Trên thực tế, quyền đối với bất động sản liền kề cũng được xác lập theo quy định của pháp luật. Vì chỉ khi một quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh thì quan hệ đó mới trở thành quan hệ pháp luật, các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được pháp luật bảo vệ. Cho nên ngay cả “việc thỏa thuận” để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định.52
Tuy nhiên, căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được xác định theo quy định của luật tại Điều 246 BLDS 2015 đặt ra khi bất động sản bị vây bọc và người có bất động sản liền kề phải để ra một lối đi, một lối thoát nước,… để chủ 50Lê Thị Giang (2018), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự 2015”,Tạp chí Kiểm sát, số 16/2018, tr. 16.
51Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr. 401-402. 52Phạm Công Lạc, tlđd (42), tr. 46.
sở hữu bất động sản bên cạnh có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường. Có thể hiểu quyền đối với bất động sản liền kề sẽ trực tiếp phát sinh trực tiếp từ quy định được pháp luật thiết kế sẵn.53Đây là căn cứ không phụ thuộc vào ý chí hay thỏa thuận của các chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản liền kề mà hoàn toàn được xác lập trên các quy định trực tiếp của pháp luật.54Những trường hợp xác lập quyền do quy định của luật có thể kể đến là trường hợp xác lập quyền tưới nước, tiêu nước Điều 253; quyền về lối đi qua Điều 254; quyền mắc dây tải điện, thông tin liên lạc Điều 255;…
Trong đó, đối với quyền về lối đi qua khi có sự phân chia bất động sản thì có thể dựa trên căn cứ này để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Trên thực tế, do nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế,… mà một bất động sản có thể bị chia thành nhiều phần bất động sản nhỏ hơn cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau. Vấn đề gặp phải sẽ có một hoặc nhiều bất động sản thuộc các chủ sỡ hữu khác không có lối đi ra đường công cộng mặc dù bất động sản bị phân chia ban đầu có lối đi thông thương với đường công cộng. Vì vậy, pháp luật đã dự liệu trường hợp này được coi là căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề như sau: “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”55
Để đảm bảo cho nhu cầu sử dụng, khai thác bất động sản bình thường đòi hỏi phải có một lối đi, thì theo điều luật này bất động sản ở trong sẽ được dành cho một lối đi cần thiết. Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này phải được thiết lập trên chính bất động sản bị phân chia, mà không phải thông qua việc yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khác tạo lối đi trên bất động sản của họ. Tuy nhiên, nhằm cân bằng lợi ích giữa các chủ sở hữu bất động sản được phân chia và để việc thực thi được dễ dàng thì việc tạo lập lối đi như thế nào, ở đâu dựa trên thỏa thuận giữa các chủ sở hữu tài sản là phương thức hữu hiệu nhất. Nếu không đạt được thỏa thuận thì các tranh chấp xảy ra được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi.56 53Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr. 400.
54Đặng Thị Thúy Thành (2014),Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 37.
55Khoản 3 Điều 254 BLDS 2015
56Nguyễn Thị Hường (2018), “Về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự 2015”,Tạp chí Tòa án Nhân dân, số 14/2018, tr. 38.
Trong trường hợp này, lối đi cần thiết được xác lập cho người phía trong sẽ không có đền bù như việc xác lập lối đi dựa trên căn cứ về địa thế tự nhiên.
Theo quy định của pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề còn có thể chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao:
Căn cứ vào quy định tại Điều 247 BLDS 2015, “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất
động sản được chuyển giao”. Theo điều này, khi một bất động sản được chuyển
giao quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho người khác thì đương nhiên quyền đối với bất động sản liền kề cũng được chuyển giao mà không cần có sự thoả thuận đặc biệt nào khác. Người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất không cần thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ không ngăn cản chủ sở hữu mới được chuyển nhượng thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề của họ.57
Ngay cả trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền được chuyển giao cho người khác thì chủ sở hữu mới của bất động sản này vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng một cách hạn chế đối với bất động sản đã được chuyển giao cho mình.
