Cơ hội đầu tƣ BĐS: Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy, cơ hội đầu tƣ
BĐS là nhân tố có ảnh hƣởng lớn nhất và thuận chiều đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân với hệ số hồi quy chuẩn hóa là 0,477 với mức ý nghĩa 1%. Kết quả này phù hợp với kết quả nghiên cứu của Đoàn Thị Thanh Huyền (2013) về mối quan hệ thuận chiều giữa cơ hội đầu tƣ BĐS và quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
Điều này cho thấy sự gia tăng nhanh chóng nhu cầu BĐS ở Long Thành cùng với hàng loạt các dự án trọng điểm của tỉnh, quốc gia nhƣ sân bay quốc tế Long Thành, các trục đƣờng liên tỉnh đã và đang tác động mạnh đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân. Tốc độ đô thị hóa tại Long Thành Đồng Nai diễn ra nhanh chóng, làm cho giá trị BĐS có xu hƣớng tăng lên trong dài hạn do nhu cầu BĐS gia tăng. Bên cạnh đó, Long Thành cũng thu hút đƣợc nhiều doanh nghiệp BĐS tham gia thị trƣờng cung ứng làm cho nhà đầu tƣ cá nhân có nhiều lựa chọn để đầu tƣ đạt đƣợc mục đích sinh lời.
Các yếu tố văn hóa - xã hội: Hệ số hồi quy chuẩn hóa của nhân tố các yếu
tố văn hóa - xã hội CUL là 0,294 với mức ý nghĩa 1% - là nhân tố có ảnh hƣởng mạnh thứ hai đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân. Kết quả này cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa văn hóa - xã hội và quyết định của nhà đầu tƣ cá nhân, phù hợp với các nghiên cứu trƣớc của Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013), Phạm Văn Tuyến (2013). Tại Long Thành, cùng với sự chú trọng đầu tƣ cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp đã thu hút nhiều ngƣời dân đến định cƣ và sinh sống làm cho mật độ dân số tại Long Thành ngày càng tăng lên. Bên cạnh đó, các hoạt động văn hóa xã hội cũng đƣợc cải thiện đáng kể kết hợp với an sinh xã hội đƣợc giữ ổn định đã làm cho các nhà đầu tƣ quyết định đầu tƣ BĐS tại huyện Long Thành, Đồng Nai.
Các yếu tố thuộc về kinh tế: Môi trƣờng kinh tế vĩ mô có ảnh hƣởng quan
trọng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân trong mẫu nghiên cứu. Hệ số hồi quy chuẩn hóacủa nhân tốECON là 0,276 với mức ý nghĩa 1%. Đây là nhân tố có tác động mạnh thứ ba đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân. Huyện Long Thành trong thời gian qua đã có những bƣớc chuyển mình mạnh mẽ khi tốc độ tăng trƣởng kinh tế không ngừng tăng cao, đời sống của ngƣời dân đƣợc cải thiện đáng kể. Cơ cấu kinh tế ngành nghề đang có sự dịch chuyển từ nông nghiệp sang công nghiệp, thƣơng mại và bất động sản. Những yếu tố này giúp cho các nhà đầu tƣ ƣa thích và ra quyết định đầu tƣ BĐS tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Kết quả này một lần nữa củng cố mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu
tố thuộc về kinh tế và quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân đã đƣợc chứng minh trong nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013).
Chính sách Nhà nƣớc liên quan đến BĐS: Hệ số hồi quy của chính sách
Nhà nƣớc có ảnh hƣởng mạnh thứ tƣ đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân. Hệ số hồi quy 0,212 với mức ý nghĩa 1% cho thấy tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa chính sách Nhà nƣớc và quyết định nhận chuyển nhƣợng BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân. Điều này phù hợp với các nghiên cứu thực nghiệm trƣớc của Phạm Văn Tuyến (2013), Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013).
Nhiều quy hoạch liên quan đến cơ sở hạ tầng nhƣ sân bay quốc tế, khu công nghiệp, các tuyến đƣờng liên tỉnh đã làm cho thị trƣờng BĐS tại huyện Long Thành trở nên sôi động. Nhiều dự án biến đất nông nghiệp thành đất ở với các vị trí đắc địa đã thu hút nhiều nhà đầu tƣ mua BĐS. Chính quyền địa phƣơng đồng thời cũng công khai các thông tin quy hoạch, hỗ trợ ngƣời dân trong việc tìm kiếm thông tin nhằm đảm bảo minh bạch thị trƣờng đã thu hút khách hàng cá nhân mua BĐS tại huyện Long Thành.
