- Phương phỏp triết trừ: Việc định giỏ được thực hiện trờn cơ sở thu thập thụng tin trờn thị trường của ớt nhất ba bất động sản (bao gồm đất và tà
2.5.4Đấu giỏ quyền sử dụng đất ở Việt Nam
4. Đấu giỏ QSDĐ tạo ra mặt bằng giỏ cả, gúp phần ổn định giỏ đất.
2.5.4Đấu giỏ quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Từ khi Luật Đất đai 1993 qui định đất cú giỏ, Chớnh phủ đó ban hành nhiều qui định về giỏ đất, cụ thể là:
- Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giỏ cỏc loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giỏ chuẩn tối thiểu cỏc loại đất (khụng quy định mức giỏ tối đa). Nghị định cũn qui định trờng hợp giỏ thị trường cú sự biến động từ 20% trở lờn so với bảng giỏ chuẩn tối thiểu thỡ phải điều chỉnh cho phự hợp.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ qui định khung giỏ cỏc loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993).
- Thụng tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liờn Bộ Ban vật giỏ Chớnh phủ - Tài chớnh - Xõy dựng - Tổng cục Địa chớnh hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ.
- Quyết định 302 TTg ngày 13/5/1996. Nội dung chớnh của Quyết định là nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,5 đến 1,8 lần.
- Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998. Nội dung chớnh của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệ số K = 50%. Vỡ vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị
định 17/CP ngày 21/3/1998 cú hiệu lực), hệ số điều chỉnh K được nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần.
Trong cỏc văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, việc xỏc định giỏ đất cú núi đến thực hiện đấu giỏ quyền sử dụng đất, nhưng Nhà nước vẫn chưa cú văn bản nào quy định cụ thể hoặc cú cỏc hướng dẫn để địa phương thực hiện mà chủ yếu do cỏc địa phương tự tổ chức đấu giỏ trong cỏc trường hợp cần thiết. Dẫn đến tỡnh trạng, thực hiện đấu giỏ quyền sử dụng đất khụng thống nhất giữa cỏc địa phương trong cả nước. Đồng thời việc xỏc định giỏ đất đấu giỏ dựa trờn cơ sở Nghị định 87/CP, nhưng khung giỏ này khụng cũn mang đầy đủ ý nghĩa là khung giỏ chuẩn đối với giỏ cỏc loại đất, dẫn đến việc xỏc định giỏ đất để phục vụ cỏc mục đớch, trong đú cú mục đớch xỏc định giỏ đất để thực hiện đấu giỏ quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khú khăn.
- Giỏ đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chớnh về cơ chế tài chớnh khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh Phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất.
- Thụng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chớnh về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh Phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất.
Căn cứ vào khung giỏ đất qui định của Chớnh phủ, UBND cỏc tỉnh, Thành phố trực thuộc T.W qui định giỏ đất cụ thể cho từng địa phương.
Mặc dự đấu giỏ QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhưng đó đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ớch chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước. Sau đõy là sơ lược tỡnh hỡnh đấu giỏ QSDĐ ở 3 thành phố điển hỡnh trong cụng tỏc đấu giỏ QSDĐ của Việt Nam trong thời gian qua.
* Thị trường bất động sản tại Việt Nam
Năm 2008, thị trường BĐS VN đó cú dấu hiệu bất ổn, do tỷ lệ lạm phỏt tăng nhanh, giỏ xõy dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tớn dụng nờn tốc độ hoàn vốn của cỏc dự ỏn chậm. Tỏc động tiờu cực từ cuộc khủng hoảng tài chớnh trờn thế giới tiếp tục làm thị trường BĐS giảm sỳt, giao dịch diễn ra cầm chừng.
Năm 2009, cỏc nhà đầu tư BĐS đang đứng trước những thỏch thức lớn bởi sự suy thoỏi kinh tế đó và đang trực tiếp tỏc động vào VN; thị trường BĐS cú xu hướng giảm hẳn cỏc giao dịch và đi xuống. Mặc dự vậy, thị trường BĐS vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Việc mở rộng cỏc đụ thị cũng như tốc độ đụ thị húa diễn ra nhanh chúng cựng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng dương sẽ làm tăng nhu cầu về BĐS: nhà ở, văn phũng, khỏch sạn, trung tõm thương mại và cỏc khu cụng nghiệp...
Một yếu tố khỏc cú thể tỏc động tớch cực vào thị trường BĐS là từ ngày 1/1/2009, chỳng ta bắt đầu thực hiện Nghị quyết về việc thớ điểm cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở cú thời hạn tại VN (trong 80.000 người nước ngoài làm việc tại VN thỡ cú 10.000 người cú nhu cầu).
Thời gian qua cú rất nhiều ý kiến, đề xuất với cỏc cơ quan quản lý nờn cú cỏc cơ chế chớnh sỏch phự hợp để thị trường BĐS VN phỏt triển lành mạnh, ổn định và bền vững. Hiệp hội BĐS VN cũng đó cú văn bản kiến nghị lờn Thủ tướng ba nhúm giải phỏp nhằm thỏo gỡ khú khăn cho thị trường BĐS. Một trong những vấn đề cơ bản hiện nay của thị trường BĐS vẫn là vốn, là mối quan hệ giữa thị trường tài chớnh và thị trường BĐS. Vừa qua, Chớnh phủ đó cụng bố gúi đầu tư về nhà ở xó hội cho thị trường BĐS “hi vọng gúi đầu tư vào thị trường nhà ở xó hội sẽ cú tỏc động như một cỳ hớch lớn của Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn.” Trờn thực tế, chờnh lệch cung cầu của thị trường BĐS vẫn cũn rất lớn. Cho nờn tại thời điểm này nhiều DN vẫn quyết định mạnh dạn đầu tư cho những dự ỏn cú tớnh khả thi cao. Dự bị ảnh hưởng của suy thoỏi kinh tế thế giới nhưng nền kinh tế VN đang trong
quỏ trỡnh phỏt triển khiến thị trường BĐS vẫn cú những cơ hội tốt cho cỏc nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước. Tuy nhiờn, trong giai đoạn hiện nay cần tiếp tục cú sự hỗ trợ từ cơ chế chớnh sỏch của Chớnh phủ như về thuế, cải cỏch thủ tục hành chớnh, chớnh sỏch lói suất cho vay...[38].
2.5.4.1 Hà Nội
UBND TP Hà Nội ban hành QĐ số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trỡnh về đấu giỏ QSDĐ để tạo vốn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng, bản qui trỡnh này qui định chi tiết với 4 bước thực hiện và những qui định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giỏ quyền sử dụng đất [8].
Bước 1: qui trỡnh được qui định thực hiện trong 32 ngày, trong đú: Chủ dự ỏn liờn hệ với Sở Qui hoạch - Kiến trỳc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự ỏn, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trỳc chỉ đạo, đụn đốc Viện Quy hoạch xõy dựng xỏc định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự ỏn liờn hệ với đơn vị cú tư cỏch phỏp nhõn thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trỡnh Sở Quy hoạch - Kiến trỳc duyệt (10 ngày).
Bước 2: Sau khi cú quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được duyệt, dự ỏn sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự ỏn lập hồ sơ xin giao đất tạm thời để thực hiện giải phúng mặt bằng, Sở Địa chớnh - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyờn - Mụi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trỡnh UBND quận, huyện thành lập hội đồng giải phúng mặt bằng, tổ chức thực hiện cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng, Sở Tài chớnh - Vật giỏ là đầu mối giải quyết giỏ đền bự (10 ngày) ; liờn hệ với Sở Tài chớnh - Vật giỏ giải quyết nguồn kinh phớ ứng trước của Ngõn sỏch mà Sở Tài chớnh - Vật giỏ là đầu mối, phối hợp với Sở Kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày).
Bước 3: Khụng vượt quỏ 40 ngày, bao gồm cỏc cụng đoạn : Chủ dự ỏn lập dự ỏn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng, bỏo cỏo Sở Kế hoạch - Đầu tư trỡnh UBND thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự ỏn cần lập, trỡnh
thẩm định và phờ duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toỏn đối với cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thụng - Cụng chớnh giải quyết) ; trong 5 ngày chủ dự ỏn tiến hành xõy dựng giỏ sàn và bước giỏ để tổ chức đấu giỏ trỡnh Sở Tài chớnh - Vật giỏ là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự ỏn phải lập xong hồ sơ để được giao đất chớnh thức, xõy dựng và ban hành quy chế đấu giỏ quyền sử dụng đất cho dự ỏn để tổ chức thực hiện.
Bước 4: Là bước cuối cựng của quy trỡnh, trong đú quy định UBND quận, huyện cú trỏch nhiệm tổ chức đấu giỏ (15 ngày) và một vài quy định khỏc. Nếu cỏc quy định trong quy trỡnh bị vi phạm, cỏc cấp, cỏc ngành, cỏc cơ quan liờn quan đều phải chịu xử lý theo phỏp luật.
UBND TP Hà Nội vừa cho biết, năm 2008, dự kiến toàn TP sẽ thực hiện vượt mức chỉ tiờu 2.200 tỉ đồng tiền thu đấu giỏ quyền sử dụng đất theo kế hoạch được giao.
Hà Nội coi cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng (QSD) đất này là nhiệm vụ trọng tõm của năm 2008. Vỡ vậy, TP vừa quyết định ứng trước 100 tỷ đồng vốn để thực hiện cỏc dự ỏn đấu giỏ QSD đất năm 2008, giao Sở Kế hoạch - Đầu tư và Sở Tài chớnh tổng hợp cỏc dự ỏn cú nhu cầu ứng vốn bổ sung trong năm để đầu tư xõy dựng hạ tầng phục vụ việc này.
Theo kế hoạch, Hà Nội cú 35 dự ỏn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật cỏc khu đất phục vụ đấu giỏ QSD đất năm 2008. Trong đú, 27 dự ỏn là chuyển tiếp từ cỏc năm trước, 8 dự ỏn mới.
Cũng theo UBND TP Hà Nội, số dự ỏn sẽ tổ chức đấu giỏ QSD đất trong năm 2008 là 21 dự ỏn, chia theo khối cỏc đơn vị: Quận 6 dự ỏn (thu
khoảng 973 tỷ đồng); Huyện 10 dự ỏn (thu khoảng 583 tỷ đồng); Sở, ngành 5 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
dự ỏn (thu khoảng 644 tỷ đồng, trong đú thu đấu giỏ quỹ nhà thuộc sở hữu
Nhà nước 50 tỷ đồng).
thuận chớnh sỏch đền bự giải phúng mặt bằng... sẽ do Sở Tài chớnh đảm trỏch. Sở TN-MT sẽ chịu trỏch nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ giao đất, cho thuờ đất... đồng thời cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho cỏc tổ chức trỳng đấu giỏ theo thẩm quyền.
Đơn cử một số khu đất dự ỏn mới sẽ được đấu giỏ trong năm nay:
14,4ha Bắc Mai Dịch - Cầu Giấy; 3ha tại Cự Khối (Long Biờn); 3ha tại Việt Hưng (Lệ Mật); 25ha tại Phự Linh (Súc Sơn); 3ha tại Phỳ Diễn (Từ Liờm); 38,3ha trong khu đụ thị mới Xuõn Phương (Từ Liờm)... hầu như đều tại cỏc
quận, huyện ngoại vi mà khụng cú dự ỏn nào tại khu trung tõm TP [34].
2.5.4.2 Đà Nẵng
+ Tất cả những người tham gia đấu giỏ đều thực hiện đấu giỏ trực tiếp để nhận QSD đất dưới hỡnh thức niờm yết cụng khai trong thời gian 15 ngày và thụng bỏo trờn cỏc thụng tin đại chỳng 03 lần. Sau khi hết thời gian niờm yết giỏ, Hội đồng bỏn đấu giỏ gia hạn thờm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.
+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giỏ được cử 02 người đại diện vào phũng đấu giỏ và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bỏn đấu giỏ. Khi muốn ra ngoài phải cú sự đồng ý của Hội đồng bỏn đấu giỏ.
+ Mức chờnh lệch mỗi lần hụ giỏ là 50.000đồng/m2, mỗi người tham gia đấu giỏ được quyền hụ nhiều lần khụng hạn chế cho đến khi khụng cú ai hụ giỏ cao hơn. Thời gian quy định mỗi lần hụ giỏ cỏch nhau 03 phỳt (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quỏ 03 phỳt khụng cú ai tiếp tục hụ thỡ người cú mức giỏ cao nhất là người trỳng đấu giỏ.
- Sau khi việc bỏn đấu giỏ kết thỳc, Hội đồng sẽ lập biờn bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giỏ đều ký vào biờn bản.
