3.2.1 Mô hình nghiên cứu
Dựa trên lý thuyết TRA, TPB và lý thuyết nhận thức cũng nhƣ quá trình khảo lƣợc nghiên cứu, sử dụng mô hình nghiên cứu đƣợc đề xuất trong nghiên cứu của Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và mô hình mở rộng của Thu thập số liệu thứ cấp
Nghiên cứu định tính Thang đo chính thức Lý do nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu
Cơ sở lý thuyết Mô hình nghiên cứu
Cronbach’s Alpha
Kiểm tra tƣơng quan với biến tổng và độ tin cậy Cronbach’s Alpha
Phân tích nhân tố khám phá
Kiểm tra trọng số EFA, nhân tố và phƣơng sai trích
Tƣơng quan - Hồi quy tuyến tính bội
Kiểm định giả thuyết nghiên cứu, phân tích kết quả
nghiên cứu
Phạm Văn Tuyến (2013), đề tài xây dựng mô hình các nhân tố ảnh hƣởng đếnquyết định đầu tƣ BĐS của khách hàng cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai nhƣ sau:
Mô hình hồi quy có dạng nhƣ sau:
QDi = �0 + �1.TAXi + �2.POLi + �3.ECONi + �4.INVi + �5.CULi +�6.MKETi +
�7.OPPi + µi,t
Trong đó:
QD_ Biến phụ thuộc: Quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân tại Long Thành, Đồng Nai
TAX: Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS POL: Chính sách Nhà nƣớc liên quan đến BĐS
ECON: Các yếu tố thuộc về kinh tế INV: Hành vi của nhà đầu tƣ CUL: Các yếu tố văn hóa - xã hội MKET: Thị trƣờng liên quan OPP: Cơ hội đầu tƣ BĐS
𝑎: hệ số hồi quy
µ: sai số
3.2.2 Giải thích biến và giả thiết nghiên cứu:
Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS: Chính sách thuế và
các khoản thu liên quan đến BĐS ảnh hƣởng đến chi phí mà nhà đầu tƣ BĐS cá nhân phải bỏ ra để mua BĐS. Do đó, đây là yếu tố có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của cá nhân. Chính sách thuế và các khoản thu hợp lý sẽ tạo điều kiện khuyến khích các nhà đầu tƣ tham gia thị trƣờng BĐS. Ngƣợc lại, nếu thuế và các khoản phải thu quá cao làm tăng chi phí của các nhà đầu tƣ, ảnh hƣởng lớn đến sinh lời của BĐS sẽ làm cho các nhà đầu tƣ cân nhắc cẩn trọng khi đầu tƣ. Trong nghiên cứu trƣớc của Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và Phạm Văn Tuyến (2013) có ảnh hƣởng thuận chiều đến quyết định đầu tƣ BĐS của các nhà đầu tƣ cá nhân.
Giả thuyết H1: Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS hợp lý sẽ ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
Chính sách Nhà nƣớc liên quan đến BĐS: Chính sách của Nhà nƣớc, địa
phƣơng liên quan đến quy hoạch và sử dụng BĐS sẽ tạo ra sự thay đổi liên quan đến tính chất, đặc điểm của BĐS từ đó ảnh hƣởng đến giá trị, tính thanh khoản hay sự hấp dẫn của BĐS trên thị trƣờng. Đồng thời, nếu chính sách liên quan đến BĐS đƣợc công bố rộng rãi, minh bạch sẽ tác động tích cực đến quyết định nhà đầu tƣ vì họ có cơ sở đáng tin cậy để lựa chọn BĐS đầu tƣ. Ngoài ra, các chính sách đầu tƣ, kinh doanh nhà của Nhà nƣớc đƣợc triển khai tốt tại địa phƣơng sẽ tác động đến cá nhân. Điều này cũng đƣợc chứng minh trong nghiên cứu thực nghiệm của Dƣơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012).
Giả thuyết H2: Tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa chính sách Nhà nƣớc liên quan đến bất động sản và quyết định đầu tƣ BĐS của cá nhân.
Các yếu tố thuộc về kinh tế: Nhà đầu tƣ cá nhân dựa trên các thông tin kinh tế tại địa phƣơng để đánh giá tiềm năng phát triển của thị trƣờng BĐS tại địa phƣơng. Vì vậy, khi kinh tế địa phƣơng phát triển ở mức cao, có sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo hƣớng đẩy mạnh dịch vụ, công nghiệp, thu nhập bình quân đầu ngƣời không ngừng gia tăng trong khi lạm phát đƣợc kiểm soát tốt, nhà đầu tƣ cá nhân sẽ đƣa ra quyết định đầu tƣ BĐS tại địa phƣơng. Đây là yếu tố bên ngoài có ảnh hƣởng quan trọng đến quyết định đầu tƣ của cá nhân, đƣợc chứng minh thực nghiệm qua nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013).
