2.3.1 Nghiên cứu nƣớc ngoài
Priyanka Grover, L.K. Singh (2015) đã thực hiện nghiên cứu về các yếu tố hành vi ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ vào bất động sảntại tỉnh Uttrakhand ở Ấn Độ. Mẫu nghiên cứu gồm 200 quan sát đƣợc thu thập thông qua bảng khảo sát. Kết quả nghiên cứu cho thấy có 7 yếu tố gồm Thông tin tài sản, Phƣơng pháp tiếp cận hợp lý, Thị trƣờng năng động, Sự hối hận, Xu hƣớng gia tăng và kỳ vọng quá mức sẽ ảnh hƣởng đến quyết định đầu BĐS. Trong đó thông tin tài sản là yếu tố quan trọng nhất đối với nhà đầu tƣ. Họ tập trung vào cả quá khứ cũng nhƣ thông tin hiện tại khi raquyết định đầu tƣ. Phƣơng pháp tiếp cận hợp lý khi các nhà đầu tƣ đặt quá nhiều trọng lƣợng vào các kỹ năng dự đoán của họ so với các dữ liệu khác có trên thị trƣờng và tin rằng họ có thể kiểm soát thị trƣờng. Thị trƣờng năng động vì thị trƣờng không nhất định và các nhà đầu tƣ phải thay đổi theo tình hình thị trƣờng. Yếu tố cuối cùng là kỳ vọng quá mức khi các nhà đầu tƣ đƣa ra quyết định liên quan đến đầu tƣ với kỳ vọng nhận đƣợc lợi nhuận cao từ thị trƣờng. Từ kết quả nghiên cứu này cho thấy các nhà đầu tƣ bất động
sản trên ở Udham Singh Nagar, tỉnh Uttrakhand ở Ấn Độ bị ảnh hƣởng bởi các yếu tố hành vi.
Edward J. Farragher và Arline Savage (2008) đã thực hiện khảo sát về các quá trình ra quyết định đầu tƣ đƣợc sử dụng bởi các nhà đầu tƣ trong bất động sảnở Mỹ. Dữ liệu nghiên cứu đƣợc thu thập thông qua khảo sát các giám đốc đầu tƣ của công ty có trụ sở ở Mỹ và các nhà đầu tƣ cá nhân. 807 phiếu khảo sát đã đƣợc gửi đi nhƣng chỉ có 188 phiếu khảo sát đƣợc thu hồi về. Trong đó, có 32 phiếu khảo sát từ đại diện công ty và 156 phiếu khảo sát là của nhà đầu tƣ cá nhân. Khảo sát bao gồm toàn bộ quá trình ra quyết định đầu tƣ, từ thiết lập chiến lƣợc đến kiểm toán hiệu quả hoạt động. Nhà đầu tƣcho rằng các giai đoạn quan trọng nhất của quá trình là tìm kiếm cơ hội đầu tƣ, dự báo lợi nhuận dự kiến và đánh giá lợi nhuận dự báo. Ngoài ra, nhà đầu tƣ quan tâm đến dự án hơn rủi ro danh mục đầu tƣ và không thể thực hiện đánh giá rủi ro định lƣợng hoặc điều chỉnh rủi ro.
2.3.2 Nghiên cứu trong nƣớc
Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) đã xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣtại thành phố Hồ Chí Minh. Cơ sở dữ liệu nghiên cứu đƣợc điều tra thông qua phỏng vấn trực tiếp từ 25/10/2011 đến 15/11/2011 với 215 quan sát. Các nhân tố trong mô hình bao gồm sự phát triển kinh tế quốc gia; sự gia tăng dân tộc; các yếu tố pháp luật; chính sách quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính Phủ và chính quyền các cấp; tập quán, truyền thống và thị hiếu…Trong đó nhân tố chính sách của Nhà nƣớc liên quan đến BĐS có ảnh hƣởng mạnh nhất đến quyết định của nhà đầu tƣ. Nhóm yếu tố ảnh hƣởng ít nhất là nhóm yếu tố liên quan đến văn hóa xã hội.
Nguyễn Huy Tuân, Mai Thị Hồng Nhung (2019) đã nghiên cứu về các nhân tố ảnh hƣởng đến hành vi mua căn hộ chung cƣ cao cấp của ngƣời tiêu dùng tại thành phố Đà Nẵng. Nhóm tác giả tiến hành khảo sát trên 5 quận gồm Hải Châu, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Thanh Khê, Cẩm Lệ của thành phố Đà Nẵng. Thời gian khảo sát từ tháng 10/2018 đến tháng 12/2018. Số phiếu phát ra trực tiếp là 270 thu về 258 phiếu hợp lệ. Kích thƣơng mẫu sử dụng trong nghiên cứu là 250 mẫu. Kết quả nghiên cứu cho thấy chất lƣợng dịch vụ, uy tín, công năng, thiết kế và vị trí khu
căn hộ có ảnh hƣởng cùng chiều đến quyết định mua chung cƣ cao cấp của ngƣời tiêu dùng. Trên cơ sở đó nghiên cứu đã gợi ý một số hàm ý chính sách dành cho các công ty kinh doanh bất động sản.
Nguyễn Tuấn Anh (2018) đã thực hiện đánh giá vai trò của các nhân tố ảnh hƣởng đến việc chọn mua nhà ở tại Việt Nam. Mẫu nghiên cứu đƣợc thu thập thông qua khảo sát sử dụng bảng hỏi dành cho chủ các căn hộ giá thấp và trung bình tại Hà Nội, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh với 950 quan sát. Kết quả nghiên cứu cho thấy vấn đề tài chính và vị trí tòa chung cƣ có vai trò quan trọng đến quyết định chọn căn hộ. Điều kiện thanh toán và phí dịch vụ chung cƣ cũng đƣợc đánh giá là khá quan trọng. Ngoài ra việc tiếp cận vốn vay, lãi suất vay cũng ảnh hƣởng đến mua nhà chung cƣ của chủ hộ.
2.3.3 Khoảng trống nghiên cứu
Thông qua quá trình khảo lƣợc nghiên cứu có thể nghiên cứu về các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của NĐTCN là chƣa nhiều. Mục tiêu nghiên cứu đa dạng gồm xây dựng chính sách quản lý thị trƣờng, xây dựng giải pháp cho doanh nghiệp cung cấp BĐS để thu hút khách hàng. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu mà mô hình nghiên cứu có thể khác nhau. Mỗi nghiên cứu có kết quả không hoàn toàn trùng khớp với nhau. Nói cách khác, phạm vi nghiên cứu khác nhau sẽ có kết quả nghiên cứu không hoàn toàn giống nhau. Đồng thời, trong quá trình khảo lƣợc, chƣa có nghiên cứu nào áp dụng tại thị trƣờng BĐS huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Do đó, kết quả nghiên cứu của luận văn sẽ bổ sung thêm nghiên cứu thực nghiệm về các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của NĐTCN tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Kết luận chƣơng 2
Chƣơng 2 đã trình bày các cơ sở lý thuyết liên quan đến các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân. Cụ thể, chƣơng 2 nêu và phân tích khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS trên thị trƣờng. Đồng thời, khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hƣởng về quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân cũng đƣợc phân tích chi tiết nhằm làm cơ sở cho việc xây dựng mô hình nghiên cứu. Bên cạnh đó, đề tài đã trình bày nội dung khảo lƣợc các nghiên cứu trong và ngoài nƣớc có liên quan làm cơ sở để xây dựng mô hình và đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU
Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu
Nguồn: Đề xuất của tác giả
3.2 MÔ HÌNH VÀ GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU3.2.1 Mô hình nghiên cứu 3.2.1 Mô hình nghiên cứu
Dựa trên lý thuyết TRA, TPB và lý thuyết nhận thức cũng nhƣ quá trình khảo lƣợc nghiên cứu, sử dụng mô hình nghiên cứu đƣợc đề xuất trong nghiên cứu của Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và mô hình mở rộng của Thu thập số liệu thứ cấp
Nghiên cứu định tính Thang đo chính thức Lý do nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu
Cơ sở lý thuyết Mô hình nghiên cứu
Cronbach’s Alpha
Kiểm tra tƣơng quan với biến tổng và độ tin cậy Cronbach’s Alpha
Phân tích nhân tố khám phá
Kiểm tra trọng số EFA, nhân tố và phƣơng sai trích
Tƣơng quan - Hồi quy tuyến tính bội
Kiểm định giả thuyết nghiên cứu, phân tích kết quả
nghiên cứu
Phạm Văn Tuyến (2013), đề tài xây dựng mô hình các nhân tố ảnh hƣởng đếnquyết định đầu tƣ BĐS của khách hàng cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai nhƣ sau:
Mô hình hồi quy có dạng nhƣ sau:
QDi = �0 + �1.TAXi + �2.POLi + �3.ECONi + �4.INVi + �5.CULi +�6.MKETi +
�7.OPPi + µi,t
Trong đó:
QD_ Biến phụ thuộc: Quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân tại Long Thành, Đồng Nai
TAX: Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS POL: Chính sách Nhà nƣớc liên quan đến BĐS
ECON: Các yếu tố thuộc về kinh tế INV: Hành vi của nhà đầu tƣ CUL: Các yếu tố văn hóa - xã hội MKET: Thị trƣờng liên quan OPP: Cơ hội đầu tƣ BĐS
𝑎: hệ số hồi quy
µ: sai số
3.2.2 Giải thích biến và giả thiết nghiên cứu:
Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS: Chính sách thuế và
các khoản thu liên quan đến BĐS ảnh hƣởng đến chi phí mà nhà đầu tƣ BĐS cá nhân phải bỏ ra để mua BĐS. Do đó, đây là yếu tố có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của cá nhân. Chính sách thuế và các khoản thu hợp lý sẽ tạo điều kiện khuyến khích các nhà đầu tƣ tham gia thị trƣờng BĐS. Ngƣợc lại, nếu thuế và các khoản phải thu quá cao làm tăng chi phí của các nhà đầu tƣ, ảnh hƣởng lớn đến sinh lời của BĐS sẽ làm cho các nhà đầu tƣ cân nhắc cẩn trọng khi đầu tƣ. Trong nghiên cứu trƣớc của Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và Phạm Văn Tuyến (2013) có ảnh hƣởng thuận chiều đến quyết định đầu tƣ BĐS của các nhà đầu tƣ cá nhân.
Giả thuyết H1: Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS hợp lý sẽ ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
Chính sách Nhà nƣớc liên quan đến BĐS: Chính sách của Nhà nƣớc, địa
phƣơng liên quan đến quy hoạch và sử dụng BĐS sẽ tạo ra sự thay đổi liên quan đến tính chất, đặc điểm của BĐS từ đó ảnh hƣởng đến giá trị, tính thanh khoản hay sự hấp dẫn của BĐS trên thị trƣờng. Đồng thời, nếu chính sách liên quan đến BĐS đƣợc công bố rộng rãi, minh bạch sẽ tác động tích cực đến quyết định nhà đầu tƣ vì họ có cơ sở đáng tin cậy để lựa chọn BĐS đầu tƣ. Ngoài ra, các chính sách đầu tƣ, kinh doanh nhà của Nhà nƣớc đƣợc triển khai tốt tại địa phƣơng sẽ tác động đến cá nhân. Điều này cũng đƣợc chứng minh trong nghiên cứu thực nghiệm của Dƣơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012).
Giả thuyết H2: Tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa chính sách Nhà nƣớc liên quan đến bất động sản và quyết định đầu tƣ BĐS của cá nhân.
Các yếu tố thuộc về kinh tế: Nhà đầu tƣ cá nhân dựa trên các thông tin kinh tế tại địa phƣơng để đánh giá tiềm năng phát triển của thị trƣờng BĐS tại địa phƣơng. Vì vậy, khi kinh tế địa phƣơng phát triển ở mức cao, có sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo hƣớng đẩy mạnh dịch vụ, công nghiệp, thu nhập bình quân đầu ngƣời không ngừng gia tăng trong khi lạm phát đƣợc kiểm soát tốt, nhà đầu tƣ cá nhân sẽ đƣa ra quyết định đầu tƣ BĐS tại địa phƣơng. Đây là yếu tố bên ngoài có ảnh hƣởng quan trọng đến quyết định đầu tƣ của cá nhân, đƣợc chứng minh thực nghiệm qua nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013).
Giả thuyết H3: Có mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu tố kinh tế và quyết định đầu tƣ BĐS của khách hàng cá nhân.
