- Thuế.
Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải căn cứ vào mặt bằng giá nguyên vật liệu, nhân cơng thị trường vào thời điểm thẩm định giá, quy định của Nhà nước về định mức vật tư, nhân cơng và về xác lập đơn giá xây dựng.
Việc ước tính giá trị xây dựng mới cịn cĩ thể căn cứ vào giá xây dựng mới trên thị trường của cơng trình xây dựng cĩ kết cấu xây dựng tương tự vào thời điểm thẩm định giá.
31
• Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn.
Hao mịn của cơng trình xây dựng bao gồm hao mịn tự nhiên, hao mịn chức năng, hao mịn bên ngồi (hao mịn kinh tế).
- Hao mịn tự nhiên: là hao mịn do thời gian sử dụng, thời tiết, việc bảo quản cơng trình trong sử dụng.Việc ước tính hao mịn tự nhiên cĩ thể theo 2 cách :
+ Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính sự hao mịn từ đĩ tính giảm giá của tài sản.
Hao mịn của cơng trình = x 100%
Tuổi thọ kinh tế là thời gian tồn tại hữu ích của tài sản, nếu quá thời gian này chi phí sữa chửa hồi phục sẽ bằng với chi phí tái tạo hoặc thay thế mới của tài sản. Tuổi thọ kinh tế thơng thường thấp hơn tuổi thọ kỹ thuật (thực tế) của tài sản.
+ Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mịn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mịn của cơng trình.
Cơng thức tính như sau:
Trong đĩ :
H : Hao mịn của cơng trình xây dựng tính theo tỷ lệ %.
Hki : Hao mịn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %.
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị cơng trình.
n : Số kết cấu chính trong cơng trình.
- Hao mịn do lỗi thời chức năng là hao mịn do giá trị sử dụng của cơng trình bị giảm do thiết bị lạc mốt hay thiết kế cơng trình cĩ lỗi (như trần quá cao hoặc quá thấp, phịng ngủ, phịng tắm khơng thích hợp, lỗi thời về thiết bị…) dẫn đến sử dụng tài sản khơng tối ưu.
Số năm đã sử dụng Tuổi thọ kinh tế của tài sản
∑∑ ∑ = = × = n i ki n i ki ki T T H H 1 1
32
Giá trị hao mịn chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng cơng trình để tính giá trị hao mịn.
- Hao mịn kinh tế: (cịn gọi là hao mịn do tác nhân bên ngồi) là hao mịn do giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngồi tài sản như ơ nhiễm khơng khí, ơ nhiễm tiếng ồn, rác thải, sử dụng đất khơng tương thích, do suy thối kinh tế...
Giá trị hao mịn kinh tế được tính như sau:
+ Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch mới của cơ quan cĩ thẩm quyền được nâng cao hơn, khắt khe hơn trước, từ đĩ làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu cơng trình thì thẩm định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.
+ Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngồi như ơ nhiễm khơng khí, ơ nhiễm tiếng ồn, rác thải, sử dụng đất khơng tương thích, do suy thối kinh tế... thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá.
• Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí:
Ưu điểm:
Sử dụng để định giá các tài sản cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Sử dụng khi khơng cĩ các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dịng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
Nhược điểm:
- Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã nĩi đến ở phần trên cũng đúng đối với phương pháp chi phí.
- Chi phí khơng bằng với giá trị, và chi phí khơng tạo ra giá trị.
- Phương pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của tồn bộ.
33
- Việc ước tính khấu hao tích luỹ cĩ thể trở nên rất chủ quan và khĩ thực hiện do cĩ sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như khơng cĩ một phương pháp được chấp nhận rộng rãi riêng biệt nào để ước tính khấu hao.
c) Phương pháp thu nhập: