Trước hết là mức độ sẵn có và cung về nhà ở (sự thay thế). Theo các nhà kinh tế học thì lĩnh vực sản xuất nhà ở được phân chia thành ba khu vực: Khu vực Nhà nước, khu vực tự nhân và khu vực không chính thức. Ba khu vực trên được xem như sự chuyển hóa liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ của Nhà nước về xây dựng nhà ở ở khu vực Nhà nước đến việc xây dựng nhà ở do tư nhân và các doanh nghiệp xây dựng dưới sự điều tiết của Nhà nước và đến nhà ở bất quy tắc được xây dựng bởi các gia đình và các nhà thầu nhỏ.
Khu vực Nhà nước: Khu vực này được xem như tiêu điểm chính của chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp. Nhà ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không đồng đều giữa các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau. Khu vực Nhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các cơ quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có nguồn gốc khác được chuyển thành sở hữu của Nhà nước theo quy định của pháp luật. Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại nhà được bao cấp với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nê khó tránh khỏi những bất công trong chính sách phân phối nhà ở.
Khu vực tư nhân: Nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân hoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn Nhà nước, nhưng hoạt động trong hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nước. Khu vực này Chính phủ ít kiểm soát được mặc dù đã được Nhà
nước điều tiết. Các quy tắc mà Nhà nước điều tiếp là rất cần thiết vì lý do an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu thông tin về nhà ở.
Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dựng nhà ở của tư nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ở được xây dựng trên các giá trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau. Nhà ở trong khu vực không chính thức có vô số hình thức, tùy thuộc vào bối cảnh kinh tế - xã hội và thiết chế đặc thù của dân cư đô thị. Khu vực này, trên thực tế đóng góp vào sự gia tăng quỹ nhà ở, đặc biệt đối với những tầng lớp dân cư có thu nhập thấp.
Thứ hai là sự lựa chọn trong đầu tư phát triển giữa nhà ở thương mại và nhà ở
TNT của các chủđầu tư.
Chủ đầu tư luôn đặt vấn đề lợi nhuận lên đầu tiên vì thế việc chọn lựa giữa phát triển nhà ở thương mại và nhà ở TNT là điều không cần so sánh. Một sự thực rõ ràng trong các dự án bất động sản là lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở thương mại hơn rất nhiều lần so với phát triển nhà ở TNT trên cùng một ô đất của dự án. Đối tượng hướng đến nhà ở thương mại là theo cơ chế thị trường (có tiền và có nhu cầu là có thể mua được), còn nhà ở TNT đối tượng hẹp hơn rất nhiều và giá cả bán lại khá thấp.
Nhà đầu tư thường có phản ứng rất nhạy cảm đối với lợi ích mang lại từ thị trường BĐS. Khi thị trường phát triển mạnh, nhu cầu mua nhà ở lớn, nhà đầu tư sẽ phát triển nhà ở một cách mạnh mẽ nhằm thu được nhiều lợi nhuận. Khi thị trường nhà ở xuống thấp, nhu cầu mua nhà ở không lớn, việc phát triển nhà ở thương mại không bán được, giảm giá ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu tư, thì các dự án mới hay các dự án đang triển khai sẽ tạm dừng hoặc kéo dài dẫn đến tình trạng chậm tiến độ, thậm chí bỏ hoang dự án…
Thứ ba là sự phát triển của thị trường bất động sản. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 5 giai đoạn: sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ hoá, tài chính hoá và giai đoạn phát triển.
Thứ nhất, giai đoạn sơ khai: là giai đoạn phát triển đầu tiên của thị trường bất động sản. Đặc trưng của giai đoạn này là sự phát triển của thị trường đất đai, giao dịch liên quan đến đất đai là chủ yếu.
Thứ hai, giai đoạn tập trung hoá: là giai đoạn phát triển thị trường bất động sản theo chiều rộng, tức là giai đoạn hình thành các công trình bất động sản. Hoạt động chủ đạo trong gia đoạn này đó là mua bán công trình bất động sản, mua bán nhà ở.
Thứ ba, giai đoạn tiền tệ hoá: là giai đoạn phát triển thị trường bất động sản theo chiều sâu. Lúc này các công trình bất động sản đã hình thành, thị trường đi vào khai thác sử hiệu quả bất động sản. Hoạt động chủ đạo trên thị trường là cho thuê bất động sản (thay cho hoạt động mua bán như giai đoạn tập trung hóa).
Thứ tư, giai đoạn tài chính hoá: là giai đoạn thị trường thế chấp thứ cấp phát triển, các bất động sản và các quan hệ bất động sản trở thành các quan hệ tài chính, chứng khoán hoá bất động sản, các quan hệ đầu tư, thế chấp bất động sản được đưa ra giao dịch và phát triển mạnh trên thị trường.
Thứ năm, giai đoạn phát triển: là giai đoạn có đầy đủ các đặc trưng phát triển các giai đoạn thị trường và qui mô thị trường dần đi vào ổn định.
Như vậy, theo các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản thì phát triển nhà ở thu nhập thấp - chủ yếu là phát triển nhà ở cho thuê như các nước trên thế giới sẽ chiếm ưu thế trong giai đoạn thứ 3 trở đi.