Giả thuyết H3: Có mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu tố kinh tế và quyết định đầu tƣ BĐS của khách hàng cá nhân.
Hành vi của nhà đầu tƣ: Trong lý thuyết TPB, TRA, chuẩn chủ quan hay
sự tác động của các chủ thể bên ngoài có ảnh hƣởng quan trọng đến hành vi của cá nhân. Trong hoạt động đầu tƣ, đám đông các nhà đầu tƣ trên thị trƣờng có ảnh hƣởng lớn đến quyết định của cá nhân - hiện tƣợng này đƣợc gọi là hiện tƣợng bầy đàn hay tâm lý đầu tƣ theo đám đông. Ngoài ra, nhà đầu tƣ ƣa thích mạo hiểm hoặc tự tin vào các quyết định của mình cũng ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ. Do đó, hành vi nhà đầu tƣ cũng là nhân tố có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của cá
nhân. Kết quả nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013) cho thấy đặc điểm hành vi có ảnh hƣởng thuận chiều đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
Giả thuyết H4: đặc điểm hành vi có ảnh hƣởng thuận chiều đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân
Các yếu tố văn hóa - xã hội: Bên cạnh đặc điểm kinh tế, đặc điểm văn hóa
xã hội cũng là nhân tố có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của cá nhân. Nếu mật độ dận số ngày càng gia tăng, an ninh xã hội tại địa phƣơng đảm bảo sẽ là yếu tố cho thấy thị trƣờng BĐS tại địa phƣơng có nhiều tiềm năng để phát triển. Nghiên cứu của Dƣơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu tố xã hội với quyết định đầu tƣ. Trong khi đó, nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013) lại cho thấy có mối quan hệ nghịch chiều nhƣng không có ý nghĩa thống kê.
Giả thuyết H5: Tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa các đặc điểm văn hóa - xã hội với quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
Thị trƣờng liên quan: chính sách lãi suất đƣợc duy trì ở mức hợp lý là cơ
sở để các nhà đầu tƣ ra quyết định đầu tƣ bởi đây là chi phí tài chính mà nhà đầu tƣ phải chi trả nếu sử dụng nợ vay. Thị trƣờng ngoại hối thị trƣờng vàng và thị trƣờng vốn ít biến động, duy trì ổn định, quản lý tốt là cơ sở để phát triển thị trƣờng BĐS. Nghiên cứu của Dƣơng Thị Bình Minh và và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa biến phụ thuộc và các thị trƣờng khác có liên quan.
Giả thuyết H6: Hoạt động các thị trƣờng liên quan có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
Cơ hội đầu tƣ BĐS: Hoạt động đầu tƣ nhằm mục đích sinh lời, vì vậy, nếu
nhà đầu tƣ nhận thấy có nhiều tiềm năng cho thị trƣờng BĐS phát triển nhƣ Chính phủ đầu tƣ cơ sở hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, có nhiều dự án BĐS hấp dẫn thì nhà đầu tƣ sẽ đầu tƣ vào BĐS. Đoàn Thị Thanh Huyền (2013) trong nghiên cứu của mình cho thấy có mối quan hệ thuận chiều giữa cơ hội đầu tƣ BĐS với quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân..
Giả thuyết H7: Cơ hội đầu tƣ BĐS có mối quan hệ thuận chiều với quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
3.3 PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH TÍNH ĐỀ HOÀN THIỆN BẢNG KHẢO SÁT
Để xây dựng thang đo các nhân tố trong mô hình nghiên cứu, đề tài sử dụng thang đo đƣợc xây dựng trong nghiên cứu của Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012). Để hoàn thiện thang đo, tác giả thực hiện phỏng vấn chuyên sâu với 6 giám đốc công ty BĐS trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Cụ thể, tác giả thực hiện phỏng vấn chuyên sâu với 10 chuyên gia có kinh nghiệm quản lý các công ty BĐS từ 5 năm trở lên. Bảng câu hỏi thảo luận nhóm đƣợc trình bày phụ lục 1.
