Hoa Kỳ điều tiết lĩnh vực nhà ở dành cho người TNT khu vực đô thị bằng nhiều đạo luật, chương trình và chính sách. Đây là quá trình chuyển người dân từ tầng lớp có thu nhập thấp sang tầng lớp trung lưu hoặc tầng lớp thu nhập cao. Một trong những đạo luật quan trọng hàng đầu là Luật Nhà ở 1937 và đạo luật này được sửa đổi, bổ sung một số lần như Đạo Luật nhà ở 1949, Đạo Luật phát triển Nhà ở và Đô thị 1965, Đạo Luật nhà ở 1968, Chương trình trợ cấp nhà ở thử nghiệm 1970, Đạo Luật phát triển Nhà ở và Cộng đồng 1974, Đạo Luật nhà ở giá thấp quốc gia 1990, Chương trình Hy vọng VI nhằm loại bỏ nhà ở công chất lượng kém, Đạo Luật cải cách nhà ở công 1998 cải tạo hàng triệu nhà ở dành cho người TNT. Các đạo luật này phản ánh vai trò của Chính phủ trong việc phát triển nguồn cung nhà ở dành cho người TNT hoặc nhà ở giá rẻ đối với những cá nhân hoặc gia đình có thu nhập thấp.
Cuộc khủng hoảng tài chính và suy giảm kinh tế toàn cầu giai đoạn 2008-2014 bắt đầu từ sự sụp đổ của thị trường bất động sản phái sinh ở Hoa Kỳ. Cuộc khủng hoảng này dường như làm tăng thêm sự bần cùng hóa đối với người nghèo ở Hoa Kỳ và tỷ lệ thất nghiệp trong nền kinh tế Hoa Kỳ tăng cao. Nhu cầu về nhà ở đối với người có thu nhập thấp khu vực đô thị theo đó tăng lên.
Do Hoa Kỳ tổ chức bộ máy quán lý theo mô hình hợp chúng quốc cho nên các đơn vị hành chính có các cấp hành chính như liên bang, tiểu bang, thành phố, hạt, quận… Quá trình thực hiện các chương trình hoặc dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thông qua các cơ quan chức năng về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
này. Cơ chế thực hiệc các đạo luật hoặc chương trình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được thực hiện theo quy trình nhất định với các khâu công việc phân bổ, quyết định và giải ngân phức tạp và trong khoảng thời gian dài. Các Đạo luật về Nhà ở được Quốc hội thông qua trong đó có nguồn vốn phân bổ từ cấp Liên bang (chẳng hạn mỗi năm 6 tỷ USD) và HUD là cơ quan chuyên môn thay mặt Chính phủ triển khai phân bổ xuống các Tiểu bang và cơ quan có chức năng tiếp nhận nguồn vốn này là các HA. Nguồn này được các HA phân bổ đến các doanh nghiệp kinh doanh loại nhà ở này trên cơ sở đấu thầu cạnh tranh để chọn doanh nghiệp có năng lực tốt nhất.
HA có trách nhiệm quản lý và điều hành nhà ở công cấp địa phương và các loại chương trình khác về nhà ở. Hoa Kỳ có khoảng 3.300 HA cấp tiểu bang, địa phương và các khu vực. Các chức năng chính của HA là bảo đảm điều kiện phù hợp với việc thuê nhà và hợp đồng thuê nhà phải được ký kết bởi cả hai bên; quy định các loại phí có liên quan như tiền đặt cọc về an ninh, khoản chi do sử dụng quá định mức tiện ích và các chi phí do hư hỏng; thực hiện việc kiểm tra định kỳ thu nhập của các gia đình ít nhất 12 tháng một lần; di chuyển các gia đình từ nơi này sang nơi khác để giảm thiểu tình trạng nơi ở quá chật chội, bảo dưỡng và đổi mới nhà ở hoặc do yêu cầu phải di chuyển; chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi cần thiết và duy trì sự phát triển nhà ở trong điều kiện đàng hoàng, an toàn và bảo đảm vệ sinh chung. Đôi khi, các HA còn cung cấp các loại dịch vụ khác gồm các loại như cơ hội sở hữu nhà đối với các gia đình có đủ tiêu chuẩn, cơ hội đào tạo việc làm, và các chương trình việc làm và đào tạo đặc biệt đối với dân cư và các chuơng trình hỗ trợ người cao tuổi.
Người có nhu cầu về nhà ở sẽ đăng ký thủ tục với các HA. Các đơn đề nghị phải được làm thành văn bản. Có thể người có nhu cầu hoặc đại diện của HA phải điền đơn đề nghị này. Các HA cần thu thập thông tin để xác định tiêu chuẩn về nhà ở bao gồm:
(1) Tên của tất cả các thành viên cùng ở trong nhà, giới tính, ngày sinh và quan hệ với chủ hộ;
(2) Địa chỉ hiện tại và số điện thoại;
(3) Đặc điểm gia đình (ví dụ cựu chiến binh) hoặc hiện trạng (như sống trong nhà ở xuống cấp) có thể phân loại gia đình theo tiêu chuẩn lựa chọn của người cho thuê;
(4) Tên và địa chỉ của các chủ cho thuê trước đây và hiện tại với thông tin về sự phù hợp của gia đình từ góc độ người thuê nhà;
(5) Dự kiến tổng thu nhập của gia đình trong 12 tháng tiếp theo và nguồn gốc của thu nhập;
quy định trường hợp các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới không phân biệt quy mô sử dụng đất (kể cả dự án đầu tư theo hình thức BT, BOT) phải dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Đối với các dự án có quy mô sử dụng dưới 10ha thì chủ đầu tư được lựa chọn hoặc dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất tại thời điểm chuyển giao hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 2% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.
Hiện nay, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015) quy định việc dành quỹ đất ở trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội (Điều 5 Nghị định này) tương tự như quy định tại Nghị định số 188/2013/NĐ-CP như trên.
Trên cơ sở triển khai thực hiện quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, Thành phố Hà Nội đã dành và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội bằng nhiều hình thức (sử dụng quỹ đất 20% phân bố quỹ đất theo các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quỹ đất bố trí ngay tại các khu công nghiệp đối với nhà ở công nhân và trong khuôn viên các trường đại học, cao đẳng đối với nhà ký túc xá sinh viên,…), kết quả đến nay trên địa bàn Thành phố có 60 khu đất2, dự án
dành để phát triển nhà ở xã hội với khoảng 348,75 ha đất. Trong đó:
+ 22,97 ha đất thuộc quỹ đất 20%, với 11 dự án nhà ở TNT (khoảng 18,16 ha
đất) và 02 dự án ký túc xá sinh viên tập trung tại khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp và Khu đô thị mới Mỹ Đình II (khoảng 4,81 ha đất);
+ 325,78 ha đất do Thành phố chủ động bố trí theo quy hoạch đô thị và nhu cầu phát triển nhà ở xã hội thực tế trên địa bàn (không thuộc quỹ đất 20%), với: 11 dự án, khu đất dành để xây dựng nhà ở TNT (khoảng 38,77 ha đất); 12 dự án, khu đất dành để xây dựng nhà ở công nhân3 (khoảng 228,72 ha đất); 08 dự án nhà ở sinh viên (ký túc xá) trong khuôn viên đất các trường đại học, cao đẳng (khoảng 4,66 ha đất); 16 dự
án nhà ở xã hội được chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD (khoảng 53,63 ha đất).
Tổng hợp quỹ đất 20% chưa sử dụng tại các dự án khu đô thị mới bàn giao lại cho Thành phố như sau:
- Quỹ đất đang hoàn thiện công tác GPMB, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, UBND Thành phố chưa tiếp nhận là: 16 dự án (27 ô đất) diện tích là 156.396,3 m2;
Trong đó có 05 dự án UBND Thành phố đã chấp thuận chủ trương cho nhà đầu tư nghiên cứu thực hiện dự án đầu tư, nhưng đến nay chưa thực hiện.
Bảng 2.3: Quỹ đất 20% chủ đầu tư đang thực hiện GPMB, xây dựng HTKT phải bàn giao cho UBND
STT Tên dự án Địa chỉ Ký hiệu ô đất
Diện tích
(m2) Ghi chú
1 Khu nhà ở và khu phụ
trợ cụm CNTP Hapro Gia Lâm
NOC1 8.258,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT
NOC2 7.529,00 2 Khu nhà ở và thương mại
Berjaya - Handico 12 Long Biên
CT8 9.073,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT CT9 10.427,00 3 Khu đô thị mới Cầu Bươu Thanh Trì NC3 4.381,80 Đang GPMB và xây dựng HTKT 4 Khu chức năng đô thị Xuân Phương Nam Từ Liêm
OCT3 7.836,00 Đã chấp thuận cho Công ty Vietasset, chưa triển khai thực hiện OCT1 3.472,00 5 Dự án đầu tư xây dựng phát triển mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn Nam Từ Liêm 2.515,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT 6 Khu đô thị mới Thanh
Lâm - Đại Thịnh 2 Mê Linh
CT1, CT2 13.296,00 Chấp thuận cho Tập đoàn phát triển nhà và Đô thị làm nhà ở TNT, chưa triển khai thực hiện CT-05 7.703,00 CT-06 7.702,00 CT-07 11.433,00 CT-08 12.233,00 7 Khu nhà ởđể bán
Quang Minh Mê Linh 2.1 21.769,00
Đã chấp thuận cho Công ty Vinaconex 2, chưa triển khai thực hiện 8 Khu nhà ở Mai Lâm Đông Anh 994,00 Đang GPMB và xây
dựng HTKT 9 Nhóm nhà ởđông nam đường Láng Hạ Nam Từ Liêm CT2 4.670,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT
STT Tên dự án Địa chỉ Ký hiệu ô đất Diện tích (m2) Ghi chú 10 Khu đô thị mới HạĐình Thanh Xuân NO1 9.305,00 Đã chấp thuận cho Công ty CP Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội, chưa triển khai thực hiện 11 Khu văn phòng làm việc, dịch vụ công cộng và nhà ở bán Nam Từ Liêm 46 căn hộ 3.142,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT
12 Khu đô thị mới Cầu Bươu Thanh Trì NC4 3.778,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT
NC5 4.286,50
13 Khu đô thị bắc Đại
Kim mở rộng Hoàng Mai
21NO1 (LÔ 23 _ 23-NO) 1.930,20 Đang GPMB và xây dựng HTKT 21NO2 (LÔ 24 _ 24-NO) 3.372,60 14 Khu đô thị mới Sài Đồng Long Biên NO12- 1,4,5 11.617,20 Đang GPMB và xây dựng HTKT 15 Khu đô thị Nam Thăng Long Bắc Từ Liêm IA20 33.830,00 Đã chấp thuận cho Tông công ty UDIC và Tổng công ty Thương mại, chưa triển khai thực hiện
16 Khu du lịch sinh thái
Ðông Anh Đông Anh CT2 4.210,00
Đang GPMB và xây dựng HTKT
Tổng 156.396,3
Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội
- Có 04 ô đất với diện tích là 21.625,7 m2 đất, Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) đã thực hiện tiếp nhận và đang đề xuất phương án đấu giá quyền sử dụng đất.
Bảng 2.4: Quỹ đất 20% Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội đã tiếp nhận
STT Tên dự án Địa chỉ Ký hiệu ô đất Diện tích (m2)
1 Khu đô thị mới Cầu Bươu Thanh Trì NC6 3.975,7 2 Khu nhà ở Xuân Đỉnh Bắc Từ Liêm 2.154,0 3 Khu nhà ở Công trình công cộng Bắc Từ Liêm TT3 2.355,0 4 Khu Đô thị Kim Văn - Kim Lũ Hoàng Mai TT1 13.141,0
Tổng 21.625,70
Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội
Có thể thấy, Hà Nội đang thiếu quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội nói chung và nhà ở TNT nói riêng. Lâu nay, các khu nhà ở được đầu tư xây dựng vẫn chủ yếu là nhà ở thương mại với giá cao nhằm thu lợi nhuận lớn, nên những người có thu nhập thấp không thể mua được.
Thực tế cho thấy, quỹ đất là một trong những khó khăn lớn khi thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội. Theo quy định, quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp được Nhà nước bố trí gắn với quy hoạch các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới (với tỷ lệ tối thiểu là 20% diện tích đất nhà ở thương mại, khu đô thị mới) hoặc quy hoạch bố trí riêng quỹ đất cho các dự án nhà ở TNT.
Tuy nhiên, kết quả kiểm tra tình hình sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội nói chung và nhà ở TNT nói riêng tại 12 dự án nhà ở và khu đô thị Hà Nội của Bộ Xây dựng, nhiều dự án đã chuyển đổi sai mục đích sử dụng quỹ đất này. Các dự án kiểm tra gồm: Dự án Cầu Bươu tại Thanh Trì do Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội đầu tư; dự án Hạ Đình tại Thanh Xuân do Công ty Xây dựng lắp máy điện nước đầu tư; dự án Cầu Diễn thuộc dự án thành phố giao lưu do Tổng Công ty Cổ phẩn ĐTXD Vigeba đầu tư; Dự án Tây Nam Linh Đàm do Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD) đầu tư, Dự án Giang Biên tại Việt Hưng, Long Biên do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng đầu tư; Dự án khu nhà ở Cầu Diễn do CTCP tư vấn và đầu tư xây dựng phát triển đô thị Hà Nội đầu tư; dự án Trung Văn (Từ Liêm) do CTCP Đầu tư xây dựng Hà Nội đầu tư; dự án Đại Kim mở rộng do Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội đầu tư; dự án Sài Đồng (Long Biên) của Hanco3; dự án Cổ Nhuế do Nam Cường đầu tư; dự án Việt Hưng do HUD đầu tư; dự án Bắc An Khánh của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh.
Kết quả kiểm tra cho thấy, việc sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội phần lớn không đúng mục đích (trong 11 dự án chỉ có 3 dự án triển khai xây dựng nhà ở xã hội; 3 dự án đã cho chuyển đổi sang xây dựng nhà ở tái định cư và 3 dự án cho phép chuyển đổi sang nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền sử dụng đất).
Thậm chí, các chủ đầu tư ít quan tâm đến GPMB phần diện tích để xây dựng nhà ở xã hội. Hiện còn 11 lô đất dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án với diện tích khoảng 8,696 ha nhưng mới GPMB được 4 lô đất, với diện tích 5,601 ha. Còn 7 lô đất, với diện tích 3,095 ha chưa được GPMB.
Kết quả phỏng vấn nhiều chuyên gia cũng cho thấy, quy định về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chưa chặt chẽ là “kẽ hở” giúp chủ đầu tư “né” quỹ đất này. Các cấp phê duyệt quy hoạch xây khu đô thị không quy định rõ phần nào dành xây nhà ở xã hội nên chủ đầu tư thường dành những phần đất có vị trí không đẹp, chưa GPMB giao cho thành phố. Cùng đó hầu hết tiền thu từ quỹ đất này không được sử dụng cho phát triển nhà ở xã hội mà dùng cho các công trình hạ tầng khác. Hơn nữa, nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu, nhất là những dự án ở gần trung tâm và trong một khu đô thị hoàn thiện về hạ tầng. Nhiều ý kiến cũng cho rằng nhà ở xã hội bán được hay không phụ thuộc đầu tiên vào vị trí, hệ thống hạ tầng kỹ thuật chứ chưa phải giá bán. Do vậy, việc chọn vị trí xây dựng nhà ở xã hội cần được nhìn nhận thấu đáo hơn, vị trí phải đi kèm với đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và kết nối được với hệ thống giao thông công cộng thuận tiện.
Thực tế, hầu hết các dự án nhà ở và khu đô thị mới khi phê duyệt đều quy định dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi triển khai dự án thì chưa thực hiện đảm bảo. Để kiểm soát quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội được thực hiện nghiêm túc, cần phải có quy định rằng buộc chặt chẽ hơn với chủ đầu tư dự án.
Bên cạnh việc nhiều chủ đầu tư vi phạm quy định về việc phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, thì một thực trạng đáng lo khi Hà Nội không còn quỹ đất ở những vị trí thuận lợi để xây dựng nhà ở xã hội Hà Nội tại Thủ đô. “Nhà ở cho người nghèo đô thị không thể đẩy quá xa trung tâm, đồng thời, dự án phải có hạ tầng kỹ