• Khái niệm:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
• Trường hợp áp dụng:
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để thẩm định giá trong các trường hợp sau:
-Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hố chất, các cơ sở lọc dầu... là các tài sản ít cĩ những chứng cứ so sánh thị trường.
- Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác.
• Nguyên tắc của phương pháp:
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc đĩng gĩp.
• Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới tái tạo lại hoặc để thay thế
cơng trình xây dựng hiện cĩ trên đất bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế.
Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế của cơng trình
30
Bước 4: Áp dụng cơng thức sau để tìm giá trị tài sản :
Giá trị ước tính của bất động sản cần thẩm định giá = Giá trị ước tính của lơ đất + chi phí tái tạo hay chi phí thay thế cơng trình xây dựng mới trên đất –
giá trị hao mịn lũy kế của cơng trình xây dựng
• Ước tính các loại chi phí:
Các loại chi phí:
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống hệt với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá.
Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, cĩ tính đến tiến bộ khoa học, cơng nghệ tại thời điểm thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế cĩ tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá.
Nội dung chi phí (xây dựng cơng trình):