- Các bước tiến hành:
d)Phương pháp thặng dư:
• Khái niệm:
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đĩ.
• Cơng thức tính:
Trong đĩ
Vtd: Giá trị thẩm định của tài sản.
Vpt : Giá trị phát triển.
Cpt : Chi phí phát triển
• Trường hợp áp dụng:
- Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá đất, tài sản cĩ tiềm năng phát triển.
- Tài sản nhàn rỗi hay đang hoạt động nhưng kém hiệu quả hoặc đang trong dự kiến cải tạo tốt.
- Nhà xưởng cũ nát, nhà máy quá hạn sử dụng, nhà chung cư.
- Phương pháp này chủ yếu sử dụng cho bất động sản.
• Các bước tiến hành:
Phương pháp thặng dư bao gồm các bước thực hiện như sau:
Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và cĩ hiệu quả nhất của tài sản cần
được thẩm định cĩ tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
pt pt
td V C
37
Bước 2: Ước tính tồn bộ tổng giá trị phát triển của sự phát triển trên sự hồn
thành nĩ bằng cách sử dụng các phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp thu nhập của thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, lợi
nhuận của người làm việc phát triển, chi phí marketing, các chi phí pháp lý, chi phí tài chính và các phí cĩ liên quan khác.
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để cĩ được
tổng giá trị cịn lại. Tổng giá trị cịn lại sau khi trừ đi các phí pháp lý, thuế tài sản, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận liên quan sẽ cho giá trị đất cịn lại.
• Ưu nhược điểm của phương pháp thặng dư:
Ưu điểm:
- Đánh giá được giá trị của các vị trí cĩ khả năng phát triển mà ở đĩ các phương pháp khác cĩ thể đánh giá thấp dưới mức giá trị của vị trí đĩ.
Nhược điểm:
- Khĩ khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và cĩ hiệu quả nhất.
- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán cĩ thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Giá trị cịn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán.
- Cần phải cĩ kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã giả định là tất cả các dịng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này khơng hiện thực.
38