Bảng 3.1: Tóm tắt kết quả thảo luận nhóm
TT Mã hóa Yếu tố ảnh hƣởng Ý kiến Đồng ý Không đồng ý Không ý kiến
1 TAX Chính sách thuế và các khoản thu
đối với BĐS 5 0 1
2 ECON Các yếu tố chung của nền kinh tế 6 0 0
3 CUL Các yếu tố văn hóa - xã hội 5 1 0
4 POL Chính sách Nhà nƣớc 6 0 0
5 INV Hành vi nhà đầu tƣ 4 1 1
6 MKET Tác động của các thị trƣờng liên
quan 5 0 1
7 OPP Cơ hội đầu tƣ BĐS 6 0 0
(Nguồn: Tổng hợp của tác giả)
Bƣớc đầu tiên, tác giả giới thiệu các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân đƣợc rút ra từ việc nghiên cứu các lý thuyết cũng nhƣ tổng quan các nghiên cứu trƣớc. Ngoài việc sử dụng thang đo đƣợc xây dựng sẵn,quá trình phỏng vấn sâu cũng có thêm các câu hỏi mở nhằm phát hiện thêm yếu tố nào có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Kết quả phỏng vấn chuyên sâu đƣợc trình bày trong bảng 3.1.
Bảng 3.1 cho thấy các chuyên gia đồng ý với phần lớn nội dung và không bổ sung gì thêm. Do sử dụng nghiên cứu trong nƣớc nên không có sự thay đổi ngữ nghĩa cho các thang đo đƣợc xây dựng. Dựa trên việc hoàn thiện bảng khảo sát với thang đo cho từng nhân tố, nghiên cứu tiến hành khảo sát để thu thập dữ liệu sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân. Thang đo chi tiết và mã hóa thang đo đƣợc trình bày chi tiết trong bảng 3.2.
Bảng 3.2: Thang đo và mã hóa thang đo trong nghiên cứu
Tiêu chí đánh giá Mã hóa
thang đo
Chính sách thuế và các khoản thu TAX
1. Thuế nhà đất hiện nay đang áp dụng là hợp lý TAX1 2. Thuế thu nhập đối với chuyển nhƣợng BĐS là hợp lý TAX2
3. Lệ phí trƣớc bạ là hợp lý TAX3
4. Thu tiền sử dụng đất là hợp lý TAX4
Chính sách Nhà nƣớc POL
1. Chính sách quy hoạch về việc sử dụng đất đƣợc thực hiện tốt ở
Long Thành, Đồng Nai POL1
2. Chính sách đầu tƣ và kinh doanh nhà ở đƣợc thực hiện tốt ở
3. Chính sách quản lý Nhà nƣớc liên quan đến mức độ minh
bạch thị trƣờng BĐS đƣợc thực hiện tốt ở Long Thành, Đồng Nai POL3
Các yếu tố chung của nền kinh tế ECON
1. Tăng trƣởng kinh tế tại Đồng Nai tốt ECON1 2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế tại Long Thành Đồng Nai tốt ECON2 3. Thu nhập bình quân đầu ngƣời tăng lên ECON3 4. Lạm phát đƣợc duy trì ở mức thấp và ổn định ECON4
Hành vi nhà đầu tƣ INV
1. Anh/chị đầu tƣ theo đám đông trên thị trƣờng INV1 2. Anh/chị ƣa thích sự mạo hiểm trong việc đầu tƣ bất động sản INV2 3. Anh/chị tự tin vào các quyết định đầu tƣ bất động sản của
mình INV3
Yếu tố văn hóa xã hội CUL
1. Mật độ dân số tại Long Thành đang tăng CUL1 2. Môi trƣờng văn hóa, xã hội tại Long Thành đƣợc quan tâm
phát triển tốt CUL2
3. Phong tục tập quán của ngƣời dân phù hợp với sự phát triển xã
hội hiện nay CUL3
4. Tình hình an ninh xã hội tại Long Thành đƣợc giữ ổn định. CUL4
Thị trƣờng khác có liên quan MKET
1. Chính sách lãi suất phù hợp với nhu cầu của thị trƣờng MKET1 2. Thị trƣờng ngoại hối đƣợc quản lý tốt MKET2 3. Thị trƣờng vốn đáp ứng nhu cầu của anh/chị MKET3 4. Thị trƣờng vàng đƣợc quản lý tốt MKET4
Cơ hội đầu tƣ BĐS OPP
1. Nhu cầu bất động sản tại Long Thành đang ngày càng tăng OPP1 2. Chất lƣợng cơ sở hạ tầng ngày càng đƣợc chú trọng xây dựng
hiện đại
OPP2
4. Có nhiều dự án bất động sản hấp dẫn trên thị trƣờng OPP4
Quyết định đầu tƣ BĐS tại Long Thành, Đồng Nai QD
1. Đầu tƣ bất động sản tại Long Thành là kênh đầu tƣ có hiệu
quả QD1
2. Quyết định đầu tƣ vào bất động sản tại Long Thành là quyết
định đúng đắn QD2
3. Tôi sẽ giới thiệu cho bạn bè, ngƣời thân đầu tƣ bất động sản
tại Long Thành QD3
4. Tôi sẽ tiếp tục đầu tƣ bất động sản tại Long Thành QD4
Nguồn: Tổng hợp của tác giả 3.3 Dữ liệu nghiên cứu
Kích thƣớc mẫu phụ thuộc vào thang đo sử dụng trong nghiên cứu. Thông thƣờng, mẫu nghiên cứu càng lớn thì độ chính xác của kết quả nghiên cứu càng cao. Do giới hạn về thời gian, chi phí, mẫu đƣợc chọn theo phƣơng pháp thuận tiện với phƣơng pháp thu thập dữ liệu bằng bảng câu hỏi đối với nhà đầu tƣ cá nhân ở Long Thành, Đồng Nai. Bảng khảo sát chính thức trong phụ lục 3 gồm 2 phần: Phần 1 là thông tin chung về nhà đầu tƣ, phần 2 là thang đo liên quan đến nghiên cứu gồm 30 phát biểu, mỗi câu đƣợc đo lƣờng dựa trên thang đo Likert năm mức điểm. Trong đó, 1 - hoàn toàn không đồng ý đến 5 là hoàn toàn đồng ý.
Theo Trần Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005) những quy tắc trong xác định cỡ mẫu cho phân tích yếu tố thƣờng ít nhất bằng 4 hay 5 lần số biến. Đề tài này có 30 biến quan sát, vậy phải cần tối thiểu là 150 mẫu.Theo Hoelter (1983), kích thƣớc mẫu tối thiểu phải là 200. Để đảm bảo số lƣợng nghiên cứu tối thiểu cho nghiên cứu, đề tài phát ra 500 phiếu khảo sát gửi tại các công ty bất động sản, văn phòng môi giới BĐS tại huyện Long Thành, Đồng Nai.
3.4 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƢỢNG
Nghiên cứu chính thức đƣợc thực hiện bằng phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng, tiến hành ngay sau khi bảng câu hỏi đƣợc chỉnh sửa từ kết quả nghiên cứu
định tính. Bảng câu hỏi đƣợc sử dụng làm công cụ thu thập thông tin, dữ liệu cần thiết cho phân tích định lƣợng (Phụ lục 3).
Sau khi thu thập đƣợc bảng câu hỏi, phần mềm SPSS 20.0 đƣợc sử dụng để xử lý số liệu, thực hiện phân tích dữ liệu thông qua các công cụ nhƣ thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy của các thang đo (Cronbach’s Alpha), phân tích yếu tố khám phá (EFA), phân tích tƣơng quan hồi quy. Các kiểm định ANOVA, Independent- sample T-test đƣợc sử dụng để kiểm định sự tác động của các biến định tính lên mô hình nghiên cứu thông qua kết quả xử lý số liệu.
• Phân tích Cronbach’s Alpha
Cronbach’s alpha đƣợc sử dụng để đo lƣờng tính nhất quán của các biến quan trọng trong cùng một thang đo để đo lƣờng cùng một khái niệm hay dùng để đánh giá độ tin cậy của những thang đo đa biến.Nói cách khác, các thang đo trong nghiên cứu chính thức đƣa vào kiểm định bằng công cụ Cronbach’s Alpha. Loại bỏ các biến không phù hợp và đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha, qua đó các biến không đảm bảo độ tin cậy sẽ đƣợc loại bỏ. Cụ thể, những biến có hệ số tƣơng quan biến tổng (item-total correlation) nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại. Slater (1995) cho rằng những thang đo có hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,6 trở lên là có thể sử dụng (dẫn từ Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
• Phân tích nhân tố khám phá (EFA - Exploratory Factor Analysis)
Phân tích EFA đƣợc sử dụng để rút gọn một tập biến gồm k biến quan sát thành một tập F (F<k) các nhân tố có ý nghĩa hơn để tóm tắt thông tin. Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), hệ số Kaiser-Meyer-Lokin (KMO) quan tâm trong phƣơng pháp này vì hệ số KMO dùng để xem xét sự thích hợp trong việc đƣa các biến vào phân tích nhân tố. Hệ số KMO lớn khi đạt từ 0,5 đến 1,0 đây là điều kiện đủ để phân tích nhân tố thích hợp, khi hệ số này nhỏ hơn 0,5 thì phân tích nhân tố