* Tỡnh hỡnh giỏ đất ở Đà Nẵng: Cũng giống như Hà Nội, nhu cầu mua đất ở
Đà Nẵng cũng đang núng lờn từng ngày khụng chỉ ở những lụ đất mặt tiền trong nội thành, mà cả đất đường kiệt, đất ngoại thành.
Sụi động nhất phải kể đến cỏc tuyến đường Nguyễn Tri Phương nối dài, Trường Sa, Nguyễn Văn Linh, Lờ Duẩn, Hàm Nghi..., đặc biệt là cỏc tuyến đường gần biển như Phạm Văn Đồng, Sơn Trà - Điện Ngọc, Nguyễn Tất Thành. Chẳng hạn như 100m2 ở đường Trường Sa, giỏ chưa đến 1 tỷ đồng, nay vọt lờn trờn 2 tỷ. Giỏ đất đường Lờ Duẩn đó được rao bỏn với giỏ 70 triệu đồng/m2, tăng 3 lần so với trước. Đường Phạm Văn Đồng 2 năm qua giỏ đất dưới 10 triệu đồng/m2, nay tăng lờn gần 20 triệu đồng/m2. Đất trờn đường Nguyễn Văn Linh từ 30-40 triệu/m2 những thỏng trước, giờ đõy đó tăng vốo lờn 100 triệu/m2 và chưa cú dấu hiệu ngừng.Từ khi cú thụng tin về dự ỏn xõy cầu mới thay thế hai cõy cầu Trần Thị Lý và Nguyễn Văn Trỗi nối hai bờ sụng Hàn và Dự ỏn cầu Rồng thỡ đất lờn giỏ, do nhiều người trong diện di dời giải toả tỡm lo chỗ ở mới.
Bờn cạnh đú, hàng loạt dự ỏn tại Đà Nẵng vừa tổ chức khởi cụng như cụng trỡnh khỏch sạn Raffles và căn hộ, khu đụ thị Cụng nghệ FPT tại quận Ngũ Hành Sơn với giỏ trị đầu tư trờn 1 tỷ USD đó gúp phần thổi phồng giỏ đất [35].
2.5.4.3 Thành phố Hồ Chớ Minh
Là một Thành phố trực thuộc TW và là trung tõm văn húa, kinh tế, chớnh trị, xó hội của khu vực phớa Nam, cụng tỏc đấu giỏ QSDĐ ở TP. HCM được thực hiện từ rất sớm. Năm 2003, nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chớ Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn thu đú Thành phố đó quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giỏ quyền sử dụng đất cho cỏc quận, huyện nhằm khuyến khớch khai thỏc giỏ trị từ đất.
Theo cỏc trung tõm giao dịch địa ốc, sau khi cú thụng tin về việc khởi cụng đường hầm Thủ Thiờm, nhiều khỏch hàng đó tiến hành giao dịch đất nền dự ỏn ở khu vực Q.2, Q.9 với mức giỏ như sau: dự ỏn khu dõn cư Bỡnh Trưng Đụng - Q.2 (ngay giao lộ Đỗ Xuõn Hợp - Dương Đỡnh Hội): 4,6 -5,2 triệu
đồng/m2; khu dõn cư P.Phỳ Hữu - Q.9 (giao lộ đường cao tốc Vũng Tàu và đường Vành đai): 3,7 - 3,9 triệu đồng/m2; khu nhà ở Nam Long - P.Phỳ Hữu: Nền nhà phố mặt tiền đường 16m: 4,2 triệu đồng/m2. Một số khu vực khỏc giỏ đất vẫn khụng tăng so với thời điểm trước thỏng 1.2005, như đất nền ở khu dõn cư P.Phỳ Thuận - Q.7 (gần cầu Phỳ Mỹ): 5 -5,7 triệu đồng/m2 với cỏc loại nền cú diện tớch 168m2, 240m2 mặt tiền đường 12m; khu dõn cư An Sương - P.Đụng Hưng Thuận - Q.12: 6,9 triệu đồng/m2 đất mặt tiền đường 30m; khu dõn cư P.7 - Q.8: 4,2 -5,8 triệu đồng/m2 mặt tiền đường 12m...
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cuối thỏng 3/2005, thành phố sẽ triển khai một số giải phỏp nhằm kớch thớch thị trường địa ốc hoạt động trở lại, khi đú thị trường địa ốc tại TP.HCM chắc chắn sẽ cú dấu hiệu khả quan hơn, giao dịch thị trường sẽ khụng cũn lắng dịu như trong thời gian vừa qua [36].