- Các bước tiến hành:
Bảng 2 6: Thơng tin các tài sản so sánh.
Một số hình ảnh về TSSS:
63
Hình 2.8 : Hẻm 50 Đồng Nai (TSSS2) Hình 2.9 : Hẻm đường DHQ (TSSS3) Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác nhau,tiến hành điều chỉnh
Các bước điều chỉnh: Phân tích định tính: Nội dung BĐS1 BĐS2 BĐS3 Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Vị trí
- Lợi thế kinh doanh kém hơn BĐSTĐ.
- Giao thơng tương
đồng BĐSTĐ.
- Mơi trường sống
tương đồng BĐSTĐ.
- An ninh tương đồng
BĐSTĐ.
- Lợi thế kinh doanh kém hơn BĐSTĐ.
- Giao thơng tương
đồng BĐSTĐ.
- Mơi trường sống
tương đồng BĐSTĐ.
- An ninh tương đồng
BĐSTĐ.
- Lợi thế kinh doanh kém hơn BĐSTĐ. - Giao thơng tương đơng BĐSTĐ. - Mơi trường sống tương đồng BĐSTĐ. - An ninh tương đồng BĐSTĐ. Quy mơ, kích thước, hình dáng
- Quy mơ diện tích tương đồng BĐSTĐ.
- Kích thước kém
hơn BĐSTĐ.
- Hình dáng tương
đồng BĐSTĐ.
- Quy mơ diện tích
tương đồng BĐSTĐ.
- Kích thước tương
đồng BĐSTĐ.
- Hình dáng tương
đồng BĐSTĐ.
- Quy mơ diện tích tương đồng BĐSTĐ.
- Kích thước tương
đồng BĐSTĐ.
- Hình dáng tương đồng
BĐSTĐ.
64
Phân tích định lượng:
Nội dung TSSS1 TSSS2 TSSS3
Đơn giá trước điều chỉnh 10,366,670 13,691,810 7,714,286
Pháp lý 0% 0% 0%
Vị trí 4% 2% 7%
Lợi thế kinh doanh 4% 2% 7%
Lợi thế giao thong 0% 0% 0%
Lợi thế mơi trường 0% 0% 0%
Lợi thế an ninh 0% 0% 0%
Quy mơ, kích thước, hình dáng 2% 0% 0%
Quy mơ 0% 0% 0%
Kích thước 2% 0% 0%
Hình dáng 0% 0% 0%
Tăng điều chỉnh 6% 2% 7%
Giá sau điều chỉnh 10,988,670 13,965,646 8,254,286
Đơn giá bình quân 11,069,534
Làm trịn 11,070,000
Bảng 2.11 : Phân tích định lượng giữa các BĐSSS với BĐS cần thẩm định.
Vậy giá đất tại 39/33C đường 2/4, phường Vạn Thắng, thành phố Nha Trang tại thời điểm tháng 11/2010 cĩ giá bình quân là 11.070.000 trđ/m2.
ĐVT : đồng
Giá trị thị trường Tên tài sản Diện tích (m2)
Đơn giá Thành tiền
Quyền sử dụng đất 58,2 11.070.000 644.274.000
Tổng cộng 644.274.000
65 Cơng trình xây dựng: ĐVT : đồng Giá trị thị trường Cơng trình xây dựng Diện tích (m2) CLCL
(%) Đơn giá Thành tiền
Cơng trình xây dựng 174,6 90% 3.000.000 471.420.000
Tổng cộng 471.420.000
Bảng 2.13 : Giá trị cơng trình xây dựng trên đất.
Bước 5 : Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định
Kết quả:
ĐVT : đồng
STT Tên tài sản Giá trị thị trường
1 Quyền sử dụng đất 644.274.000
2 Cơng trình xây dựng 471.420.000
Tổng cộng 1.115.694.000
Bảng 2.14 : Giá trị ước tính của BĐS cần thẩm định.
• Nhận xét:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì đây là phương pháp đơn giản, hầu như khơng gặp khĩ khăn về mặt kỹ thuật, khơng cĩ cơng thức hay mơ hình cố định mà dựa trên các giao dịch của thị trường. Nĩ thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nĩ cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý cơng nhận. Ngồi ra nĩ cịn là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định khác, thường được kết hợp với các phương pháp khác trong quá trình thẩm định.
Trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá bất động sản tại thị trường Khánh Hịa vấp phải những khĩ khăn:
66
Thực trạng pháp lý của bất động sản hết sức phức tạp:
- Cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng do chế độ cũ cấp.
- Khơng chứng minh được nguồn gốc đất đang sử dụng.
- Lấn chiếm đất cơng.
- Mua bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người khơng cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong mua bán, chuyển nhượng cĩ những trường hợp cĩ giấy tay.
- Tự khai phá đất nhưng chưa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thị trường bất động sản trong nước nĩi chung và tỉnh Khánh Hịa nĩi riêng khơng ổn định vì vậy các dữ liệu thu thập được sẽ trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định. Do đĩ, khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp đơi khi khĩ đạt được mức độ chính xác.
Thị trường bất động sản Khánh Hịa chưa thực sự sơi động, các giao dịch bất động sản chưa nhiều. Do vậy đơi khi giao dịch mua bán các bất động sản tương tự trên thị trường khơng diễn ra thường xuyên.
Phương pháp chi phí:
• Cở sở pháp lý:
Tiêu chuẩn 05 (ký hiệu TĐGVN05)- Quy trình thẩm định giá, ban hành kèm thep quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính.
Tiêu chuẩn 08: phương pháp chi phí (ký hiệu: TĐGVN08) ban hành kèm theo quyết định 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính.
67 • Minh họa: • Minh họa:
Bất động sản cần thẩm định cĩ các đặc điểm:
Diện tích thửa đất: 100m2 (4m x 25 m), diện tích sàn xây dựng: 150 m2; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tơng; sàn, mái bê tơng cốt thép; nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà cịn lại 80%. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000 đ/m2.
Qua điều tra thị trường, thu thập thơng tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận vừa giao dịch thành cơng như sau:
- BĐS 1 cĩ các đặc điểm: diện tích thửa đất 80m2 (5m x 16m); diện tích sàn xây dựng 120m2; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tơng, sàn, mái bê tơng cốt thép, nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà cịn lại 90%; vừa bán được với giá 614.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000đ/m2.
- BĐS 2 cĩ các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m2 (3m x 20m); diện tích sàn xây dựng 180m2; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tơng cốt thép, mái ngĩi, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic; chất lượng nhà cịn lại 85% vừa được bán với giá 591.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 2.000.000đ/m2.
- BĐS 3 cĩ các đặc điểm: diện tích thửa đất 150m2 (5m x 30 m); diện tích sàn xây dựng 200m2; nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tơng cốt thép, tường gạch, mái ngĩi, tồn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà cịn lại 95%; vừa được bán với giá 1.142.200.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m2.
Cũng qua điều tra thị trường, thu thập được tương quan giá đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:
-Chiều rộng:Từ 3m đến 3,8m : 95%