Hành vi của nhà đầu tƣ: Hệ số hồi quy trong mô hình của biến hành vi của nhà đầu tƣ là 0,177 với mức ý nghĩa 1% cho thấy tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa nhân tố hành vi nhà đầu tƣ và biến phụ thuộc. Kết quả này phù hợp với kết quả nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013). Việc đầu tƣ theo xu hƣớng là một hành vi khá phổ biến trong hoạt động đầu tƣ. Bên cạnh đó, đầu tƣ BĐS có nhiều rủi ro, tính thanh khoản thấp hơn so với các loại tài sản đầu tƣ khác nhƣng khá hấp dẫn về khả năng sinh lời. Vì vậy, kênh đầu tƣ BĐS phù hợp với những nhà đầu tƣ ƣa mạo hiểm và tự tin với các quyết định đầu tƣ của mình.
Thị trƣờng liên quan: Giả thuyết nghiên cứu về thị trƣờng liên quan vè
quyets định đầu tƣ BĐS có mối quan hệ thuận chiều đƣợc chấp nhận trong nghiên cứu. Hệ số hồi quy chuẩn hóa của nhân tố thị trƣờng liên quan MKET là 0,158 với mức ý nghĩa 1% cho thấy lãi suất vay vốn, thị trƣờng ngoại hối, thị trƣờng vàng dƣợc quản lý tốt, ít biến động mạnh sẽ làm cho thị trƣờng chứng khoán trở thành kênh đầu tƣ hấp dẫn, có khả năng sinh lời cao. Bên cạnh đó, nếu thị trƣờng vốn thỏa mãn đƣợc nhu cầu của các nhà đầu tƣ thì cũng sẽ tác động tích cực đến việc nhận
chuyển nhƣợng BĐS của các nhà đầu tƣ cá nhân. Kết quả này cũng phù hợp với kết quả nghiên cứu trong các nghiên cứu Phạm Văn Tuyến (2013), Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013).
Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS : Kết quả nghiên
cứu thực nghiệm từ 349 nhà đầu tƣ cá nhân đầu tƣ BĐS tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai cho thấy chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân với hệ số hồi quy chuẩn hóa là 0,136. Kết quả này cho thấy tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa chính sách thuế và các khoản phải thu đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân mặc dù đây không phải là nhân tố có tác động mạnh.
Các khoản thuế và các khoản phải thu đề cập trong nghiên cứu gồm thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS, thuế nhà đất, lệ phí trƣớc bạ và tiền sử dụng đất. Để hạn chế hay thúc đẩy đầu tƣ BĐS của cá nhân Chính phủ có thể điều chỉnh chính sách thuế và các khoản phải thu liên quan đến BĐS. Việc thu thuế và các khoản thu liên quan BĐS cao hoặc bất hợp lý sẽ làm cho các nhà đầu tƣ cẩn trọng hơn khi đƣa ra quyết định đầu tƣ BĐS. Theo Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2020), Nhà nƣớc cần hoàn thiện các sắc thuế thu nhập liên quan đến chuyển nhƣợng BĐS, đồng thời thống nhất nghĩa vụ tài chính giữa các đối tƣợng nhận giao đất sẽ có tác động tích cực đến đầu tƣ BĐS của cá nhân.
Kết luận chƣơng 4
Kết quả hồi quy trong chƣơng 4 cho thấy cả 7 yếu tố độc lập trong mô hình đều có ảnh hƣởng thuận chiều đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân với độ tin cậy 99%, trong đó, cơ hội đầu tƣ BĐS là nhân tố ảnh hƣởng mạnh nhất và chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS có tác động thấp nhất đến biến phụ thuộc. Mô hình nghiên cứu có hệ số R2 hiệu chỉnh là 50% cho thấy 7 nhân tố trên giải thích đƣợc 50% các nhân tố tác động đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân. Kết quả này là cơ sở để đề tài đề xuất một số giải pháp nhằm gia tăng khả năng quản lý thị trƣờng BĐS của chính quyền huyện Long Thành nói riêng và tỉnh Đồng Nai nói chung.
CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN
Để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu là đề xuất ý kiến cho chính quyền địa phƣơng hoàn thiện công tác quản lý thị trƣờng BĐS, việc tổng hợp cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu liên quan về các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân đƣợc thực hiện. Thông qua khảo sát 6 chuyên gia là giám đốc của các công ty BĐS trên địa bàn, mô hình nghiên cứu với8 nhân tố và 30 biến quan sát liên quan đƣợc xây dựng.
Sau khi hoàn thiện bảng khảo sát, việc thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua khảo sát trực tiếp đƣợc tiến hành. Dữ liệu thu về là 349 quan sát đƣợc sử dụng trong nghiên cứu đa dạng vềđộ tuổi, trình độ, thu nhập và giới tính. Dữ liệu đƣợc xử lý theo tuần tự các bƣớc gồm kiểm định hệ số tin cậy, phân tích nhân tố khám phá, phân tích ma trận tƣơng quan và hồi quy đa biến.
Kết quả nghiên cứu cho thấy 7 nhân tố độc lập là cơ hội đầu tƣ BĐS, các yếu tố văn hóa - xã hội, các yếu tố kinh tế, hành vi nhà đầu tƣ, chính sách thuế và các khoản thu liên quan BĐS, chính sách Nhà nƣớc và thị trƣờng liên quan đều có ảnh hƣởng tích cực đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với độ tin cậy 99%. Trong đó, nhân tố cơ hội đầu tƣ BĐS và các yếu tố văn hóa - xã hội, yếu tố kinh tế là 3 nhân tố tác động mạnh nhất. Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS mặc dù có tác động tích cực nhƣng mức độ ảnh hƣởng thấp nhất trong các nhân tố đề cập trong mô hình. Kết quả này cho thấy vai trò của chính quyền địa phƣơng trong việc tạo ra cơ hội đầu tƣ BĐS, đảm bảo các yếu tố văn hóa - xã hội và môi trƣờng kinh tế để thu hút nhà đầu liên quan. Công tác quy hoạch liên quan đến chính quyền địa phƣơng và các dự án trọng điểm quốc gia cũng cần đƣợc cải thiện, nhanh chóng triển khai vì ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, đề tài đƣa ra một số kiến nghị nhằm gia tăng khả năng quản lý thị trƣờng BĐS của chính quyền địa phƣơng.
5.2 KIẾN NGHỊ
5.2.1 Chính quyền địa phƣơng cần tạo ra nhiều cơ hội đầu tƣ BĐS
Dựa trên sự ảnh hƣởng của biến cơ hội đầu tƣ BĐS ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của khách hàng cá nhân, địa phƣơng cần quan tâm tạo ra nhiều cơ hội đầu tƣ BĐS. Để quản lý thị trƣờng BĐS, tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tƣ cá nhân quan tâm đến thị trƣờng BĐS huyện, chính quyền địa phƣơng cần kiểm tra đánh giá các dự án đầu tƣ BĐS trên địa bàn huyện nhằm hạn chế tình trạng các dự án ma, lừa đảo, gia tăng thêm nhiều dự án đầy đủ pháp lý của các chủ dự án có uy tín, kinh nghiệm lâu năm.
UBND huyện cũng cần kiểm soát và có đánh giá về tốc độ cũng nhƣ những tác động của việc đô thị hóa ngày càng cao tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa; phát triển các đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh, các thị tứ, điểm dân cƣ nông thôn nhằm thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Phát triển đồng bộ khu vực nông thôn tạo thế phát triển bền vững.Bên cạnh những lợi ích nhƣ tập trung đông dân cƣ, việc tốc độ đô thị hóa nhanh nhƣng thiếu kiểm soát, quy hoạch có thể tác động xấu đến thị trƣờng BĐS nói chung và các hoạt động đảm bảo an sinh xã hội tại địa bàn huyện Long Thành.
Trong những năm vừa qua, dƣới sự chỉ đạo của Trung ƣơng, huyện Long Thành đã có nhiều bƣớc chuyển mình nhờ phát triển cơ sở hạ tầng. Các tuyến đƣờng huyết mạch đƣợc mở rộng, các cơ sở hạ tầng khác có liên quan cũng đƣợc chú trọng đầu tƣ phát triển đã tạo ra diện mạo mới làm cho nhà đầu tƣ quan tâm đến thị trƣờng BĐS huyện Long Thành. Trong thời gian tới, chính quyền địa phƣơng cần tiếp tục chú trọng đầu tƣ cơ sở hạ tầng đồng bộ, kịp thời với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng cao.
