- Các bước tiến hành:
e) Phương pháp lợi nhuận:
• Khái niệm:
Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, cịn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản. Thu nhập thực này sau đĩ được chuyển hố thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư.
• Trường hợp áp dụng:
- Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản cĩ khả năng sinh lời.
- Phương pháp này đặc biệt áp dụng cho ngành vui chơi giải trí, bao gồm khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương sẽ gặp khĩ khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
• Nguyên tắc của phương pháp:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
• Các bước tiến hành: Bước 1: Ước tính tổng các thu nhập.
Bước 2: Ước tính tổng chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm
khoản lãi trên vốn , tiền thưởng, tiền cơng cho nhà kinh doanh.
Bước 3: Xác định lợi nhuận rịng do tài sản đem lại. Bước 4: Giá trị tài sản = lợi nhuận rịng/ lãi suât vốn hĩa.
•Những điều kiện cần xem xét, ưu và nhược điểm của phương pháp:
Điều kiện cần xem xét:
- Cần phải cĩ số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc các khoản thu và khoản chi (nếu cĩ thể xem xét ghi chép ít nhất 3 năm liên tục đến thời điềm thẩm định giá)
39
- Xác định lãi suất vốn hĩa cần được thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, khi cĩ tiềm năng tăng thu nhập thì lãi suât được sử dụng cần phản ánh được điều đủ.
Ưu điểm:
- Kỹ thuật tính tốn đơn giản.
- Với những tài sản cĩ khả năng sinh lời rất cao so với những tài sản so sánh khác thì phương pháp này sẽ cho một kết quả thẩm định thuyết phục hơn phương pháp so sánh, chi phí.
Nhược điểm:
- Khĩ khăn trong việc xác định giá trị cao nhất và tốt nhất.
- Khĩ khăn trong việc xác định lãi suất vốn hĩa.
- Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nĩ tạo ra lợi nhuận.
- Lợi nhuận ước tính cĩ thể khơng phản ánh được mức độ thu nhập thực.
40
CHƯƠNG 2: