Như đã đề cập ở Chương 2, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam thời kỳ đầu của giai đoạn chuyển đổi, lĩnh vực kinh doanh nhà ở là mảnh đất màu mỡ để các ĐKTMC bất công bằng hình thành phổ biến. Hàng loạt các điều kiện hợp đồng do chủ đầu tư quy định đã “vượt rào” các quy định của pháp luật về ĐKTMC. Có thể trích dẫn các điều khoản trong hợp đồng giữa chủ đầu tư Dự án cụm cao ốc Khang Gia (Quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh) để thấy rõ điều này [20]. Theo đơn thư phản ánh của người dân cho biết thời hạn bàn giao nhà theo hợp đồng “dự kiến vào Quý IV năm 2013 nhưng không trễ quá 03 tháng”. Mặc dù vậy, chung cư này, đến hiện tại vẫn đang thi công ì ạch, không biết khi nào mới hoàn thiện. Điều đáng nói là nhiều Điều, Khoản trong hợp đồng đã ký rất bất lợi cho khách hàng. Về diện tích căn hộ, Khoản 1.2 ghi: “Diện tích căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia và được tính theo nguyên tắc sau: tính từ tim tường đối với tường chung, cột chung và tính phủ bì, trọn tường đối với tường riêng, cột riêng của căn hộ (Trong đó: tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường riêng là tường tiếp giáp giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài căn hộ)”. Hợp đồng này được ký từ năm 2012, diện tích căn hộ theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD chỉ có 2 cách
tính, thông thủy hoặc tim tường. Việc chủ đầu tư - Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia - tính diện tích phủ bì là ngoài quy định cho phép. Về quyền và nghĩa vụ bên B, Khoản 6.8 ghi: “Cam kết chấp thuận cho Bên A hoặc tổ chức hợp pháp do Bên A chỉ định thực hiện công việc sửa chữa, cải tạo đối với công trình tiện ích chung được bố trí trong phạm vi Cụm Cao Ốc Khang Gia hoặc căn hộ” Thỏa thuận này đưa khách hàng vào thế đã rồi. Nếu hành xử công bằng thì phải có sự trao đổi giữa khách hàng và chủ đầu tư để đảm bảo lợi ích của cư dân trong khu chung cư. Chưa kể, việc sửa chữa, cải tạo này có đúng quy hoạch 1/500 của dự án đã được duyệt hay không? Thực tế, vì lợi riêng, đã có nhiều chủ đầu tư cố tình xây dựng trái phép, đặc biệt là khu vực sử dụng, sở hữu chung. Ngoài ra, Khoản 6.10 ghi: “Bên B đồng ý để bên A tổ chức quản lý và khai thác tòa nhà đến hết thời gian bảo hành của tòa nhà” Theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Hội nghị nhà chung cư là cơ quan có quyền cao nhất trong việc thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì nhà chung cư. Nếu theo Khoản 6.10 thì người dân sẽ mất quyền lựa chọn trong thời gian tòa nhà còn bảo hành (5 năm) kể cả khi bên A không đáp ứng được mong đợi. Về bảo hành, bảo trì, Khoản 8.3 ghi: “Trong thời gian bảo hành tùy theo quyết định của bên A việc bảo hành sẽ được thực hiện bằng cách thay thế hoặc sửa chữa các khiếm khuyết theo như nguyên trạng tại thời điểm bàn giao căn hộ hoặc thay thế các vật liệu cùng loại có chất lượng tương đương” Như vậy, khách hàng không có quyền yêu cầu thay thế hoặc sửa chữa mà phải tùy bên A. Về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, theo Điểm 10.1.1: “Trường hợp Bên A bàn giao căn hộ chậm hơn so với dự kiến được quy định tại điều khoản 4 của Hợp đồng này, thì Bên A tính lãi cho Bên B trên tổng số tiền của các đợt thanh toán tính từ ngày trễ hạn. Lãi suất được áp dụng là lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng của Ngân hàng Vietcombank”; trong khi đó đối với khách hàng, Điểm 10.2.1 ràng buộc: “Trường hợp Bên B không thanh toán tiền theo đúng tiến độ Hợp đồng thì Bên B phải bị chịu phạt 0,05%/ngày (tương đương 1,5%/tháng) tính trên tổng giá trị đợt thanh toán trễ hạn, số tiền phạt này Bên B phải thanh toán cho Bên A cùng lúc với đợt thanh toán kế tiếp dựa theo tiến độ thanh toán tại Điều 3.2 của Hợp đồng này”. Rõ ràng, thỏa thuận này quá bất công
vì lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng thấp hơn nhiều với con số lãi suất 1,5%/tháng. Một điều nữa mà hợp đồng không nói đến là quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Điều 26 có quy định, một trong các quyền của bên mua nhà là: “Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán nhà, công trình xây dựng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật” Chính vì không xác định điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, nên vì chủ đầu tư chậm tiến độ mà khách hàng muốn chấm dứt hợp đồng thì vẫn bị cho là “tự ý” và khách hàng phải chịu phạt vi phạm hợp đồng. Ngoài ra, trong phần cam kết đối với phần sở hữu chung – riêng, lại ghi “Toàn bộ tầng hầm Cụm cao ốc: 11.021,0 m2.” thuộc sở hữu riêng của Bên A’’. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 3, Điều 70 của Luật Nhà ở và Điểm c, Khoản 2, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, nếu “nơi để xe” (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) là tầng hầm, thì tầng hầm phải là sở hữu chung. Để xác định phần sở hữu chung này cần phải xem nội dung quyết định phê duyệt dự án nhưng đó là điều bất khả thi.