Ngoài ra, về căn cứ xác lập quyền do luật định, một trong những căn cứ có ý nghĩa thực tiễn là xác lập quyền theo thời hiệu chưa được BLDS 2015 ghi nhận. Có nhiều quan điểm cho rằng nên áp dụng các quy định xác lập quyền sở hữu do thời hiệu cho việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Vì xét đến cùng quyền đối với bất động sản liền kề cũng được coi như một loại đặc biệt của quyền sở hữu. Ví dụ như khi sử dụng một lối đi qua trên bất động sản của người khác từ trên 30 năm, sử dụng một cách công khai, liên tục và chủ sở hữu bất động sản này biết sự tồn tại của lối đi và không có ý kiến. Vậy trong 30 năm đó đối với lối đi này mặc dù không phải chủ sở hữu nhưng người này vẫn có được một quyền năng của sở hữu là quyền sử dụng. Từ lý do như trên, một khi pháp luật đã công nhận quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu thì cũng nên công nhận quyền đối với bất động sản liền kề cũng được xác lập theo thời hiệu mới đảm bảo được tính khách quan.
57Chu Thị Trinh, Đặng Thị Phương Linh (2016), “Bàn về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của BLDS 2015”, http://khoaluat.vinhuni.edu.vn/nghien-cuu-khoa-hoc/seo/ban-ve-quyen- doi-voi-bat-dong-san-lien-ke-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-nam-2015-76555, truy cập ngày 10/05/2021.
Vì vậy, xem xét theo tinh thần chung của BLDS thì quyền đối với bất động sản liền kề được coi là một quyền trên bất động sản, cho nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề công khai, liên tục trong vòng ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền đối với bất động sản liền kề của họ. Họ sẽ có quyền đối với bất động sản liền kề trong suốt thời gian đó và chỉ chấm dứt quyền khi có căn cứ chấm dứt theo quy định của pháp luật.
Theo chế định sở hữu thời Pháp thuộc, nhìn chung căn cứ xác lập đã cơ bản đầy đủ đối với tình hình lúc bấy giờ. Địa dịch là do địa thế tự nhiên; do luật quy định; hoặc do các chủ thể ước định với nhau. Ch ng hạn như, địa dịch sẽ được xác lập theo sự lên xuống của thủy triều, các chủ sở hữu đất đai mà nước tự nhiên chảy ra thì phải lần lượt phải chịu địa dịch phóng thủy (Điều 607 Dân luật Bắc Kỳ và Điều 634 Hoàng Việt hộ luật). Căn cứ xác định địa dịch là dựa trên quy định của nhà nước hoặc do lệ riêng trong xứ định ra ví dụ một người khi xây nhà phải làm mái sao cho nước mưa chảy xuống đất mình hoặc đường công, chứ không được chảy vào đất láng giềng …(Điều 616 Dân luật Bắc Kỳ và Điều 641 Hoàng Việt hộ luật).58
Về căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 có quy định tương đồng là: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.59 Chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận cho phép chủ sở hữu khác sử dụng hạn chế bất động sản của mình và chủ thể được sử dụng hạn chế phải có trách nhiệm đền bù lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản. Nếu trong trường hợp, một bất động sản khi bắt buộc phải thực hiện một số hành vi trên bất động sản khác mới có thể khai thác sử dụng được thì chủ sở hữu bất động sản này có thể thỏa thuận để có được quyền sử dụng hạn chế này.60BLDS trước đây đã bỏ qua các căn cứ được coi là quan trọng khi xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ví dụ như xác lập do địa thế tự nhiên.
So với căn cứ xác lập của cổ luật và các BLDS trước đây thì BLDS hiện nay đã có những điểm tiến bộ đáng kể trong việc bổ sung thêm các căn cứ xác lập mới phù hợp với tình hình phát triển xã hội; vừa giúp các quy định thô sơ trước đây trở 58Nguyễn Văn Thao và các tác giả khác, tlđd (30), tr. 56-57.
59Điều 279 BLDS 1995; Điều 274 BLDS 2005.
nên hoàn thiện hơn. Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, BLDS năm 2015 nên bổ sung, cũng như quy định chi tiết rõ ràng hơn về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu.