.2.5.1. Quản lý việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp
Theo quy định hiện nay, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở TNT vừa là người xây dựng, phân phối và vừa quản lý sau này. Trong khi chủ đầu tư có toàn quyền trong việc xét duyệt hồ sơ, lập danh sách mua nhà, thì các cơ quan quản lý lại chưa sâu sát trong vấn đề thanh tra, hậu kiểm, dẫn đến nhiều lo ngại về việc bán nhà ở xã hội chưa đúng đối tượng. Nếu những lỗ hổng trong việc quản lý loại nhà này không được khắc phục, thì chính sách phát triển nhà ở cho người TNT tại các đô thị sẽ khó đạt hiệu quả.
Trong những năm qua, chính sách nhà ở TNT đã tạo điều kiện về chỗ ở cho hàng vạn người dân, nhất là người nghèo, người TNT ở các đô thị. Tuy nhiên, nhu cầu quá cao trong khi nguồn cung khan hiếm, nên nhiều đối tượng đã lợi dụng nhà ở TNT để trục lợi, đẩy rủi ro, thiệt hại cho chính những người TNT đang cần nhà ở.
Thực tế này đòi hỏi cần nhìn lại việc triển khai, thực hiện chính sách nhà ở, nhất là công tác xét duyệt danh sách mua nhà, thanh tra, kiểm tra, giám sát của các cơ quan chức năng cũng như giải bài toán đẩy nhanh nguồn cung nhà giá rẻ, nhà cho thuê phục vụ nhu cầu bức thiết về nhà ở.
Việc xác định khách hàng là người TNT không hề đơn giản, và cũng không hề có quy định rõ ràng chi tiết. Tất cả đều chung chung. Đối với các đối tượng mua nhà, người thu nhập quá thấp không thể đủ năng lực tài chính để mua, còn người có đủ năng lực tài chính và chưa có nhà nếu muốn mua được nhà ở còn phải thông qua xác nhận của chính quyền, các thủ tục hành chính… dễ dẫn đến tiêu cực.
Để mua được nhà ở TNT, nhiều người đã bất chấp rủi ro về pháp lý khi mua lại những căn hộ chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Bằng mọi giá, tìm mọi cách để mua được nhà ở dành cho người TNT là tâm lý chung của không ít người TNT hiện nay. Do cần mua nhà có giá phù hợp túi tiền nhưng không đủ điều kiện đưa vào danh sách được mua, nên cứ ở đâu có thông tin về nhà ở TNT là họ tìm đến, thậm chí không ít người chấp nhận bỏ cả trăm triệu đồng qua môi giới để có cơ hội mua nhà. “Tôi cũng tìm hiểu thông tin trên mạng thấy họ rao bán rất nhiều căn nhà ở TNT mà họđang có. Cũng biết là rủi ro, nhưng với số tiền chúng tôi đang có thì không mua được nhà ở
thương mại, mà các dự án nhà ở xã hội thì lại rất ít nên cũng phải chấp nhận” (ý kiến của một khách hàng)
“Sắp tới cần có thêm nhiều dự án nhà ở TNT hơn nữa để những người TNT như
tôi và gia đình có thể mua hoặc thuê cho phù hợp với hoàn cảnh, chứ không thì cứ
phải mua đi bán lại thế này rất là rủi ro” (ý kiến của một khách hàng).
Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở có mức giá rẻ, được vay vốn ưu đãi rất lớn, nhưng nguồn cung lại ít nên mới có tình trạng người thì lợi dụng chính sách để trục lợi, người vì mong giải quyết nhu cầu nhà ở trước mắt mà cuối cùng phải chịu thiệt. Trong khi đó, việc điều tra, xử lý các trường hợp sai phạm, sai đối tượng của các cơ quan chức năng còn khoảng trống khá lớn.
Có thể thấy còn nhiều bất cập trong các quy định của nhà nước về nhà ở xã hội, nhà ở TNT như: quy định về đối tượng, điều kiện và tiêu chí mua nhà ở xã hội có điểm chưa rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro xác định không đúng đối tượng; nhà ở xã hội được sử dụng không đúng mục đích; người mua nhà không đảm bảo tiêu chuẩn theo quy định; người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận với thông tin của các dự án, các điều kiện hỗ trợ mua nhà, xin xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở… Mặc dù Thành phố đã xây dựng các văn bản quy định và hướng dẫn về đối tượng, điều kiện, tiêu chí mua nhà ở xã hội, nhà ở TNT trên địa bàn Thành phố tương đối cụ thể và phổ biến rộng rãi đến
người dân thông qua nhiều kênh thông tin nhưng còn một số điểm quy định chưa rõ ràng, hoặc chưa có quy định, dẫn đến cách áp dụng của chủ đầu tư chưa nhất quán và tiềm ẩn rủi ro xác định không đúng đối tượng theo mục tiêu của Chương trình Nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội, gồm:
Thứ nhất, quy định về “tạm trú dài hạn” chưa rõ ràng nên việc xác nhận tình trạng tạm trú còn khác nhau trong một số hồ sơ được duyệt mua nhà.
Thứ hai, cách hiểu về khái niệm “hộ gia đình” còn chưa thống nhất giữa thành viên trong hộ gia đình và thành viên trong sổ hộ khẩu, dẫn đến rủi ro là thành viên không có xác nhận đó có thể đã có nhà ở thuộc sở hữu. Có chủ đầu tư đặt tiêu chí “tách khẩu” nên đã từ chối tiếp nhận các bộ hồ sơ mà người xin mua nhà chưa thực hiện tách khẩu, dẫn đến hạn chế về đối tượng đăng ký mua nhà.
Thứ ba, việc xác nhận hộ khẩu và tình trạng nhà ở tại nơi ở hiện tại chưa được thực hiện đầy đủ đối với một số trường hợp, dẫn đến rủi ro không kiểm soát được tình trạng sở hữu nhà tại nơi ở hiện tại.
Thứ tư, chưa có quy định về thời gian tạm trú: Một số hồ sơ có thời gian được cấp sổ tạm trú ngay sát thời gian nộp hồ sơ (cách khoảng từ 01-02 ngày), tiềm ẩn tình trạng kiểm soát về thực trạng nhà ở tại nơi tạm trú có thể không đảm bảo.
Thứ năm, chưa có quy định về thời hạn hiệu lực của các giấy xác nhận hộ khẩu và tình trạng nhà ở, dẫn đến có thể xảy ra rủi ro là thực tế thu nhập và tình trạng nhà ở của người xin xác nhận có thể đã thay đổi tại thời điểm nộp hồ sơ.
Thứ sáu, thời gian thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, trả lại căn hộ còn dài, chưa có yêu cầu công khai thông tin về bán các căn hộ được trả lại, việc tổ chức tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ cho những người khác có nhu cầu.
Thành phố đã quy định rõ ràng và công khai quy định về yêu cầu đối với nội dung xác nhận hộ khẩu và thực trạng nhà ở; nội dung xác nhận do UBND các phường thực hiện cơ bản đảm bảo thể hiện rõ tình trạng nhà ở của cá nhân, hộ gia đình xin xác nhận. Tuy nhiên, thủ tục, quy trình thực hiện còn chưa được quy định cụ thể, công tác, hướng dẫn, tập huấn chưa được quan tâm đúng mức dẫn đến việc áp dụng giữa các UBND phường chưa nhất quán, không lưu trữ đầy đủ hồ sơ phục vụ cho công tác theo dõi, hậu kiểm và còn tiềm ẩn rủi ro xác nhận không đúng thực trạng sở hữu nhà ở.
Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nước chưa phát hiện, xử lý được những sai sót trong việc xác định đối tượng mua nhà của chủ đầu tư và việc sử dụng căn hộ nhà ở xã hội, dẫn đến nhiều trường hợp sử dụng sai mục đích, đối tượng nhưng chưa bị xử lý. Một số trường hợp áp dụng quy định không đúng hoặc không nhất quán trong xét duyệt hồ sơ
mua nhà, gây ảnh hưởng đến kết quả xét duyệt: Hồ sơ không đầy đủ hoặc có nội dung xác nhận chưa rõ ràng: chấp thuận ký hợp đồng đối với các hồ sơ không đầy đủ và yêu cầu người mua nhà làm văn bản cam kết bổ sung hồ sơ sau; thời gian giữa các giấy tờ trong hồ sơ hoặc giữa hồ sơ với hợp đồng không hợp lý; chủ đầu tư áp dụng không nhất quán tiêu chí chấm điểm trong cùng một bộ hồ sơ, dẫn đến một số trường hợp không đủ điểm lại được mua nhà ở xã hội; mẫu đơn mua nhà ở xã hội và các phụ lục về xác định hộ khẩu, tình trạng nhà ở và tình trạng thu nhập của chủ đầu tư áp dụng khác với mẫu quy định, dẫn đến thông tin kê khai và giấy tờ nộp kèm không đầy đủ để làm cơ sở xét duyệt.
Một số chủ đầu tư cũng chưa nghiêm túc thực hiện quy định công khai thông tin liên quan đến hoạt động bán nhà: Không công khai thông tin về kế hoạch tiếp nhận hồ sơ mua nhà, không báo cáo đầy đủ với Sở xây dựng về danh sách đăng ký, kết quả xét duyệt và danh sách ký hợp đồng, các trường hợp đề nghị thanh lý hợp đồng.
Quy trình tiếp nhận báo cáo và công khai thông tin về hoạt động mua nhà tại Sở Xây dựng còn chưa đảm bảo được tính đầy đủ, kịp thời và nhất quán của các thông tin liên quan đến các dự án nhà ở xã hội được công khai.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, bên cạnh việc tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát, cần thay đổi cách làm hiện nay là giao toàn quyền xét duyệt hồ sơ cho chủ đầu tư, dễ tạo điều kiện cho việc sai đối tượng ngay từ đầu. Đồng thời, cần nhanh chóng có giải pháp thúc đẩy phát triển chương trình nhà ở cho người TNT.
2.2.5.2. Công tác thẩm định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp
Căn cứ các quy định của Nhà nước về xây dựng giá bán nhà ở xã hội, Thành phố đã xây dựng cơ chế xác định giá bán theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí, khống chế lợi nhuận định mức và có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế GTGT, lãi suất vay ưu đãi, hỗ trợ chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật,… hướng tới mục tiêu góp phần làm giảm giá bán nhà. Tại 09 dự án nhà ở TNT được kiểm toán, giá trị các khoản ưu đãi của Nhà nước đã góp phần làm giảm từ 10% - 36% giá bán nhà (Kiểm toán nhà nước, 2015). Tuy nhiên, văn bản của Nhà nước nói chung và cơ chế xác định giá bán của Thành phố Hà Nội nói riêng chưa đảm bảo được sự phù hợp giữa giá bán với thu nhập, khả năng thanh toán của đối tượng được mua nhà, cụ thể: Chưa có các quy định về tiêu chuẩn thiết kế và khung giá hoặc mức giá trần, chưa dựa trên kết quả điều tra khảo sát về mức thu nhập và khả năng thanh toán của đối tượng được mua nhà ở xã hội. Kết quả khảo sát, thống kê và đánh giá thu nhập bình quân hộ dân sinh sống tại các dự án nhà ở xã hội cho thấy giá bán căn hộ nhà ở xã hội là cao so với thu nhập của hộ gia đình.