Hành vi của nhà đầu tƣ: Trong lý thuyết TPB, TRA, chuẩn chủ quan hay
sự tác động của các chủ thể bên ngoài có ảnh hƣởng quan trọng đến hành vi của cá nhân. Trong hoạt động đầu tƣ, đám đông các nhà đầu tƣ trên thị trƣờng có ảnh hƣởng lớn đến quyết định của cá nhân - hiện tƣợng này đƣợc gọi là hiện tƣợng bầy đàn hay tâm lý đầu tƣ theo đám đông. Ngoài ra, nhà đầu tƣ ƣa thích mạo hiểm hoặc tự tin vào các quyết định của mình cũng ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ. Do đó, hành vi nhà đầu tƣ cũng là nhân tố có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của cá
nhân. Kết quả nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013) cho thấy đặc điểm hành vi có ảnh hƣởng thuận chiều đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
Giả thuyết H4: đặc điểm hành vi có ảnh hƣởng thuận chiều đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân
Các yếu tố văn hóa - xã hội: Bên cạnh đặc điểm kinh tế, đặc điểm văn hóa
xã hội cũng là nhân tố có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của cá nhân. Nếu mật độ dận số ngày càng gia tăng, an ninh xã hội tại địa phƣơng đảm bảo sẽ là yếu tố cho thấy thị trƣờng BĐS tại địa phƣơng có nhiều tiềm năng để phát triển. Nghiên cứu của Dƣơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu tố xã hội với quyết định đầu tƣ. Trong khi đó, nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013) lại cho thấy có mối quan hệ nghịch chiều nhƣng không có ý nghĩa thống kê.
Giả thuyết H5: Tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa các đặc điểm văn hóa - xã hội với quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
Thị trƣờng liên quan: chính sách lãi suất đƣợc duy trì ở mức hợp lý là cơ
sở để các nhà đầu tƣ ra quyết định đầu tƣ bởi đây là chi phí tài chính mà nhà đầu tƣ phải chi trả nếu sử dụng nợ vay. Thị trƣờng ngoại hối thị trƣờng vàng và thị trƣờng vốn ít biến động, duy trì ổn định, quản lý tốt là cơ sở để phát triển thị trƣờng BĐS. Nghiên cứu của Dƣơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa biến phụ thuộc và các thị trƣờng khác có liên quan.
Giả thuyết H6: Hoạt động các thị trƣờng liên quan có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
Cơ hội đầu tƣ BĐS: Hoạt động đầu tƣ nhằm mục đích sinh lời, vì vậy, nếu
nhà đầu tƣ nhận thấy có nhiều tiềm năng cho thị trƣờng BĐS phát triển nhƣ Chính phủ đầu tƣ cơ sở hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, có nhiều dự án BĐS hấp dẫn thì nhà đầu tƣ sẽ đầu tƣ vào BĐS. Đoàn Thị Thanh Huyền (2013) trong nghiên cứu của mình cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa cơ hội đầu tƣ BĐS với quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân..
Giả thuyết H7: Cơ hội đầu tƣ BĐS có mối quan hệ thuận chiều với quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
3.3 PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH TÍNH ĐỀ HOÀN THIỆN BẢNG KHẢO SÁT
Để xây dựng thang đo các nhân tố trong mô hình nghiên cứu, đề tài sử dụng thang đo đƣợc xây dựng trong nghiên cứu của Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012). Để hoàn thiện thang đo, tác giả thực hiện phỏng vấn chuyên sâu với 6 giám đốc công ty BĐS trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Cụ thể, tác giả thực hiện phỏng vấn chuyên sâu với 10 chuyên gia có kinh nghiệm quản lý các công ty BĐS từ 5 năm trở lên. Bảng câu hỏi thảo luận nhóm đƣợc trình bày phụ lục 1.
Bảng 3.1: Tóm tắt kết quả thảo luận nhóm
TT Mã hóa Yếu tố ảnh hƣởng Ý kiến Đồng ý Không đồng ý Không ý kiến
1 TAX Chính sách thuế và các khoản thu
đối với BĐS 5 0 1
2 ECON Các yếu tố chung của nền kinh tế 6 0 0
3 CUL Các yếu tố văn hóa - xã hội 5 1 0
4 POL Chính sách Nhà nƣớc 6 0 0
5 INV Hành vi nhà đầu tƣ 4 1 1
6 MKET Tác động của các thị trƣờng liên
quan 5 0 1
7 OPP Cơ hội đầu tƣ BĐS 6 0 0
(Nguồn: Tổng hợp của tác giả)
Bƣớc đầu tiên, tác giả giới thiệu các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân đƣợc rút ra từ việc nghiên cứu các lý thuyết cũng nhƣ tổng quan các nghiên cứu trƣớc. Ngoài việc sử dụng thang đo đƣợc xây dựng sẵn,quá trình phỏng vấn sâu cũng có thêm các câu hỏi mở nhằm phát hiện thêm yếu tố nào có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Kết quả phỏng vấn chuyên sâu đƣợc trình bày trong bảng 3.1.
Bảng 3.1 cho thấy các chuyên gia đồng ý với phần lớn nội dung và không bổ