a) Phương pháp so sánh:
• Khái niệm:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành cơng hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
• Trường hợp áp dụng:
- Phương pháp so sánh thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau:
+ Các tài sản cĩ tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngơi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhĩm văn phịng và nhĩm cửa hiệu.
+ Đất trống.
- Phương pháp so sánh thường được coi là đầu vào cho các phương pháp thẩm định giá khác.
• Nguyên tắc phương pháp so sánh:
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc đĩng gĩp.
- Nguyên tắc cung cầu.
• Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những tài sản được giao dịch trong thời gian gần đây cĩ thể so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá
Bước 2: Thẩm định hiện trạng của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh.
Bước 3: Phân tích và thực hiện điều chỉnh các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá tài sản
27
Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường và động thái người mua tìm năng để ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
• Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chêch lệch các yếu tố so sánh.
Đối tượng điều chỉnh.
Quy đổi giá bán (giá giao dịch thành cơng) về đơn vị so sánh chuẩn.
- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào…
- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2
- Kho hàng: giá/m3, giá/m2
- ...
Căn cứ điều chỉnh.
Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, mơi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao cơng trình, cơng suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
Nguyên tắc điều chỉnh.
+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh.
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh.
Phương thức điều chỉnh.
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh cĩ thể lượng hĩa thành tiền như: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ơ tơ...
28
+ Tổng điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối được tính theo cách cộng dồn (tổng số)
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh khơng thể lượng hĩa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản);
+ Tổng điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm được tính theo cách nhân liên tục (tích số).
- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính tốn, điều chỉnh cho phù hợp.
• Ưu và nhược điểm của phương pháp so sánh:
Ưu điểm:
- Là phương pháp ít gặp khĩ khăn về mặt kỹ thuật tính tốn.
- Do sự tiếp cận của phương pháp chủ yếu dựa vào những chứng cứ thị trường vì vậy cĩ cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý cơng nhận.
- Là cơ sở cho các phương pháp thẩm định giá khác.
Nhược điểm:
- Phụ thuộc rất nhiều vào các thơng tin, dữ liệu của tài sản so sánh.
- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều khơng thể tránh khỏi do đĩ trong điều kiện thị trường biến động, những thơng tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vịng một thời gian ngắn.
Các điều kiện cần thiết phải cĩ để thực hiện:
- Chất lượng của thơng tin phải cao: Thơng tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, cĩ thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
29
- Thị trường cần phải ổn định: Nếu thị trường cĩ biến động, phương pháp so sánh trực tiếp khĩ đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh cĩ các tính chất giống nhau về mọi mặt.