Bên cạnh những mặt đã đạt được, công tác phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị Hà Nội thời gian vừa qua vẫn còn một số hạn chế sau đây:
Kế hoạch phát triển nhà ở TNT đã được thành phố xây dựng theo giai đoạn, trong đó xác định rõ các nội dung cần thiết để đạt được mục tiêu, tuy nhiên còn chưa phát huy được hiệu lực của các cơ chế ưu đãi đặc thù đối với chủ đầu tư và dự án nhà ở TNT như không xem xét hỗ trợ kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, các dự án không tiếp cận được vốn vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà ở của Thành phố, Thành phố đã ban hành thiết kế mẫu nhằm giảm thủ tục hành chính nhưng không được các chủ đầu tư áp dụng. Kế hoạch năm 2015 đã được xây dựng trên cơ sở xem xét tình hình thực hiện năm trước đó, khả năng thực hiện trong năm, tuy nhiên không đảm bảo đạt được mục tiêu đã phê duyệt.
Thiếu quỹ đất có sẵn phát triển nhà ở TNT để thu hút xã hội hóa đầu tư. Hầu như tất cả dự án nhà ở TNT đã và đang triển khai là các dự án thuộc quỹ đất 20% hoặc các khu đất xen kẹt thường có quy mô sử dụng đất nhỏ (dưới 10ha), thiếu hạ tầng đồng bộ và thường vướng mắc trong công tác GPMB dự án, chưa có các dự án tập trung có quy mô lớn. Việc rà soát quỹ đất 20% trong các khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở trước đây đã được chấp thuận đầu tư chưa kịp thời. Một số vị trí, địa điểm dự án chưa phù hợp với nhu cầu nhà ở TNT khu vực dự án (dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh, huyện Mê Linh; Dự án CEO tại huyện Quốc Oai).
Tốc độ phát triển nhà ở TNT còn chậm, so với mục tiêu tại Chương trình 06 của Thành ủy và Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì chỉ tiêu nhà ở cho người TNT đạt khoảng 42,44% về diện tích sàn
xây dựng và 55,56% về số căn hộ. Một số dự án chậm triển khai hoàn thành so với tiến độ dự án được duyệt. Quỹ nhà ở xã hội cho người TNT tại các dự án phát triển nhà ở thương mại bị phân tán, thiếu tập trung dẫn đến việc các cơ chế chính sách hỗ trợ trực tiếp tại các công trình nhà ở xã hội cho người TNT khó triển khai.
Giá nhà ở TNT vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của người TNT, chưa phù hợp với thu nhập của người TNT. Cơ chế xác định giá bán nhà ở TNT chưa có quy định đảm bảo sự phù hợp giữa thu nhập, khả năng thanh toán của đối tượng được mua với giá bán nhà ở TNT. Kết quả phân tích dựa trên thống kê về thu nhập và giá bán tại các dự án được kiểm toán, sử dụng chỉ số đánh giá khả năng mua nhà là 30% và các điều kiện của gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho thấy thu nhập của các hộ dân không đủ để chi trả cho mức giá bán hiện tại.
Quỹ nhà ở TNT đầu tư bằng vốn ngân sách số lượng chưa nhiều (515 căn), quỹ nhà ở TNT đầu tư bằng ngoài ngân sách số lượng còn hạn chế gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho một bộ phận lớn dân cư đô thị. Một số dự án đầu tư từ nguồn vốn ngân sách chậm tiến độ do thiếu vốn. Một số dự án nhà ở TNT đã được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, cho phép đầu tư nhưng chưa thực hiện, như: Dự án nhà ở tại Bắc An Khánh của Tổng công ty Vinacomex và Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội (khoảng hơn 5.000 căn), dự án nhà ở tại Thanh Lâm Đại Thịnh của Tập đoàn Phát triển Nhà và đô thị Hà Nội (khoảng 1.500 căn)…;
Ít có dự án nhà ở TNT tập trung có quy mô sử dụng đất lớn hơn 20ha (hiện có 01 dự án Ecohome tập trung nhưng dưới 10ha) để thu hút xã hội hóa đầu tư một khu nhà ở xã hội cho người TNT hiện đại theo đúng tinh thần của Luật Nhà ở, đồng thời để bổ sung quỹ nhà ở TNT đáp ứng nhu cầu của người dân (thực tế kết quả phát triển nhà ở TNT các năm đều thiếu so với kế hoạch đã được UBND Thành phố phê duyệt).
Nhiều bất cập trong các quy định của Chính phủ về nhà ở TNT như: quy định về đối tượng, điều kiện và tiêu chí mua nhà ở TNT có điểm chưa rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro xác định không đúng đối tượng. Điều này gây ra tình trạng mua đi bán lại nhà ở TNT ngay sau khi nhận nhà. Bên cạnh đó công tác quản lý việc mua bán nhà ở TNT chưa tốt, nhiều trường hợp hộ dân bán luôn khi chưa đủ thời gian tối thiểu 5 năm theo quy định.
Những nguyên nhân chủ yếu:
- Thành phố đã có quy định về bố trí quỹ đất để xây dựng các dự án nhà ở cho người TNT và triển khai thực hiện theo quy định. Tuy nhiên, quá trình lập, phê duyệt quy hoạch đô thị mới chỉ xác định quỹ đất ở, chưa xác định cụ thể quy mô, vị trí đất để xây dựng nhà ở TNT trong các đồ án quy hoạch phân khu (trừ các dự án nhà ở TNT hiện có) để đảm bảo định hướng cho chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở TNT dài hạn theo
mục tiêu đã định; đồng thời việc thực hiện quy hoạch một số dự án nhà ở TNT còn chưa đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.
- Công tác lập, phê duyệt Quy hoạch chưa đáp ứng tiến độ phát triển đô thị dẫn đến chưa có đủ điều kiện để lập, phê duyệt chương trình phát triển đô thị, kế hoạch phát triển đô thị. Do đó việc lập, phê duyệt chương trình phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở TNT chủ yếu xác định trên chỉ tiêu phát triển của quốc gia và nhu cầu đăng ký của doanh nghiệp, khó khăn trong định hướng phát triển nhà ở theo khu vực, địa bàn.
- Số lượng, chất lượng, sự đồng bộ giữa các quy hoạch chưa theo kịp yêu cầu phát triển đô thị, trong đó có phát triển nhà ở, đặc biệt là quy hoạch cho nhà ở TNT. Công tác quy hoạch, chuẩn bị quỹ đất còn chậm so với nhu cầu. Hầu như tất cả các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị (có khoảng 105 dự án) trên địa bàn tỉnh Hà Tây và huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc trước đây (phần sáp nhập vào Hà Nội), không bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho người TNT. Thiếu quỹ đất cho phát triển nhà ở TNT, đặc biệt là quỹ đất xây dựng nhà ở TNT dành cho thuê, thuê mua lại. Hà Nội muốn đẩy mạnh phát triển thu nhập thấp phải rà soát lại toàn bộ quỹ đất. Một dự án xa trung tâm quá cũng không thể phát triển loại hình nhà ở này.
- Việc huy động nguồn lực xã hội để triển khai các chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị còn hạn chế. Lợi nhuận thấp (lợi nhuận định mức) từ đầu tư dự án nên ít nhà đầu tư tham gia, đặc biệt chưa có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở TNT trên địa bàn Thành phố
- Chính sách ưu đãi về tín dụng, thuế đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở TNT chậm ban hành. Khó khăn về nguồn vốn (tiền) để hỗ trợ người TNT tăng khả năng chi trả tiền nhà khi mua, thuê mua. Chưa phát huy tốt gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ của Chính phủ. Hệ thống tài chính nhà ở nói chung và nhà ở TNT nói riêng chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và vốn huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập phát triển nhà ở. Hiện tại chưa có gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ phát triển nhà ở TNT được áp dụng sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ được giải ngân xong. Mặc dù đã có quy định chủ đầu tư dự án nhà ở TNT được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội nhưng việc này trên thực tế rất khó khăn do ngân hàng thiếu vốn, doanh nghiệp khó tiếp cận vốn do thủ tục phức tạp vì vậy thường phải đi vay với lãi suất cao trong khi lợi nhuận thu được lại thấp, thời gian thu hồi vốn dài.
- Một số cơ chế ưu đãi đầu tư như hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật trong và ngoài hàng rào dự án và hỗ trợ vốn từ nguồn ngân sách của địa phương trong công tác GPMB tạo quỹ đất sạch chưa được quan tâm đúng mức. Nguồn vốn ngân sách còn
hạn hẹp trong việc đầu tư phát triển hạ tầng khung (chủ yếu là đường giao thông, cấp điện, cấp thoát nước), thiếu đầu tư công đấu nối hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào các dự án khu đô thị, khu nhà ở TNT. Thực tế để có thể đưa dự án vào hoạt động các chủ đầu tư phải tự bỏ tiền để thực hiện các hạng mục này làm tăng chi phí đầu tư của dự án. Thành phố chưa dành nguồn vốn ngân sách thích đáng để đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ngoài hàng rào một số dự án chưa hấp dẫn người dân mua nhà tại dự án (dự án tại phường Kiến Hưng, quận Hà Đông). Việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng chưa đi trước một bước so với đầu tư phát triển dự án nhà ở TNT để Thành phố chủ động lựa chọn nhà đầu tư tham gia đầu tư xây mới, đáp ứng nhu cầu thực tế và đảm bảo các chỉ tiêu theo kế hoạch đã được duyệt.
- Nhà đầu tư đặt lợi nhuận hơn phát triển bền vững, đầu tư dàn trải trong khi năng lực tài chính còn hạn chế, chỉ tập trung đầu tư phát triển nhà ở cao cấp, quy mô diện tích căn hộ lớn, giá thành cao, chưa coi trọng phát triển nhà ở TNT có quy mô vừa và nhỏ phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Việc xây dựng nhà ở TNT để cho thuê do thời gian thu hồi vốn lâu, nhiều rủi ro nên không có nhà đầu tư nào đăng ký thực hiện, khó khăn trong việc thu hút được các nhà đầu tư tham gia đầu tư.- Quy trình thực hiện đối với một dự án nhà ở TNT vẫn phải theo các bước như đối với nhà ở thương mại, không có quy định riêng. Việc vận hành các thủ tục chuẩn bị đầu tư chưa tinh gọn, để tối ưu hóa thời gian chuẩn bị và thực hiện dự án nhà ở TNT Thời gian chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, dự án còn kéo dài, phức tạp, dẫn đến dự án vài năm mới triển khai được, tăng chi phí đầu tư, giá thành bị đội lên.
- Thành phố chưa ban hành đầy đủ quy định, hướng dẫn thống nhất và thuận tiện đối với người dân về cách thức cung cấp thông tin hoặc khiếu nại tố cáo các trường hợp vi phạm mục đích sử dụng nhà ở cho người TNT; chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm theo dõi, phát hiện và xử lý đối với các trường hợp vi phạm mục đích sử dụng; chưa đề cập đến cơ chế phối hợp, trao đổi và cung cấp thông tin giữa các cơ quan chức năng (Sở Xây dựng, Công an Thành phố); đồng thời không ràng buộc được trách nhiệm kiểm tra, giám sát của chủ đầu tư dự án nhà ở TNT về việc sử dụng căn hộ. Thành phố chưa quy định cụ thể chế tài xử lý các trường hợp vi phạm mục đích sử dụng căn hộ nhà ở TNT, chỉ quy định chấm dứt hợp đồng và thu hồi căn hộ đối với trường hợp hộ gia đình không đến ở (sau 03 tháng kể từ khi bàn giao căn hộ).
- Thành phố đã quy định cụ thể về việc thu thập, lưu trữ thông tin về đối tượng đã được xét duyệt mua nhà, làm cơ sở cho công tác kiểm tra, giám sát, trong đó giao Sở Xây dựng tiếp nhận danh sách báo cáo của chủ đầu tư và thực hiện lưu trữ nhưng
chưa quy định về trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, thực hiện cập nhật thông tin về tình hình sử dụng thực tế nhằm kịp thời phát hiện các trường hợp vi phạm mục đích sử dụng căn hộ. Thực tế, nhiều chủ đầu tư chưa yêu cầu người mua nhà nộp bản cam kết và ảnh thành viên trong hộ gia đình, không báo cáo đầy đủ với Sở Xây dựng về danh sách được ký hợp đồng nhưng Sở Xây dựng vẫn không có yêu cầu cung cấp bổ sung.
- Quy định xử phạt vi phạm pháp luật trong đầu tư phát triển nhà ở chưa đủ tính răn đe, ý thức tự giác tuân thủ pháp luật của một số nhà đầu tư chưa cao. Ý thức tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư kém. Thành phố chưa có quy định về chế độ báo cáo định kỳ giữa các chủ đầu tư với Sở Xây dựng mà các chủ đầu tư lập báo cáo theo từng công văn yêu cầu, tuy nhiên còn tình trạng không nộp, nộp chậm hoặc thiếu một số nội dung theo yêu cầu.
- Trách nhiệm phối hợp cung cấp thông tin dự án giữa các Sở, ngành và UBND các quận, huyện, thị xã chưa cao. Số lượng, chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức trong công tác đầu tư phát triển nhà ở tại một số địa phương quận, huyện, thị xã chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Chưa thực hiện tốt công tác đánh giá đầu tư và giám sát việc tuân thủ pháp luật của các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở TNT. Chính quyền địa phương (cấp quận, phường) chưa thể hiện đúng vai trò quan trọng của trong việc theo dõi, kiểm tra, đôn đốc và giám sát chủ đầu tư thực hiện đúng tiến độ, tuân thủ pháp luật.
Công tác cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường GPMB, xác định giá đất, cấp phép xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói chung còn chậm.
PHẦN KẾT LUẬN
Nhà ở TNT đóng một vai trò quan trọng, quyết định sự phát triển thành công của một đất nước. Quyền có nhà ở là một quyền cơ bản của con người. Nhà nước tạo điều kiện để mỗi công dân tạo lập chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình. Việc sử dụng tài nguyên đất cho mục tiêu phát triển nhà ở TNT có ý nghĩa rất lớn về mặt chính trị, kinh tế, xã hội trong việc đảm bảo công bằng cho mọi đối tượng đều có quyền nhà ở.
Chủ trương, chính sách của Trung ương và Thành phố về giải quyết nhà ở cho người TNT là đúng đắn và quan trọng đặc biệt. Nó thể hiện tư duy và tầm nhìn chiến lược sâu sắc, gắn kết giữa phát triển kinh tế với giải quyết các vấn đề xã hội, nhân văn, môi trường, nhằm đạt được sự phát triển nhanh và bền vững cho Thủ đô trong các giai đoạn tiếp theo.
Luận án đã tổng quan các công trình nghiên cứu về nhà ở TNT trên thế giới và Việt Nam về vai trò của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở thu nhập thấp và các chính sách phát triển nhà ở TNT, về chất lượng nhà ở TNT thông qua sự hài lòng về nhà ở, về thu nhập và khả năng chi trả nhà ở, qua đó hình thành khung lý thuyết nghiên cứu về phát triển nhà ở TNT ở Việt Nam, từ khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị, đến nội dung phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị, các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị. Trên cơ sở khung lý thuyết được xây dựng, luận án đã phân tích đánh giá thực trạng phát triển nhà ở TNT