Huyện Long Thành hiện nay có 13 xã và thị trấn Long Thành, là địa bàn nằm trong vùng chiến lƣợc quan trọng trong đầu tƣ phát triển kinh tế- xã hội của tỉnh Đồng Nai; đƣợc quy hoạch và đầu tƣ xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia có quy mô lớn nhƣ: đƣờng cao tốc TP. Hồ Chí Minh-Long Thành- Dầu Giây; đƣờng cao tốc, đƣờng sắt Biên Hòa-Vũng Tàu; đƣờng cao tốc Bến Lức- Long Thành; tuyến vành đai của thành phố Hồ Chí Minh và đặc biệt là dự án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành, đã và đang thu hút rất nhiều các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc với hàng loạt nhu cầu đầu tƣ phát triển đô thị, công nghiệp và dịch vụ…
Huyện Long Thành sở hữu vị trí tiềm năng với diện tích 431,01 km². Trung
đông, cách thành phố Biên Hòa 24 km về phía bắc và cách thành phố Vũng Tàu 60
góp phần làm cho kinh tế huyện phát triển mạnh mẽ trong thời gian qua.
4.1.2 Thị trƣờng bất động sản tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
tâm huyện nằm cách trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 32 km về phía
km về phía nam. Ngoài vị trí đắc địa giáp với Thành phố Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu, huyện Long Thành còn có nhiều tuyến đƣơng giao thông huyết mạch nhƣ tuyến đƣờng cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, tuyến đƣờng cao tốc Bến Lức – Nhơn Trạch – Long Thành, Quốc lộ 51B …Huyện Long Thành còn tập trung nhiều khu công nghiệp lớn, hiện đại gồm: (1)Khu công nghiệp An Phƣớc: 201 ha, (2) Khu công nghiệp Gò Dầu: 210 ha, (3) Khu công nghiệp Long Đức: 580 ha, (4) Khu công nghiệp Long Thành: 488 ha, (5) Khu công nghiệp Lộc An – Bình Sơn: 498 ha, (6) Khu công nghiệp Phƣớc Bình: 640 ha, (7)Khu công nghiệp công nghệ cao Amata Long Thành: 410 ha. Đây là những cơ sở thuận lợi
Với những tiềm năng hiện có cùng với thời gian qua, sự chuyển mình của Long Thành thu hút sự chú ý của các nhà đầu tƣ bất động sản trong và ngoài nƣớc.Khảo
sát cho thấy hiện có hàng chục khu đô thị quy mô lớn đang triển khai trên địa bàn huyện Long Thành, thu hút sự quan tâm, chú ý của đông đảo khách hàng.Nhận định về tiềm năng của bất động sản Long Thành, nhân tố thúc đẩy đất nền Long Thành phát triển chủ yếu là hạ tầng giao thông của khu vực. Trong đó, có thể kể đến là dự án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành, các tuyến cao tốc, cầu đƣờng kết nối Đồng Nai với các khu vực lân cận.
Đặc biệt, theo quy hoạch, sân bay Long Thành là dự án nhà ga hàng không lớn nhất Việt Nam với quy mô 5.000 ha và có công suất chứa 100 triệu hành khách, 5 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Với sân bay quốc tế Long Thành kéo theo các hoạt động công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ kèm theo diễn ra tại khu vực, Long Thành hứa hẹn sẽ trở thành vùng kinh tế trọng điểm lớn nhất khu vực phía Nam.
Ngoài siêu dự án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành, các công trình giao thông trọng điểm cũng liên tục đƣợc Chính phủ đã và đang triển khai. Theo đó, tỉnh Đồng Nai có 5 cao tốc đi qua gồm TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết, Dầu Giây – Đà Lạt, và Biên Hòa – Vũng Tàu. Ngoài ra, còn có 2 tuyến đƣờng vành đai 3 và 4 TP.HCM cũng trải dài qua địa phận tỉnh Đồng Nai.
Chính những thế mạnh về sự an toàn và thuận lợi đối với giao thông, khu vực Long Thành trở thành nơi thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tƣ, trong đó có nguồn đầu tƣ bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền. Hiện tại, có 02 xu hƣớng tìm mua đất nền, một là lựa chọn đất nền có diện tích lớn để đầu tƣ kinh doanh, hai là lựa chọn đất nền đã đƣợc quy hoạch theo dự án để đáp ứng nhu cầu nhà ở.Qua những thông tin hấp dẫn trên, giá đất nền tại các khu vực xung quanh quy hoạch sân bay đang tăng lên một cách “chóng mặt”.