Có thể thấy hợp đồng nói trên có nhiều nội dung thể hiện sự vượt trội thái quá lợi ích của chủ đầu tư và sự đối xử thiếu công bằng với người mua. Tuy nhiên, với các quy định của pháp luật hiện hành, người mua có khả năng chịu thiệt thòi nếu khởi kiện bởi lúc này nguyên tắc tự do ký kết sẽ “làm khó” người mua nhà, tương tự như vụ kiện của 10 cư dân Keangnam.
Thực tiễn áp dụng pháp luật ở lĩnh vực tài chính, ngân hàng và kinh doanh nhà ở cho thấy cho dù pháp luật đã có quy định cụ thể để kiểm soát sự lạm dụng của bên ban hành nhưng trên thực tế nhà cung cấp dường như vẫn cố tình phớt lờ các quy định của pháp luật. Mặt khác, tình trạng bất công thái quá, dấu hiệu của sự bóc lột do bất cân xứng thông tin sẽ khó được kiểm soát triệt để nếu thiếu đi nguyên tắc công bằng của pháp luật hợp đồng bởi các thẩm phán sẽ thiếu công cụ pháp lý hữu hiệu để đánh giá từng trường hợp cụ thể.
Kết luận Chương 3
Qua các kết quả nghiên cứu của Chương 3, có thể rút ra những kết luận sau đây:
1. Việt Nam là nước đi sau rất nhiều nước trên thế giới trong việc hình thành và phát triển các quy định pháp luật liên quan đến ĐKTMC do điều kiện lịch sử, kinh tế, xã hội riêng của Việt Nam. Từ năm 1986 chúng ta mới khởi động chính sách Đổi mới và đến năm 1999 mới chính thức bắt đầu xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội với những bước đi khá thận trọng của nền kinh tế chuyển đổi;
2. Pháp luật về ĐKTMC ở Việt Nam thiếu sự nhất quán, đồng bộ. Các quy định pháp luật về ĐKTMC nằm rải rác ở các quy định về hợp đồng mẫu, các quy định về điều kiện giao dịch chung trong lĩnh vực bảo vệ quyền lợi NTD và các quy định về hợp đồng ở lĩnh vực đặc thù. Các quy định pháp luật về ĐKTMC được thể hiện đậm nét ở các quy định về điều kiện giao dịch chung, hợp đồng mẫu trong lĩnh vực bảo vệ NTD. Với đặc điểm này, có thể thấy Việt Nam cũng là một trong số các nước có xu hướng thiên về điều chỉnh ĐKTMC dưới góc độ pháp luật về bảo vệ NTD. Tuy nhiên, mặc dù tản mát, thiếu tính hệ thống nhưng các nội dung pháp luật về áp dụng, giải thích, kiểm soát ĐKTMC đã được thể hiện ở những khía cạnh khác nhau trong các quy định của pháp luật;
3. Pháp luật về ĐKTMC ở Việt Nam đã có những quy định nhận diện các điều kiện giao dịch chung trái pháp luật trong lĩnh vực bảo vệ quyền lợi NTD và đã bước đầu xây dựng được cơ chế bảo vệ bên yếu thế trong các hợp đồng tiêu dùng. Tuy nhiên còn nhiều tồn tại, hạn chế và bất cập cả về thực trạng các quy định pháp luật và thực tiễn triển khai, cần sớm được khắc phục để đảm bảo hiệu quả điều chỉnh và thực thi pháp luật về ĐKTMC. Bất cập rõ nét nhất được thể hiện ở sự thiếu thống nhất, đồng bộ trong các quy định của pháp luật về định nghĩa ĐKTMC, về chế định hợp đồng theo mẫu và đặc biệt thiếu cơ chế hiệu quả để xử lý các ĐKTMC bất công bằng, tạo nhiều lỗ hổng pháp lý trong việc bảo vệ quyền lợi của bên không được quyền thương lượng hợp đồng và bị áp đặt các điều khoản hợp đồng soạn sẵn. Việc pháp luật chủ yếu bảo vệ chủ thể yếu thế là NTD trước các ĐKTMC bất công bằng bên cạnh chế định hợp đồng theo mẫu mờ nhạt chưa thực sự tạo ra công cụ pháp lý hữu hiệu điều chỉnh về việc áp dụng, giải thích và kiểm soát các điều khoản hợp đồng soạn sẵn. Điều này đòi hỏi cần có sự hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này để xây dựng cơ chế hữu hiệu bảo vệ các chủ thể của các giao dịch hợp đồng trong thời kỳ sản xuất phát triển, hiện đại, khi mà việc sử dụng hợp đồng truyền thống ngày càng giảm./.
CHƯƠNG 4