tăng tính minh bạch của thị trƣờng bất động sản
Kinh tế huyện Long Thành có những bƣớc phát triển nhảy vọt nhờ các chính sách đầu tƣ hạ tầng của Trung ƣơng. Vì vậy, với vai trò là chủ thể quản lý trực tiếp, chính quyền địa phƣơng nên tuân thủ các chính sách về quy hoạch sử dụng đất đai, chính sách đầu tƣ và kinh doanh nhà ở. Hạn chế các sai phạm xảy ra liên quan đến việc triển khai các chính sách của Nhà nƣớc về đất đai. Trong giai đoạn thị trƣờng BĐS có sự tăng trƣởng nhanh, nhiều dự án ma đƣợc lập nên làm cho thị trƣờng trở nên rối loạn, chính quyền địa phƣơng, đặc biệt là Sở Tài nguyên môi trƣờng cần thanh tra, giám sát chặt chẽ việc cấp phép cho các dự án đầu tƣ. Có cơ chế xử phạt nghiêm khắc đối với các dự án sai phạm các quy định của Chính phủ về đất đai.
Đồng thời, chính quyền địa phƣơng cũng cần đảm bảo tính minh bạch trên thị trƣờng BĐS. Các thông tin về quy hoạch, tranh chấp đất đai cần đƣợc công khai rộng rãi để tránh trƣờng hợp nhà đầu tƣ vì thiếu thông tin mà đƣa ra lựa chọn sai lầm. Thông qua công nghệ, chính quyền địa phƣơng nên tải các thông tin về quy hoạch đất đai, các dự án BĐS đƣợc cấp phép trên địa bàn trên webite để các NĐTCN dễ tìm kiếm thông tin, tránh đƣa ra các quyết định sai lầm do thông tin bất cân xứng.
Tiếp tục đầu tƣ, mở rộng nhiều KCN mới và các cụm công nghiệp để tạo mặt bằng, quỹ đất sạch cho phát triển công nghiệp, trong đó đặc biệt ƣu tiên kêu gọi đầu tƣ hạ tầng các khu, cụm công nghiệp đã đƣợc quy hoạch. Điều này không chỉ tạo ra nguồn cung thị trƣờng BĐS huyện phát triển mà còn là cơ sở để thu hút đầu tƣ, phát triển kinh tế địa phƣơng từ đó lại có tác động tích cực đến thị trƣờng BĐS.
5.2.5 Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS cần điều chỉnh theo hƣớng hợp lý hơn
Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS nói chung, dựa trên kết quả nghiên cứu có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của các nhà đầu tƣ trên thị trƣờng BĐS huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai. Do đó, để thu hút nhà đầu tƣ cá nhân đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS, chính quyền địa phƣơng cần xem xét các đề xuất cụ thể nhƣ sau:
Đối với thuế đất thu hàng năm phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất, vì vậy không cần rằng thiết phải phân biệt mức thuế suất tùy thuộc vào từng mục đích sử dụng đất nhƣ: dùng để ở, làm văn phòng, khách sạn… Theo đó, chính quyền địa phƣơng nên đề cập đến Cơ quan thuế, quốc hội về việc đánh thuế đất dựa trên khả năng khai thác đất theo từng dự án cụ thể thay vì theo loại đất nhƣ hiên nay. Việc đánh thuế đất dựa trên khả năng sinh lời sẽ là cơ sở để các nhà đầu tƣ cân nhắc đến việc khai thác BĐS, đồng thời cũng đảm bảo nguồn thu ngân sách.
Đối với đất bỏ hoang không sử dụng, chủ sở hữu (sử dụng) nộp thuế với mức thuế suất cao hơn đất đã đƣa vào sử dụng, nhằm tránh tình trạng sử dụng đất lãng phí, hạn chế đầu cơ, tích tụ đất và tạo nguồn cung quỹ đất. Cần điều tiết nguồn thu nhập từ giá trị BĐS tăng thêm do Nhà nƣớc đầu tƣ cơ sở hạ tầng và hoàn thiện các sắc thuế thu nhập đối với chuyển nhƣợng BĐS.
5.2.6 Quan tâm đến sự phát triển của các thị trƣờng liên quan
Thị trƣờng liên quan có ảnh hƣởng không nhỏ đến quyết định đầu tƣ BĐS của NĐTCN trên địa bàn huyện Long Thành thông qua kết quả nghiên cứu định lƣợng. Do đó, chính quyền cần quan tâm đến biến động của các thị trƣờng liên quan để có những chính sách điều hành thị trƣờng BĐS huyện hợp lý. Trong đó, đối với thị trƣờng tài chính là nơi truyền dẫn vốn cần có chính sách hoặc các biện pháp
nhằm đảm bảo nguồn vốn mà NĐTCN tiếp cận đƣợc có chi phí hợp lý, thủ tục đơn giản. Điều này giúp cho NĐT có cơ hội vay vốn để đầu tƣ vào BĐS nói chung, BĐS huyện Long Thành nói riêng.
Bên cạnh đó, ở tầm vĩ mô cần quản lý chặt chẽ thị trƣờng vàng, thị trƣờng ngoại hối, tránh sự biến động đột ngột do đầu cơ tích trữ. Cần có chế tài xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, yêu cầu các ngân hàng chấp hành nghiêm các quy định về quản lý ngoại hối, quản lý hoạt động kinh doanh vàng. Điều này góp phần đảm bảo an toàn hệ thống tổ chức tín dụng, giảm tình trạng đô la hóa, tăng niềm tin vào đồng Việt Nam, nâng cao khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp xuất khẩu, bảo đảm thực hiện các mục tiêu kinh tế vĩ mô, hạn chế nhập siêu và tăng dự trữ ngoại hối nhà nƣớc. Từ sự ổn định của thị trƣờng liên quan sẽ tạo điều kiện cho các NĐTCN có những quyết định đầu tƣ BĐS phù hợp, hình thành nguồn cầu ổn định cho thị trƣờng BĐS nói chung.
5.2.7 Kiến nghị dành cho nhà đầu tƣ
Nhà đầu tƣ cá nhân tránh “Tâm lý bầy đàn”. Phần lớn các nhà đầu tƣ thƣờng mua bán nhà đất trên cơ sở tham khảo thông tin từ bạn bè, ngƣời thân. Tâm lý bầy đàn của nhà đầu tƣ trong nƣớc còn phải kể đến lý do tính minh bạch của thị trƣờng. Những thông tin về dự án BĐS thƣờng chỉ do một nhóm ngƣời nắm giữ và thao túng thị trƣờng.
Vì vậy, thông tin các nhà đầu tƣ nhận đƣợc thƣờng là những thông tin nhiễu, mỗi ngƣời có một thông tin khác nhau, ngƣời này truyền tai ngƣời kia và rủ nhau tham gia mua – bán trên thị trƣờng. Chính tâm lý này đã khiến không ít nhà đầu tƣ trên thị trƣờng BĐS chịu thiệt hại khi thị trƣờng biến động trong thời gian vừa qua. Nhiều nhà đầu tƣ đã không kịp bán thu hồi vốn trong khi giá ngày càng giảm mạnh. Mặt khác, những khoản nợ đầu tƣ BĐS đến hạn khiến nhà đầu tƣ phải bán với bất cứ giá nào để có tiền trả nợ. Bài học kinh nghiệm trong thời gian vừa qua, nhà đầu tƣ cần tự “kiềm chế cảm xúc” bản thân nhằm tránh những tình trạng bị cuốn theo tâm lý bầy đàn một cách mù quáng.
5.3 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ HƢỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
Do giới hạn về mặt thời gian và chi phí thực hiện nên nghiên cứu có những hạn chế nhất định:
Nghiên cứu đƣợc thực hiện tại Long Thành, Đồng Nai mà chƣa mở rộng ra toàn tỉnh. Đồng thời, do không có đầy đủ thông tin về tất cả các nhà đầu tƣ mua BĐS tại Long Thành Đồng Nai nên phƣơng pháp chọn mẫu ngẫu nhiên thuận tiện chƣa đảm bảo tính đại diện cho tổng thể.
Mô hình có R2 hiệu chỉnh là 50% nhƣ vậy ngoài 7 yếu tố này còn có các yếu tố khác ảnh hƣởng 50% còn lại đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân. Việc tiếp tục nghiên cứu lý thuyết và các nghiên cứu thực nghiệm để bổ sung thêm biến là hƣớng nghiên cứu tiếp theo đề xuất cho đề tài.
Ngoài ra, đề tài có thể sử dụng mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) - một mô hình thống kê nhằm kiểm tra mối quan hệ giữa các biến bằng cách khảo sát cấu trúc của mối quan hệ tƣơng tác giữa một loạt các phƣơng trình. Việc sử dụng phƣơng pháp tiếp cận mới nên đƣợc cân nhắc để có góc nhìn đa chiều về các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân.