Có thể nói, sân bay Long Thành nhƣ một thỏi nam châm lớn có sức hút lan rộng trong bán kính 30 km. Hiện mới là giai đoạn khởi động, nhƣng làn sóng săn lùng quỹ đất đã nóng sốt nhiều lần, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao. Các vị trí đẹp, chiến lƣợc đều đã có chủ.Trƣớc hiện tƣợng này, nhiều chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tƣ nên cẩn trọng, đặc biệt sẽ rủi ro rất cao bởi những khu vực gần dự án sân bay Long Thành hiện vẫn chƣa có quy hoạch chung về xây dựng, các xã vùng xung
quanh dự án vẫn triển khai theo quy hoạch xã nông thôn mới đã đƣợc UBND tỉnh phê duyệt.
Thị trƣờng bất động sản ở Đồng Nai nói chung và huyện Long Thành nói riêng, thời gian qua là thị trƣờng phát sinh nhiều tiêu cực, rối loạn do các cơn sốt đất diễn ra liên tục, trong đó huyện Long Thành là một trong những địa bàn nóng nhất do các dự án nhà, đất “ăn theo” sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng. Chỉ trong thời điểm từ cuối năm 2018 đến hết năm 2019, tại huyện Long Thành thị trƣờng bất động sản liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới do nhu cầu mua đầu cơ, lƣớt sóng quá cao. Điều này làm nảy sinh tâm lý ham lợi nhuận của một số doanh nghiệp, cá nhân.
Ở phía ngƣời bán, khá nhiều doanh nghiệp sử dụng chiêu trò “bán lúa non”, nghĩa là nôn nóng rao bán đất nền, nhà ở khi hạ tầng chƣa xong, thậm chí có nhiều dự án còn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý để đƣợc cấp phép làm dự án (Vi Lâm, 2019). Nguyên nhân của tình trạng này thƣờng là do doanh nghiệp muốn huy động vốn từ ngƣời mua trƣớc để có tiền đầu tƣ hạ tầng hoặc đầu tƣ các dự án khác. Về nguyên tắc, dự án bất động sản (dù là nhà ở hay đất nền) đều bị chi phối bởi nhiều bộ luật nhƣ: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng...Tuy nhiên, nhà đầu tƣ thƣờng phớt lờ quy định.
Thị trƣờng cũng xuất hiện nhiều cá nhân tự phân lô bán nền trên khu đất do mình sở hữu mà chƣa đƣợc phép của cơ quan chức năng, thậm chí lén lút làm hạ tầng (thực chất chỉ là vài con đƣờng bê tông nhỏ hẹp len giữa khu đất) rồi bán “lụi” mà không cần giấy phép (Vi Lâm, 2019). Bên cạnh đó, còn “xẻ thịt” đất nông nghiệp, đất rừng, đất lúa…để phân lô bán nền kiếm lợi, dù biết chắc rằng những nền đất có nguồn gốc không phải đất ở nói trên rất khó đƣợc hợp thức hóa về pháp lý.
Ngoài ra, sự biến tƣớng của các chiêu trò ăn theo cơn sốt đầu tƣ đất đai trong thời gian qua còn có hình thức rao bán các dự án “ma”, dự án ảo hoàn toàn không có thật, nhƣ trƣờng hợp Công ty cổ phần địa ốc Alibaba vừa qua. Nhiều nghi vấn đặt ra, cho rằng những doanh nghiệp này chỉ dùng các dự án bất động sản làm “mồi”, thực chất là đang kinh doanh theo kiểu huy động vốn đa cấp (Vi Lâm, 2019; Nguyễn Hữu Vinh, 2020; Mạnh Thắng, 2020).
Những hành vi vi phạm quy định, vi phạm pháp luật trên thị trƣờng bất động sản vừa qua diễn ra liên tục, đa dạng, song có vẻ các công cụ pháp lý để kiểm soát và chế tài những hành vi đó chƣa đủ mạnh, hoặc chƣa đƣợc áp dụng kịp thời, nhanh nhạy. Các quy định để chế tài các hành vi vi phạm vừa đƣợc ban hành chƣa bao lâu lại nhanh chóng lỗi thời, cần đƣợc sửa đổi, bổ sung. Muốn từng bƣớc minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản, cần những biện pháp chấn chỉnh kịp thời, mạnh tay, hiệu quả hơn, ít nhất cũng làm những doanh nghiệp, cá nhân có ý định làm ăn gian dối phải “chùn chân”.
Trƣớc thực trạng trên, ngày 1/7/2020,tỉnh Đồng Nai vừa ký quyết định số 22/2020 ban hành quy định tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.Quyết định này có hiệu lực từ ngày ký, thay thế cho quyết định 03 đƣợc UBND tỉnh Đồng Nai ban hành vào tháng 1/2018. Theo đó, với đất ở tại đô thị, diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa là 60m2 (tính luôn xã Long Hƣng, TP. Biên Hòa). Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa với đất ở nông thôn là 80m2. Diện tích tối thiểu trên không tính diện tích đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, diện tích hành lang bảo vệ các công trình công cộng, công trình chƣa thu hồi đất.
Đối với đất nông nghiệp tại nông thôn, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 1.000m2. Đối với đất nông nghiệp tại đô thị, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 500m2 (tính luôn cả xã Long Hƣng). Với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, quy định nhƣ sau: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa là 60m2 hoặc 80m2 tùy theo đất ở đô thị hay đất ở nông thôn; trừ trƣờng hợp đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ thì thực hiện theo dự án đầu tƣ đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
UBND cấp huyện xem xét, cho phép tách thửa với ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời căn cứ theo các quy định khác cho phép tách thửa với trƣờng hợp tặng/cho quyền sử dụng đất cho con hoặc nhận thừa kế sử dụng đất có nhu cầu tách thửa nhƣng không đảm bảo diện tích tối thiểu; những trƣờng hợp cụ thể là ngƣời có hoàn cảnh khó khăn; hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, chuẩn hộ cận nghèo.
Những nội dung phân tích trên cho thấy thị trƣờng bất động sản ở Long Thành, Đồng Nai có nhiều tiềm năng phát triển, kinh tế địa phƣơng ngày càng phát triển, yếu tố văn hóa - xã hội tƣơng đối ổn định đã thu hút nhiều nhà đầu tƣ quan tâm và quyết định đầu tƣ.
4.2 PHÂN TÍCH MÔ TẢ MẪU NGHIÊN CỨU
500 bảng khảo sát đƣợc gửi tới các công ty bất động sản, văn phòng đại diện hoặc văn phòng môi giới bất động sản trên địa bàn huyện Long Thành từ tháng 03/2020 đến tháng 05/2020. Số lƣợng bảng khảo sát thu về là 400 phiếu, trong đó có 349 phiếu khảo sát hợp lệ, chiếm tỷ lệ 69,8% tổng số phiếu phát ra. Với số lƣợng phiếu thu về hợp lệ đủ điều kiện để tiến hành các phân tích định lƣợng liên quan đến chủ đề nghiên cứu.
Trong mẫu khảo sát có 198 ngƣời tham gia là nam, chiếm tỷ lệ 56,7% mẫu quan sát, 151 ngƣời tham gia phỏng vấn là nữ, chiếm tỷ lệ 43,3% trong mẫu khảo sát.
Bảng 4.1: Thống kê mô tả mẫu khảo sát theo giới tính
Tần suất Tỷ lệ (%) Tỷ lệ phần trăm tích lũy
Giá trị
Nam 198 56.7 56.7
Nữ 151 43.3 100.0
Tổng cộng 349 100.0
Nguồn: Trích xuất từ SPSS 20.0
Về độ tuổi, mẫu khảo sát có 3,2% từ 25 - 34 tuổi, 12,9% có độ tuổi 35 - 44 tuổi. Chiếm 59% mẫu khảo sát là nhóm nhà đầu tƣ cá nhân có độ tuổi từ 45 - 54 tuổi. Nhóm nhà đầu tƣ từ 55 tuổi trở lên tham gia khảo sát là 87 ngƣời, chiếm 24,9% trong tổng mẫu khảo sát.
Bảng 4.2: Thống kê mô tả mẫu theo độ tuổi
Tần suất Tỷ lệ (%) Tỷ lệ phần trăm tích lũy
Giá trị 25 - 34 tuổi 11 3.2 3.2 35 - 44 tuổi 45 12.9 16.0 45 - 54 tuổi 206 59.0 75.1 Từ 55 trở lên 87 24.9 100.0 Tổng cộng 349 100.0 Nguồn: Trích xuất từ SPSS 20.0
Trong mẫu khảo sát, nhóm đối tƣợng khảo sát có thu nhập 15 - 25 triệu chiếm 64,5% mẫu nghiên cứu với 225 ngƣời. 70 ngƣời có thu nhập từ 25 triệu đến dƣới 35 triệu, chiếm tỷ lệ 20,1%. Đồng thời chỉ có duy nhất 1 ngƣời tham gia khảo sát có thu nhập trên 35 triệu/tháng.
Bảng 4.3: Thống kê mô tả theo thu nhập
Tần suất Tỷ lệ (%) Tỷ lệ phần trăm tích lũy
Giá trị Dƣới 5 triệu 11 3.2 3.2 5- <15 triệu 42 12.0 15.2 15 - < 25 triệu 225 64.5 79.7 25 - < 35 triệu 70 20.1 99.7 trên 35 triệu 1 0.3 100.0 Tổng cộng 349 100.0 Nguồn: Trích xuất từ SPSS 20.0
Trong mẫu nghiên cứu với 349 ngƣời tham gia khảo sát, chỉ có 8 ngƣời có trình độ dƣới cao đẳng, chiếm tỷ lệ 2,3%. Nhóm nhà đầu tƣ cá nhân có trình độ đại học chiếm tỷ trọng lớn nhất là 59,9%, tƣơng ứng với 209 ngƣời. Có 28 nhà đầu tƣ có trình độ tiến sĩ đầu tƣ BĐS tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Bảng 4.4: Thống kê mô tả mẫu dựa trên trình độ học vấn
Tần suất Tỷ lệ (%) Tỷ lệ phần trăm tích lũy
Giá trị Dƣới cao đẳng 8 2.3 2.3 Cao đẳng 32 9.2 11.5 Đại học 209 59.9 71.3 Thạc sĩ 72 20.6 92.0 Tiến sĩ 28 8.0 100.0 Tổng cộng 349 100.0 Nguồn: Trích xuất từ SPSS 20.0
4.3 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNHĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG NAI
4.3.1 Phân tích hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha
Kết quả phân tích hệ số Cronbach’s Alpha đƣợc trình bày trong bảng 4.5.
Bảng 4.5: Kết quả phân tích hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha
TAX Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,913
TAX1 0,766 0,900
TAX2 0,806 0,887
TAX3 0,844 0,876
TAX4 0,804 0,886
POL Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,773
POL1 0,617 0,696
POL2 0,661 0,633
POL3 0,567 0,754
ECON Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,935
ECON1 0,776 0,938
ECON2 0,870 0,907
ECON3 0,874 0,906
ECON4 0,867 0,908
INV Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,881
INV1 0,753 0,846
INV2 0,780 0,823
INV3 0,778 0,824
CUL Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,831
CUL1 0,646 0,792
CUL2 0,795 0,722
CUL3 0,703 0,765
CUL4 0,502 0,850
MKET Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,835
MKET1 0,577 0,830
MKET2 0,657 0,796
MKET3 0,708 0,773
Nguồn: Trích xuất từ SPSS 20.0
Kết quả kiểm tra phân tích hệ số Cronbach’s alpha trong bảng 4.1 cho thấy:
- Các thang đo đều có tƣơng quan biến tổng từ 0,502 đến 0,874, lớn hơn 0.3,
cho thấy các thang đo trong nhân tố có mối quan hệ với nhau.
- Các nhân tố trong nghiên cứu đều có hệ số Cronbach’s Alpha đạt giá trị lớn hơn 0,6 và nhỏ hơn 0,95. Cụ thể, hệ số Cronbach’s Alpha của biến POL thấp nhất là 0,773 và hệ số Cronbach’s Alpha của biến ECON là cao nhất 0,935. Kết quả này cho thấy các thang đo đạt độ tin cậy cao và không xảy ra hiện tƣợng trùng biến.
- Phân tích hệ sốCronbach’s alpha nếu loại biến của các thang đo ta thấy:
(1) các biến TAX, POL, INV, MKET và OPP có hệ số Cronbach’s Alpha nếu loại biến đều thấp hơn hệ sốCronbach’s alpha tổng.
(2) Biến ECON có thang đo ECON1 có hệ số Cronbach’s Alpha nếu loại biến là 0,938 cao hơn mức 0,935 của hệ số Cronbach’s Alpha tổng. Tuy nhiên, hệ số tƣơng quan biến tổng của ECON1 đạt 0,776 lớn hơn 0,3 và các nghiên cứu trƣớc đều có ý nghĩa nên việc giữ biến là cần thiết để thang đo đạt độ tin cậy (Hoàng Trọng và Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
(3) Biến QD có hệ số Cronbach’s Alpha tổng là 0,870, trong khi đó, hệ số Cronbach’s Alpha nếu loại biến QD1 là 0,874. Tuy nhiên, tƣơng quan biến tổng của thang đo QD1 đạt 0,623 > 0,3 và trong các nghiên cứu trƣớc thang đo này có ý nghĩa trong phân tích EFA. Vì vậy, dựa trên Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), đề tài giữ lại thang đo QD1 để thực hiện phân tích nhân tố khám phá.
OPP Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,845
OPP1 0,698 0,796 OPP2 0,687 0,800 OPP3 0,700 0,799 OPP4 0,652 0,819 QD Hệ số Cronbach’s Alpha = 0,870 QD1 0,623 0,874 QD2 0,812 0,800 QD3 0,822 0,793 QD4 0,650 0,863
Kết quả phân tích hệ số Cronbach’s Alpha của các biến cho thấy thang đo đạt yêu cầu, đạt độ tin cậy, không có biến rác trong thang đo, nhƣ vậy đủ điều kiện để thực hiện phân tích EFA.
4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá
Một thang đo đạt yêu cầu phải đảm bảo bảo ba giá trị là giá trị tin cậy, giá trị