Cơ hội đầu tƣ phản ánh qua nhu cầu đầu tƣ đa dạng của nhà đầu tƣ cá nhân, tuy nhiên, cần gắn liền với quy hoạch và kiểm soát, tránh tình trạng biến đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm thành dự án bất động sản không đƣợc cấp phép, thiếu kiểm soát, gây nhiều thiệt hại cho nhà đầu tƣ. Điều này dễ tác động xấu đến sự phát triển bền vững thị trƣờng BĐS tại huyện Long Thành cũng nhƣ phát triển kinh tế bền vững
5.2.2 Chính quyền địa phƣơng cần quan tâm đến các yếu tố văn hóa - xã hội
Yếu tố văn hóa - xã hội cũng là nhân tố có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của khách hàng cá nhân. Chính quyền địa phƣơng cần đánh giá mật độ dân cƣ tại Long Thành để có thể quy hoạch dự án phù hợp. Trong đó, chính quyền địa phƣơng có thể triển khai các dự án BĐS ở những nơi còn nhiều quỹ đất, đang có tốc độ tập trung dân đông nhƣng chƣa có nhiều dự án BĐS. Điều này giúp cho chính quyền địa phƣơng chủ động xây dựng quy hoạch, đảm bảo nguồn cung cũng nhƣ đáp ứng đƣợc nhu cầu đầu tƣ BĐS của các nhà đầu tƣ vào BĐS địa phƣơng, cũng nhƣ phù hợp với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng nhanh. Các ban ngành quản lý liên quan cũng cần chú ý đảm bảo an ninh xã hội, hạn chế tệ nạn nhƣ cƣớp bóc, chích hút tạo ra môi trƣờng văn hóa xã hội lành mạnh, thu hút nhà đầu tƣ.Đẩy nhanh xã hội hóa trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa - thể thao; khuyến khích các hình thức đầu tƣ xây dựng và vận hành, chuyển giao các kết cấu hạ tầng.
Đồng thời, cần nâng cao nhận thức cho ngƣời dân trong các hoạt động giao dịch BĐS. Hạn chế thói quen giao dịch mua bán chuyển nhƣợng BĐS bằng giấy viếttay, thiếu tuân thủ quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng BĐS. Điều này giúp chính quyền địa phƣơng kiểm soát chặt chẽ hơn các giao dịch chyển nhƣợng cũng nhƣ có số liệu thống kê phản ánh đúng thực trạng giao dịch để có quyết định quản lý thị trƣờng phù hợp.
Bên cạnh đó, cũng cần khuyến khích ngƣời dân hình thành thói quen giao dịch không dùng tiền mặt giúp thuận tiện cho các nhà đầu tƣ cá nhân trong việc thanh toán, mua bán BĐS với thời gian nhanh chóng, đảm bảo an toàn, tiết kiệm chi phí so với thanh toán bằng tiền mặt. Nếu thói quen sử dụng tiên mặt thay đổi, ngƣời dân nâng cao nhận thức về việc sống và làm việc theo pháp luật là yếu tố thuận lợi để quản lý thị trƣờng BĐS cũng nhƣ thu hút nhà đầu tƣ cá nhân quan tâm.
5.2.3 Chính quyền cần có cơ chế phát triển kinh tế địa phƣơng
Môi trƣờng kinh tế là một trong ba yếu tố có tác động mạnh nhất đến quyết định đầu từ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân trên địa bàn huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai. Muốn tiếp tục phát triển thị trƣờng BĐS, chính quyền địa phƣơng cần phải có cơ chế khuyến khích đầu tƣ đa dạng lĩnh vực ngành nghề, dịch chuyển cơ cấu kinh
tế theo hƣớng lấy công nghiệp - dịch vụ làm mũi nhọn, đừng để quá phụ thuộc vào lĩnh vực BĐS vì đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn. Song song với phát triển kinh tế, chính quyền địa phƣơng cần đảm bảo đời sống ngƣời dân dƣợc cải thiện. Khi thu nhập tăng lên, ngƣời dân có xu hƣớng sử dụng tiền nhàn rổi vào các kênh