Kết luận chƣơng 5
Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu trong chƣơng 4, chƣơng 5 đã trình bày những kết luận tổng quát của đề tài và đã đề xuất hàm ý quản trị liên quan đến chính quyền địa phƣơng nhằm quản lý thị trƣờng BĐS thông qua tác động đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân. Bên cạnh đó, chƣơng này cũng nêu ra những hạn chế của đề tài và kiến nghị hƣớng nghiên cứu tiếp theo
KẾT LUẬN
Dựa trên sự phát triển quá nóng, thiếu bền vững của thị trƣờng BĐS huyện Long Thành kể từ khi Chính phủ triển khai dự án sân bay quốc tế Long Thành, cũng nhƣ chƣa có nghiên cứu nào về các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của NHĐTCN, đề tài đã đƣợc thực hiện nhằm đƣa ra các kiến nghị liên quan để hoàn thiện công tác quản lý thị trƣờng BĐS huyện Long Thành.
Thông qua cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trƣớc, đề tài đã xây dựng mô hình các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của NĐTCN tại địa bàn huyện. Thông qua phƣơng pháp nghiên cứu định tính đề tài đã hoàn thiện thang đo phục vụ cho nghiên cứu. Bộ dữ liệu sơ cấp đƣợc thu thập từ 349 NĐTCN trên thị trƣờng BĐS Đồng Nai. Kết quả nghiên cứu định lƣợng cho thấy các yếu tố gồm: cơ hội đầu tƣ BĐS, các yếu tố văn hóa - xã hội, các yếu tố kinh tế, hành vi nhà đầu tƣ, chính sách thuế và các khoản thu liên quan BĐS, chính sách Nhà nƣớc và thị trƣờng liên quan đều có ảnh hƣởng tích cực đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với độ tin cậy 99%. Trong đó, nhân tố cơ hội đầu tƣ BĐS và các yếu tố văn hóa - xã hội, yếu tố kinh tế là 3 nhân tố tác động mạnh nhất. Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS mặc dù có tác động tích cực nhƣng mức độ ảnh hƣởng thấp nhất trong các nhân tố đề cập trong mô hình.
Trên cơ sở xác định đƣợc nhân tố và mức độ ảnh hƣởng của từng nhân tố đến quyết định đầu tƣ BĐS của các NĐTCN trên địa bàn huyện Long Thành, đề tài đã đƣa ra một số các kiến nghị nhƣ sau nhằm hoàn thiện công tác quản lý thị trƣờng BĐS huyện Long Thành trong thời gian tới. Các kiến nghị đƣợc đề xuất trong nghiên cứu bao gồm:
(1)Chính quyền địa phƣơng cần tạo ra nhiều cơ hội đầu tƣ BĐS
(2)Chính quyền địa phƣơng cần quan tâm đến các yếu tố văn hóa - xã hội (3)Chính quyền cần có cơ chế phát triển kinh tế địa phƣơng
(4) Chính quyền cần đảm bảo sự tuân thủ chính sách đất đai của Nhà nƣớc, tăng tính minh bạch của thị trƣờng bất động sản
(5) Quan tâm đến sự phát triển của các thị trƣờng liên quan (6) Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS (7) Kiến nghị dành cho nhà đầu tƣ
Tài liệu tiếng Việt
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Tuấn Anh (2018), “Đánh giá vai trò của các nhân tố ảnh hƣởng tới quyết định lựa chọn mua nhà ở tại Việt Nam”, Tạp chí Kinh tế và Phát triển, số 252(II), tháng 6 năm 2018, tr. 2-10
2. Bộ Xây dựng (2006), Giáo trình Quản lý thị trƣờng bất động sản
3. Hoàng Văn Cƣờng (chủ biên) (2006), Thị trƣờng bất động sản, NXB Xây dựng, Hà Nội.
4. Gia Anh, Thu Nhung (2020), Bất động sản Đồng Nai – Tâm điểm hút vốn 2020, Báo Kinh tế đô thị, truy cập tại http://kinhtedothi.vn/bat-dong-san-dong-nai- tam-diem- hut-von-2020-361779.html
5. Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tƣ kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Tp. Hồ Chí Minh
6. Hà Anh Chiến (2019), “Tự vẽ quy hoạch, lập dự án ảo sân bay Long Thành: Sớm công bố quy hoạch để chặn nạn bát nháo”, Báo Lao động, truy cập tại
https://laodong.vn/bat-dong-san/som-cong-bo-quy-hoach-de-chan-nan-bat-nhao- 754202.ldo
7. Đoàn Thị Thanh Huyền (2013), Phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ bất động sản tại tỉnh Bến Tre, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Hồ Chí Minh
8. Vi Lâm (2019), Chấn chỉnh thị trƣờng bất động sản, Báo Đồng Nai, truy cập tại
http://baodongnai.com.vn/chuyenmuc/sotayphongvien/201909/chan-chinh-thi-
truong-bat-dong-san-2964184/, 25/04/2020
9. Phạm Thị Phƣơng Loan (2011), Phân tích các nhân tố tác động đến đầu tƣ bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh
10. Dƣơng Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Đánh giá các yếu tố tác động đến quyết định đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản – Một số gợi ý về chính sách”, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 255, 40 -48
lxxvi i
11. Lê Thanh Ngọc (2014), Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận án tiến sĩ, Đại học Ngân hàng Tp. Hồ Chí Minh
12. Nguyễn Bạch Nguyệt và Từ Quang Phƣơng (2007), Giáo trình Kinh tế đầu tƣ, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân
13. Vƣơng Minh Phƣơng (2018), Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội, Luận án tiến sĩ, Học viện Tài chính
14. Mạnh Thắng (2020), Loạn dự án ăn theo sân bay Long Thành, truy cập tại
https://cafef.vn/loan-du-an-an-theo-san-bay-long-thanh-20200725070624627.chn,
20/8/2020
15. Vũ Đức Toàn (2016), Phát triển thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam: Trƣờng hợp một số thành phố lớn, Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội
16. Nguyễn Đình Thọ (2011), Phƣơng pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh: Thiết kế và thực hiện, NXB Lao động xã hội
17. Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS – Tập 2. Nhà xuấtbản Hồng Đức, TP. Hồ Chí Minh
18. Nguyễn Huy Tuân, Mai Thị Hồng Nhung (2019), Nhân tố ảnh hƣởng đến hành vi mua căn hộ chung cƣ cao cấp của ngƣời tiêu dùng tại TP. Đà Nẵng, Tạp chí Tài chính, truy cập tại http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/nhan-to-anh- huong-den-hanh-vi-mua-can-ho-chung-cu-cao-cap-cua-nguoi-tieu-dung-tai-tp-da- nang-310112.html
19. Trần Văn Tuyến (2013), Các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ bất động sản của khách hàng cá nhân tại Tp. Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh
20. Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ƣơng, Thực trạng và giải pháp bất động sản Việt Nam.
21. Viện nghiên cứu Phát triển thành phố Hồ Chí Minh (2020), Thực trạng đô thị hóa ở Đồng Nai
22. Nguyễn Hữu Vinh (2020), Đất quanh dự án sân bay Long Thành: Lại sốt ảo, Báo Đại đoàn kết, truy cập tại http://daidoanket.vn/dat-quanh-du-an-san-bay-long- thanh-lai-
Tài liệu tiếng Anh
1. Ajzen, I., (1991), The theory of planned behaviour. Organizational Behaviour and Human Decision Processes. 50 (2): 179-211
2. Ajen, I. and Fishbein, M., (1975) “Belief, attitude, intention and behavior. An introductiion to theory and research” Reading. Mass: Addison-Wesley.
3. Edward J. Farragher, Arline Savage (2008), An Investigation of Real Estate Investment Decision-Making Practice,s Journal of Real Estate Practice and Education
4. Hoelter, J.W. (1983). The analysis of covariance structures: Goodness-of-fit indices. Sociological Methods and Research, 11, 325–344.
5. Haughwout, A., Lee, D., Tracy, J., & Klaauw, W. V. D. (2011). Real estate investors, the leveragecycle, and the housing market crisis. Federal Reserve Bank of New York. Staff Report no.514. Truy cập tại http://www.econstor.eu/bitstream/10419/60965/1/ 668533382.pdf
6. Priyanka Grover, L.K. Singh (2015), Study on behavioural factors influencing investment decision in real state: a case study of Udham Singh Nagar, International Journal of Engineering technology, management and applied sciences, Vol 3, Issue 7, 150 – 158
7. Saw Lip Sean, Tan Tack Hong (2014), Factors affecting the purchase decision of investors in the residential property market in Malaysia, Journal of Surveying, Construction and Property, Vol 5, Issue 2, 1 – 13
8. Schiffman, L G., Aron O'Cass, Angela Paladino và Jamie Carlson, 2013. Consumer Behavior (What's New in Marketing). s.l.:Pearson Higher Education AU.
Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát trong phỏng vấn sâu với chuyên gia
Kính gửi Quý anh/chị chuyên gia,
Tôi tên là..., hiện đang thực hiện đề tài nghiên cứu “Các yếu tố ảnh
hƣởng đến quyết định đầu tƣ bất động sản của nhà đầu tƣ cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai". Mục đích thực hiện nghiên cứu là để xác định đƣợc