Quy định và cách thức thực hiện thẩm định giá của Hội đồng liên ngành chưa đủ cơ sở để kết luận về tính chính xác, hợp lý của các số liệu để xây dựng giá bán như chỉ căn cứ trên các số liệu do chủ đầu tư phê duyệt, cam kết, không thực hiện kiểm tra chi tiết giá trị dự toán, thiết kế kỹ thuật thi công, do đó tiềm ẩn rủi ro chi phí làm cơ sở xác định giá bán là không phù hợp, chủ đầu tư đối phó với quy định khống chế lợi nhuận bằng cách lập chi phí đầu tư cao (thông qua khối lượng công việc và giá nguyên vật liệu),… Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, do phải ký hợp đồng và đóng tiền với mức giá cao.
Kết quả chọn mẫu kiểm toán hồ sơ xây dựng giá bán của 03/10 dự án nhà ở xã hội do Hội đồng liên ngành thẩm định giá bán cho thấy còn một số tồn tại ảnh hưởng đến tính đúng đắn của giá bán của các dự án trên như: Sai lệch trong giá trị dự toán, xác định các yếu tố chi phí lãi vay chưa phù hợp, phân bổ vào giá bán khoản chi phí không đúng quy định; kết quả tính toán lại (kiểm toán chọn mẫu công việc dựa trên hồ sơ xây dựng giá bán của đơn vị) cho thấy giá bán tạm tính có thể giảm thấp hơn mức giá thẩm định hoặc thiếu cơ sở xác định. Các nội dung chi phí bán hàng, chi phí dự phòng giữa các dự án và thuyết minh cơ sở xác định chi phí dự phòng của chủ đầu tư chưa được Hội đồng liên ngành xử lý nhất quán.
03/12 dự án đã ký hợp đồng chưa được thẩm định giá bán tại thời điểm ký hợp đồng và Sở xây dựng, Sở Tài chính chưa thực hiện phối hợp, trao đổi thông tin để có thể kiểm soát, kịp thời phát hiện các trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng khi chưa được thẩm định giá bán. Kết quả chọn mẫu kiểm toán cơ sở xác định giá bán tại 02/03 dự án trên cho thấy còn một số tồn tại làm ảnh hưởng đến tính đúng đắn của giá bán như: Sai lệch giữa khối lượng dự toán và bản vẽ thi công, phân bổ vào giá bán căn hộ một số chi phí thuộc diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư, chi phí do người mua chi trả và chi phí không đúng quy định, xác định số liệu diện tích trong phương án giá bán không phù hợp với bản vẽ thiết kế và các điều khoản về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong hợp đồng mua bán căn hộ… Kết quả tính toán lại (kiểm toán chọn mẫu công việc dựa trên hồ sơ xây dựng giá bán của đơn vị) cho thấy giá bán tạm tính của các dự án đều có thể giảm thấp hơn mức giá do chủ đầu tư xây dựng.
Các dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn kiểm toán phần lớn là dự án ngoài NSNN nên không bị ràng buộc bởi các quy định của Nhà nước về việc áp dụng định mức, đơn giá, thông báo giá vật tư, vật liệu trong lập dự toán công trình. Kết quả chọn mẫu kiểm toán đơn giá một số vật tư, thiết bị cho thấy nếu sử dụng đơn giá như thông báo hoặc giá của vật liệu tương đương trên thị trường tại cùng thời điểm, giá bán tạm tính của các dự án có thể giảm: Dự án Tây Mỗ 320.000đ/m2, Dự án 143 Trần Phú 348.000đ/m2; Dự án B4, B5 435.000đ/m2 (Kiểm toán nhà nước, 2015).
Trước tháng 6/2014, Sở Tài chính là cơ quan chủ trì Hội đồng liên ngành thẩm định giá bán; từ tháng 6/2014 là Sở Xây dựng. Tuy nhiên, việc ban hành văn bản quy định rõ ràng về việc chuyển đổi chức năng nhiệm vụ của Thành phố còn chậm trễ nên các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc nộp hồ sơ trình thẩm định giá bán và giải quyết các vấn đề liên quan, dẫn đến chậm trễ trong việc ban hành giá bán làm cơ sở ký hợp đồng.
2.3. Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội